|
ÖZET: Didim İlçesi, Efeler Mahallesi’nde bulunan bir yapının zemin katındaki ticari bağımsız bölümle ilgili olarak bina sakinlerinin muvafakatı olmaksızın arsa paylarının ilave edildiği iddiasıyla yapılan başvuru üzerine Kamu Denetçiliği Kurumu tarafından inceleme başlatılmıştır. Başvuran, bu durumun yasal olmadığını belirterek, arsa paylarına ait bölümün yıkılmasını ve haklarının kendilerine verilmesini talep etmiştir.
Yapılan araştırmalar sonucunda, Didim Belediye Başkanlığı ve Aydın Valiliği’nden alınan belgelerde, şikayet konusu yapının ortak kullanım alanlarıyla ilgili ihlallerin bulunduğu tespit edilmiştir. Ayrıca, yapı kayıt belgesinin 31/12/2017 tarihinden önce yapılan bir imalat için alındığı ve bu belgenin geçerliliği üzerinde durulmuştur. Ancak, ortak alanlarda yapılan değişiklikler için tüm maliklerin muvafakatinin alınması gerektiği vurgulanmıştır. Sonuç olarak, başvurunun kabulüne ve yapı kayıt belgesinin iptal edilmesine yönelik tavsiyeler, ilgili idarelere iletilmiştir. İlgili kurumların, bu tavsiyeye uygun olarak gerekli işlemleri en kısa sürede gerçekleştirmesi beklenmektedir. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2022/261-S.22.401
BAŞVURU NO : 2021/12727
KARAR TARİHİ : 07/01/2022
TAVSİYE KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : DİDİM BELEDİYE BAŞKANLIĞI
ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI
(RE’SEN)
BAŞVURUNUN KONUSU : Didim İlçesi, Efeler Mahallesi, 1427 Sokak, No: adresindeki yapının, zemin katındaki ticari bağımsız bölüme, bina sakinleri arsa paylarının muvafakat alınmaksızın ilave edildiği iddiası hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 26/07/2021
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Şikayetçi tarafından Kurumumuza yapılan başvuruda özetle, Efeler Mah. 1427 sk. no.lu binada
3 mesken 2 dükkân olan projede 17.5 m2 olan dükkâna Pide ve Lahmacun) fırını açıldığını, bina
sakinlerinin muvafakati olmadan yakınlarından alınan imza ile faaliyete geçildiğini, dükkân sahibinin
“İmar Affından Yararlandım” diyerek diğer bina sakinlerinin arsa paylarını dükkânına ilave ettiğini ve kendilerine ait olan bahçe alanını kapattığını, bu uygulamaların yasal olmadığı konusunda yaptıkları girişimlerden sonuç alamadıklarını ifade ve iddia ederek, belirtilen nedenlerden dolayı hakları olan arsa paylarına ait bölümün yıkılmasını ve arsa paylarının kendilerine verilmesini talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Kurumumuzca, verilecek karara esas olmak üzere başvuru belgesinde yer alan iddiaların doğruluğunun tespiti amacı ile 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu hükümleri uyarınca inceleme ve araştırma gerçekleştirilmiştir. 6328 sayılı Kanunun “Bilgi ve belge istenmesi” başlıklı 18 inci maddesi hükmü uyarınca Didim Belediye Başkanlığı ve Aydın Valiliği’nden bilgi ve belge talebinde bulunulmuştur.
2.1. Didim Belediye Başkanlığı Fen İşleri Dairesi Başkanlığı Yapı Kontrol Müdürlüğü’nden alınan 03/09/2021 tarih ve – – sayılı yazıda; “ İlgi kayıtlı yazınızda, İlçemiz Efeler mahallesi 1427 sokak ada parsel adresindeki bahse konu yerle ilgili olarak ortak kullanım alan
ihlali ve bu yerle ilgili yapı kayıt belgesi olduğunun belirterek yine bahse konu yerle ilgili olarak bilgi ve belge talep etmektesiniz. İlgi kayıtlı yazınızdaki bahse konu ortak kullanım alanları ile ilgili olarak 634
Sayılı Kat mülkiyeti kanunu gereğince ilgili adli mercilere başvurulması ve yine bahse konu yer ile ilgili olarak, ilgilisi tarafından 3194 Sayılı Kanunun Geçici 16. maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alındığı ile ilgili olarak, sayılı vatandaş dilekçesine cevap verilmiştir. Talep edilen bilgi ve belgeler yazımız ekinde yer almaktadır. Bilgilerinize arz ederim.” açıklamalarına yer verilmiştir.
2.2. Kurumumuzun 08.10.2021 tarihli ve sayılı bilgi ve belge talepli yazısına istinaden, Aydın Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nden alınan bila tarih ve – – sayılı yazıda özetle; “…Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliğinin 4. Maddesinde
“(1) Yapı Kayıt Belgesi 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir.” hükmü ve Anılan Tebliğin 8. Maddesinde “(1) Yapı Kayıt Belgesi;…ç) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde, d) Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde, bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez.” hükmü gereği 31/12/2017 tarihinden önce yapılan yapılar ve Tebliğin 8. Maddesinde sayılan yerlerden olmayan yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenebilmektedir.
Bakanlığımızın 29/01/2020 tarih ve 25068 sayılı yazısında ortak alana ilişkin başvurularda “..3194 sayılı
Kanun’un Geçici 16 nci maddenin (9) uncu fıkrası hükmü uyarınca, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınamayacağı öngörülmüş ise de, herhangi bir binanın ortak alanlarında (binanın çekme mesafesinde, otopark, sığmak vb. alanlarında) bütün malikler mülkiyet hakkına sahip olduğundan ve Yapı Kayıt Belgesi’ne konu edilemeyecek taşınmazlar arasında binaların ortak alanları sayılmadığından belirtilen alanlarda maliklerden herhangi birisi tarafından ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapı/aykırılık yapılması halinde bu malikin üçüncü kişi olarak değerlendirilmesi söz konusu olmayacaktır. Yine, belirtilenler çerçevesinde, elbirliği ve paylı mülkiyette taşınmaz üzerinde bütün hissedarlar mülkiyet hakkına sahip olduğundan, bu taşınmazlar üzerinde hissedarlardan herhangi birisi tarafından yapı yapılması halinde bu kişinin de üçüncü kişi olarak değerlendirilmesi söz konusu değildir. Buna göre binaların ortak alanlarında ve el birliği ve paylı mülkiyetlerde 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız ve ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar/aykırılıklar için yapıyı/aykırılığı yapan malik/hissedar tarafından diğer maliklerin/hissedarların muvafakati aranmaksızın, Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu değerlendirilmekte olup, bahse konu alanlarda yapılan yapılar/aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi Alınmasına İlişkin Usul ve Esaslar çerçevesinde usulüne uygun alındığı tespit edilen Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesi söz konusu değildir.
Ancak, binaların ortak alanlarında ve el birliği ve paylı mülkiyetlerde yapılan yapılar/aykırılıklar için alman Yapı Kayıt Belgesine istinaden tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerinin yapılabilmesi için tüm maliklerin muvafakati gerekmektedir… ” görüşü yer almaktadır.
Müdürlüğümüz arşivinde yapılan işlemler açıklandığında; İlgi (a) başvuru ile, İlimiz, Didim İlçesi, Efeler
Mahallesi, 1427 Sokak No: Adresinde ve tapunun Ada, Parselinde kayıtlı yapının zemin katındaki bağımsız bölüm için yapı kayıt belgesi alındığı bahse konu yapı kayıt belgesine gerekli işlemlerin yapılması talep edilmesi üzerine Müdürlüğümüz bünyesinde kurulan Yapı Kayıt Belgesi İnceleme Komisyonunca incelenmiş, inceleme neticesinde; tarafından 08.03.2019 tarihli ve nolu yapı kayıt belgesinin alındığı, Ocak 2015 tarihli sokak görüntülerinde sundurma imalatının olduğu, bu sebeple şikâyete konu ortak alandaki imalatın 31/12/2017 tarihinden önce yapıldığı hususları tespit edilmesi üzerine – sayılı Karar ile bahse konu yapı kayıt belgesinin geçerli olduğuna, ortak alan ile ilgili anlaşmazlıkların ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun Ek 1 Maddesi gereğince çözümlenmesi gerektiğine karar verilmiş ve ilgi (b) yazı ile Belediye Başkanlığına bildirilmiştir. Yapılan İşlemlere ilişkin tüm bilgi ve
belgeler yazımız ekinde gönderilmektedir. Bilgi ve gereğini arz ederim.” açıklamalarına yer verilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
3. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın,
3.1. “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74’üncü maddesi; “…Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük Millet Meclisi
Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler…”
3.2. “Mülkiyet hakkı” başlıklı 35’inci maddesi; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”,
4. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun “Kurumun görevi” başlıklı 5’inci maddesinin birinci fıkrası; “Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikayet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”
4.1. Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına ilişkin Usul ve Esaslar Hakkında
Yönetmeliğin “Karar verme süresi” başlıklı 36’ncı maddesi; “Kurum, inceleme ve araştırmasını şikâyet tarihinden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırır.”
5. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun;
5.1. “C. Birlikte mülkiyet, I. Paylı mülkiyet, 1.Genel kurallar” başlıklı 688’inci maddesi; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.”
5.2. “2.Yönetim ve tasarruf, a. Anlaşmalar” başlıklı 689’uncu maddesi; “Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler…”,
5.3. “3.Yararlanma, kullanma ve koruma” başlıklı 693’üncü maddesi; “Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir. Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.”,
6. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun,
6.1. “II – Tarifler” başlıklı 2’nci maddesi; “Bu Kanuna göre : … b) Anagayrimenkulün bağımsız
bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı); … denir.”
6.2. “IV – Ortak yerler” başlıklı 4’üncü maddesi; “Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir.
Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.”
6.3. “A) Kat maliklerinin hakları” … “II – Ortak yerler üzerinde” başlıklı 16’ncı maddesi; “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”
6.4. “A) Kat Maliklerinin borçları” “I – Genel kural” başlıklı 18’inci maddesi; “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.”
6.5. “II – Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” başlıklı 19’uncu maddesi; “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.”
6.6. “F) Yenilik ve ilaveler: I – Faydalı olanlar” başlıklı 42’nci maddesi; “Kat malikleri,
anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.”
7. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun,
7.1. “Yapı ruhsatiyesi” başlıklı 21’inci maddesi; “Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (….) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.
Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.”
7.2. “Ruhsat müddeti” başlıklı 29’uncu maddesi; “Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır. Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat sahasında artış, bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişme olması halinde yeniden hesaplanacak harçtan evvelce ödenen harç tutarı, tenzil edilir. Yeni durumda hesaplanan harç tutarında azalma olması halinde iade yapılmaz. Diğer kanunlardaki muafiyet hükümleri saklıdır. Ruhsat ve eklerinin yapı yerinde bulundurulması mecburidir.”
7.3. “Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar” başlıklı 32’nci maddesi; “Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. Aykırılığın giderildiğine dair ilgili idaresince tapu dairesine bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz. Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister. Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. …”
7.4. “İdari müeyyideler” başlıklı 42’nci maddesi; “ Bu maddede belirtilen ve imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerin tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı olarak bu maddede belirtilen idari müeyyideler uygulanır…”
7.5. Geçici 16’ncı maddesi; “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.… Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile
Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz. Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır. …”
8. 06.06.2018 tarih ve 30443 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine
İlişkin Usul ve Esaslar’ın;
8.1. Yapı kayıt belgesi müracaatı” başlıklı 4’üncü maddesi; “1) Yapı Kayıt
Belgesi 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir. Yapı Kayıt Belgesi için müracaatın 31/10/2018 tarihine kadar yapılması ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi gerekir. Başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir. …
(5) Yapı Kayıt Belgesi; yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda yapının tamamı için yapı kullanma izni bulunan yapılarda ise ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde/bölümlerde yapılmış ise o bağımsız bölümler için ayrı ayrı veya yapının tamamı tek bir malike ait ise ve aykırılık bütün bağımsız bölümlerde yapılmış ise yapının tamamı için düzenlenir.
8.2. “Yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar” başlıklı 8’inci maddesi; “(1) Yapı Kayıt Belgesi; a) 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda, b) İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda, c) 19/5/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması
Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda, ç) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde, d) Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde, bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez.
(2) (Değişik:RG-20/9/2018-30541) Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza
Kanununun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.”
8.3. “Yapı kayıt belgesinin geçerlilik süresi” başlıklı 9’uncu maddesi; “(1) Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı ve yapının fen ve sanat norm ve standartlarına aykırılığı hususu yapı malikinin sorumluluğundadır.”
hüküm ve açıklamalara yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ Av. FATMA BENLİ YALÇIN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
9. Kamu Denetçisi tarafından dosya kapsamında yapılan değerlendirme neticesinde, başvuru konusuna ilişkin “Tavsiye Karar Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme
10. Şikayetçi, iş bu Kararın 1. Nolu paragrafında, “I. Başvuranın İddia ve Talepleri” başlıklı bölümünde yer verilen gerekçelere istinaden, Didim İlçesi, Efeler Mahallesi, 1427 Sokak, No: adresindeki yapının, zemin katındaki ticari bağımsız bölüme, bina sakinleri arsa paylarının muvafakat alınmaksızın ilave edildiği iddiası ve buna bağlı arsa paylarına ait bölümün yıkılmasını ve arsa paylarının verilmesi talebi hakkındadır.
11. Şikayet dosyasının incelenmesinde Aydın Valiliği ve Didim Belediye Başkanlığı nezdinde inceleme araştırma gerçekleştirilmiş olup,
11.1. Didim Belediye Başkanlığı’ndan alınan cevabi yazı ve eklerinin tetkikinden özetle; uyuşmazlık konusu ortak kullanım alanı ihlali hakkında Didim Belediye Başkanlığı’na verilen 28.05.2020 tarihli ve numaralı dilekçeye, Didim Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğü’nce 01/07/2020 tarihinde, “İlgi kayıtlı dilekçenizdeki bahse konu ortak kullanım alanları ile ilgili olarak 634 Sayılı Kat mülkiyeti kanunu gereğince ilgili adli mercilere başvurabilirsiniz. Yine bahse konu yer ile ilgili olarak, ilgilisi tarafından
3194 Sayılı Kanunun Geçici 16. maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alındığı görülmektedir.” şeklinde
cevap verildiği,
11.2. Aydın Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nden alınan cevabi yazı ve eklerinin tetkikinden özetle; Alo 181 Çağrı Merkezine yapılan 17.01.2021 tarihli ve sayılı başvuru ile, Didim İlçesi, Efeler Mahallesi, 1427 Sokak No: Adresinde ve tapunun Ada, Parselinde kayıtlı yapının zemin katındaki bağımsız bölüm için yapı kayıt belgesi alındığı bahse konu yapı kayıt belgesine gerekli işlemlerin yapılmasının talep edilmesi üzerine Aydın Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü bünyesinde kurulan Yapı Kayıt Belgesi İnceleme Komisyonunca incelendiği,
11.2.1. Komisyon, inceleme neticesinde; tarafından 08.03.2019 tarihli ve nolu yapı kayıt belgesinin alındığı, Ocak 2015 tarihli sokak görüntülerinde sundurma imalatının olduğu, bu sebeple şikâyete konu ortak alandaki imalatın 31/12/2017 tarihinden önce yapıldığı hususlarının tespit edilmesi üzerine, – sayılı Karar ile bahse konu yapı kayıt belgesinin geçerli olduğuna, ortak alan ile ilgili anlaşmazlıkların ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun Ek 1 Maddesi gereğince çözümlenmesi gerektiğine karar verildiği ve söz konusu kararın 26.03.2021 tarihli ve – – sayılı yazı ile Didim Belediye Başkanlığına bildirildiği, anlaşılmıştır.
12. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün
29.01.2020 tarihli E.25068 sayılı görüş yazısı ekindeki 8. sorudaki “Ortak alanlarda, elbirliği ve paylı
1 mülkiyetlerde alınan Yapı Kayıt Belgeleri geçerli midir? “sorusunun cevabında ; “3194 sayılı
Kanun’un Geçici 16 ncı maddenin (9) uncu fıkrası hükmü uyarınca, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu
1 https://webdosya.csb.gov.tr/db/edirne/menu/ykb-sss-yazisi_20201202033736.pdf
taşınmazlarda bulunan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınamayacağı öngörülmüş ise de, herhangi bir binanın ortak alanlarında (binanın çekme mesafesinde, otopark, sığınak vb. alanlarında) bütün malikler mülkiyet hakkına sahip olduğundan ve Yapı Kayıt Belgesi’ne konu edilemeyecek taşınmazlar arasında binaların ortak alanları sayılmadığından belirtilen alanlarda maliklerden herhangi birisi tarafından ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapı/aykırılık yapılması halinde bu malikin üçüncü kişi olarak değerlendirilmesi söz konusu olmayacaktır. Yine, belirtilenler çerçevesinde, elbirliği ve paylı mülkiyette taşınmaz üzerinde bütün hissedarlar mülkiyet hakkına sahip olduğundan, bu taşınmazlar üzerinde hissedarlardan herhangi birisi tarafından yapı yapılması halinde bu kişinin de üçüncü kişi olarak değerlendirilmesi söz konusu değildir. Buna göre binaların ortak alanlarında ve el birliği ve paylı mülkiyetlerde 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız ve ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar/aykırılıklar için yapıyı/aykırılığı yapan malik/hissedar tarafından diğer maliklerin/hissedarların muvafakatı aranmaksızın, Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu değerlendirilmekte olup, bahse konu alanlarda yapılan yapılar/aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi Alınmasına İlişkin Usul ve Esaslar çerçevesinde usulüne uygun alındığı tespit edilen Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesi söz konusu değildir.
Ancak, binaların ortak alanlarında ve el birliği ve paylı mülkiyetlerde yapılan yapılar/aykırılıklar için alınan Yapı Kayıt Belgesine istinaden tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerinin yapılabilmesi için tüm maliklerin muvafakatı gerekmektedir.” açıklamalarına yer verilmiştir.
13. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2’nci maddesine göre ortak yerler, anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerini ifade etmektedir. Kanun’un 19’uncu maddesinde kat maliklerinin, anagayrimenkulün bakımı ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle koruma yükümlülüklerinin bulunduğu, kat malikinin kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamayacağı; tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabileceği, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21’inci maddesinde ise ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılmasının da yeniden ruhsat alınmasına bağlı olduğu düzenlemesine yer verilmiştir. Bu düzenlemelere göre bir yapının tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde ana yapıya zarar vermeyecek nitelikte değişiklik yapılabilmesi için maliklerinin ortak rızası alınarak yeniden yapı ruhsatı alınması zorunluluğu bulunmaktadır. Bu şartlar yerine getirilmeden yapılacak bir tadilatın idaresince tespiti halinde İmar Kanunu’nun 32 ve 42’nci maddelerinde ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar için öngörülen müeyyideler uygulanacaktır.
Ortak alandaki imalatın 31/12/2017 tarihinden önce yapılması, hak sahiplerinin muvafakati alınmadan yapılan yapının hukuka aykırılığını ortada kaldırmamaktadır.
14. 3194 sayılı İmar Kanunu’na 11/5/2018 tarihli ve 7143 sayılı Kanun’un 16’ncı maddesi ile eklenen
Geçici 16’ncı maddede, maddenin dokuzuncu ve on birinci fıkralarında belirtilen Yapı Kayıt Belgesi alınamayacak “yapılar” ve “alanlar” dışında kalan diğer bütün alanlardaki 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapılar/aykırılıklar için, yapı sahiplerince e-Devlet sistemi üzerinden başvuruda bulunulması, sorumluluğu kendilerine ait olmak üzere yapıya ilişkin bilgilerin beyan edilmesi ve yapı kayıt bedelinin ödenmesi suretiyle e-Devlet sistemi üzerinden Yapı Kayıt Belgesi alınmasına imkan tanınmıştır. Yapı Kayıt Belgesinin düzenlenmesi neticesinde yapının İmar Kanunu’na aykırı olarak yapılmasına rağmen kullanılmasına müsaade edilecektir.” (09/03/2021 tarihli ve 2021/5737 dosya numaralı başvuruya verilen 27/08/2021 tarihli Tavsiye Kararı)
15. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16’ncı maddesinin beşinci fıkrasında, yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk
edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceği, bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödeneceği düzenlemesine yer verilmiştir.
Bu düzenleme sebebiyle, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilmesi için gerekli olan maliklerinin muvafakatinin alınmasına ilişkin işlemler maliklerden birisinin başvurusu ile yapı kayıt belgesinin düzenlendiği tarihin sonrasına bırakılmıştır. Bu sebeple özellikle hisseli taşınmazlarda ve/ veya ortak alanlarda hissedarlardan/maliklerden birine ait ve kat mülkiyeti mevzuatına da aykırı yapılmış yapılara veya yapı bölümlerine Yapı Kayıt Belgesi alınması durumunda hissedarlar veya malikler arasında muvafakat verilmesi konusunda ihtilaflar yaşanabileceği gibi bütün maliklere ait olması gereken alanların yapı sahibi tarafından kullanılması suretiyle diğer maliklerin hakları da ihlal edilebilecektir. Bunun yanı sıra ana gayrimenkulün ortak alanı olan bahçesi veya teras katı maliklerden biri tarafından sundurma – kış bahçesi
– pergola – zemin terası vb. ile kapatılmak suretiyle o bağımsız bölümün kullanımına katılmakta ve Yapı
Kayıt Belgesi alınabilmektedir. Bu husus diğer maliklerin de kullanma hakkı olan bir yerin maliklerden biri veya bazen üçüncü bir kişi tarafından kullanılmasına neden olmaktadır. (Hayrettin GÜNGÖR / Zeliha
MERCİMEK / Cüneyt TÜRKMEN, İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi, https://www.tbb.gov.tr/storage/userfiles/rehber_ve_bilgi_notlari/imar_barisi.pdf)
16. Yapı kayıt belgesi, yapının kullanım amacına yönelik olarak verilen bir belge olsa da; özellikle ortak alanlarla ilgili başvurularda, ortak alanın kullanımı ile ilgili sınırlı ayni hak niteliğinde fiili bir durum ortaya çıkarmaktadır. Ortak alana yapı yapan kişinin yapı kayıt belgesi almasıyla birlikte, maliklerin payları oranında hak sahibi oldukları ortak alanın, sadece yapı kayıt belgesi alan kişi tarafından kullanılmasına yol açılmaktadır. Diğer bir ifade ile ortak alanlarda diğer paydaşların mülkiyet hakkının sınırlanması sonucu doğmaktadır. Her ne kadar benzer durumlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ortak alanlarda ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar için diğer maliklerin muvafakati aranmaksızın yapı kayıt belgesi alınabileceğini ancak yapı kayıt belgesine istinaden, tapuya tescil işlemlerinde “tüm maliklerin muvafakatinin sağlanmasının gerekli olduğunu” belirtse de; söz konusu muvafakat şartının ortak alanlardaki yapılarla ilgili tüm yapı kayıt belgesi başvurularında öncelikli şart olarak aranması gerektiği, aksi takdirde yapı kayıt belgesi alınmış yapı tapuya tescil edilmeksizin de diğer paydaşların mülkiyet hakkını sınırlayacağı değerlendirilmiştir. Bu durum ortak alanlarda payı bulunan diğer paydaşların mülkiyet hakkını kullanmasını engelleyeceğinden, çeşitli mülkiyet davalarının açılmasına ve yasa koyucunun “imar barışı” iradesinin dışında yeni ihtilafların ortaya çıkmasına sebebiyet verebilecektir. (27/11/2018 tarihli ve 2018/15676 dosya numaralı başvuruya verilen 22/05/2019 tarihli
Tavsiye Kararı)
17. Başvuru konusuna ilişkin Yargıtay kararları incelendiğinde,
17.1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20/12/2006 tarihli E: 2006/18-794 K: 2006/816 sayılı kararında; “Taraflar arasındaki “müdahalenin meni ve ecrimisil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda;…Kat Mülkiyeti Yasası’nın 16. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri; ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler ve bu yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Kat maliklerine tanınan bu kullanma ve yararlanma hakkı, onların bağımsız bölümlerinde kira sözleşmesine veya kullanma hakkına ya da başka bir nedene dayanarak sürekli olarak oturanlara da tanınmış bulunmaktadır…
Dava, ortak bahçeye haksız müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkindir…
Kat malikleri ve kat irtifakı sahiplerinin ortak yerler üzerinde yararlanma hakkını ve oranını düzenleyen
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesinde, “Kat malikleri ana gayrimenkulun bütün ortak
yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile
oranlıdır” hükmü öngörülmüştür.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesinde; paylı mülkiyette birden çok kimsenin, maddi olarak
bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik oldukları belirtilmiş; 693. maddesinde ise, paydaşlardan her birinin, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilecekleri ve onu kullanabilecekleri benimsenmiştir. Görüldüğü üzere, paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, diğer paydaş ya da paydaşlara karşı eşyanın elinden alınmasında istihkak davası, hakkının ihlali halinde el atmanın önlenmesi davası açabilir.
Tüm açıklamalar ışığında somut durum değerlendirildiğinde; kat irtifaklı yapıda ana taşınmazın ortak yerlerinden olduğu kuşkusuz ve çekişmesiz bulunan dava konusu bahçede, kat maliklerinin birlikte ve payları oranında kullanma hakları mevcut olup; davalı kiracı da mal sahibine izafeten bu haktan yararlanmaktadır…
SONUÇ : 1-Yukarıda (1) numaralı bentte belirtilen nedenlerle davalı vekilinin ecrimisile ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının BOZULMASINA, 2-Yukarıda (2) numaralı bentte yazılı nedenlerle, davalıya yaptığı müdahalenin önlenmesi yönünden süre verilmesine ilişkin yeni hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 18. HUKUK
DAİRESİ’NE GÖNDERİLMESİNE, 20.12.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.”, yönünde hüküm tesis edilmiştir.
17.2. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 08/10/1996 tarih ve E.1996/7360 K.1996/8323 sayılı kararında:
“Dava anagayrimenkulün mimari projesine aykırı olduğu iddia olunan tadilatın projeye uygun eski hale getirilmesine ilişkindir.
Bu gibi davalarda mahkemece yapılacak iş, anagayrimenkulün geçerli mimari projesini getirtip yapının mevcut durumu ile karşılaştırma yapmak ve bu suretle projeye aykırı hususları bilirkişi marifeti ile saptayıp hasıl olacak sonuca göre karar vermek olmalıdır. Bu inceleme yapılırken Kat Mülkiyeti Kanununun 19.
maddesi hükmünün dikkate alınması, ayrıca aynı kanunun ortak yerleri tarif eden 4. maddesinin gözönünde bulundurulması gerekir. Sözü edilen 19. madde hükmüne göre tüm kat maliklerinin oybirliği olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde tadilat ve inşaat yapılamaz, yapının dış görünüşü değiştirilemez.
Bağımsız bölümlerin içerisinde yapıya zarar verecek tadilat yapılamaz…” şeklinde hüküm tesis edilmiştir.
18. 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen Geçici 16 ncı madde ile üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyeceği; Yapı
Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı
Kayıt Belgesinin iptal edileceği; bu belgenin sağlamış olduğu hakların geri alınacağı; Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedelin iade edilmeyeceğinin hüküm altına alınmış olduğu; Kat Mülkiyeti
Kanununda, kat maliklerinin ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacağı, kat maliklerinin ortak yerlerde kullanma hakkına sahip olacağının hüküm altına alınmış olduğu; Medeni Kanununa göre, paylı mülkiyette birden çok kimsenin, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olduğu, başka türlü belirlenmedikçe, payların eşit sayıldığı, paydaşlardan her birinin kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olduğu, paydaşların, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabileceği, paydaşlardan her birinin, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabileceği ve kullanabileceği hüküm altına alındığından; şikâyete konu ortak mülkiyet alandaki imalat hakkında bina sakinlerinin muvafakatinin olmaması ve pay sahiplerinin (bina sakinlerinin) haklarını kullanmasının engellenmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesinin düzenlenmemesi, düzenlenmiş ise iptal edilmesi gerektiği, belgenin sağladığı hakların da geri alınması gerektiği değerlendirilmiştir.
19. Başvuranın iddiaları, idarelerin açıklamaları, mahkeme içtihatları, Kurumumuz tavsiye kararları, konuya ilişkin mevzuat hükümleri ile dosya kapsamındaki bilgi ve belgeler birlikte değerlendirildiğinde; kat maliklerinin, binanın ortak alanlarında mülkiyet hakkına sahip oldukları, aksine sözleşme olmadıkça, bu alanların her kat malikine ait arsa payı ile oranlı olduğu hususu dikkate alındığında, şikayetçinin “arsa paylarına ait bölümün yıkılmasını ve arsa paylarının kendilerine verilmesi” yönündeki talebinin, uyuşmazlık konusu ortak alandaki imalatın 31/12/2017 tarihinden önce yapılması nedeniyle bahse konu yapı kayıt belgesinin geçerli olduğu gerekçesiyle reddedilmesi işleminin hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğu, yapı kayıt belgesinin iptalinin sağlanması, iptalinden sonra ise ilgili idare tarafından gerekli olan iş ve işlemlerin gerçekleştirilmesi gerektiği sonuç ve kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
20. İyi yönetim ilkelerine, 28/03/2013 tarih ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6’ncı maddesinde yer verilmiştir. Söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirme neticesinde; başvuru kapsamında ilgili idarelerden istenilen bilgi ve belgelerin makul sürede karar verme ve kararların gerekçeli olması ilkelerine uygun şekilde Kurumumuza gönderildiği tespit edilmiştir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
21. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun 21’inci maddenin ikinci fıkrası uyarınca tavsiye kararı üzerine otuz gün içinde herhangi bir işlem tesis edilmez veya eylemde bulunulmaz ise durmuş olan dava açma süresi kaldığı yerden işlemeye başlayacaktır. Buna göre; ilgili idarenin eylem ve işlemlerine karşı dava açma süresinden (varsa) arta kalan sürede Aydın İdare Mahkemesinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
İlgili mevzuat hükümleri, yukarıda yer verilen açıklamalar ve dosya kapsamına göre bina sakinlerinin muvafakatinin olmaması ve pay sahiplerinin (bina sakinlerinin) haklarını kullanmasının engellenmesi nedeniyle BAŞVURUNUN KABULÜNE,
Şikâyete konu adreste bulunan yapının zemin katındaki ticari bağımsız bölüme yapılan imalat için alınan Yapı Kayıt Belgesinin iptali hususunda ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ
BAKANLIĞINA, Yapı Kayıt Belgesinin iptalinden sonra gerekli olan iş ve işlemlerin makul sürede yapılması hususunda DİDİM BELEDİYE BAŞKANLIĞINA, TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
Kararın Başvurana, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Didim Belediye Başkanlığı’na tebliğine,
6328 sayılı Kanunun 20 inci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği
Bakanlığı ve Didim Belediye Başkanlığı’nca bu karar üzerine tesis edilecek işlemin otuz gün içinde
Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna,
Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi