|
ÖZET: Ortak alanları da kapsayan iş yeri kullanım alanı beyanı ile ilgili olarak, başvuru dosyasında yer alan tapu kaydı incelenmiştir. İnceleme sonucunda, zemin kat 1 nolu bağımsız bölüm için yapı kayıt belgesi alındığı, ancak işyeri açma ve çalışma ruhsatı başvurusunda beyan edilen alanın tamamının kullanılmayacağı belirtilmiştir. Başvuru formunda, yalnızca zemin kattaki 700 m² alanın kullanılacağı ifade edilmiştir. Ancak, bu alana karşılık gelen bağımsız bölüm tapu kaydı bulunamamıştır. Bu durum, işyeri açma ve çalışma ruhsatının düzenlenip düzenlenemeyeceği hususunda belirsizlik yaratmaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde, ortak alanların kullanımı ve mülkiyeti ile ilgili düzenlemeler mevcuttur. Ortak alanlarda yapılan yapılar için, maliklerin tamamının muvafakatinin alınması gerekmektedir. Yapı Kayıt Belgesi, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapıların kullanımını mümkün kılmakta, ancak mülkiyetin devrini sağlamamaktadır. Dolayısıyla, bu belgelerin alınması durumunda, kat maliklerinin ortak alanlarda yürütülecek ticari faaliyetler için muvafakat vermesi zorunludur. Sonuç olarak, ortak alanlarda yapılan yapılar için yapı kayıt belgesi alınması mümkündür, ancak bu durum mülkiyetin devrini sağlamamakta ve kat maliklerinin onayı olmadan ticari faaliyet yürütülmesi mümkün değildir. Başvuru sahiplerinin, işyeri açma ve çalışma ruhsatı için gerekli belgeleri ve muvafakatleri temin etmeleri gerekmektedir. |
Not: Ortak alanı da kapsayan YKB’li yerde iş yeri kullanım alanı beyanı hk.
T.C.
ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI Yerel Yönetimler Genel Müdürlüğü
Sayı : 71188846-622.02/8260866 20/12/2023 Konu : Görüş (Ortak alanı da kapsayan YKB’li
yerde iş yeri kullanım alanı beyanı hk.)
DAĞITIM YERLERİNE
İlgi : a) Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün 06.01.2020 tarihli ve 17497 sayılı yazısı.
b) Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğünün 21.01.2021 tarihli ve 90768 sayılı yazısı. c) … tarihli ve E…. sayılı yazınız.
İlgi (c)’de kayıtlı yazınız ile; İliniz, … Mahallesi, … Caddesi, No: … adresinde bulunan taşınmaza … Ticaret A.Ş. adına işyeri açma ve çalışma ruhsatı başvurusunda bulunulduğu, başvuru dosyasında beyan edilen tapu kaydı esas alınarak yapılan incelemede zemin kat 1 nolu bağımsız bölüme yapı kayıt belgesi alındığı ve alınan yapı kayıt belgesine esas olan bağımsız bölüme 1. ve 2. bodrum katlarda bulunan sığınak ve otopark için ayrılan alanlar da dâhil edilerek 55 ve 56 nolu bağımsız bölümlerin oluşturulduğunun tespit edildiği, 55 ve 56 nolu bağımsız bölümlerin yapı kayıt belgesinde belirtilen alanın 2.720 m2 olduğu, ancak işyeri açma ve çalışma ruhsatı başvurusunda, yapı kayıt belgesindeki alanının tamamının kullanılmayacağı ve zemin katta bulunan 700 m2 alanın kullanılacağının başvuru beyan formunda yazılı olarak beyan edilmiş olmasına rağmen beyan edilen alana karşılık gelen bir bağımsız bölüm tapu kaydının tespit edilemediği, sonuç olarak işyeri açma ve çalışma ruhsatı başvurusunda beyan edilen bağımsız bölüm tapusuna yapı kayıt belgesi alınarak 55 ve 56 nolu bağımsız bölümlerin oluşturulduğu ancak 55 ve 56 nolu bağımsız bölümlere ait herhangi bir tapu kaydı bulunamadığı belirtilmiş olup söz konusu başvuruda beyan edilen alan esas alınarak işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenip düzenlenemeyeceği, düzenlenebilmesi halinde başvuru sahibinden bağımsız bölüm ile ilgili yapılan işlemlerin detaylı açıklandığı ve sadece 700 m2 alana işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenmesi talep edildiği bilgisini içeren yazılı bir taahhütname istenmesinin uygun olup olmayacağı hususlarında Bakanlığımız görüşü talep edilmiştir.
Bilindiği üzere, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde “Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı)”hükmü,
4 üncü maddesinde “Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve
havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.” hükmü, 16 ncı maddesinde “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.” hükmü,
24 üncü maddesinde “Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.” hükmü,
3194 sayılı İmar Kanununun 3 üncü maddesinde “Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz.” hükmü,
20 nci maddesinde “Yapı:
a) Kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde, b) Kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleri ile,
İmar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir.” hükmü,
30 uncu maddesinde “Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik (…) (1) bürolarından; 27 nci maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir.
…” hükmü,
Geçici 16 ncı maddesinde “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir…
Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir.Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun ve 2960 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.
…
Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.
Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.
…
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.” hükmü,
Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 6 ncı maddesinde “… (7) Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatlar yapılabilir.
(8) Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilir.” hükmü,
9 uncu maddesinde “Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı ve yapının fen ve sanat norm ve standartlarına aykırılığı hususu yapı malikinin sorumluluğundadır.” hükmü,
İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmeliğin 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (t) bendinde “İş yeri: Ticari, sınai, zirai veya mesleki bir faaliyetin ya da girişimin icrasına tahsis edilen veya bu faaliyetlerde kullanılan, kara ya da su üzerindeki açık veya kapalı alanda bulunan sabit ya da mobil yerleri,” hükmü,
5 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren gayrimenkullerin, tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve benzeri eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi işyerlerinin açılması hususunda kat maliklerinin oy birliği ile karar alması,
Tapuda iş yeri olarak görünen yerlerde, umuma açık istirahat ve eğlence yeri açılması durumunda yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, kat maliklerinin oy çokluğu ile aldığı kararın bulunması,” hükmü,
6 ncı maddesinin birinci fıkrasında “Yetkili idarelerden usulüne uygun olarak işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmadan işyeri açılamaz ve çalıştırılamaz. İşyerlerine bu Yönetmelikte belirtilen yetkili idareler dışında diğer kamu kurum ve kuruluşları ile ilgili meslek kuruluşları tarafından özel mevzuatına göre verilen izinler ile tescil ve benzeri işlemler bu Yönetmelik hükümlerine göre ruhsat alma mükellefiyetini ortadan kaldırmaz. İşyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmadan açılan işyerleri yetkili idareler tarafından kapatılır.” ve üçüncü fıkrası “İşyeri açmak isteyen gerçek veya tüzel kişiler, işyerlerini bu Yönetmeliğe uygun olarak tanzim ettikten sonra Örnek 1 ve 2’de yer alan durumlarına uygun formu doldurarak yetkili idareye başvurur.” hükmü yer almaktadır.
Öte yandan, Bakanlığımız Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünden alınan ilgi (a) yazıda “Öncelikle belirtmek gerekir ki, 3194 sayılı İmar
Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesinin (9) uncu ve (11) inci fıkralarında Yapı Kayıt Belgesi alınamayacak “alanlar” ve “yapılar” belirtilmiş olup, belirtilen fıkralarda sayılan yapılar ve alanlar dışında kalan diğer bütün alanlardaki 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapılar/aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkündür.
Diğer taraftan, anılan Geçici 16 ncı maddenin (9) uncu fıkrası hükmü uyarınca, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınamayacağı öngörülmüş ise de, herhangi bir binanın ortak alanlarında (binanın çekme mesafesi, bahçe, teras, otopark, sığınak vb. alanlarında) bütün malikler mülkiyet hakkına sahip olduğundan ve Yapı Kayıt Belgesi’ne konu edilemeyecek taşınmazlar arasında binaların ortak alanları sayılmadığından belirtilen alanlarda maliklerden herhangi birisi tarafından ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapı/aykırılık yapılması halinde bu malikin üçüncü kişi olarak değerlendirilmesi söz konusu olmayacaktır. Buna göre binaların ortak alanlarında 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız ve ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan
| yapılar/aykırılıklar | için | yapıyı/aykırılığı | yapan | malik/hissedar | tarafından | diğer |
maliklerin/hissedarların muvafakati aranmaksızın, Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu değerlendirilmekte olup, bahse konu alanlarda yapılan yapılar/aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi Alınmasına İlişkin Usul ve Esaslar çerçevesinde usulüne uygun alındığı tespit edilen Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesi söz konusu değildir. Ancak, binaların/sitelerin ortak alanlarında yapılan yapılar/aykırılıklar için alınan Yapı Kayıt Belgesine istinaden tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerinin yapılabilmesi için tüm maliklerin muvafakati gerekmektedir. Yani, Yapı Kayıt Belgesi, ortak alanda yapılan aykırılığın teşkil ettiği alanın mülkiyetinin aykırılığı yapan malike geçmesini sağlamamaktadır.
Ancak, söz konusu Geçici 16 ncı maddenin (4) üncü fıkrası uyarınca Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılarla ilgili olarak 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilecek olup, belirtilen Kanun dışında herhangi başka bir kanun uyarınca veya mahkemece (mesela diğer maliklerce 634 sayılı Kanuna göre açılacak davalarda) verilmiş yıkım kararı veya para cezası var ise, Yapı Kayıt Belgesi bahse konu cezaların veya kararların iptalini sağlamayacaktır. Yine bu bağlamda söz konusu kararların uygulanabilmesi için Yapı Kayıt Belgesinin iptal edilmesine gerek olmayacaktır.” şeklinde değerlendirmelere yer verilmektedir.
Yine konu ile ilgili Bakanlığımız Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğünden alınan ilgi (b) yazıda “3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi gereği 31.12.2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapılardan aynı maddede yapı kayıt belgesi alınmayacağına hükmedilen yerlerde kalmayanlar için yapı kayıt belgesi alınabilmektedir.
Yapı kayıt belgesi ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapının bulunduğu gayrimenkulün tapu kaydı bilgilerine istinaden “yapı” için düzenlenmekte olup, bahse konu belgede sahipliğe ait herhangi bir kayıt mevcut değildir. Dolayısıyla yapı kayıt belgesi düzenlenmesi tek başına belge düzenlenen yapıyı kullanan özel veya tüzel kişi için herhangi bir sahiplik ifade etmemektedir. Yapı kayıt belgesi alınmasını müteakip mülkiyet işlemlerinin ne şekilde ve ne surette yapılacağı geçici 16 ncı maddede düzenlenmiştir.
Anılan maddede, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı inşai faaliyetin ortak yerlerde yapılıp yapılamayacağına ve bu mahallerde yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceğine dair ayrı ve özel bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak, yapı kayıt belgesi ile kat mülkiyeti tesis edilebilmesi için maliklerin tamamının muvafakatinin aranması şarttır ve kat maliklerinin muvafakati alınmadıkça ortak yerdeki ruhsatsız inşai faaliyetin mülkiyeti ile ilgili işlem tesisi de mümkün görülmemektedir.
Maliklerin olası ihtilafları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde giderilebileceğinden; mülkiyet hakkının ihlal edildiğini iddia eden maliklerin 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanun ve ilgili mevzuat hükümleri kapsamında hareket edebilecekleri, ihtilaf konusu hakkında yargı yoluna başvurabilecekleri ve verilen mahkeme kararları doğrultusunda hareket edilmesi gerekeceği değerlendirilmektedir.” şeklinde değerlendirmelere yer verilmiştir.
Yukarıda açıklanan mevzuat hükümleri ve görüşler çerçevesinde;
İmar mevzuatı kapsamındaki herhangi bir yapının ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilemeyeceği ve yapı kullanma izin belgesi olmaksızın kullanılmasının mümkün olmadığı, ancak 3194 sayılı Kanuna eklenen geçici 16 ncı madde ile yapı kayıt belgesinin ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların bu haliyle kullanımını mümkün hale getirdiği, dolayısıyla binaların ortak alanlarında 31.12.2017 tarihinden önce ruhsatsız ve ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar veya aykırılıklar için yapıyı yapan/aykırılığa sebep olan malik tarafından diğer maliklerin muvafakati aranmaksızın yapı kayıt belgesi alınmasının mümkün olduğu, Bununla birlikte binaların ortak alanlarında yapılan yapılar/aykırılıklar için alınan Yapı Kayıt Belgesi mülkiyetin aykırılığı yapan malike geçmesini sağlamamakta olup yapı kayıt belgesi, düzenlenen alan için mülkiyeti tesis veya tevsik edici bir belge olmadığından kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları ve üzerinde faydalanma hakları (kullanma hakkı) bulunan ortak yerlerde (binanın çekme mesafesi, bahçe, teras, otopark, sığınak vb. alanlarında) bir malik tarafından yürütülecek ticari faaliyetler için kat maliklerinin tamamının muvafakatinin alınması gerektiği,
Buna göre, maliklerden birisi tarafından tüm kat maliklerinin muvafakati alınmak suretiyle usulüne uygun şekilde yapı kayıt belgesi alınan ortak yerlerin de kiralamaya konu edilebileceği, yeni durumda faaliyetin icrası için kullanılacak alanların kullanımını engelleyecek yasal bir engel bulunmadığı sürece cins değişikliğinin yapılmamış olmasının yapı kayıt belgesi ile ruhsatlandırmaya engel olmadığı, faaliyetin niteliği gereği tapuda gösterilen bağımsız bölümlerin veya ortak alanların tamamının kullanılmasının zorunlu olmadığı durumlarda Yönetmelik uyarınca faaliyet alanının işletmecinin beyanına tabi olduğu ve yapılacak denetimlerde beyan edilen alandan fazlasının faaliyet alanı olarak kullanılıp kullanılmadığının da kontrol edilmesi gerektiği değerlendirilmektedir.
Bilgilerini rica ederim.
Bakan a.
Genel Müdür