|
ÖZET: Başvuru, Zonguldak’taki bir sitenin ortak alanında yapılan kaçak imalatların deniz manzarasını kapattığı iddiasıyla ilgilidir. Başvuran, sitenin çatı katında, diğer sakinlerin onayı olmaksızın yapılan teras kapatma işleminin yasal olmadığını ve bu durumun komşuluk hukukuna aykırı olduğunu belirtmiştir. Zonguldak Belediye Başkanlığı, başvuruya verdiği yanıtta, ilgili yapının Yapı Kayıt Belgesi ile kayıt altına alındığını ve bu nedenle işlem yapılamadığını ifade etmiştir. Ancak, başvuran, imalatın 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığını ve bu durumun yasalara aykırı olduğunu savunmaktadır.
Zonguldak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü, yapılan incelemelerde, şikâyete konu imalatın ruhsata tabi olmadığını ve Yapı Kayıt Belgesi’nin geçerliliğini koruduğunu belirtmiştir. Ancak, başvuranın deniz manzarasının engellendiği iddiası ve ortak alanın kullanımının kısıtlandığına dair endişeleri göz önünde bulundurularak, ilgili idarelere yeni bir değerlendirme yapılması tavsiye edilmiştir. Bu bağlamda, diğer maliklerin muvafakatinin alınıp alınmadığı ve imalatın yasalara uygunluğu hususlarının yeniden incelenmesi gerektiği vurgulanmıştır. |
T.C. TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU
(OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2024/13206-S.24.19890
BAŞVURU NO : 2024/7007
KARAR TARİHİ : 29.11.2024
TAVSİYE KARARI ,TCKN:
Adres:
BAŞVURUYA KONU İDARE : ZONGULDAK ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ İL
MÜDÜRLÜĞÜ
ZONGULDAK BELEDİYE BAŞKANLIĞI
BAŞVURUNUN KONUSU : Sitenin ortak alanında bulunduğu ve yapı kayıt belgesi sonrası da kaçak imalatlar yapılmak suretiyle deniz manzarasını kapatmaya devam ettiği iddia edilen imalatın sökülmesi talebi hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 01.06.2024
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
(1) Kurumumuza yapılan başvuruda dilekçesinde kayıtlı olan hususlarda özetle, Mah.
Sitesi blokta ikamet ettiği, blok çatı katında ikamet etmekte olan adlı şahsın sitenin ortak alanı olan çatıda bulunan teras üstünü site sakinlerinin onayını almayarak Ağustos 2019 tarihinde kapattığı, Belediyenin ilgili inşanın kaçak olduğunu ve gerekli işlemlerin yapılacağını bildirdiği ve daha sonra çeşitli nedenler sunup gerekli işlemleri yapmadığı, son olarak Ağustos 2019 tarihinde yapılan inşaatın imar barışından faydalandığının söylendiği, . ’nin bununla da yetinmeyerek ilgili yapının yerine kendisine kış bahçesi tarzı bir yapı yaptırmaya başladığı, şikâyet konusu yapının 3194 sayılı
İmar Kanununun 16. maddesinin son kapsam tarihi olan 31/12/2017 tarihinden sonra Ağustos 2019 tarihinde yapılmaya başlanmış olduğundan ilgili kanun ile bağdaştırılamayacağı, Kat Mülkiyeti
Kanununun 4. maddesinin (c) bendine göre çatıların, bacaların, genel dam teraslarının, yağmur oluklarının, yangın emniyet merdivenlerinin, bu sayılanlar dışında kalıp yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerlerin ve şeylerin de ortak yer konusuna girdiği, tek bir kişinin tasarrufunda olamayacağı, . ’nin projeye aykırı olarak binanın şeklini değiştirdiği, bu işlemi yaparken site sakinlerinin 4/5 onayını alması gerekirken onaylarını almayarak kendi başına karar verdiği, komşuluk
hukukuna aykırı olarak manzarasını engellediği iddia ve ifade edilerek şikâyete konu olan sitenin ortak alanında bulunan yapılmış olan ve yapıma devam eden yapının sökülerek projenin orijinal haline dönüştürülmesi talep edilmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
(2) Kamu Denetçiliği Kurumumuzca şikâyet başvurusunun çözüme kavuşturulması amacıyla
Zonguldak Belediye Başkanlığından 13/06/2024 tarihli ve S. sayılı yazıyla ve Zonguldak
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünden 19/08/2024 tarihli ve S. sayılı yazıyla bilgi ve belge talebinde bulunulmuştur.
(3) Zonguldak Belediye Başkanlığının 08/07/2024 tarihli ve sayılı cevabi yazısında özetle; binanın son katında yer alan dubleks daire ve teras için Yapı Kayıt Belgesi düzenlendiği ve dubleks meskenlerin iki ayrı bağımsız bölüm haline getirildiği, şikayete konu imalatın teras alanının üzerinin kapatılması olduğu, İzinsiz imalat ile ilgili Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi ve Yapı Kayıt Belgesinin iptal edilmemesi sebebiyle işlem tesis edilemediği, imar mevzuatına aykırı imalatlar ile ilgili 3194 sayılı İmar Kanununun
Geçiçi 16. maddesi kapsamında düzenlenen Yapı Kayıt Belgesinin imalatı imar mevzuatına uygun hale getirdiği, Yapı Kayıt Belgesinin iptal edilmesi durumunda (yetkili kurum: Çevre, Şehircilik ve İklim
Değişikliği İl Müdürlüğü) işlem tesis edilebileceği, bina için 04/10/2016 tarih ve 60 sayılı Yapı Ruhsatı düzenlendiği, teras alanı üzerine yapılan imalatın yapım tarihinin bilinmediği, . adına 28/01/2019 tarih ve sayılı, belge numaralı ve başvuru numaralı Yapı Kullanma İzin Belgesi düzenlendiği, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünden resmi yazı ile belgenin geçerli olduğunun ve imalatları kapsadığının bildirildiği, Yapı Kayıt Belgesinin denetlenmesinin ve iptali işlemlerinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl
Müdürlüğünün sorumluluğunda olduğu, Yapı Kayıt Belgesinin ortak alan için düzenlendiği ve evrakı düzenlemeye yetkili kurumca iptal edilmediği, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne aykırı imalatların bildirildiği ve Yapı Kayıt Belgesi başvurusu sonrası yapılmış bir aykırılığın bildirilmediği, Yapı Kullanma İzin Belgesi veya Yapı Kayıt Belgesi olup olmasına bakılmaksızın bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, ortak alanların kullanımına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı çerçevesine göre hareket edileceği, İlk şikâyet itibariyle, bağımsız bölüm sahibinin yurtdışında olması sebebiyle bina içerisinde inceleme yapılamadığı ve bina dışından yapılan inceleme sonucunda aykırı imalat görüldüğü, ancak 3194 sayılı İmar
Kanununun 32 ve 42. maddelerine göre işlem tesis edilebilmesi için yerinde detaylı tutanak düzenlenmesi, fotoğraflanması ve tutanağın yerine asılması gerektiğinden işlem tesis edilemediği, mülkiyet sahibinin ilgi imalat ile ilgili taraflarına Yapı Kayıt Belgesi sunması sebebiyle işlem tesis edilmediği belirtilmiştir.
(4) Zonguldak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün 19/09/2024 tarihli ve sayılı cevabi yazısında özetle;
İmar ve Planlamadan Sorumlu Şube Müdürlüğünce İmar Barışı Sorgulama Sistemi, yerinde yapılan incelemeler ve İdarelerle yapılan yazışmalar üzerinden yapılan değerlendirme sonucunda,
1) . tarafından 08/02/2019 tarihinde başvuru yapıldığı, aykırılığın bağımsız bölümü kapsadığı, aykırılık
niteliğinin “dublex dairenin bölünerek iki ayrı bağımsız bölüm oluşturulması” olarak belirtildiği, 280 m² konut bağımsız bölümü için başvuru numaralı yapı kayıt belgesi alındığı, sonrasında 12/04/2019 tarihinde beyan değişikliği yapılarak sadece bağımsız bölüm numarasının 1 olarak düzenlendiği ve yeni başvuru numaralı yapı kayıt belgesi oluştuğu, 19/12/2024 tarihinde tapu sürecinin başlatıldığı ve kat mülkiyetinin kurulduğu, yapı kayıt belgesinin çatı katının tamamını kapsadığı,
2) Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar 4. maddesinde “Yapı Kayıt Belgesi 31/12/2017
tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir.” ibaresi ve “Yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar” başlıklı 8. maddesinde “Yapı Kayıt Belgesi; a) 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda, b) İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda, c)19/5/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması
Hakkında Kanunun 2. maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda, ç) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde, d) Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde, bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez.” hükmü ile Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesinin iptal edileceği, şikâyete konu bağımsız bölümün 31/12/2017 tarihi öncesi inşa edildiği, 8. maddede belirtilen alanlarda kalmadığından iptal edilmesinin mümkün olmadığı, söz konusu bağımsız bölümün açık alanında yapılan açılır kapanır imalatlar ruhsata tabi olmadığından 31/12/2017 tarihi sonrası yapılmasının Yapı Kayıt
Belgesinin iptaline neden olmadığı, ruhsata tabi bir yapılaşma söz konusu olması durumunda ise sonradan eklenen kısımlar için Belediyesine bildirilerek İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddesince gerekli işlemlerin yapılmasının sağlandığı, sonradan eklenen kısımlar kaldırılarak yapı kayıt belgesinin geçerliliğinin devam ettiği,
3) Zonguldak Belediyesi’nin 29/05/2024 tarihli ve sayılı yazısında “teras kapatma” şikâyeti
üzerine İmar Barışı Sorgulama Sistemi üzerinden ve Müdürlük personellerince 04/06/2024 tarihinde yerinde inceleme yapıldığı, teras kapatma imalatının açılır kapanır olduğu, çatı katında ruhsata tabi esaslı bir tadilatın ve alan artırımının olmadığı, yapı kayıt belgesinin iptaline neden olacak bir imalat ve beyan olmadığından yapı kayıt belgesinin iptal edilmeyeceği ve yapılması planlanan bir işlem bulunmadığı,
4) Söz konusu yapı kayıt belgesinin geçerliliğini koruduğu, Bakanlığın “3194 Sayılı Kanun’un Geçici 16.
Maddesi Kapsamında Yapı Kayıt Belgesine İlişkin İş ve İşlemlere Dair Sıkça Sorulan Sorular ve
Cevapları” başlıklı yazısında “Binaların ortak alanlarında ve el birliği ve paylı mülkiyetlerde 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız ve ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar/aykırılıklar için yapıyı/aykırılığı yapan malik/hissedar tarafından diğer maliklerin/hissedarların muvafakati aranmaksızın, Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu değerlendirilmekte olup, bahse konu alanlarda yapılan yapılar/aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi Alınmasına İlişkin Usul ve Esaslar çerçevesinde usulüne uygun alındığı tespit edilen Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesi söz konusu değildir. Ancak, binaların ortak alanlarında ve el birliği ve paylı mülkiyetlerde yapılan yapılar/aykırılıklar için alınan Yapı Kayıt Belgesine istinaden tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerinin yapılabilmesi için tüm maliklerin muvafakati gerekmektedir.” görüşü doğrultusunda muvafakat aramaksızın ortak alanlarda hissedarlardan biri tarafından Yapı Kayıt Belgesi alınabileceğinin belirtildiği,
5) Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar 4. maddesinin ikinci fıkrasında “Yapı Kayıt
Belgesi için yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından, e-Devlet üzerinden Yapı Kayıt
Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi formunun doldurulması suretiyle müracaatta bulunulabileceği gibi kurum ve kuruluşlara başvurulmak suretiyle de müracaatta bulunulabilir.” ibaresi ve yukarıda bahsedilen
Bakanlık görüşünce başvuru esnasında maliklerden muvafakat alınmasının gerekli olmadığı, yapı kayıt belgesinde şahıs isminin geçmediği, kat mülkiyetine geçilmediği sürece yapı kayıt belgesinin şahsa aidiyetlik/mülkiyet sağlamadığı, diğer taraftan Yapı Kayıt Belgesinin mahkeme kararlarının uygulanmasına engel teşkil etmeyeceği,
6) Zonguldak Belediyesinin 29/05/2024 tarihli ve sayılı yazısında “teras kapatma” şikâyeti üzerine
yerinde inceleme yapılmış olup şikâyete konu alanın çatı katı bağımsız bölümün içerisinde malikin bağımsız bölüm sınırlarında kaldığı, ortak alan vasfından çıktığının tespit edildiği,
7) Şikâyete konu yerin kat mülkiyetine geçilmesiyle, . ’nin kendi mülküne dâhil olduğu,
başvuru numaralı yapı kayıt belgesine istinaden Tapu Müdürlüğünce kat mülkiyeti işleminin gerçekleştirildiği, kat mülkiyetine geçişte Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar 6.
maddesinin dördüncü fıkrasında “Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kullanım maksadı değişiklikleri de dâhil olmak üzere tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesi için; a) Yapı Kayıt Belgesi, b) Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje, /
c) İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge, ç) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı, d) Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren ve tescil sayfasını da içeren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı ile birlikte kadastro müdürlüğüne müracaatta bulunulur. Bu fıkranın (b) bendinde belirtilen projeyi hazırlayan mimar ile (d) bendinde belirtilen zemin tespit tutanağını hazırlayan mühendisler bu belgelerin içeriklerinin doğruluğundan yapı malikleri ile birlikte hukuken sorumludur. Bu sorumluluk gereğince kadastro müdürlüğü tarafından resen zemin tespit tutanağının sadece büro kontrolleri yapılmakla yetinilerek tescil için ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir ve daha evvel Yapı Kayıt Belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedelin genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere Hazine ve
Maliye Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılmasından sonra ilgili tapu müdürlüğünce ilgili vergi dairesi müdürlüğüne ibraz edilmek üzere, Yapı Kayıt Belgesine konu yapıya (Mahalle/Sokak/Bina No-Ada/Parsel/Pafta No) ve söz konusu yapıdaki bağımsız bölümler veya sair tesisler ile maliklerine ait bilgileri içeren bir yazı düzenlenerek başvuru sahibine verilir ve ilgili vergi dairesince söz konusu yapıya ilişkin olarak cins değişikliği harcının tahsil edilmesi üzerine tapu müdürlüğünce belirtilen işlemler yapılır.” hükmü gereğince diğer maliklerinin muvafakatinin alınması gerektiği, Zonguldak Tapu Müdürlüğünden gerekli belgelerin talep edildiği, söz konusu bağımsız bölüme istinaden yürütülen işlemlere ilişkin evrakların yazı ekinde gönderildiği,
8) Zonguldak Belediyesinin 29/05/2024 tarihli ve sayılı yazısı üzerine 04/06/2024 tarihinde çatı
katında yerinde inceleme yapıldığı, bahse konu ortak alanın dubleks dairenin ikiye bölünmesi neticesinde çatı katına dahil olduğu, bağımsız bölüme giriş yapıldıktan sonra bu alana ulaşılabildiği, başka bir girişinin olmadığı, yukarıda bahsedildiği üzere şikayete konu ortak alanın yapı kayıt belgesi alınması sonrasında çatı katına dahil edildiği, muvafakat olmadan da söz konusu ortak alanın çatı katına dahil edilmesinin mümkün olmadığı, yapı kayıt belgesinin iptaline neden olacak bir durum olmadığı,
9) Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 4. maddesinde “Esaslı tadilat: Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen
veya yapı inşaat alanını veya emsale konu alanını veya taban alanını veya bağımsız bölüm sayısını veya ortak alanların veya bağımsız bölümlerin alanını veya kullanım amacını veya ruhsat eki projelerini değiştiren işlemleri (Esaslı tadilat, ruhsata tabidir.)” hükmü ile anılan Yönetmeliğin 59. maddesinin “Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir.” hükmünce yapılan imalatların ruhsata tabi olmadığı, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 6. maddesinin yedinci fıkrasında yer alan “Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatlar yapılabilir.” hükmü gereğince açılır kapanır katlanır sistemlerin yapılabileceği, şikâyete konu imalatların meri mevzuatta belirtilen ruhsata tabi olmayan imalatlardan olduğu, başvuru numaralı
Yapı Kayıt Belgesinin geçerliliğini koruduğu,
10) Başvuru konusu yapıdaki imalatların, Google Maps uydu görüntülerinde Haziran 2019 tarihinde
gözükmediği, söz konusu imalatlar basit tadilat kapsamında olduğundan 31/12/2017 tarihi sonrasında yapılabileceğinin değerlendirildiği belirtilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
(5) 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının, “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74. maddesinde; “Vatandaşlar… kendileriyle veya kamu ile ilgili dilek ve şikâyetleri hakkında, yetkili makamlara ve Türkiye Büyük Millet Meclisine yazı ile başvurma hakkına sahiptir. … Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir.” (5.1) “Mülkiyet hakkı” başlıklı 35. maddesinde; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” (6) 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun “Kurumun görevi” başlıklı 5. maddesinde;
“Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.” (7) 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Mülkiyet hakkının içeriği” başlıklı 683. maddesinde; “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.” (7.1) “Genel kurallar” başlıklı 688. maddesinde; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.
Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.
Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.” (7.2) “Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar” başlıklı 692. maddesinde; “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.” (7.3) “Yararlanma, kullanma ve koruma” başlıklı 693. maddesinde; “Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.
Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir.
Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.” (8) 03/05/1985 tarihli 3194 sayılı İmar Kanunu’nun “Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar” başlıklı 32. maddesinde; “Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir.
Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. (Ek cümleler:14/2/2020-7221/10 md.) Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. Aykırılığın giderildiğine dair ilgili idaresince tapu dairesine bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz. …
Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.
Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. …
(Ek fıkra:29/11/2018-7153/15 md.) İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı üçüncü fıkrada düzenlenen bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve mevzuata aykırı imalatlar hakkında beşinci fıkra hükümleri uygulanır.” (8.1) “İdari müeyyideler” başlıklı 42. maddesinin birinci fıkrasında; “Bu maddede belirtilen ve imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerin tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı olarak bu maddede belirtilen idari müeyyideler uygulanır…” (8.2) Geçici 16. maddesinde; “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.
Yapının bulunduğu arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında alınacak kayıt bedeli başvuru sahibi tarafından genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. 6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılmak üzere kaydedilen gelirler karşılığı Bakanlık
bütçesine ödenek eklemeye Maliye Bakanı yetkilidir. Bu ödenek, dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılarak kullanılır. Kayıt bedeline ilişkin oranı iki katına kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya, yapının niteliğine ve bölgelere göre kademelendirmeye, ayrıca başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.
Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 24/9/2020 tarihli ve E.:2019/21; K.:2020/51 sayılı Kararı ile) (…) uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı
Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.
Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.
Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2022 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. (Ek cümleler:8/4/2022-7394/13 md.) Satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi hâlinde yüzde yirmi, en az yarısının ödenmesi hâlinde yüzde on indirim uygulanır. Taksitli satışlarda satış bedelinin en az yüzde onu peşin ödenir, kalan bedel ise beş yıla kadar taksitlendirilir. Taksit tutarlarına kanunî faiz oranının yarısı uygulanır. Elde edilen gelirlerin yüzde yirmibeşi Bakanlığın dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilir. Kalanı ise bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait
Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında
Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası, yapı ve tesisler hakkında ise onbirinci fıkrası hükmü uygulanmaz. (Ek cümleler:4/7/2019-7181/14 md.) Yapı kayıt belgesine konu taşınmaz için 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785
Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine göre tapu tahsis belgesi alınması ve bu belgeye esas arsa bedellerinin ödenmiş olması hâlinde bu madde uyarınca ayrıca satış bedeli alınmaz. Yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir, bu tutardan fazlası iade edilmez.
Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı
Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır.
/
Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.
Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.
Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.
Bu madde hükümleri, 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda ve ayrıca 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun
2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda uygulanmaz.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.” (9) 23/06/1965 tarihli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Ortak yerler” başlıklı 4. maddesinde; “Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.” (9.1) “Ortak yerler üzerinde” başlıklı 16. maddesinde; “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.” (9.2) “Ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” başlıklı 19. maddesinde; “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
/
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.” (10) 03/07/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinin “Tanımlar” başlıklı 4. maddesinde; “… y) Esaslı tadilat: Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen veya yapı inşaat alanını veya emsale konu alanını veya taban alanını veya bağımsız bölüm sayısını veya ortak alanların veya bağımsız bölümlerin alanını veya kullanım amacını veya ruhsat eki projelerini değiştiren işlemleri (Esaslı tadilat, ruhsata tabidir.),” (10.1) “Yapı ruhsatı gerekmeyen inşai faaliyetler” başlıklı 59. maddesinin birinci fıkrasında; “Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir. …” (11) 06/06/2018 tarihli ve 30443 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Yapı Kayıt
Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların “Yapı kayıt belgesi müracaatı” başlıklı 4. maddesinde; “1) Yapı Kayıt Belgesi 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir. Yapı Kayıt Belgesi için müracaatın 31/10/2018 tarihine kadar yapılması ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi gerekir. Başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.
(2) Yapı Kayıt Belgesi için yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından, e-Devlet üzerinden
Yapı Kayıt Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi formunun doldurulması suretiyle müracaatta bulunulabileceği gibi kurum ve kuruluşlara başvurulmak suretiyle de müracaatta bulunulabilir.
(3) Müracaatın e-Devlet üzerinden yapılması durumunda, Yapı Kayıt Belgesi formunun eksiksiz olarak doldurulmasından ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılmasından sonra, Yapı Kayıt Sistemi tarafından oluşturulan Yapı Kayıt Belgesi talepte bulunan yapı sahibince e-Devlet üzerinden alınır.
(4) Müracaat kurum ve kuruluşlara yapılmış ise, Yapı Kayıt Belgesi formu müracaat sahibinin beyanına göre eksiksiz olarak doldurulur, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılması sağlanır, Yapı Kayıt Belgesi formu sistem üzerinden onaylanmak üzere Müdürlüğe gönderilir ve formun Müdürlükçe onaylanmasından sonra bir örneği talepte bulunan yapı sahibine verilir.
/
(5) (Değişik: RG-20/9/2018-30541) Yapı Kayıt Belgesi; yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda yapının tamamı için yapı kullanma izni bulunan yapılarda ise ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde/bölümlerde yapılmış ise o bağımsız bölümler için ayrı ayrı veya yapının tamamı tek bir malike ait ise ve aykırılık bütün bağımsız bölümlerde yapılmış ise yapının tamamı için düzenlenir.” (11.1) “Yapı kayıt belgesinin kullanım yerleri” başlıklı 6. maddesinde; “… (4) Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kullanım maksadı değişiklikleri de dahil olmak üzere tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesi için; a) Yapı Kayıt Belgesi, b) Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje, c) İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge, ç) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı,…
(7) Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatlar yapılabilir.” (11.2) “Yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar” başlıklı 8. maddesinde; “(1) Yapı Kayıt Belgesi; … ç) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde, d) Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde, bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez.
(2) ((Değişik:RG-20/9/2018-30541) Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, (Danıştay Altıncı Dairesinin 5/3/2024 tarihli ve E.:2021/10380 K.:2024/1538 sayılı kararı ile iptal ibare: Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez) ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı
Türk Ceza Kanununun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.” (11.3) “Denetim” başlıklı 10. maddesinde; “(1) Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin iş ve işlemler
Bakanlık tarafından denetlenebilir.
(2) (Değişik: RG-20/9/2018-30541) Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi safhasında e-Devlet sistemi üzerinden veya kurum ve kuruluşlara yapılan müracaatta yalan beyanda bulunulması durumunda; a) Yapı Kayıt Belgesi bedeli eksik olarak ödenmiş ise müracaat sahibince e-Devlet üzerinden gerekli düzeltme işlemi yapılması ve eksik olan meblağın ödenmesi sağlanarak, duruma uygun yeni Yapı Kayıt
Belgesi düzenlenir. Eksik olan meblağın ilgilisince ödenmemesi halinde verilmiş olan Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, daha önce yatırılmış olan bedel iade edilmez ve yalan beyanda bulunan hakkında 5237 sayılı
Kanunun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur…” düzenlemelerine yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ Av. FATMA BENLİ YALÇIN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİNE ÖNERİSİ
(12) Kamu Denetçisi tarafından dosya kapsamına göre yapılan değerlendirme neticesinde, başvuru konusuna ilişkin hazırlanmış olan “Tavsiye Karar Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
(13) Kurumumuza yapılan başvuruda 1 no.lu paragrafta belirtildiği üzere özetle, Mah.
Sitesi blokta sitenin ortak alanı olan çatıda bulunan teras üstünün site sakinlerinin onayı alınmadan Ağustos 2019 tarihinde kapatıldığı, inşaatın imar barışından faydalandığının söylendiği, ilgili yapının yerine kış bahçesi tarzı bir yapı yapılmaya başlandığı, yapının 31/12/2017 tarihinden sonra
Ağustos 2019 tarihinde yapılmaya başlanmış olduğundan ilgili kanun ile bağdaştırılamayacağı, Kat
Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinin (c) bendine göre çatıların, bacaların, genel dam teraslarının, yağmur oluklarının, yangın emniyet merdivenlerinin, bu sayılanlar dışında kalıp yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerlerin ve şeylerin de ortak yer konusuna girdiği, projeye aykırı olarak binanın şeklinin değiştirildiği, bu işlem yapılırken site sakinlerinin 4/5 onayının alınmadığı, komşuluk hukukuna aykırı olarak deniz manzarasının engellendiği iddia edilerek yapının sökülmesi ve projenin orijinal haline dönüştürülmesi talep edilmektedir.
(14) Zonguldak Belediye Başkanlığı tarafından şikayet konusuna ilişkin yapılan açıklamada özetle, binanın son katında yer alan dubleks daire ve teras için Yapı Kayıt Belgesi düzenlendiği ve dubleks meskenlerin iki ayrı bağımsız bölüm haline getirildiği, şikayete konu imalatın teras alanının üzerinin kapatılması olduğu, bina için 04/10/2016 tarih ve sayılı Yapı Ruhsatı düzenlendiği, teras alanı üzerine yapılan imalatın yapım tarihinin bilinmediği, . adına 28/01/2019 tarih ve sayılı, belge numaralı ve başvuru numaralı Yapı Kullanma İzin Belgesi düzenlendiği, Çevre, Şehircilik ve
İklim Değişikliği İl Müdürlüğünden resmi yazı ile belgenin geçerli olduğunun ve imalatları kapsadığının bildirildiği, izinsiz imalat ile ilgili Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi ve Yapı Kayıt Belgesinin iptal edilmemesi sebebiyle işlem tesis edilemediği, Yapı Kayıt Belgesinin iptal edilmesi durumunda işlem tesis edilebileceği, ilk şikâyet itibariyle, bağımsız bölüm sahibinin yurtdışında olması sebebiyle bina içerisinde inceleme yapılamadığı ve bina dışından yapılan inceleme sonucunda aykırı imalat görüldüğü, ancak 3194 sayılı İmar Kanununun 32 ve 42. maddelerine göre işlem tesis edilebilmesi için yerinde detaylı tutanak düzenlenmesi, fotoğraflanması ve tutanağın yerine asılması gerektiğinden işlem tesis edilemediği, mülkiyet sahibinin ilgi imalat ile ilgili taraflarına Yapı Kayıt Belgesi sunması sebebiyle işlem tesis edilmediği, /
(14.1) 24/12/2019 tarihli ve E. sayılı yazıyla başvurana gönderilen Cimer Cevabında, “… Pergole alüminyum profillerden imal edilmiş olup, 3 yanı açık şekilde ve üstü açılır kapanır örtü sistemi ile döşenmiş durumdadır. Görsel kirlilik ve imara aykırılık içerdiği için bu tür yapısal değişikliklerin açık alanlarda yapılması tarafımızdan onaylanmamaktadır. Belediyemiz tarafından söz konusu binaya ait mimari projede de böyle bir uygulama gözükmemektedir. Şahsa pergole imalatını sökmesi için tebligat yapılacak ve süre verilecektir.” şeklinde, (14.2) 24/12/2019 tarihli ve E. sayılı yazıyla . ’ye gönderilen yazıda, “… Şahsınıza 15 gün süre verildiğini ve sürenin sonunda yapılan denetimde projeyi sökmemeniz halinde 3194 sayılı İmar
Kanunu’nun 32. ve 42. maddelerinin tarafımızdan uygulanacağını, …” şeklinde, (14.3) 16/04/2021 tarihli ve E. sayılı yazıyla başvurana gönderilen Cimer Cevabında, “… Şahıs şikayete konu olan adreste bulunamadığından imara aykırı olan yapının kaldırılması için yapılan tebligat teslim edilememiştir. İmar Kanunun 32. ve 42. maddelerine istinaden mühürleme tutanağı ve yapı tatil zaptı tutulması için düzenli aralıklarla adreste imara aykırı olarak yapılan yapının kapladığı alanın tespiti için gidilmiş olup şahıs adreste bulunmadığından işlem yapılamamıştır. İmara aykırı olarak yapılan yapının kapladığı alan tespit edildiği zaman gerekli adli ve idari işlemler yapılacaktır. …” şeklinde, (14.4) Zonguldak Belediye Başkanlığı tarafından Zonguldak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl
Müdürlüğüne gönderilen 29/05/2024 tarihli ve sayılı yazıda, “… imalat ile ilgili Yapı Kayıt
Belgesi alındığı tarafımıza bildirilmiştir. Yapı Kayıt Belgesi ile numaralı bağımsız bölümün projelerin sunulması sonucu Tapu Müdürlüğünce iki ayrı bağımsız bölüme dönüştürülmüştür. Şikâyete konu teras kapatma imalatının adına düzenlenen belge numaralı ve başvuru numaralı Yapı Kayıt Belgesi’nin kapsayıp kapsamadığı hakkında tarafımıza bilgi verilmesi hususunu …” şeklinde, (14.4) 19/08/2021 tarihli ve sayılı yazıyla başvurana gönderilen Cimer Cevabında, “… . ile ilgili cezai işlem yapılmıştır. Yurtdışında ikamet eden . ’ye aykırı imalatı sökmesi yönünde gerekli tebligatlar yapılmıştır. İzinsiz işlem takibimiz altında olup gerekli işlemler yapılacaktır. …” şeklinde, (14.5) Zonguldak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından Zonguldak Belediye
Başkanlığına gönderilen bila tarihli ve sayılı yazıda, “ … şikayete konu imalatlar meri mevzuatta belirtilen ruhsata tabi olmayan imalatlardan olup başvuru numaralı Yapı Kayıt
Belgesi’nin geçerli olduğu …” şeklinde, (14.6) 11/06/2024 tarihli ve sayılı yazıyla başvurana gönderilen Cimer Cevabında, “…
başvuru numaralı Yapı Kayıt Belgesi’nin kapsayıp kapsamadığı hakkında Çevre, Şehircilik ve
İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne görüş yazısı ile sorulmuş olup yapılan imalatların ruhsata tabi imalatlardan olmadığı ve Yapı Kayıt Belgesi’nin kapsadığı bildirilmiştir. …” şeklinde belirtilmiştir.
(15) Zonguldak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından yapılan açıklamada özetle; . tarafından 08/02/2019 tarihinde başvuru yapıldığı, aykırılığın bağımsız bölümü kapsadığı, aykırılık niteliğinin “dublex dairenin bölünerek iki ayrı bağımsız bölüm oluşturulması” olarak belirtildiği,
280 m² konut bağımsız bölümü için başvuru numaralı yapı kayıt belgesi alındığı, sonrasında
12/04/2019 tarihinde beyan değişikliği yapılarak sadece bağımsız bölüm numarasının olarak düzenlendiği ve yeni başvuru numaralı yapı kayıt belgesi oluştuğu, tapu sürecinin başlatıldığı ve kat mülkiyetinin kurulduğu, yapı kayıt belgesinin çatı katının tamamını kapsadığı, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesinin iptal edileceği, şikâyete konu bağımsız bölümün 31/12/2017 tarihi öncesi inşa edildiği, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 8. maddesinde belirtilen alanlarda kalmadığından iptal edilmesinin mümkün olmadığı, söz konusu bağımsız bölümün açık alanında yapılan açılır kapanır imalatlar ruhsata tabi olmadığından 31/12/2017 tarihi sonrası yapılmasının Yapı Kayıt
Belgesinin iptaline neden olmadığı, ruhsata tabi bir yapılaşma söz konusu olması durumunda ise sonradan eklenen kısımlar için Belediyesine bildirilerek İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddesince gerekli işlemlerin yapılmasının sağlandığı, sonradan eklenen kısımlar kaldırılarak yapı kayıt belgesinin geçerliliğinin devam ettiği, İmar Barışı Sorgulama Sistemi üzerinden ve Müdürlük personellerince 04/06/2024 tarihinde yerinde inceleme yapıldığı, teras kapatma imalatının açılır kapanır olduğu, çatı katında ruhsata tabi esaslı bir tadilatın ve alan artırımının olmadığı, yapı kayıt belgesinin iptaline neden olacak bir imalat ve beyan olmadığından yapı kayıt belgesinin iptal edilmeyeceği ve yapılması planlanan bir işlem bulunmadığı, Yerinde inceleme yapıldığı ve şikâyete konu alanın çatı katı bağımsız bölümün içerisinde malikin bağımsız bölüm sınırlarında kaldığı, ortak alan vasfından çıktığının tespit edildiği, Şikayete konu yerin kat mülkiyetine geçilmesiyle, nin kendi mülküne dahil olduğu, başvuru numaralı yapı kayıt belgesine istinaden Tapu Müdürlüğünce kat mülkiyeti işleminin gerçekleştirildiği, kat mülkiyetine geçişte Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar 6.
maddesinin dördüncü fıkrası hükmü gereğince diğer maliklerinin muvafakatinin alınması gerektiği, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 4. maddesi ve 59. maddesi hükmünce yapılan imalatların ruhsata tabi olmadığı, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 6. maddesinin yedinci fıkrasında yer alan “Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatlar yapılabilir.” hükmü gereğince açılır kapanır katlanır sistemlerin yapılabileceği, şikâyete konu imalatların meri mevzuatta belirtilen ruhsata tabi olmayan imalatlardan olduğu, imalatların Google Maps uydu görüntülerinde Haziran 2019 tarihinde gözükmediği, söz konusu imalatlar basit tadilat kapsamında olduğundan 31/12/2017 tarihi sonrasında yapılabileceğinin değerlendirildiği belirtilmiştir.
(16) Anayasa’nın 35. maddesinde: “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” kuralına yer verilmiş, temel hak ve özgürlüklerin sınırlandırılmasını düzenleyen 13. maddesinde ise; temel hak ve hürriyetlerin, özlerine dokunulmaksızın yalnızca Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla sınırlanabileceği, bu sınırlamaların, Anayasanın sözüne ve ruhuna, demokratik toplum düzeninin ve laik Cumhuriyetin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı olamayacağı belirtilmiştir.
(17) Anayasa’nın 35. maddesinde bir temel hak olarak güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkı kişiye – başkasının hakkına zarar vermemek ve yasaların koyduğu sınırlamalara uymak koşuluyla- sahibi olduğu şeyi dilediği gibi kullanma, semerelerinden yararlanma ve tasarruf etme olanağı veren bir haktır (Anayasa
Mahkemesi Kararı, Mehmet Akdoğan ve diğerleri, B. No: 2013/817, 19/12/2013). Dolayısıyla malikin mülkünü kullanma, semerelerinden yararlanma ve mülkü üzerinde tasarruf etme yetkilerinden herhangi birinin sınırlanması, mülkiyet hakkına müdahale teşkil eder (Anayasa Mahkemesi Kararı, Recep Tarhan ve
Afife Tarhan, B. No: 2014/1546, 2/2/2017). Mülkiyet hakkına yönelik müdahalenin Anayasa’ya uygun olabilmesi için kanuna dayanması, kamu yararı amacı taşıması ve ayrıca ölçülülük ilkesi gözetilerek yapılması gerekmektedir (Anayasa Mahkemesi Kararı, Recep Tarhan ve Afife Tarhan, B. No: 2014/1546, 2/2/2017).
(18) Türk Medeni Kanununun 683. maddesinde de bir şeye malik olan kimsenin konusu suç ve kabahat teşkil etmediği sürece, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olduğu, 692. maddesinde paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlı olduğu hükme bağlanmıştır.
(19) Somut olayda şikâyete konu binanın son katında yer alan bağımsız bölüm için 28/01/2019 tarih ve sayılı, belge numaralı ve başvuru numaralı Yapı Kullanma İzin Belgesi düzenlendiği anlaşılmaktadır.
(20) Yapı Kayıt Belgesi, yapının mülkiyetinin kime ait olduğunu gösteren bir belge olmayıp, yapının kullanımına müsaade eden bir belge niteliğindedir. Bu kapsamda alınan Yapı Kayıt Belgesine istinaden mülkiyet için gerekli tapu işlemlerinin Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 6.
maddesinin dördüncü fıkrası hükmü ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 06/07/2018 tarihli ve ( / sayılı Genelgesi hükümlerine göre yapılması gerekmektedir. Söz konusu tapu işlemleri (kat mülkiyetine geçiş, cins değişikliği vb.) kapsamında tüm maliklerin muvafakati gerekmektedir.
Binaların ortak alanlarında Yapı Kayıt Belgesi almamış olan maliklerce, bu alanların kullanım hakkı kapsamında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca yargı yoluna başvurulması mümkün bulunmaktadır.
(21) 3194 sayılı Kanun’un Geçici 16. maddesinin birinci fıkrası ile Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin
Usul ve Esasların 4. maddesi hükümlerine göre, Yapı Kayıt Belgesi, yapı sahipleri veya vekillerince eDevlet sistemi üzerinden başvuruda bulunulması, sorumluluğu kendilerine ait olmak üzere yapıya ilişkin bilgilerin beyan edilmesi ve yapı kayıt bedelinin ödenmesi suretiyle e-Devlet sistemi üzerinden alınmaktadır. Kanun, başvuruda beyan usulünü belirlemiş ve bu usulün doğal sonucu olarak sorumluluk başvuru sahibinin kendisine bırakılmıştır. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için Yapı Kayıt
Belgesi alındığının tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 8.
maddesinin ikinci fıkrası uyarınca söz konusu belgenin iptal edilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, Yapı
Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 10. maddesinin birinci fıkrasında “Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin iş ve işlemler Bakanlık tarafından denetlenebilir.” hükmü yer almakta olup, Geçici 16.
madde kapsamında yapılan bildirimlere ve şikâyetlere istinaden Yapı Kayıt Belgelerinin inceleme ve iptal
yetkisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca Valiliklere (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) devredilmiş ve sistem üzerinden yetki verilmiştir.
(22) Bu durumda, Valiliklerin (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) yetkisi çerçevesinde şikâyete konu edilen binanın farklı bölümleri için alınan Yapı Kayıt Belgelerinin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre değerlendirilmesi gerekmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Ortak yerler” başlıklı 16.
maddesinde, ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilmek ile birlikte aralarında avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, kapıcı daire veya odaları, genel kömürlük ve ortak garajlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri vb. tek tek sayılmış, sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerlerin ve şeylerin de (ortak yer) konusuna gireceği belirtilmiştir. Yine mezkûr Kanunun “Ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” başlıklı 19.
maddesinde; kat maliklerinden birinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramayacağı düzenlenmiştir.
(23) Kurumumuza somut şikâyete benzer nitelikte başvurular yapılmış olup, 634 sayılı Kanuna göre ortak yerleri veya paylı mülkiyete konu taşınmazları kapsayan ve maliklerin muvafakati alınmadan alınan
Yapı Kayıt Belgelerinin tespiti durumunda bu belgelerin Bakanlık ve İl Müdürlüğü eliyle iptal edilmesi, iptal sonrasında bina ile ilgili olarak Belediyece gerekli incelemelerin yapılması, bu yolla bina yapı kullanım izin belgesi alma şartlarını taşımıyorsa İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddesinin uygulanması yönünde Tavsiye Kararları verilmiştir. (Bkz. 24/02/2020 tarih ve 2020/2927-S.20.4730 sayılı, 11/04/2019 tarih ve 2019/706-S.1058 sayılı, 28/06/2019 tarih ve 2019/4912-S.7351 sayılı Tavsiye Kararları)
(24) Aynı şekilde yargı mercileri tarafından da 3194 sayılı Kanun’un geçici 16. maddesinin, ortak kullanım alanlarında diğer maliklerin rızası olmayacak şekilde yapılan inşai faaliyetler için de yapı kayıt belgesinin düzenlenmesi sonucunu doğuracak şekilde geniş yorumlanmasının Kanunu’nun amacına ve ruhuna aykırı olacağı (Bkz. Ankara 23. İdare Mahkemesinin 26/09/2019 tarih ve E.2018/2377, K.2019/2281 sayılı kararı), Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesine göre kat maliklerinin ortak yerdeki kullanım hakkının arsa payıyla sınırlı ve bu yerin tahsis edildiği amaca uygun olması, ortak yerlerde yapılacak inşai faaliyetlerde kat maliklerinin muvafakatinin alınması gerektiği belirtilmektedir. (Bkz. Yargıtay 18. Hukuk
Dairesinin 02/07/2003 tarih ve E.2003/4943, K.2003/5799 sayılı kararı)
(25) Somut dosyada şikâyete konu imalatın teras alanının üzerinin kapatılması olduğu anlaşılmaktadır.
Zonguldak Belediye Başkanlığı tarafından ilk şikâyet itibariyle, bağımsız bölüm sahibinin yurtdışında olması sebebiyle bina içerisinde inceleme yapılamadığı ve bina dışından yapılan incelemede imalatın görüldüğü belirtilmiş, Zonguldak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından ise
İmar Barışı Sorgulama Sistemi üzerinden ve Müdürlük personellerince yerinde inceleme yapılmış, şikâyete konu yerin kat mülkiyetine geçilmesiyle, . ’nin kendi mülküne dâhil olduğu, başvuru numaralı yapı kayıt belgesine istinaden Tapu Müdürlüğünce kat mülkiyeti işleminin gerçekleştirildiği, kat mülkiyetine geçişte Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar 6. maddesinin dördüncü fıkrası hükmü gereğince diğer maliklerin muvafakatinin alınması gerektiği, şikâyete konu alanın çatı katı bağımsız bölümün içerisinde malikin bağımsız bölüm sınırlarında kaldığı, ortak alan vasfından çıktığının tespit edildiği, şikâyete konu teras kapatma imalatının açılır kapanır imalat kapsamında olduğu, çatı katında
ruhsata tabi esaslı bir tadilatın ve alan artırımının olmadığı, yapının açık alanında yapılan açılır kapanır imalatların ruhsata tabi olmadığı, bu nedenle 31/12/2017 tarihi sonrası yapılmasının Yapı Kayıt Belgesinin iptaline neden olmadığı, ruhsata tabi bir yapılaşma söz konusu olması durumunda ise sonradan eklenen kısımlar için Belediyesine bildirilerek İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddesince gerekli işlemlerin yapılmasının sağlandığı, sonradan eklenen kısımlar kaldırılarak yapı kayıt belgesinin geçerliliğinin devam ettiği, dolayısıyla Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların “Yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar” başlıklı 8. maddesinde belirtilen alanlarda kalmadığından ve yapı kayıt belgesinin iptaline neden olacak bir imalat ve beyan olmadığından yapı kayıt belgesinin iptal edilmeyeceği belirtilmiş, her iki idare tarafından şikâyet konusuna ilişkin tüm bilgi ve belgeler gönderilmiştir.
(26) Ayrıca Zonguldak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından Yapı Kayıt Belgesi için . tarafından 08/02/2019 tarihinde başvuru yapıldığı, aykırılığın bağımsız bölümü kapsadığı, aykırılık niteliğinin “dublex dairenin bölünerek iki ayrı bağımsız bölüm oluşturulması” olarak belirtildiği,
280 m² konut bağımsız bölümü için başvuru numaralı yapı kayıt belgesi alındığı, sonrasında
12/04/2019 tarihinde beyan değişikliği yapılarak sadece bağımsız bölüm numarasının 38-41 olarak düzenlendiği ve yeni başvuru numaralı yapı kayıt belgesi oluştuğu, tapu sürecinin başlatıldığı ve kat mülkiyetinin kurulduğu, yapı kayıt belgesinin çatı katının tamamını kapsadığı, başvuru konusu yapıdaki imalatların, Google Maps uydu görüntülerinde Haziran 2019 tarihinde gözükmediği, söz konusu imalatlar basit tadilat kapsamında olduğundan 31/12/2017 tarihi sonrasında yapılabileceğinin değerlendirildiği belirtilmiştir.
(27) Zonguldak Belediye Başkanlığı tarafından imalat ile ilgili taraflarına Yapı Kayıt Belgesi sunulması sebebiyle işlem tesis edilmediği, Zonguldak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl
Müdürlüğü tarafından Yapı Kayıt Belgesinin geçerli olduğu belirtilmektedir.
(28) Dosya kapsamında yapılan incelemede Yapı Kayıt Belgesinin 12/04/2019 tarihinde düzenlendiği, başvuru konusu yapıdaki imalatların Haziran 2019 tarihinden sonra yapıldığı, Yapı Kayıt Belgesinin çatı katının tamamını kapsadığı anlaşılmaktadır. Dolayısıyla şikâyete konu eklemelerin Yapı Kayıt
Belgesi alındıktan sonra yapıldığı ve Yapı Kayıt Belgesinin çatının . ’nın mülkiyeti dışında kalan ortak alanı da kapsadığı anlaşılmaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesinde ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması şartı bulunmaktadır. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 4. maddesinde de “Yapı
Kayıt Belgesi 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir. Yapı Kayıt Belgesi için müracaatın 31/10/2018 tarihine kadar yapılması ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi gerekir. Başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.” düzenlemesi bulunmaktadır. Dolayısıyla 31/12/2017 tarihinden sonra yapılmış olan yapıların Geçici 16.
madde ile sağlanan haklardan yararlanma imkânı bulunmadığı gibi, Yapı Kayıt Belgesinin alınmış olması, yapıda sonradan ruhsat ve eklerine aykırı eklemeler yapma imkânı da sağlamamaktadır.
(29) İstanbul Bölge İdare Mahkemesi Beşinci İdari Dava Dairesinin E: 2019/2388, K: 2019/3127 sayılı ve 31/10/2019 tarihli kararında da benzer şekilde, “31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığı somut bilgi ve belgelerle sabit olan yapıların Geçici 16. madde ile sağlanan haklardan yararlanma imkânı bulunmadığının kabulü gerekmektedir. Bu durumda, 31/12/2017 tarihinden sonra yapılmış yapıların
/
Geçici 16. madde kapsamında değerlendirilmesi mümkün bulunmadığından, İdare Mahkemesince; uyuşmazlığın esasının incelenmesi suretiyle bir karar verilmesi gerekirken, işleme konu yapılar için 3194 sayılı Kanunun Geçici 16. maddesi uyarınca yapı kayıt belgesi düzenlendiğinden bahisle dava konusu işlemin iptaline karar verilmesinde hukuki isabet görülmemiştir.” değerlendirmesi yapılmıştır.
(30) Dolayısıyla Yapı Kayıt Belgesinin verilmesinden sonra yapıldığı açık olan şikâyete konu imalatın ortak alana bir müdahale niteliğinde olup olmadığı, ruhsata tabi bir imalat olup olmadığı, ruhsat ve projesine aykırılık olması durumunda işlem tesis edilip edilemeyeceği yönünde bir değerlendirme yapılması gerekmektedir. Zonguldak Belediye Başkanlığı tarafından başvuranın ilk şikâyeti itibariyle, bağımsız bölüm sahibinin yurtdışında olması sebebiyle bina içerisinde inceleme yapılamadığı ve bina dışından yapılan inceleme sonucunda aykırı imalat görüldüğü, ancak 3194 sayılı İmar Kanununun 32 ve 42. maddelerine göre işlem tesis edilebilmesi için yerinde detaylı tutanak düzenlenmesi, fotoğraflanması ve tutanağın yerine asılması gerektiğinden işlem tesis edilemediği, mülkiyet sahibinin ilgi imalat ile ilgili taraflarına Yapı Kayıt Belgesi sunması sebebiyle işlem tesis edilmediği belirtilmiş, Zonguldak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü personellerince 04/06/2024 tarihinde yerinde inceleme yapıldığı, teras kapatma imalatının açılır kapanır olduğu, çatı katında ruhsata tabi esaslı bir tadilatın ve alan artırımının olmadığı, şikâyete konu alanın çatı katı bağımsız bölüm içerisinde malikin bağımsız bölüm sınırlarında kaldığı, ortak alan vasfından çıktığı, şikâyete konu yerin kat mülkiyetine geçilmesiyle, . ’nin kendi mülküne dâhil olduğu tespitlerine yer verilmiştir.
(31) Ayrıca Zonguldak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından ortak alanın dubleks dairenin ikiye bölünmesi neticesinde çatı katına dahil olduğu, bağımsız bölüme giriş yapıldıktan sonra bu alana ulaşılabildiği, başka bir girişinin olmadığı, ortak alanın yapı kayıt belgesi alınması sonrasında çatı katına dahil edildiği, muvafakat olmadan söz konusu ortak alanın çatı katına dahil edilmesinin mümkün olmadığı, yapı kayıt belgesinin çatı katının tamamını kapsadığı tespitine yer verilmiştir.
(32) Kat Mülkiyeti Yasası’nın 16. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler ve bu yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Somut dosyada ortak alana bağımsız bölüme giriş yapıldıktan sonra ulaşılabildiği, başka bir girişinin olmadığı, dolayısıyla diğer kat maliklerinin kullanımının kısıtlandığı, Yapı Kayıt
Belgesi neticesinde ortak alanın sadece . tarafından kullanılması sonucunun ortaya çıktığı anlaşılmaktadır.
(33) Zonguldak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından da ifade edildiği üzere kat mülkiyetine geçişte Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar 6. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca diğer maliklerin muvafakatinin alınması gerekmektedir. Ancak kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesi için sunulması gerekli olan belgelerden biri de Yapı Kayıt Belgesidir ve 634 sayılı
Kanuna göre ortak yerleri kapsayan ve maliklerin muvafakati alınmadan alınan Yapı Kayıt
Belgelerinin Bakanlık ve İl Müdürlüğü eliyle iptal edilmesi, iptal sonrasında bina ile ilgili olarak
Belediyece gerekli incelemelerin yapılması, bu yolla bina yapı kullanım izin belgesi alma şartlarını taşımıyorsa İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddesinin uygulanması gerekmektedir. Zonguldak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından Zonguldak Tapu Müdürlüğünden gerekli belgeler talep edilmiş ve dosya ekinde Kurumumuza gönderilmiştir. Dosya kapsamında tüm idareler tarafından gönderilen belgeler incelendiğinde diğer maliklerin muvafakatinin alındığına dair bir belgeye
/
rastlanılamamıştır. Zonguldak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün Yapı Kayıt
Belgesinin çatı katının tamamını kapsadığı açıklaması da dikkate alındığında Yapı Kayıt Belgesinin ortak alanı da kapsadığı anlaşılmaktadır.
(34) Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2022/15974, K:2023/6275 sayılı ve 14/06/2023 tarihli kararında somut olaya benzer bir duruma ilişkin, “… Dava konusu anagayrımenkulde davalıların mimari projeye aykırı imalatlar dolayısı ile ortak alana müdahalede bulunduğu, yapılan müdahaleye ilişkin herhangi bir tadilat projesi yahut kat maliklerinin muvafakat verdiğine ilişkin belgenin dosyaya sunulamadığı anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kanun’un 19. maddesi uyarınca her kat maliki anagayrımenkulün mimari durum ve güzelliğini korumaya mecbur olup, dosya kapsamı ile aksinin ispatlanamadığı ve yapılan müdahalenin ortak alanlardaki kat maliklerinin mülkiyet hakkı aleyhine olduğu gözetildiğinde mahkemesince davanın kabulüne karar verilmesi yerindedir. …” şeklinde belirtilmiştir.
(35) Dolayısıyla İl Müdürlüğü tarafından şikâyete konu alanın çatı katı bağımsız bölümün içerisinde malikin bağımsız bölüm sınırlarında kaldığı, bu alanın ortak alan vasfından çıktığı, şikâyete konu teras kapatma imalatının açılır kapanır imalat kapsamında olduğu, çatı katında ruhsata tabi esaslı bir tadilatın ve alan artırımının olmadığı, yapının açık alanında yapılan açılır kapanır imalatların ruhsata tabi olmadığı, bu nedenle 31/12/2017 tarihi sonrası yapılmasının Yapı Kayıt Belgesinin iptaline neden olmadığı belirtilmiş olsa da Yapı Kayıt Belgesinin ortak alanı da kapsadığı anlaşıldığından şikâyete konu imalat neticesinde, diğer kat maliklerinin girişi engellendiğinden kullanımının kısıtlandığı, Yapı Kayıt
Belgesi neticesinde ortak alanın sadece . tarafından kullanılması sonucunun ortaya çıktığı dikkate alınarak yeni bir değerlendirme yapılması gerekmektedir.
(36) Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 4. maddesinde basit tamir ve tadil “yapılarda esaslı tadilat kapsamında olmayan, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi her türlü tamir ve tadil işlemlerini”, esaslı tadilat “yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen veya yapı inşaat alanını veya emsale konu alanını veya taban alanını veya bağımsız bölüm sayısını veya ortak alanların veya bağımsız bölümlerin alanını veya kullanım amacını veya ruhsat eki projelerini değiştiren işlemleri (Esaslı tadilat, ruhsata tabidir.)” hükmüne yer verilerek 59. maddede basit tamir ve tadiller ile korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamirinin ruhsata tabi olmadığı belirtilmiştir.
(37) Yargı kararlarında, pergola, sundurma ve benzeri imalatların esas itibariyle ruhsata tabi olmadığı kabul edilmektedir. Bazı durumlarda ise pergola, sundurma ve benzeri imalatların ruhsata tabi kabul edilerek yıkım ve para cezası verilebileceğine ilişkin yargı kararları da mevcuttur. Bu sebeple bir pergola ve sundurmanın ruhsata tabi olup olmadığı yönünde inceleme yapılırken bazı kriterler bakımından değerlendirme yapılması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının benzer bir konuya ilişkin Kurumumuz tarafından verilen 29/10/2022 tarihli ve 2022/14041-S.22.21510 sayılı
Tavsiye Kararında yer verilen E.1753 sayılı görüşünde; ana binaya bitişik, ilave veya eklenti olarak ve mevcut binanın cephesini ve kitlesini veya mimari ve tesisat projesini değiştirici nitelikte yapılacak
sundurmanın ruhsata tabi olacağı, bu durumda ruhsata esas projede tanzim edilmeden parselde inşa edilmesi halinde İmar Kanunun 32. ve 42. maddelerinin uygulanması gerektiği belirtilmiştir.
(38) Kurumumuzca bir başka dosyada yapılan incelemede Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mesleki
Hizmetler Genel Müdürlüğü tarafından Silivri Belediye Başkanlığına gönderilen 24/10/2017 tarihli ve E.536281 sayılı yazıda, “… terasta ana binaya bitişik, ilave veya eklenti olarak ve mevcut binanın cephesini ve kitlesini veya mimari ve tesisat projelerini değiştirici nitelikte yapılacak sundurmanın ruhsata tabi olacağı, bu durumda ruhsata esas projede tanzim edilmeden parselde inşa edilmesi halinde
İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddelerinin uygulanması gerektiği değerlendirilmektedir.
Yönetmeliğin 59’uncu maddesinde sayılan ve ruhsata tabi olmayan kullanımların vaziyet planında gösterilerek, ölçülerinin belirtilmesi gerektiği değerlendirilmekte olup, Yönetmeliğin plan veya yönetmeliklerle değiştirilemeyecek hükümleri arasında sayılan 20. maddesi hükmü gereği bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşmayan, yapının ana taşıyıcı sistemleri ile bütünleşik olmayan, bahçe alanının %20’sini geçmeyen; kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzunun taban alanına dahil edilmemesi gerektiği, %20’yi aşan kısımların taban alan: hesabına dahil edileceği bu durumda planla ya da yönetmelikle belirlenen TAKS hesabının aşılması halinde ise İmar
Kanunu’nun 32. ve 42. maddelerin uygulanması gerektiği hususunda …” şeklinde, (39) Danıştay 6. Dairesinin E:2019/5842, K:2019/7244 sayılı ve 12/09/2019 tarihli kararında, “…
pergola ve benzerlerinin yapımının ruhsata tabi olmadığı, ancak bu nitelikteki imalatların ruhsata tabi olmadığının kabul edilebilmesi için; genel olarak İmar Kanunu’nda düzenlenen yapı tanımı kapsamında inşa edilmemiş olması, dolayısıyla kapalı alan oluşturmayacak şekilde, etrafı açık, gölgelik amacına yönelik olarak ve bina cephesini değiştirmeyecek şekilde, hafif yapı malzemeleri ile yapılmış olması gerekmektedir. …” şeklinde (Benzer kararlar için bkz. Danıştay 6. Dairesinin E:2019/6109, K:2019/10346 sayılı ve 06/11/2019 tarihli kararı ve E:2019/5842, K:2019/7244 sayılı ve 12/09/2019 tarihli kararları), (40) Danıştay 6. Dairesinin E:2019/6109, K:2019/10346 sayılı ve 06/11/2019 tarihli kararında, “…
balkona bitişik olarak yapılmış olan açılır kapanır nitelikli pergola alanı olduğu, kış bahçesi olarak nitelendirilmesi mümkün olmayıp etrafı ve üstü kalıcı olarak kapalı bir mekan olmadığı, anılan imalatın ruhsat gerektiren bir imalat olmadığı, zemin kat seviyesinde ve her yönden açık bir eklenti niteliğinde olduğundan bahisle, söz konusu yapı tatil tutanağı ile tespit edilen hususların ruhsat gerektiren bir imalat olmadığı açık olduğundan bahisle yapı tatil tutanağının davacı ile ilgili kısım bakımından hukuka uygunluk görülmediği belirtilmiş ise de; dava dosyası ile Danıştay Ondördüncü Dairesinin E:2015/9354 sayılı dosyasında yer alan bilgi ve belge ile fotoğrafların birlikte değerlendirilmesinden, söz konusu yapıların binaların giriş katlarının, ortak alan olan bahçe kısımlarına, projesine aykırı olarak yapıldığı anlaşıldığından, bu yapının yukarıda tanımına yer verilen pergola niteliğinde olmadığı, ruhsat gerektiren yapı niteliğinde olduğu ve ruhsatsız yapıldığı sonucuna varılmıştır. …” şeklinde belirtilmiştir.
(41) Dolayısıyla bazı durumlarda pergola, sundurma ve benzeri imalatların ruhsata tabi kabul edilerek yıkım ve para cezası verilebildiği anlaşıldığından şikâyete konu imalatın ruhsat gerektirmeyen basit eklenti kapsamında kalıp kalmadığının yukarıda yer verilen yargı kararları ve
Bakanlık görüşü çerçevesinde değerlendirilmesi gerekmektedir.
(42) Diğer yandan başvuran şikâyete konu yapı nedeniyle dairesinin deniz manzarasının engellendiği iddiasında bulunmaktadır. Yargıtay kararlarında da komşuluk hukukuna aykırı uygulamalar ve manzaranın engellendiği durumlar inceleme konusu yapılmıştır.
(43) Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin E:2004/5553, K:2004/9550 sayılı ve 21/09/2004 tarihli kararında, “… Çağdaş hukuk sistemlerindeki tanımıyla mülkiyet: geniş haklar, buna bağlı yetkiler ile birlikte bazı ödevlerin oluşturduğu bir hukuksal kurumdur. Başka bir söyleyişle mülkiyet, tanıdığı geniş hak ve yetkilerin yanında bazı ödevlerde yükleyen bir ayni haktır. Medeni Kanunun 683. maddesinde “Bir şeye malik olan kimse hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.” hükmü getirilmek suretiyle mülkiyet hakkının kanunla kısıtlanabileceğine işaret olunmuştur. Bu doğrultuda olmak üzere, taşınmaz malikini komşusuna zarar verebilecek her türlü taşkınlıklardan kaçınmakla yükümlü kılan aynı kanunun 737. maddesi, komşuluk ilişkilerinden doğan zorunlu çıkar çatışmalarını düzenlemiş, bir arada yaşamak durumunda olan, komşu taşınmaz maliklerinin ekonomik, sosyal çıkarlarını dengede tutabilmek için onlara katlanma ve kaçınma ödevleri yüklemiştir.
O halde, bir toplumda birlikte yaşama olanağı sağlayan insancıl, gerçekçi, zorunlu temel hukuk kuralına göre, hakim; somut olayın özelliğini, taşınmazların konumlarını, kullanma amaçlarını, niteliklerini, yöresel örf ve adetleri, toplumun doğal ihtiyaç ve gerçeklerini gözönünde bulundurarak, komşuların birbirlerine göstermekle yükümlü oldukları olağan katlanma ve hoşgörü sınırını aşan bir taşkınlığın bulunup bulunmadığını saptama, zararı giderici önlemlerden en uygununu bulma, kaçınılmaz müdahaleleri yapmak suretiyle özverileri denkleştirme durumundadır. …” tespitinde bulunulmuş, (44) Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin E:2013/15201, K:2014/2356 sayılı ve 24/02/2014 tarihli kararında, “… Yapma, kaçınma, katlanma olarak özetlenebilecek bu sınırlamaların önemli bir bölümü
TMK’nın “komşu hakkı” başlığı altında, 737 ile 750. maddelerinde düzenlenmiş, 751 ile 761.
maddelerinde de yine malikin yapması ve katlanması gereken hususlar belirtilmiştir. Komşuluk hukukundan kaynaklanan elatmanın önlenmesi davalarında davalının kusurlu olması aranmaz. Davalının kusurlu olup olmaması, kasıtlı hareket edip etmemesi, elatmanın önlenmesi davasına etkili değildir. Yeter ki, davalının eylemi ile davacının zararı arasında illiyet bağı bulunsun. Davalının hiçbir kusuru olmasa dahi, elatmanın önlenmesine, eski hale getirme ve tazminata hükmedilebilir. Kural olarak davacının zararının doğmaması için bir önlem almaması da elatmanın önlenmesi davasını etkilemez. Mahkemece yapılacak araştırmalarda somut olayın özelliği, komşu taşınmazların yerleri, nitelikleri, konumları, kullanma amaçları göz önünde tutularak, normal bir insanın hoşgörü ve tahammül sınırlarını aşan bir elatmanın bulunup bulunmadığı tespit edilmelidir. Davacının sübjektif ve aşırı duyarlılığı ile değil, objektif her normal insanın duyarlılığına göre elatmaya katlanıp katlanamayacağı araştırılmalı; sonuçta katlanılabilir, hoşgörü sınırlarını aşan bir zarar veya elatmanın varlığı tespit edildiği takdirde mülkiyet hakkının taşkın olarak kullanıldığı sonucuna varılmalıdır. Bu ilkeler ışığında somut olaya gelince; davaya konu olayda 09/11/2012 tarihinde yapılan keşif sonucu düzenlenen 21/12/2012 tarihli bilirkişi raporunda davalının binasındaki kaçak olarak yapılmış olan dava konusu çatı katının davacının deniz manzarasını engellediği dolayısıyla taşınmazın değerini de düşürdüğü vurgulanmıştır. Bu nedenle mahkemece sonradan ruhsata aykırı olarak ilave edilen çatı katının hoşgörü sınırını aştığı ve davacıya zarar verdiği anlaşıldığından yıkılması suretiyle komşuluk hukukuna aykırılığın giderilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir. …” şeklinde, /
(45) Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin E:2015/8290, K:2016/4248 sayılı ve 14/03/2016 tarihli kararında, “… öncelikle kat malikleri kurulu karar defteri dosyaya getirtilip güneş enerji sistemi ve çanak antenler yönünden alınmış kat malikleri kurul kararları araştırılarak, bunlara ne şekilde izin verildiği tespit edildikten sonra davacının bağımsız bölümünün dağ, orman, deniz gibi özel bir manzarasının kapatılıp kapatılmadığı da saptanarak karar verilmesi, davalıların bodrum katlarında yapılan aykırılıkların projesine uygun eski hale getirilmesi…” şeklinde karar verilmiştir.
(46) Yukarıda yer verilen açıklamalar, başvuranın iddiaları, ilgili idarelerin açıklamaları, konuya ilişkin mevzuat hükümleri, Kurumumuz tarafından daha önce tesis edilmiş olan kararlar, yargı kararları ile dosya kapsamındaki bilgi ve belgeler birlikte değerlendirildiğinde; (46.1) Yapı Kayıt Belgesinin 12/04/2019 tarihinde düzenlendiği, başvuru konusu yapıdaki imalatların
Haziran 2019 tarihinden sonra yapıldığı, dolayısıyla şikâyete konu eklemelerin Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapıldığı, 31/12/2017 tarihinden sonra yapılmış olan yapıların Geçici 16. madde ile sağlanan haklardan yararlanma imkânı bulunmadığı, Yapı Kayıt Belgesinin alınmış olmasının yapıda sonradan ruhsat ve eklerine aykırı eklemeler yapma imkânı sağlamadığı hususları dikkate alınarak, (46.2) İl Müdürlüğü tarafından yapının açık alanında yapılan açılır kapanır imalatların ruhsata tabi olmadığı, bu nedenle 31/12/2017 tarihi sonrası yapılmasının Yapı Kayıt Belgesinin iptaline neden olmadığı belirtilmekle birlikte ortak alanın dubleks dairenin ikiye bölünmesi neticesinde çatı katına dahil olduğu, bağımsız bölüme giriş yapıldıktan sonra bu alana ulaşılabildiği, başka bir girişinin olmadığı, bu suretle tüm maliklere ait olan ortak alanın Yapı Kayıt Belgesi alınması sonrasında çatı katına dahil edildiği, muvafakat olmadan da söz konusu ortak alanın çatı katına dahil edilmesinin mümkün olmadığı, yapı kayıt belgesinin çatı katının tamamını kapsadığı tespiti doğrultusunda diğer kat maliklerinin ortak alana ilişkin kullanımının kısıtlandığı, Yapı Kayıt Belgesi neticesinde ortak alanın sadece imalatı yapan . tarafından kullanılması sonucunun ortaya çıktığı anlaşıldığından diğer maliklerin muvafakatinin alınıp alınmadığının araştırılması, kat mülkiyetine geçiş amacıyla diğer malikler tarafından muvafakat verilmiş olsa dahi söz konusu muvafakatin ruhsat ve projesine aykırı yapı tesisi ile ortak alana girişi kısıtlamaya imkan tanınması anlamına gelmeyeceğinden yukarıda yer verilen mahkeme kararları ve açıklamalar çerçevesinde ilgili idareler tarafından, yapılan imalatta imar mevzuatına aykırılık olup olmadığı ve yapılan imalatın ruhsat gerektirip gerektirmediği hususunun komşu hukukuna ve manzaranın engellenmesine ilişkin Yargıtay kararları da dikkate alınarak yeniden yapılacak teknik denetim sonucu tespit edilerek sonucuna göre işlem tesis edilmesi gerektiği değerlendirilmiştir.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme (47) İyi yönetim ilkelerine, 28/03/2013 tarih ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6. maddesinde yer verilmiştir. Söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirmeler neticesinde; ilgili idarelerin Kurumumuz tarafından talep edilen bilgi ve belgeleri süresi içerisinde ve gerekçeli olarak gönderdiği, bu anlamda “kararların gerekçeli olması”, “kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi” ve “makul sürede karar verme” ilkelerine uygun hareket ettiği tespit edilmiştir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN YASAL MEVZUAT
(48) 6328 sayılı Kanunun 21. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, bu Tavsiye Kararının idareye tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare tarafından herhangi bir eylem ya da işlem tesis edilmezse (varsa)
dava açma süresinden kalan süre işlemeye devam edecek olup Zonguldak İdare Mahkemesinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçe ve dosya kapsamına göre BAŞVURUNUN KABULÜNE, 31/12/2017 tarihinden sonra yapılan şikâyet konusu imalatın başka bir girişi olmadığından diğer maliklerin ortak alanının kullanımını kısıtladığı ve Yapı Kayıt Belgesinin ortak alanı da içeren çatının tamamını kapsadığı dikkate alınarak Yapı Kayıt Belgesine ilişkin yeni bir değerlendirme yapılması hususunda
ZONGULDAK ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ İL MÜDÜRLÜĞÜNE
TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
Ortak alanın kullanımının kısıtlanmasına ilişkin diğer maliklerin muvafakatinin alınıp alınmadığının araştırılması ile yapılan imalatta imar mevzuatına aykırılık olup olmadığı ve yapılan imalatın ruhsat gerektirip gerektirmediği hususunun komşu hukukuna ve manzaranın engellenmesine yargı kararları da dikkate alınarak yeniden yapılacak teknik denetim sonucu tespit edilerek sonucuna göre işlem tesis edilmesi hususunda ZONGULDAK BELEDİYE BAŞKANLIĞINA TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
6328 sayılı Kanunun 20’nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, Zonguldak Çevre, Şehircilik Ve İklim
Değişikliği İl Müdürlüğü ve Zonguldak Belediye Başkanlığı tarafından bu karar üzerine tesis edilecek işlemin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna, Kararın BAŞVURANA, ZONGULDAK ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ İL
MÜDÜRLÜĞÜNE ve ZONGULDAK BELEDİYE BAŞKANLIĞINA tebliğine, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi