|
ÖZET: Başvuran, Ankara’nın Çankaya ilçesindeki bir konut yapı kooperatifinin paydaşı olarak, 82 numaralı dairesinin çatısına yapılan müdahaleler nedeniyle şikayette bulunmuştur. İddiasına göre, 81 numaralı daire sahibinin çatısını uzatması sonucu, kendi dairesine ait çatı pervazı zarar görmüştür. Başvuru, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na yönlendirilmiş, bakanlık ise yapı kayıt belgesinin geçerliliğini koruduğunu belirtmiştir. Çankaya Belediyesi de benzer şekilde, yapı kayıt belgesinin iptal edilmediği sürece herhangi bir işlem yapamayacaklarını ifade etmiştir.
Kamu Denetçiliği Kurumu, başvuruyu değerlendirerek, başvuranın mülkiyet hakkının ihlal edildiği sonucuna varmıştır. Ortak alanların tek taraflı olarak yapı kayıt belgesine konu edilmesinin diğer paydaşların haklarını kısıtlayacağına dikkat çekilmiştir. İlgili mevzuat çerçevesinde, yapı kayıt belgelerinin iptali ve aykırılıkların giderilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bu bağlamda, başvurunun kabul edilerek, yapı kayıt belgelerinin iptal edilmesi için tavsiyede bulunulmuştur. Sonuç olarak, başvuranın mülkiyet hakkının korunması amacıyla, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na gerekli işlemlerin yapılması için öneride bulunulmuştur. İlgili idare, bu karar doğrultusunda 30 gün içinde işlem yapma yükümlülüğüne sahiptir. |
T.C. TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU
(OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2024/5423-S.24.8558
BAŞVURU NO : 2023/20014
KARAR TARİHİ : 20.05.2024
TAVSİYE KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI
Aykırılığa müdahale edilmesi, bu çerçevede müdahaleyi engelleyen
BAŞVURUNUN KONUSU :
yapı kayıt belgesi dahil tüm uygulamaların değerlendirilmesi talep edilmektedir.
BAŞVURU TARİHİ : 08.12.2023
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Başvuran şikayet başvurusunda özetle; Ankara ili Çankaya ilçesi Çayyolu mahallesi ada parsel’de yer alan Konut Yapı Kooperatifinin paydaşlarından olduğunu, dairelerin bitişik nizam şeklinde inşa edildiğini, 82 numaralı dairenin maliki olduğunu ancak 81 numaralı daire sahibinin çatısını yaptırırken şahsına ait çatı pervazını kırdırdığını, 81 numaralı daireye ait çatıyı şahsına ait 82 numaralı daireye ait çatı üzerine uzattırdığını ve eğimi kendi çatısı üzerine verdirdiğini, bu hususta yaptığı tüm müracaatların yapı kayıt belgesi nedeniyle menfi neticelendiğini belirterek, aykırılığa idarece müdahale edilmesini talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Kurumumuzca 01/02/2024 tarihinde sayılı yazı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği
Bakanlığı ve Çankaya Belediye Başkanlığından bilgi ve belge talebinde bulunulmuştur. Bu çerçevede, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 23/02/2024 tarihli ve sayılı, Çankaya Belediye Başkanlığının 06/03/2024 tarihli ve sayılı cevabi yazıları Kurumumuza ulaşmıştır.
2.1. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı cevabi yazı ve eklerinde özetle; “Valilikçe yapılacak inceleme neticesinde, Yapı kayıt belgesi alınan yapının/aykırılığın somut deliller çerçevesinde 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığı tespit edilir ise bu yapı/aykırılıklar için alınmış olan yapı kayıt belgesi hakkında, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 8 inci Maddesinin ikinci fıkrası
uyarınca işlem yapılması gerekmekte, 31/12/2017 tarihinden önce yapılan veya sonra yapıldığına dair geçerli delil bulunamayanlar için yapı kayıt belgesinin geçerliliğini koruduğu değerlendirildiği, bu çerçevede yapılan incelemelerden belgenin geçerliliğini koruduğunun değerlendirildiği, İmar Kanununun
Geçici 16 ncı maddesi çerçevesinde, 3. kişilere ait taşınmazlarla ilgili olarak yapı kayıt belgesi alınamayacağı belirtilmiş ise de, ortak alana malik olanların 3. kişi olarak değerlendirilemeyeceği, ayrıca ilgili Mevzuatta ortak alanların, maliklerden biri tarafından yapı kayıt belgesine konu edilemeyeceğine dair herhangi bir yasaklayıcı hüküm bulunmadığından, yapı kayıt belgesi alınabileceği…”
2.2. Çankaya Belediye Başkanlığı cevabi yazılarında özetle; “İlgi yazınızda belirtilen Çayyolu
Mahallesi 2667 Sokak No: , İmarın ada sayılı parseline ait işlemli dosyasında yapılan incelemede;
81 no’lu villa hakkında 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16. Maddesi doğrultusunda; Çevre ve Şehircilik
Bakanlığına 12.12.2018 tarih ve no’lu yapı kayıt belgesinin alındığı, Ankara Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün 01.12.2023 tarihli ve – – sayılı yazısında, bahse konu yapı kayıt belgesinin “aktif ve geçerli bir belge olduğu”, aykırılığın niteliğinde bahsedilen hususların tamamının yapıda mevcut olduğu belirtilmekte, dolayısıyla Müdürlüğümüzce yapılacak bir işlemin bulunmadığı, konunun 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre taraflar arasında veya yargı yoluyla çözümlenmesi gerektiği anlaşılmış olup, ayrıca konu hakkında Müdürlüğümüze sunulan
01.03.2023 tarih ve sayılı dilekçeye, 10.05.2023 tarih – sayılı yazımızla bilgi tespit
edilmiştir.” Belirtilmektedir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
3. 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın,
3.1. “Mülkiyet hakkı” başlıklı 35 inci maddesi; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.
Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.
Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”
3.2. “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü Maddesi’nin üçüncü ve dördüncü fıkraları; “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir.
Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler.”
4. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun “Kurumun görevi” başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrası; “Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”
5. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun;
5.1. “Mülkiyet hakkının içeriği” başlıklı 683 üncü maddesi; “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir”
5.2. “Paylı Mülkiyet” üst başlıklı, “Genel kurallar” alt başlıklı 688 inci maddesi; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.
Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.
Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.
5.3. “Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar” başlıklı 692 inci maddesi; “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.
5.4. “Yararlanma, kullanma ve koruma” başlıklı 693 üncü maddesi; “Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.
Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir.
Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.
5.5. “Taşınmaz mülkiyetinin konusu” başlıklı 704 üncü maddesi; “Taşınmaz mülkiyetinin konusu
şunlardır:
1. Arazi, 2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, 3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
6. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı Maddesi; “(1)… Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt
Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.
…
(3)…Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
(4)Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
(5)Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı
Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.
(6)Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.
…
(9)Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.
(10)Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.
Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır…”
7. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun, 2 nci, 4 üncü, 16 ncı, 18 inci, 19 uncu ve 42 nci maddesi; “2…b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);…
4-Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
16-– Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
19-– Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz…
42-Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar;…”
8. 06/06/2018 tarihli ve 30443 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine
İlişkin Usul ve Esasların, 4 üncü, 5 inci, 8 inci ve 10 uncu maddeleri; “4-(5) Yapı Kayıt Belgesi; yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda yapının tamamı için yapı kullanma izni bulunan yapılarda ise ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde/bölümlerde yapılmış ise o bağımsız bölümler için ayrı ayrı veya yapının tamamı tek bir malike ait ise ve aykırılık bütün bağımsız bölümlerde yapılmış ise yapının tamamı için düzenlenir.
5-(1) a) 2. Parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması durumunda, sadece Yapı Kayıt Belgesi müracaatında bulunulan yapıya isabet eden arsa payı üzerinden esas alınmak suretiyle hesap yapılır.
5-(2) b) Yapı kullanma izni bulunan yapılardaki aykırılıklarda, aykırılıktan dolayı meydana gelen alan da dâhil olmak üzere, kendi bağımsız bölümünün alanının, bağımsız bölümü ile aynı kullanıma sahip bölümlerin alanının toplamına oranının birinci fıkranın (c) bendi uyarınca kendi bağımsız bölümü ile aynı kullanıma sahip bölümler için hesaplanan Yapı Kayıt Belgesi bedeli ile çarpılması suretiyle hesap edilen bedeli ödemek zorundadır. Yapı kullanma izni bulunan yapılardaki aykırılıklarda, aykırılık hangi bağımsız bölüm/bölümler ile ilgili ise o bölüm/bağımsız bölümlerin yapı maliklerinin, kendi bağımsız bölümleri için ödenmesi gereken bedeli ödemeleri durumunda aykırılığı olan bağımsız bölüm belirtilerek Yapı Kayıt
Belgesi düzenlenir. Bağımsız bölümünde aykırılık olmasına rağmen kendi bağımsız bölümüne düşen bedeli ödemeyen ve aykırılığı olan bağımsız bölümünü gösteren Yapı Kayıt Belgesi almayanlar aynı binada başka bir bağımsız bölüm için düzenlenen Yapı Kayıt Belgesinden faydalanmaz.
c) (Ek:RG-20/9/2018-30541) Yapı kullanma iznine göre tek bağımsız bölüm olarak kullanılan; alışveriş kompleksi, hastane, otel, fabrika, imalathane ve benzeri yapılardaki aykırılıklarda, yapı yaklaşık maliyet bedeli aykırılıktan dolayı meydana gelen alan üzerinden hesap edilir. Yapılan aykırılık neticesinde herhangi bir alan kazanılmamış ise veya kazanılan alan 1000 m2 ve/veya bu miktarın altında ise yapı yaklaşık maliyet bedeli 1000 m2’den hesap edilir.
8-(2) Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt
Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.
10-(1)Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin iş ve işlemler Bakanlık tarafından denetlenebilir.”
IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİNE ÖNERİSİ
9.Şikayetçinin iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; başvuru konusuna ilişkin “Tavsiye Karar Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme
10. Başvuran, şahsına ait kısma ve ortak alana yapılan müdahale nedeniyle, mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle aykırılığa İdarece müdahale edilmesini talep etmektedir.
11. Şikayet başvuru belgesi ve ekleri ile İdarelerden gelen cevabi yazılar ve ekleri üzerinde yapılan incelemelerden, komşu parsel tarafından yapılan çatı tadilatı sırasında yeni yapılan çatının başvurana ait çatı üzerine uzatıldığı, parselleri bölen ortak duvarın ve başvurana ait pervazın komşu parsel maliki tarafından tek taraflı olarak tadilata konu edildiği tespit edilmiştir. Bu çerçevede başvuranca ilgili Belediye
Başkanlığından müdahale edilmesi yönünde talepte bulunduğu, ilgili Belediyenin ise İmar Kanununun
Geçici 16. Maddesi çerçevesinde alınan yapı kayıt belgesi bulunduğu sürece işlem tesis edilemeyeceğini bildirdiği, bu çerçevede yapı kayıt belgesinin iptaline ilişkin yazışmaların da başvuran açısından menfi neticelendiği görülmektedir. Gerçekten de yapı kayıt belgesi iptal edilmediği sürece 3194 sayılı İmar
Kanunu çerçevesinde Belediyece aykırılığa ilişkin yıkım kararı alınamayacağı ve idari para cezası
düzenlenemeyeceği açık olduğundan, söz konusu Kararda yapı kayıt belgesinin durumu değerlendirilecektir.
12. Başvuranın talebi, İdarece ortak alanlarla ilgili olarak yapı kayıt belgesi alınamayacağına ilişkin mevzuatta herhangi bir sınırlama olmaması gerekçesiyle reddedilmektedir. Bu sebeple İdarenin açıklamasının yasal dayanağının bulunup bulunmadığı hususunun açıklığa kavuşturulması gerekecektir.
Açıklığa kavuşturulmak istenen hususa ilişkin düzenlemeler; 2709 sayılı T.C. Anayasası, 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanun, 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16’ncı maddesi, 06/06/2018 tarih ve 30443 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Yapı Kayıt Belgesi
Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’da yer almakla birlikte konunun genel bir değerlendirmesine de ihtiyaç duyulmaktadır.
13. Türkiye Barolar Birliği Dergisinde yayımlanan bir analiz çalışmasında; “35. madde ile mülkiyet hakkına getirilen koruma sadece devletin müdahalelerini değil, günümüzün modern ve karmaşık sosyal hayatının getirdiği diğer sosyal güçlerin (baskı ve menfaat gruplarının, dernek ve şirketlerin) ve üçüncü kişilerin müdahalelerini de kapsamaktadır. Bir başka ifadeyle, mülkiyet hakkına kamu idareleri dışındaki kişilerce yapılan müdahaleler de 35. madde kapsamında korunur.
Üstelik devlet üçüncü kişilerin haksız müdahalelerine karşı mülkiyet hakkını korumakla yükümlüdür. Bu anlamda devlet, bir taraftan kendi organları vasıtasıyla özel mülkiyete haksız müdahalede bulunmamakla, diğer taraftan da üçüncü kişilerin haksız müdahalelerini önlemekle yükümlüdür.
Mevzuatımızda yer alan pek çok hüküm; devlete, mülkiyet hakkına üçüncü kişiler tarafından yapılan müdahaleleri önleme veya sonlandırma görevi yüklemektedir. Örneğin taşınmazı haksız olarak işgal edilen kişinin tecavüzün önlenmesi için 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi
Hakkında Kanun kapsamında mülki amire başvurması durumunda taşınmazın başvuru tarihinden itibaren en geç 15 gün içerisinde gerçek zilyede teslim edilmesi gerekmektedir.” Özel hukuk kişilerince mülkiyet hakkına yapılan müdahalelerde, Devletin maliki korumakla mükellef olduğu dile getirilmektedir. (Suat
ŞİMŞEK, “Mülkiyet Hakkının Kapsamı, Sınırlandırma Nedenleri ve Şartları Açısından 1982 Anayasası ve Avrupa İnsan Hakları
Sözleşmesi: Karşılaştırmalı Bir Analiz-I”, TBB Dergisi, 2010 (91), s.197-198)
14. Ek olarak; Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20/12/2006 tarihli E: 2006/18-794 K: 2006/816 sayılı kararında; “Taraflar arasındaki “müdahalenin meni ve ecrimisil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda;…Kat Mülkiyeti Yasası’nın 16. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri; ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler ve bu yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Kat maliklerine tanınan bu kullanma ve yararlanma hakkı, onların bağımsız bölümlerinde kira sözleşmesine veya kullanma hakkına ya da başka bir nedene dayanarak sürekli olarak oturanlara da tanınmış bulunmaktadır… Dava, ortak bahçeye haksız müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkindir… Kat malikleri ve kat irtifakı sahiplerinin ortak yerler üzerinde yararlanma hakkını ve oranını düzenleyen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesinde, “Kat malikleri ana gayrimenkulun bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır” hükmü öngörülmüştür. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 688.
maddesinde; paylı mülkiyette birden çok kimsenin, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik oldukları belirtilmiş; 693. maddesinde ise, paydaşlardan her birinin, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilecekleri ve onu kullanabilecekleri benimsenmiştir.
Görüldüğü üzere, paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, diğer paydaş ya da paydaşlara karşı eşyanın elinden alınmasında istihkak davası, hakkının ihlali halinde el atmanın önlenmesi davası açabilir.
Tüm açıklamalar ışığında somut durum değerlendirildiğinde; kat irtifaklı yapıda ana taşınmazın ortak yerlerinden olduğu kuşkusuz ve çekişmesiz bulunan dava konusu bahçede, kat maliklerinin birlikte ve payları oranında kullanma hakları mevcut olup; davalı kiracı da mal sahibine izafeten bu haktan yararlanmaktadır…” şeklinde hüküm tesis etmiştir.
15. İdarenin Kurumumuza göndermiş olduğu yazıda; İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesinde, Yapı
Kayıt Belgesi alınamayacak “alanlar” ve “yapılar”ın belirtilmiş olduğu, söz konusu yapılar ve alanlar dışında kalan diğer bütün alanlardaki yapılar/aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu, Yapı Kayıt Belgesi’ ne konu edilemeyecek taşınmazlar arasında binaların/sitelerin ortak alanları sayılmadığından ortak alanlara ilişkin Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu, usulüne uygun alındığı tespit edilen Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesinin söz konusu olamayacağı ifade edildikten sonra ilgili Tebliğin 4 üncü maddesinin beşinci fıkrasına atıf yapılarak; yapı ruhsatı bulunan ancak yapı kullanma izin belgesi bulunmayan veya ruhsatsız yapılarda, yapının tamamı için yapı kayıt belgesi alınması gerektiğinden bahsedilmektedir.
16. Yapı kayıt belgesi, yapının kullanım amacına yönelik olarak verilen bir belge olsa da; özellikle ortak alanlarla ilgili başvurularda, ortak alanın kullanımı ile ilgili sınırlı ayni hak niteliğinde fiili bir durum ortaya çıkarmaktadır. Anayasamızda belirtildiği şekilde, herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir ve bu haklar ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Somut olayda ortak alana yapı yapan kişinin yapı kayıt belgesine başvuru yapmasıyla birlikte, maliklerin payları oranında ortak oldukları ortak alanın yapı kayıt belgesi alan kişi tarafından kullanılıyor olması, ortak alanlarda diğer ortakların mülkiyet hakkının sınırlanmasına sebep olacaktır. Ortak alanın diğer paydaşlar tarafından kullanılamaması halinde imar barışı süreci, çeşitli mülkiyet davalarının ortaklarca açılması ile yasa koyucunun “barış” iradesinin dışında yeni ihtilaflara, yeni davalara neden olacağı değerlendirilmektedir. Dolayısıyla bir paydaşın diğer paydaşların faydalanma hakkını kısıtlayacak şekilde ortak alanların kullanımına yönelik hak sahipliğini hiçbir hukuk kuralı koruyamaz. Nitekim Muğla ilinde yaşanan benzer bir durum ile ilgili olarak, Belediyece alınan yıkım kararının dava edilmesi üzerine Muğla 3. İdare Mahkemesinin 2021/1045 K. sayılı Kararında, ilgili Kanun maddesi nedeniyle yapı kayıt belgesi iptal edilmeden yıkım kararı alınamayacağı belirtilmekle birlikte şu ifadelere yer verilmiştir; “…Yukarıda aktarılan mevzuat hükümleri uyarınca; yapı kayıt belgesinin ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapının imara aykırılığını kaldırmamakla birlikte alındığı yapıya ruhsatlı ve yapı kullanma izin belgesi ile sağlanan hakları sağlayan, yapının kullanılmasına, başka bir belge aranmadan elektrik, doğalgaz, su aboneliği bağlanmasına, hatta cins değişikliğine ve kat mülkiyeti kurulabilmesine imkan veren bir belge olduğu anlaşılmaktadır.
Ayrıca, İmar Kanunu’na eklenen maddeyle yapı kayıt belgesi bulunan yapılar için İmar Kanunu uyarınca verilen (tahsil edilemeyen) idarî para cezalarının ve yıkım kararlarının iptal edileceği kuralı getirilmiş; bu konuda herhangi bir takdir hakkı ve istisnaya da Kanun’da yer verilmemiştir.
Diğer taraftan; beyan üzerine alınan yapı kayıt belgesinin, şartları taşımayan yapı için alındığının sonradan anlaşılması hâlinde ilgili idaresince iptal edilmesi ve belgenin sağladığı hakların da geri alınması mümkün bulunmaktadır. Bu konudaki karar yetkisi ise Bakanlığın verdiği yetki doğrultusunda
Muğla Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü bünyesinde oluşturulan Komisyona aittir. Yapı kayıt belgesinin geçerliliği hakkında karar verme konusunda belediyelere verilmiş bir yetki ise bulunmamaktadır.
Her ne kadar, söz konusu Kanun son derece eksik, yeterli tanımlar içermemekte, sadece kişilerin beyanı üzerine, hiçbir denetime tabi tutulmaksızın çok önemli sonuçlar doğuran haklar sağlamakta ise de netice itibarıyla bu bir kanundur, yürürlükte olduğu sürece hüküm ve sonuçlarını doğurmaya devam edecektir…”
17. Medeni Kanuna göre paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir ve başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Taşınmazın niteliğinin değiştirilerek kullanılması ise oybirliği gerektirir. Kat Mülkiyeti Kanununa göre ise, kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Somut olayda da durum bu şekilde olması gerekirken, ortak alanın sadece yapı kayıt belgesi sahibince kullanılıyor olmasının diğer ortaklar tarafından sorun teşkil edeceği açıktır. Yine Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat maliklerinden her birinin, herhangi bir sebeple ortak alandan devamlı tek kişinin faydalanması nedeniyle uğranılan zararı, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebileceğinde şüphe yoktur. Nitekim yapı kayıt belgesinin yukarıda yer verilen Kanunlar çerçevesinde hak sahibi olanlara karşı işlev görmeyeceği, bilfiil 3194 sayılı İmar Kanunun İmar Barışını düzenleyen Geçici 16 ncı maddenin dördüncü fıkrasında düzenlenmiştir.
18. Kaldı ki Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun kararında da belirtildiği şekilde, kat malikleri; ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler ve bu yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Yine aynı kararda, paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, diğer paydaş ya da paydaşlara karşı eşyanın elinden alınmasında istihkak davası, hakkının ihlali halinde el atmanın önlenmesi davası açabileceği ifade edilmiştir. Ortak bahçeye haksız müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkin söz konusu davada, davalı vekilinin ecrimisile ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının bozulmasına karar verilmiştir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20/12/2006 tarihli E: 2006/18-
794 K: 2006/816 sayılı kararı.)
19. Bununla birlikte Kurumumuz tarafından daha önce yapı kayıt belgesi alınmış, yapı ruhsatı bulunmayan yapılar, kat mülkiyetine geçilmiş yapılar ve niteliği arsa olan taşınmazlara ilişkin olarak 2018/11797, 2019/1511, 2021/14979 ve 2022/1059 başvuru numaralı ayrı ayrı Tavsiye Kararları bulunmaktadır. Söz konusu kararlarda; ortak alana yapı yapan paydaşın almış olduğu Yapı Kayıt Belgesinin diğer paydaşların ortak alanı kullanamamasına neden olduğu, dolayısıyla böyle durumlarda Yapı Kayıt Belgesinin düzenlenmemesi gerektiği, dolayısıyla anılan yapı kayıt belgesinin hukuka ve hakkaniyete uygun olmadığı ve geri alınması veya iptalinin sağlanması, iptalinden sonra ise idare tarafından yıkım işleminin yapılması gerektiği şeklinde tespitler yapılmıştır.
20. Yukarıda yapılan açıklamalar, anılan mevzuat hükümleri ve tüm dosya kapsamı çerçevesinde; başvurana ait çatı üzerine çatı uzatılmasında ve ortak alanın tek taraflı olarak tadilata konu edilmesinde, söz konusu aykırılığın Belediyece giderilmesini önleyecek şekilde yapı kayıt belgesi alınmasında mülkiyet hakkını sınırlandırıcı durumlar ortaya çıktığı değerlendirildiğinden, Bakanlığın yapı kayıt belgisinin geçerliliğini sürdürdüğüne ilişkin söz konusu işleminin hukuka aykırı olduğu sonuç ve kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
21. İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup, söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirme neticesinde idare tarafından istenilen bilgi ve belgelerin Kurumumuza süresi içinde ve gerekçeli olarak gönderildiği anlaşılmıştır.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
22. 14/06/2012 tarih ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Dava açma süresinin yeniden işlemeye başlaması” başlıklı 21’inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, ilgili idarece tavsiye kararı üzerine
30 gün içerisinde herhangi bir işlem tesis edilmez veya eylemde bulunulmaz ise durmuş olan dava açma
süresinden arta kalan sürede, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına karşı Ankara İdare
Mahkemelerinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Açıklanan nedenlerle BAŞVURUNUN KABULÜNE, Şikayet konusu; başvurana ait kısmı ve ortak alanı kapsayacak şekilde alınan yapı kayıt belgelerinin iptal edilmesi hususunda, ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞINA
TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
6328 sayılı Kanunun 20 nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, ilgili idarece bu karar üzerine tesis
edilecek işlemlerin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna,
Kararın BAŞVURAN ile ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞINA tebliğine;
Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisi’nce karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi