|
ÖZET: Başvuru, ortak alanlara yapılan müdahale nedeniyle alınan yapı kayıt belgesinin iptalini talep eden bir kişinin şikayetini içermektedir. Başvuran, Ankara’da bulunan bir binanın zemin katındaki dükkanların, ortak mülkiyet alanlarına tecavüz edilerek dönüştürüldüğünü ve bu nedenle düzenlenen yapı kayıt belgelerinin iptal edilmesi gerektiğini belirtmiştir. İlgili idareler, yapı kayıt belgelerinin iptali için gerekli delillerin sunulmadığını ifade etmiş, ancak başvuranın taleplerinin hukuki dayanağının araştırılması gerektiği sonucuna varılmıştır.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, yapı kayıt belgelerinin geçerliliği ile ilgili incelemelerde bulunmuş ve ortak alanların kullanımına dair mevzuatın eksikliklerini dile getirmiştir. İdare, başvuranın taleplerinin yasal çerçevede değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamış, ancak ortak alanların kullanımında diğer maliklerin haklarının ihlal edilmemesi gerektiğini belirtmiştir. Sonuç olarak, başvurunun kabul edilmesi ve yapı kayıt belgelerinin iptali için tavsiyede bulunulması kararlaştırılmıştır. Kamu Denetçiliği Kurumu, başvuranın hak arama özgürlüğünü gözeterek, ilgili idareye bu kararın uygulanması için 30 gün süre vermiştir. Bu süreçte, başvuranın taleplerinin dikkate alınması ve ortak alanların korunması amacıyla gerekli adımların atılması önem arz etmektedir. |
T.C. TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU
(OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2023/13019-S.23.20580
BAŞVURU NO : 2023/5431
KARAR TARİHİ : 13/10/2023
TAVSİYE KARARI TCKN:
Adres:
BAŞVURUYA KONU İDARE : ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI
Ortak alanlarla ilgili olarak alınan yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi
BAŞVURUNUN KONUSU :
talebi hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 17/04/2023
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Başvuran şikayet başvurusunda özetle; Ankara İli İlçesi Ada Parselde bulunan
Mahallesi Cadde Numaralı binanın zemin katında bulunan 34, 35, 36 numaralı 3 adet dükkân alanının, ortak mülkiyet alanlarına tecavüz etmek suretiyle 7 dükkâna dönüştürüldüğünü, 34 ve 35 numaralı dükkanlara ait 5 adet yapı kayıt belgesinin, dükkanların imara barışı için tanınan yasal süre sonrasında yapıldığının tespiti nedeniyle iptal edildiğini, ancak eski 36 numaralı dükkanla birlikte ortak mülkiyete konu kısımlarında birleştirilmesi suretiyle oluşturulan 36 ve 40 numaraları verilen yeni dükkanlara ait yapı kayıt belgelerinin iptal edilmediğini belirterek, ortak mülkiyete konu ve gerekli yasal şartları taşımayan dükkanlar için düzenlenen yapı kayıt belgelerinin iptalini talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Kurumumuzca 15/08/2023 tarihinde sayılı yazı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği
Bakanlığı ve Yenimahalle Belediye Başkanlığından bilgi ve belge talebinde bulunulmuştur. Bu çerçevede, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 29/08/2023 tarihli ve sayılı, Yenimahalle Belediye Başkanlığının 21/08/2023 tarihli ve sayılı cevabi yazıları Kurumumuza ulaşmıştır.
2.1. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı cevabi yazı ve eklerinde özetle; “Valilikçe yapılacak inceleme neticesinde, Yapı kayıt belgesi alınan yapının/aykırılığın somut deliller çerçevesinde 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığı tespit edilir ise bu yapı/aykırılıklar için alınmış olan yapı kayıt belgesi hakkında, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 8 inci Maddesinin ikinci fıkrası uyarınca işlem yapılması gerekmekte, 31/12/2017 tarihinden önce yapılan veya sonra yapıldığına dair
geçerli delil bulunamayanlar için yapı kayıt belgesinin geçerliliğini koruduğu değerlendirilmektedir. İmar
Kanununun Geçici 16 ncı maddesi çerçevesinde, 3. kişilere ait taşınmazlarla ilgili olarak yapı kayıt belgesi alınamayacağı belirtilmiş ise de, ortak alana malik olanların 3. kişi olarak değerlendirilemeyeceği, ayrıca ilgili Mevzuatta ortak alanların, maliklerden biri tarafından yapı kayıt belgesine konu edilemeyeceğine dair herhangi bir yasaklayıcı hüküm bulunmadığından, yapı kayıt belgesi alınabileceği değerlendirilmektedir.”
2.2. Yenimahalle Belediye Başkanlığı cevabi yazılarında özetle; “Söz konusu ada parsel üzerinde onaylı mimari projesinde 3 adet dükkan projelendirilmiş ve bu dükkanlar sonradan bölünmek ve bina ortak alanlarını da bünyelerine katmak suretiyle 7 adet dükkana dönüştürülmüştür. Bu yapılan işleme ait denetim birimlerimizce 2018 yılında yapılan tespit aşamasında çekilen resimlere göre 34 ve 35 no’lu dükkanların bölünmesi ile elde edilen dükkanlara ait 5 adet belgenin iptali sağlanmıştır. Ancak yazı içeriğinde belirtildiği üzere incelemeye tabi olan 36 ve 40 no’lu dükkanlara ait Yapı Kayıt Belgeleri somut delil sunulamaması neticesinde iptal edilememiştir. Bu dükkanların da aynı süreçte yenilendiği kanaatine rağmen geçerli belgeler sunulmadığı ve ilgilisinde mevcut olan yapım aşamasına ait faturalara da ulaşılamadığı için herhangi bir işlem yapılamamış ve belgenin geçerliliğini koruması sonucu tarafımızdan da cezai işlem yapılması mümkün değildir. 36 ve 40 no’lu dükkana ait eklentiler ortak alanda kalmakta olup; zemin kattaki kısımlar otopark alanı ve bodrum kattaki kısım su deposu alanıdır. Hak sahiplerinin kullanımına kapatılmıştır. Ruhsat ve eki onaylı mimari projesine aykırıdır. Yönetim planında ne şekilde belirtildiği bilinmemekle birlikte maliklerin onayı bulunmamaktadır. Emlak vergisi hesaplaması onaylı mimari projesinde belirtildiği şeklide yapılmış ve eklentiler dükkan adına kayıt ettirilmemiştir. İdaremizce kat mülkiyetinden kaynaklanan haklarına göre yapılması gereken veya yapılabilecek herhangi bir işlem bulunmamakla birlikte 36 ve 40 no’lu dükkanlara eklenen kısımların bina ortak otopark ve su deposu alanı olması ve onaylı mimari projesi üzerinde bağımsız bölüm olamayacağının işlenmesi ve bu alanların maliklerce kullanılması zorunlu olanlar olması sebebiyle maliklerin başvurusu ile yargı mercilerinin kararına istinaden Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesi mümkündür. Şikayet konusu 36 ve 40 no’lu dükkanlarla ilgili yürütülen iş ve işlem bulunmamaktadır. Diğer dükkanlarla ilgili olarak Yapı Kayıt
Belgesinin iptali sonucu hem iptal kararına karşı hem de 3194 sayılı kanunun 32. ve 42. maddesine göre yaptığımız işlemlere karşı dava açılmış ve Yapı Kayıt Belgesi iptaline karşı açılan dava İdare lehine sonuçlanmıştır. Encümen Kararlarına karşı açılan davalar ise yargı aşamasında olup; yıkıma karşı açılan davalar Belediye lehine sonuçlanmış ve istinaf aşaması başlamıştır.” Denilmektedir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
3. 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın,
3.1. “Mülkiyet hakkı” başlıklı 35 inci maddesi; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.
Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.
Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”
3.2. “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü Maddesi’nin üçüncü ve dördüncü fıkraları; “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir.
Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler.”
4. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun “Kurumun görevi” başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrası; “Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile
tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”
5. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun;
5.1. “Mülkiyet hakkının içeriği” başlıklı 683 üncü maddesi; “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir”
5.2. “Paylı Mülkiyet” üst başlıklı, “Genel kurallar” alt başlıklı 688 inci maddesi; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.
Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.
Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.
5.3. “Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar” başlıklı 692 inci maddesi; “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.
5.4. “Yararlanma, kullanma ve koruma” başlıklı 693 üncü maddesi; “Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.
Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir.
Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.
5.5. “Taşınmaz mülkiyetinin konusu” başlıklı 704 üncü maddesi; “Taşınmaz mülkiyetinin konusu
şunlardır:
1. Arazi, 2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, 3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
6. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı Maddesi; “(1)… Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt
Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.
…
(3)…Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
(4)Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
(5)Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı
Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.
(6)Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.
…
(9)Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.
(10)Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.
Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır…”
7. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun, 2 nci, 4 üncü, 16 ncı, 18 inci, 19 uncu ve 42 nci maddesi; “2…b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);…
4-Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
16-– Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
19-– Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz…
42-Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar;…”
8. 06/06/2018 tarihli ve 30443 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine
İlişkin Usul ve Esasların, 4 üncü, 5 inci, 8 inci ve 10 uncu maddeleri; “4-(5) Yapı Kayıt Belgesi; yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda yapının tamamı için yapı kullanma izni bulunan yapılarda ise ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde/bölümlerde yapılmış ise o bağımsız bölümler için ayrı ayrı veya yapının tamamı tek bir malike ait ise ve aykırılık bütün bağımsız bölümlerde yapılmış ise yapının tamamı için düzenlenir.
5-(1) a) 2. Parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması durumunda, sadece Yapı Kayıt Belgesi müracaatında bulunulan yapıya isabet eden arsa payı üzerinden esas alınmak suretiyle hesap yapılır.
5-(2) b) Yapı kullanma izni bulunan yapılardaki aykırılıklarda, aykırılıktan dolayı meydana gelen alan da dâhil olmak üzere, kendi bağımsız bölümünün alanının, bağımsız bölümü ile aynı kullanıma sahip bölümlerin alanının toplamına oranının birinci fıkranın (c) bendi uyarınca kendi bağımsız bölümü ile aynı kullanıma sahip bölümler için hesaplanan Yapı Kayıt Belgesi bedeli ile çarpılması suretiyle hesap edilen bedeli ödemek zorundadır. Yapı kullanma izni bulunan yapılardaki aykırılıklarda, aykırılık hangi bağımsız bölüm/bölümler ile ilgili ise o bölüm/bağımsız bölümlerin yapı maliklerinin, kendi bağımsız bölümleri için ödenmesi gereken bedeli ödemeleri durumunda aykırılığı olan bağımsız bölüm belirtilerek Yapı Kayıt
Belgesi düzenlenir. Bağımsız bölümünde aykırılık olmasına rağmen kendi bağımsız bölümüne düşen bedeli ödemeyen ve aykırılığı olan bağımsız bölümünü gösteren Yapı Kayıt Belgesi almayanlar aynı binada başka bir bağımsız bölüm için düzenlenen Yapı Kayıt Belgesinden faydalanmaz.
c) (Ek:RG-20/9/2018-30541) Yapı kullanma iznine göre tek bağımsız bölüm olarak kullanılan; alışveriş kompleksi, hastane, otel, fabrika, imalathane ve benzeri yapılardaki aykırılıklarda, yapı yaklaşık maliyet bedeli aykırılıktan dolayı meydana gelen alan üzerinden hesap edilir. Yapılan aykırılık neticesinde herhangi bir alan kazanılmamış ise veya kazanılan alan 1000 m2 ve/veya bu miktarın altında ise yapı yaklaşık maliyet bedeli 1000 m2’den hesap edilir.
8-(2) Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt
Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.
10-(1)Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin iş ve işlemler Bakanlık tarafından denetlenebilir.”
9. 29/07/1972 tarihli ve 14260 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Maliye Bakanlığının 6 seri numaralı
Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğinin “Ortak yerlerin değerlemesi” başlıklı A/1-c bölümü; “Kat mülkiyeti kurulmuş binalarda ortak yerlerin nasıl değerlendirileceği Emlâk Vergisine Matrah Olacak Vergi
Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzüğün 15 inci maddesinde belirtilmiştir.
Bu maddedeki ortak yerler deyimi, kat mülkiyetine konu olabilecek veya ortak faydalanma dışında müstakilen kullanılabilecek duruma getirilen (dükkân, daire, depo gibi.) yerleri kapsamaktadır. Bu bakımdan sözü edilen hükümlere göre bu nitelikteki yerlerin ayrıca değerlendirilerek kat (bağımsız bölüm)
malikleri tarafından payları oranında ayrı ayrı beyan edilmesi gerekir.
Buna karşılık, Kat Mülkiyet Kanununa göre kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilen ve müstakilen tasarrufu mümkün olmayan (çamaşırlık, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, bahçe, ortak garaj ve benzeri.)
yerler için, eklentilerde olduğu gibi, bunlar da bağımsız bölümlerin değerini tayin eden kısımlar olduğundan, ayrıca vergi değeri tayin ve takdir edilmiyecek ve bağımsız bölümlerle bağlantıları ölçüsünde bu bölümlerle birlikte değerleme konusu yapılacaktır.”
IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİNE ÖNERİSİ
/
10.Şikayetçinin iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; başvuru konusuna ilişkin “Tavsiye Karar Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme
11. Başvuran, ortak alana yapılan müdahale sebebiyle, diğer maliklerin mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle alınan Yapı Kayıt Belgesinin iptal edilmesini talep etmektedir.
12. Başvuranın söz konusu talebinin; İdarece, ortak alanlarla ilgili olarak yapı kayıt belgesi alınamayacağına ilişkin mevzuatta herhangi bir sınırlama olmaması gerekçesiyle reddedildiği görülmektedir. Bu sebeple İdarenin açıklamasının yasal dayanağının bulunup bulunmadığı hususunun açıklığa kavuşturulması gerekecektir. Açıklığa kavuşturulmak istenen hususa ilişkin düzenlemeler; 2709 sayılı T.C. Anayasası, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanun, 3194 sayılı İmar
Kanununun Geçici 16’ncı maddesi, 06/06/2018 tarih ve 30443 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’da yer almakla birlikte konunun genel bir değerlendirmesine de ihtiyaç duyulmaktadır.
13. Türkiye Barolar Birliği Dergisinde yayımlanan bir analiz çalışmasında; “35. madde ile mülkiyet hakkına getirilen koruma sadece devletin müdahalelerini değil, günümüzün modern ve karmaşık sosyal hayatının getirdiği diğer sosyal güçlerin (baskı ve menfaat gruplarının, dernek ve şirketlerin) ve üçüncü kişilerin müdahalelerini de kapsamaktadır. Bir başka ifadeyle, mülkiyet hakkına kamu idareleri dışındaki kişilerce yapılan müdahaleler de 35. madde kapsamında korunur.
Üstelik devlet üçüncü kişilerin haksız müdahalelerine karşı mülkiyet hakkını korumakla yükümlüdür. Bu anlamda devlet, bir taraftan kendi organları vasıtasıyla özel mülkiyete haksız müdahalede bulunmamakla, diğer taraftan da üçüncü kişilerin haksız müdahalelerini önlemekle yükümlüdür.
Mevzuatımızda yer alan pek çok hüküm; devlete, mülkiyet hakkına üçüncü kişiler tarafından yapılan müdahaleleri önleme veya sonlandırma görevi yüklemektedir. Örneğin taşınmazı haksız olarak işgal edilen kişinin tecavüzün önlenmesi için 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi
Hakkında Kanun kapsamında mülki amire başvurması durumunda taşınmazın başvuru tarihinden itibaren en geç 15 gün içerisinde gerçek zilyede teslim edilmesi gerekmektedir.” Özel hukuk kişilerince mülkiyet hakkına yapılan müdahalelerde, Devletin maliki korumakla mükellef olduğu dile getirilmektedir. (Suat
ŞİMŞEK, “Mülkiyet Hakkının Kapsamı, Sınırlandırma Nedenleri ve Şartları Açısından 1982 Anayasası ve Avrupa İnsan Hakları
Sözleşmesi: Karşılaştırmalı Bir Analiz-I”, TBB Dergisi, 2010 (91), s.197-198)
14. Ek olarak; Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20/12/2006 tarihli E: 2006/18-794 K: 2006/816 sayılı kararında; “Taraflar arasındaki “müdahalenin meni ve ecrimisil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda;…Kat Mülkiyeti Yasası’nın 16. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri; ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler ve bu yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Kat maliklerine tanınan bu kullanma ve yararlanma hakkı, onların bağımsız bölümlerinde kira sözleşmesine veya kullanma hakkına ya da başka bir nedene dayanarak sürekli olarak oturanlara da tanınmış bulunmaktadır… Dava, ortak bahçeye haksız müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkindir… Kat malikleri ve kat irtifakı sahiplerinin ortak yerler üzerinde yararlanma hakkını ve oranını düzenleyen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesinde, “Kat malikleri ana
/
gayrimenkulun bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır” hükmü öngörülmüştür. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 688.
maddesinde; paylı mülkiyette birden çok kimsenin, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik oldukları belirtilmiş; 693. maddesinde ise, paydaşlardan her birinin, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilecekleri ve onu kullanabilecekleri benimsenmiştir.
Görüldüğü üzere, paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, diğer paydaş ya da paydaşlara karşı eşyanın elinden alınmasında istihkak davası, hakkının ihlali halinde el atmanın önlenmesi davası açabilir.
Tüm açıklamalar ışığında somut durum değerlendirildiğinde; kat irtifaklı yapıda ana taşınmazın ortak yerlerinden olduğu kuşkusuz ve çekişmesiz bulunan dava konusu bahçede, kat maliklerinin birlikte ve payları oranında kullanma hakları mevcut olup; davalı kiracı da mal sahibine izafeten bu haktan yararlanmaktadır…” şeklinde hüküm tesis etmiştir.
15. Diğer taraftan Emlak Vergisi Genel Tebliği; “…Buna karşılık, Kat Mülkiyet Kanununa göre kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilen ve müstakilen tasarrufu mümkün olmayan (çamaşırlık, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, bahçe, ortak garaj ve benzeri.) yerler için, eklentilerde olduğu gibi, bunlar da bağımsız bölümlerin değerini tayin eden kısımlar olduğundan, ayrıca vergi değeri tayin ve takdir edilmiyecek ve bağımsız bölümlerle bağlantıları ölçüsünde bu bölümlerle birlikte değerleme konusu yapılacaktır…” üzerinde yapılan değerlendirme neticesinde, ortak alan niteliğindeki yerlerin meskene dönüştürülen alana dahil edilmesi ve söz konusu yer için yapı kayıt belgesi düzenlenmesinin, ortak alanlarda payı bulunan diğer paydaşların haksız yere vergilendirilmesine neden olacağı değerlendirilmektedir.
16. İdarenin Kurumumuza göndermiş olduğu yazıda; İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesinde, Yapı
Kayıt Belgesi alınamayacak “alanlar” ve “yapılar”ın belirtilmiş olduğu, söz konusu yapılar ve alanlar dışında kalan diğer bütün alanlardaki yapılar/aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu, Yapı Kayıt Belgesi’ ne konu edilemeyecek taşınmazlar arasında binaların/sitelerin ortak alanları sayılmadığından ortak alanlara ilişkin Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu, usulüne uygun alındığı tespit edilen Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesinin söz konusu olamayacağı ifade edildikten sonra ilgili Tebliğin 4 üncü maddesinin beşinci fıkrasına atıf yapılarak; yapı ruhsatı bulunan ancak yapı kullanma izin belgesi bulunmayan veya ruhsatsız yapılarda, yapının tamamı için yapı kayıt belgesi alınması gerektiğinden bahsedilmektedir.
17. Yapı kayıt belgesi, yapının kullanım amacına yönelik olarak verilen bir belge olsa da; özellikle ortak alanlarla ilgili başvurularda, ortak alanın kullanımı ile ilgili sınırlı ayni hak niteliğinde fiili bir durum ortaya çıkarmaktadır. Anayasamızda belirtildiği şekilde, herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir ve bu haklar ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Somut olayda ortak alana yapı yapan kişinin yapı kayıt belgesine başvuru yapmasıyla birlikte, maliklerin payları oranında ortak oldukları ortak alanın yapı kayıt belgesi alan kişi tarafından kullanılıyor olması, ortak alanlarda diğer ortakların mülkiyet hakkının sınırlanmasına sebep olacaktır. Ortak alanın diğer paydaşlar tarafından kullanılamaması halinde imar barışı süreci, çeşitli mülkiyet davalarının ortaklarca açılması ile yasa koyucunun “barış” iradesinin dışında yeni ihtilaflara, yeni davalara neden olacağı değerlendirilmektedir. Dolayısıyla bir paydaşın diğer paydaşların faydalanma hakkını kısıtlayacak şekilde ortak alanların kullanımına yönelik hak sahipliğini hiçbir hukuk kuralı koruyamaz. Nitekim Muğla ilinde yaşanan benzer bir durum ile ilgili olarak, Belediyece alınan yıkım kararının dava edilmesi üzerine Muğla 3. İdare Mahkemesinin 2021/1045 K. sayılı Kararında, ilgili Kanun maddesi nedeniyle yapı kayıt belgesi iptal edilmeden yıkım kararı alınamayacağı belirtilmekle birlikte şu
/
ifadelere yer verilmiştir; “…Yukarıda aktarılan mevzuat hükümleri uyarınca; yapı kayıt belgesinin ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapının imara aykırılığını kaldırmamakla birlikte alındığı yapıya ruhsatlı ve yapı kullanma izin belgesi ile sağlanan hakları sağlayan, yapının kullanılmasına, başka bir belge aranmadan elektrik, doğalgaz, su aboneliği bağlanmasına, hatta cins değişikliğine ve kat mülkiyeti kurulabilmesine imkan veren bir belge olduğu anlaşılmaktadır.
Ayrıca, İmar Kanunu’na eklenen maddeyle yapı kayıt belgesi bulunan yapılar için İmar Kanunu uyarınca verilen (tahsil edilemeyen) idarî para cezalarının ve yıkım kararlarının iptal edileceği kuralı getirilmiş; bu konuda herhangi bir takdir hakkı ve istisnaya da Kanun’da yer verilmemiştir.
Diğer taraftan; beyan üzerine alınan yapı kayıt belgesinin, şartları taşımayan yapı için alındığının sonradan anlaşılması hâlinde ilgili idaresince iptal edilmesi ve belgenin sağladığı hakların da geri alınması mümkün bulunmaktadır. Bu konudaki karar yetkisi ise Bakanlığın verdiği yetki doğrultusunda
Muğla Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü bünyesinde oluşturulan Komisyona aittir. Yapı kayıt belgesinin geçerliliği hakkında karar verme konusunda belediyelere verilmiş bir yetki ise bulunmamaktadır.
Her ne kadar, söz konusu Kanun son derece eksik, yeterli tanımlar içermemekte, sadece kişilerin beyanı üzerine, hiçbir denetime tabi tutulmaksızın çok önemli sonuçlar doğuran haklar sağlamakta ise de netice itibarıyla bu bir kanundur, yürürlükte olduğu sürece hüküm ve sonuçlarını doğurmaya devam edecektir…”
18. Medeni Kanuna göre paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir ve başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Taşınmazın niteliğinin değiştirilerek kullanılması ise oybirliği gerektirir. Kat Mülkiyeti Kanununa göre ise, kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Somut olayda da durum bu şekilde olması gerekirken, ortak alanın sadece yapı kayıt belgesi sahibince kullanılıyor olmasının diğer ortaklar tarafından sorun teşkil edeceği açıktır. Yine Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat maliklerinden her birinin, herhangi bir sebeple ortak alandan devamlı tek kişinin faydalanması nedeniyle uğranılan zararı, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebileceğinde şüphe yoktur. Nitekim Yapı kayıt belgesinin yukarıda yer verilen Kanunlar çerçevesinde hak sahibi olanlara karşı işlev görmeyeceği, bilfiil 3194 sayılı İmar Kanunun İmar Barışını düzenleyen Geçici 16 ncı maddenin dördüncü fıkrasında düzenlenmiştir.
19. Kaldı ki Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun kararında da belirtildiği şekilde, kat malikleri; ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler ve bu yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Yine aynı kararda, paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, diğer paydaş ya da paydaşlara karşı eşyanın elinden alınmasında istihkak davası, hakkının ihlali halinde el atmanın önlenmesi davası açabileceği ifade edilmiştir. Ortak bahçeye haksız müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkin söz konusu davada, davalı vekilinin ecrimisile ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının bozulmasına karar verilmiştir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20/12/2006 tarihli E: 2006/18-
794 K: 2006/816 sayılı kararı.)
20. Bununla birlikte Kurumumuz tarafından daha önce yapı kayıt belgesi alınmış, yapı ruhsatı bulunmayan yapılar, kat mülkiyetine geçilmiş yapılar ve niteliği arsa olan taşınmazlara ilişkin olarak 2018/11797, 2019/1511, 2021/14979 ve 2022/1059 başvuru numaralı ayrı ayrı Tavsiye Kararları bulunmaktadır. Söz konusu kararlarda; ortak alana yapı yapan paydaşın almış olduğu Yapı Kayıt Belgesinin diğer paydaşların ortak alanı kullanamamasına neden olduğu, dolayısıyla böyle durumlarda Yapı Kayıt Belgesinin düzenlenmemesi gerektiği, dolayısıyla anılan yapı kayıt belgesinin hukuka ve hakkaniyete uygun olmadığı
/
ve geri alınması veya iptalinin sağlanması, iptalinden sonra ise idare tarafından yıkım işleminin yapılması gerektiği şeklinde tespitler yapılmıştır.
21. Yukarıda yapılan açıklamalar, anılan mevzuat hükümleri ve tüm dosya kapsamı çerçevesinde; ortak alana yapı yapan paydaşların almış olduğu yapı kayıt belgelerinin diğer paydaşların mülkiyet hakkını sınırlandırdığı değerlendirildiğinden, İdarenin söz konusu işleminin hukuka aykırı olduğu sonuç ve kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
22. İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup, söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirme neticesinde idare tarafından istenilen bilgi ve belgelerin Kurumumuza süresi içinde ve gerekçeli olarak gönderildiği anlaşılmıştır.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
23. 14/06/2012 tarih ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Dava açma süresinin yeniden işlemeye başlaması” başlıklı 21’inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, ilgili idarece tavsiye kararı üzerine
30 gün içerisinde herhangi bir işlem tesis edilmez veya eylemde bulunulmaz ise durmuş olan dava açma
süresinden arta kalan sürede, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına karşı Ankara İdare
Mahkemelerinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçe ve dosya kapsamına göre, BAŞVURUNUN KABULÜNE;
Şikayet konusu; ortak alanı kapsayacak şekilde alınan yapı kayıt belgelerinin iptal edilmesi hususunda,
ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞINA TAVSİYEDE
BULUNULMASINA,
6328 sayılı Kanunun 20 nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, ilgili idarece bu karar üzerine tesis
edilecek işlemlerin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna, Kararın BAŞVURAN ile ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞINA tebliğine; Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisi’nce karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi