|
ÖZET: Başvuru, kat maliklerinin onayı olmaksızın mimari projeye aykırı değişiklikler yapıldığı ve ortak alanlara müdahale edildiği iddialarına dayanmaktadır. İzmir’deki bir site içerisinde bulunan dükkan sahiplerinin, yapı kullanım izin belgesi alındıktan sonra projeye uygun olmayan tadilatlar gerçekleştirdiği ve bu durumun kat maliklerinin haklarını ihlal ettiği öne sürülmüştür. Başvuru, bu imar aykırılıklarının giderilmesi talebini içermektedir.
Bayraklı Belediyesi, konuya ilişkin yapılan incelemelerde, bazı dükkanlarda yapı kayıt belgeleri alındığını ve bu belgelerin 31 Aralık 2017 tarihinden önceki imalatlar için geçerli olduğunu belirtmiştir. Ancak, yapılan değişikliklerin maliklerin rızası olmadan gerçekleştirildiği ve ortak alanlara el atıldığı tespit edilmiştir. İlgili mevzuat ve Yargıtay kararları doğrultusunda, ortak alanlarda yapılan değişikliklerin yasal olarak geçersiz olduğu ifade edilmiştir. Kamu Denetçiliği Kurumu, başvurunun kabul edilmesine ve yapı kayıt belgelerinin iptal edilmesi yönünde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na tavsiyede bulunulmasına karar vermiştir. Ayrıca, tadilat projelerinin onaylanma süreçlerinin kat maliklerinin ortak rızasına tabi olması gerektiği vurgulanmıştır. Bu durum, ortak alanların korunması ve kat maliklerinin haklarının güvence altına alınması açısından önem taşımaktadır. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2021/12437-S.21.19970
BAŞVURU NO : 2021/5737
KARAR TARİHİ : 27/08/2021
TAVSİYE KARARI
Adres:
BAYRAKLI BELEDİYE BAŞKANLIĞI
BAŞVURUYA KONU İDARE :
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI (RE’SEN)
BAŞVURUNUN KONUSU : Başvuru, kat maliklerinin muvafakati olmaksızın yapıda mimari projeye uygun olmayan değişiklikler yapıldığı ve ortak alana el atıldığı iddiasına istinaden imar aykırılıklarının giderilmesine yönelik talep hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 09/03/2021
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1) Başvuran, tarihinde kayıt altına alınan başvuru dilekçesinde özetle;
İzmir İli İlçesi Mahallesi sokak adresinde bulunan sitesinde ikamet ettiğini, ada numaralı parsel üzerine kurulu site blokları altında dükkanlar bulunduğunu, dükkan sahiplerinin siteye yapı kullanım izin belgesi verilmesinden itibaren dükkanların pencere ve kapı boyutlarını değiştirdiğini (Gymlife, Vakıfbank, Ptt, Prömiyer), projede olmayan kapı ve pencere açıldığını, mimari projeye uygun olmayan değişiklikler yapılarak ortak alana el atıldığını, maliklerin muvafakati olmadan Caddesine bakan cephedeki ( ) spor salonunun dükkan birleştirme işlemi uygulayarak aradaki duvarları kaldırdığını, şikayet üzerine Bayraklı Belediyesi Yapı Kontrol
Müdürlüğü’nün usulsüz dükkan birleştirme için işlem başlattığını, sonradan kat maliklerinin bilgisi dışında, muvafakat alınmadan tadilat projesini onaylayarak yapı tatil zabıtlarını kaldırdığını, malik onayı olmadan dükkan birleştirme yapılamayacağına dair mahkeme kararları varken bunun meşru sayılmasının mümkün olamayacağını, okulu ve spor salonunun bina arka cephesine projede olmayan kapı açtıklarını, Vakıfbank’ın bina arka cephesi pencere boyutlarını büyüttüğünü, Vakıfbank ve okulunun bina ortak alanına izinsiz jeneratör ve havalandırma yerleştirdiğini iddia ve ifade ederek şikayete konu dükkan birleştirme, dükkanların arka cephelerinden kapı açılması ve ortak alana jeneratör ve havalandırma yerleştirme işlemlerindeki imar aykırılıklarının giderilmesi talebinde bulunmaktadır.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2) Kamu Denetçiliği Kurumumuzca şikâyet başvurusunun çözüme kavuşturulması amacıyla şikayet
edilen idareden 19/04/2021 tarih ve sayı ile 30/06/2021 tarih ve sayılı yazılarımızla bilgi ve belge talebinde bulunulmuş olup Bayraklı Belediye Başkanlığı’ndan alınan 01/07/2021 tarih ve sayılı cevabi yazıda; “İlgi yazınıza istinaden, İzmir İli, İlçesi, Mahallesi, Sokak, No: adresinde ve tapunun ada parselde kayıtlı ruhsatlı binaların altında bulunan dükkanlar ile ilgili başvuruda belirtilen bahse konu şikayette adresinde Vakıfbank bulunduğu dükkanın arka cephesinde bulunan jeneratörün kaldırılması istenmekte olup, 05.04.2021 tarihinde yerinde yapılan inceleme sonucunda jeneratörün olmadığı ekteki fotoğraflarda görülmektedir.
PTT, Vakıfbank, Okulu olarak kullanılan iş yerlerinde ise yan ve arka cephedeki pencerelerin ölçülerinin küçültüldüğü, kapı açıldığı ve malikler tarafından ticari alanlardaki aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi alındığı, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün ilgi yazısında da belirtildiği üzere ” Yapı kayıt belgesi, başvuru sahibince e-Devlet üzerinden beyanı esas alınarak ve ödeme işlemleri tamamlandıktan sonra sistem tarafından otomatik olarak üretilen bir belge olup, belgenin Bakanlığımız veya İl Müdürlüklerince doğrudan ve uygunluk denetimi sonucunda verilmesi durumu bulunmamaktadır. Başvuru konusu İlçesi, Mahallesi, ada parsel için yapılan sorgulamada binaların ruhsatsız zemin kat tadilatları ve üst katlardaki bağımsız bölüm balkon cam kapatmaları için çok sayıda yapı kayıt belgesi edinildiği görülmüş olup, bu ruhsatsız imalatların
31.12.2017 tarihinden önce yapılmış olması durumunda malik veya maliklerce veya maliklerin bilgisi
dahilinde yapı kayıt belgesi edinilebilecek olup, Belediyenizce bu imalatların 31.12.2017 tarihinden sonra yapıldığına veya maliklerin bilgisi dışında üçüncü kişiler tarafından edinildiğinin tespit edilmesi durumunda, Müdürlüğümüze iletilecek somut bilgi ve belgeler doğrultusunda yapı kayıt belgesine dair işlemlerin Müdürlüğümüzce yapılabileceği ” belirtilmiş olup, yapılan değişikliklerin 31.12.2017 tarihinden öncemi sonramı yapıldığı tarafımızca tespit edilememiştir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca, 3194 Sayılı İmar Kanununun Geçici 16. Maddesi gereğince, 06.06.2018
Tarih – 30443 sayı ile Resmi Gazetede yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar
Tebliğine göre Yapı Kayıt Belgesi iptal edilmesine ilişkin talepler için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ ne müracaat edilmesi gerekmekte olduğu, Yapı Kayıt Belgesi iptallerinden sonra gerekli idari işlemlere devam edilebileceği hususunda; Bilgilerinize arz ederim.” şeklinde açıklamalara yer verildiği görülmüştür.
3) Başvuru konusu ile ilgili Bayraklı Belediye Başkanlığı tarafından Kurumumuza iletilen, İzmir
Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından Bayraklı Belediye Başkanlığı’na gönderilen 10/08/2021 tarih ve sayılı yazıda; “İlgi (a) da kayıtlı dilekçe maili ile; İzmir İli, İlçesi, ada parsel, sokakta bulunan
Gymlife, Prömiyer Okulu, PTT ve Vakıfbank’ın bulunduğu dükkanlar bina mimari projesine aykırı kapı ve pencerelerin açıldığı ve/veya boyutlarının değiştirildiği; dükkanlarda projeye aykırılık, ortak alana el atma uygulamalarının gerçekleştirildiği belirtilerek gereğinin yapılması istenilmiş olup konunun
belediyenizce incelenmesinin istenildiği ilgi (b) yazımıza istinaden iletilen ilgi (c) yazınızda; İzmir İli, İlçesi, Mahallesi, Sokak, adresinde ve tapunun ada parselde kayıtlı ruhsatlı binaların altında bulunan ilgi (a) başvuruda belirtilen şikayet konularının yapı ruhsatı ve eki mimari ve betonarme projelerine göre yerinde incelenerek, Gymlife adlı işletmenin Yapı
Kullanım İzin Belgesinin iptal edildiği fakat 5 yıllık ruhsat süresi içerisinde olduğundan herhangi bir işlem yapılmadığı belirtilerek PTT, Vakıf Bank , No:46/A Okulu olarak kullanılan iş yerlerinde ise yan ve arka cephedeki pencerelerin ölçülerinin küçültüldüğü, kapı açıldığı ve malikler tarafından ticari alanlardaki aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi alındığı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca,
3194 Sayılı İmar Kanununun Geçici 16. Maddesi gereğince, 06.06.2018 Tarih–30443 sayı ile Resmi
Gazetede yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Teblilğine göre Yapı Kayıt
Belgesi verildiği belirtilmiştir.
Söz konusu şikayete konu parsele yönelik olarak; Bakanlığımızın “İmar Barışı Sorgulama” uygulamasında yapılan sorgulama sonucunda çok sayıda yapı kayıt belgesine rastlanılmış olup No: PTT, Vakıf
Bank, No:46/A Okulu olarak kullanılan iş yerlerinde alınan yapı kayıt belgelerinin net tespiti yapılamamıştır.
Bu kapsamda; Belediyenizce şikayete konu işyerlerine ilişkin alınmış olduğu belirtilen yapı kayıt belgelerinin, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’ne göre değerlendirilerek; Yapı
Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’ne göre söz konusu imalatların 31/12/2017 tarihinden önce yapılıp yapılmadığının belirlenmesi, 31.12.2017 tarihinden sonra yapıldı ise 15 (onbeş) iş günü içerisinde incelenmesi, sonuçlandırılması ivedilikle yıkım ile ilgili iş ve işlemlerin başlatılması ve sonucundan Valiliğimize (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) ve ilgilisine bilgi verilmesi hususunda; Bilgi ve gereğini rica ederim.” şeklinde ifadelere yer verildiği,
3.2) Bayraklı Belediye Başkanlığı tarafından İzmir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne gönderilen
16/08/2021 tarih ve sayılı cevabi yazıda ise; “… Yerinde ve Google Earth fotoğraflarında yapılan incelemede, aykırılıkların 31/12/2017 tarihinden önce yapıldığı ekteki Google Earth sokak fotoğraflarında mevcut olduğundan herhangi bir işlem yapılmamıştır.” şeklinde ifadelere yer verildiği görülmüştür.
III. İLGİLİ MEVZUAT
4) Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın,
4.1) “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74’üncü maddesi;
“…Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük Millet Meclisi
Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler…”
4.2) “Mülkiyet hakkı” başlıklı 35’inci maddesi; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar,
ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”, /
5) 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun “Kurumun görevi” başlıklı 5’inci maddesinin
birinci fıkrası; “Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikayet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”
5.1) Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına ilişkin Usul ve Esaslar Hakkında
Yönetmeliğin “Karar verme süresi” başlıklı 36’ncı maddesi; “Kurum, inceleme ve araştırmasını şikâyet tarihinden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırır.”
6) 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun;
6.1) “C. Birlikte mülkiyet, I. Paylı mülkiyet, 1.Genel kurallar” başlıklı 688’inci maddesi;
“Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.
Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.
Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.”
6.2) “2.Yönetim ve tasarruf, a. Anlaşmalar” başlıklı 689’uncu maddesi;
“Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler…”,
6.3) “3.Yararlanma, kullanma ve koruma” başlıklı 693’üncü maddesi;
“Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.
Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir.
Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.”,
7) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun,
7.1) “II – Tarifler” başlıklı 2’nci maddesi;
“Bu Kanuna göre :
… b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı); … denir.”
“IV – Ortak yerler” başlıklı 4’üncü maddesi;
7.2) “Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince
her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.”
7.3) “A) Kat maliklerinin hakları” … “II – Ortak yerler üzerinde” başlıklı 16’ncı maddesi;
“Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”
7.4) “A) Kat Maliklerinin borçları” “I – Genel kural” başlıklı 18’inci maddesi;
“Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.”
7.5) “II – Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” başlıklı 19’uncu maddesi;
“Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.
Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı
yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.”
7.6) “F) Yenilik ve ilaveler: I – Faydalı olanlar” başlıklı 42’nci maddesi;
“Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.”
8) 3194 sayılı İmar Kanunu’nun,
8.1) “Yapı ruhsatiyesi” başlıklı 21’inci maddesi;
“Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (….) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.
Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.
Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.”
8.2) “Ruhsat müddeti” başlıklı 29’uncu maddesi;
“Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır.
Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat sahasında artış, bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişme olması halinde yeniden hesaplanacak harçtan evvelce ödenen harç tutarı, tenzil edilir. Yeni durumda hesaplanan harç tutarında azalma olması halinde iade yapılmaz. Diğer kanunlardaki muafiyet hükümleri saklıdır.
Ruhsat ve eklerinin yapı yerinde bulundurulması mecburidir.”
8.3) “Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar” başlıklı 32’nci maddesi;
“Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce (…) tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. (Ek
cümleler:14/2/2020-7221/10 md.) Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. Aykırılığın giderildiğine dair ilgili idaresince tapu dairesine bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz.
Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. (Değişik cümle:14/2/2020-7221/10 md.) Bu tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre ve
Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir.
Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister.
Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.
Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. (Ek cümleler:14/2/2020-7221/10 md.) Yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde yapı sahibi tarafından yapının ruhsata uygun hale getirilmediğinin veya ruhsat alınmadığının ilgili idaresince tespit edilmesine rağmen iki ay içinde hakkında yıkım kararı alınmayan yapılar ile hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen altı ay içinde ilgili idaresince yıkılmayan yapılar, yıkım maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir. Yıkım maliyetleri %100 fazlası ile ilgili idaresinden tahsil edilir. Bu şekilde tahsil edilememesi halinde ilgili idarenin 5779 sayılı
Kanun gereğince aktarılan paylarından kesilerek tahsil olunur. Tahsil olunan tutarlar, Bakanlığın döner sermaye işletmesi hesabına gelir olarak kaydedilir.
(Ek fıkra:29/11/2018-7153/15 md.) İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı üçüncü fıkrada düzenlenen bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve mevzuata aykırı imalatlar hakkında beşinci fıkra hükümleri uygulanır.”
8.4) “İdari müeyyideler” başlıklı 42’nci maddesi;
“ (Değişik: 9/12/2009-5940/2 md.) Bu maddede belirtilen ve imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerin tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı olarak bu maddede belirtilen idari müeyyideler uygulanır…”
8.5) Geçici 16’ncı maddesi;
“(Ek: 11/5/2018-7143/16 md.) Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.
… Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 24/9/2020 tarihli ve sayılı Kararı ile) (…) uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
… Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.
Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.
Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.
Bu madde hükümleri, 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda ve ayrıca 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun
2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda uygulanmaz.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.”
9) 06.06.2018 tarih ve 30443 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine
İlişkin Usul ve Esaslar’ın
9.1) Yapı kayıt belgesi müracaatı” başlıklı 4’üncü maddesi;
“1) Yapı Kayıt Belgesi 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir. Yapı Kayıt Belgesi için müracaatın 31/10/2018 tarihine kadar yapılması ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi gerekir. Başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.
… (5) (Değişik:RG-20/9/2018-30541) Yapı Kayıt Belgesi; yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda yapının tamamı için yapı kullanma izni bulunan yapılarda ise ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde/bölümlerde yapılmış ise o bağımsız bölümler için ayrı ayrı veya yapının tamamı tek bir malike ait ise ve aykırılık bütün bağımsız bölümlerde yapılmış ise yapının tamamı için düzenlenir.
9.2) “Yapı kayıt belgesinin kullanım yerleri” başlıklı 6’ncı maddesi;
“(1) Yapı Kayıt Belgesi verilen yapıların malikleri, bu belgenin bir örneğini belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dışında il özel idaresine vermek zorundadır.
(2) Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
(3) Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
… (5) Kat mülkiyetine geçilmiş olması 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların
Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.
(6) İnşaat halindeki yapılarda 31/12/2017 tarihi itibari ile bitmiş olan kısımlar için ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartı ile Yapı Kayıt Belgesi verilir ve Yapı Kayıt Belgesi verilen kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilir.
(7) Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatlar yapılabilir.
(8) Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilir.”
9.3) “Yapı kayıt belgesinin geçerlilik süresi” başlıklı 9’uncu maddesi;
“(1) Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.
Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı ve yapının fen ve sanat norm ve standartlarına aykırılığı hususu yapı malikinin sorumluluğundadır.”
IV. KAMU DENETÇİSİ FATMA BENLİ YALÇIN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
10) Başvuranın iddia ve talepleri, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı
birlikte değerlendirildiğinde; başvurunun kabulü yönünde hazırlanan “Tavsiye Kararı Önerisi” Kamu
Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme
11) Başvuran, iş bu Kararın “I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ” başlıklı bölümünde 1 numaralı
paragrafta yer verildiği üzere ikamet ettiği site blokları altında bulunan dükkan sahiplerinin yapı kullanma izni alındıktan sonra kat maliklerinin muvafakati olmaksızın yapıda mimari projeye uygun olmayan değişiklikler yaptıklarını ve ortak alana el attıklarını iddia ve ifade ederek imar aykırılıklarının giderilmesi talebiyle Kurumumuza başvuruda bulunmuştur.
12) İdare tarafından Kurumumuza sunulan bilgi ve belgelerin tetkik edilmesinden,
12.1) Başvuranın talepleri arasında bulunan No: adresindeki Vakıfbank’ın bulunduğu dükkanın arka
cephesinde bulunan jeneratörün kaldırılması talebi ile ilgili 05.04.2021 tarihinde yerinde yapılan inceleme sonucunda jeneratörün kaldırıldığının tespit edilmesi nedeniyle bu talebin karşılanmış olduğu,
12.2) GYM LİFE adlı işletmenin bulunduğu bağımsız bölümün birleştirilmesine yönelik tadilat projesinin
onaylandığı, bu nedenle düzenlenen yapı tatil zabıtlarının kaldırıldığı,
12.3) No: PTT, Vakıfbank, No: Okulu olarak kullanılan iş yerlerinin bulunduğu ticari
alanlardaki diğer aykırılıklar için malikler tarafından Yapı Kayıt Belgesi alındığı,
12.4) Yerinde ve Google Earth fotoğraflarında yapılan incelemede, aykırılıkların 31/12/2017 tarihinden
önce yapıldığı, bu sebeple başvuruya konu aykırılıklar için herhangi bir işlem yapılamadığı anlaşılmıştır.
13) İdare tarafından Kurumumuza sunulan Yapı Kayıt Belgelerinde yer alan beyanlar incelendiğinde ise;
13.1) PTT olarak kullanılan ticari alanın yan cephesinde bulunan pencere ölçüleri 400*220 cm olması
gerekirken 170*270 cm ve 400*50 cm ölçülerine geldiği, herhangi bir alan ilavesi olmadığı,
13.2) VAKIFBANK olarak kullanılmakta olan dükkanın arka cephesindeki 400*60 cm ölçülerindeki
pencerelerin 114*518 cm, 65*70 cm, 45*45 cm ve 45*45 cm ölçülerine getirildiği, ön cephelerdeki pencerelerin büyütüldüğü, 2
13.3) GYM LİFE adlı ticari alandaki dükkan havalandırma tertibatının 9 m alana konulduğu, işletmenin
arka cephesinde 100*218 ölçülerinde kapı açıldığı ve 20*40*260 ölçülerindeki havalandırma tertibatının açılan kapı üzerinden apartman cephesinden çıkarıldığı ifadelerine yer verilmiştir.
14) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2’nci maddesine göre ortak yerler, anagayrimenkulün
bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerini ifade etmekte olup Kanun’un 4’üncü maddesinde ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar ve bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar ortak yerler arasında sayılmıştır.
15) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19’uncu maddesinde kat maliklerinin, anagayrimenkulün
bakımı ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle koruma yükümlülüklerinin bulunduğu, kat malikinin kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamayacağı; tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabileceği, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21’inci maddesinde ise ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılmasının da yeniden ruhsat alınmasına bağlı olduğu düzenlemesine yer verilmiştir. Bu düzenlemelere göre bir yapının tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde ana yapıya zarar vermeyecek nitelikte değişiklik yapılabilmesi için maliklerinin ortak rızası alınarak yeniden yapı ruhsatı alınması zorunluluğu bulunmaktadır. Bu şartlar yerine getirilmeden yapılacak bir tadilatın idaresince tespiti halinde İmar Kanunu’nun 32 ve 42’nci maddelerinde ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar için öngörülen müeyyideler uygulanacaktır.
16) 3194 sayılı İmar Kanunu’na 11/5/2018 tarihli ve 7143 sayılı Kanun’un 16’ncı maddesi ile eklenen
Geçici 16’ncı maddede, maddenin dokuzuncu ve on birinci fıkralarında belirtilen Yapı Kayıt Belgesi alınamayacak “yapılar” ve “alanlar” dışında kalan diğer bütün alanlardaki 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapılar/aykırılıklar için, yapı sahiplerince e-Devlet sistemi üzerinden başvuruda bulunulması, sorumluluğu kendilerine ait olmak üzere yapıya ilişkin bilgilerin beyan edilmesi ve yapı kayıt bedelinin ödenmesi suretiyle e-Devlet sistemi üzerinden Yapı Kayıt Belgesi alınmasına imkan tanınmıştır. Yapı Kayıt Belgesinin düzenlenmesi neticesinde yapının İmar Kanunu’na aykırı olarak yapılmasına rağmen kullanılmasına müsaade edilecektir. Yapı Kayıt Belgesine istinaden yapıdaki imar mevzuatına ve dolayısıyla imar planlarına aykırılıklardan dolayı 3194 sayılı Kanun ile 2960
/
sayılı Kanuna göre alınan yıkım kararları ile verilen ancak tahsil edilmemiş olan para cezalarının iptal edilmesi öngörülmüştür.
17) Bu açıklamalar çerçevesinde, başvuru konusu edilen iddiaların incelenmesi bakımından öncelikle site
bloklarının altında bulunan dükkanlarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine aykırı bir şekilde yasal olarak ortak alan olduğu kabul edilen binanın dış duvarında, bağımsız bölümleri birbirinden ayıran duvarlarda ve ortak alana el atılmak suretiyle kat maliklerinin ortak rızası alınmaksızın mimari projeye uygun olmayan değişiklikler yapıldığı hususunda bir tereddüt bulunmamaktadır. Başvurunun incelenmesi kapsamında değerlendirilmesi gereken husus, dükkan sahiplerinin Yapı Kayıt Belgesi almış olmaları nedeniyle bu belgenin, imar aykırılıklarının giderilmesine karşı bir güvence sağlayıp sağlamadığıdır.
18) 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16’ncı maddesinin beşinci fıkrasında, yapı ruhsatı alıp da yapı
kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceği, bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödeneceği düzenlemesine yer verilmiştir.
Bu düzenleme sebebiyle, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilmesi için gerekli olan maliklerinin muvafakatinin alınmasına ilişkin işlemler maliklerden birisinin başvurusu ile yapı kayıt belgesinin düzenlendiği tarihin sonrasına bırakılmıştır. Bu sebeple özellikle hisseli taşınmazlarda ve/ veya ortak alanlarda hissedarlardan/maliklerden birine ait ve kat mülkiyeti mevzuatına da aykırı yapılmış yapılara veya yapı bölümlerine Yapı Kayıt Belgesi alınması durumunda hissedarlar veya malikler arasında muvafakat verilmesi konusunda ihtilaflar yaşanabileceği gibi bütün maliklere ait olması gereken alanların yapı sahibi tarafından kullanılması suretiyle diğer maliklerin hakları da ihlal edilebilecektir. Bunun yanı sıra ana gayrimenkulün ortak alanı olan bahçesi veya teras katı maliklerden biri tarafından sundurma – kış bahçesi
– pergola – zemin terası vb. ile kapatılmak suretiyle o bağımsız bölümün kullanımına katılmakta ve Yapı
Kayıt Belgesi alınabilmektedir. Bu husus diğer maliklerin de kullanma hakkı olan bir yerin maliklerden biri veya bazen üçüncü bir kişi tarafından kullanılmasına neden olmaktadır. (Hayrettin GÜNGÖR / Zeliha
MERCİMEK / Cüneyt TÜRKMEN, İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi, https://www.tbb.gov.tr/storage/userfiles/rehber_ve_bilgi_notlari/imar_barisi.pdf)
19) Yapı kayıt belgesi, yapının kullanım amacına yönelik olarak verilen bir belge olsa da; özellikle ortak
alanlarla ilgili başvurularda, ortak alanın kullanımı ile ilgili sınırlı ayni hak niteliğinde fiili bir durum ortaya çıkarmaktadır. Ortak alana yapı yapan kişinin yapı kayıt belgesi almasıyla birlikte, maliklerin payları oranında hak sahibi oldukları ortak alanın, sadece yapı kayıt belgesi alan kişi tarafından kullanılmasına yol açılmaktadır. Diğer bir ifade ile ortak alanlarda diğer paydaşların mülkiyet hakkının sınırlanması sonucu doğmaktadır. Her ne kadar benzer durumlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ortak alanlarda ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar için diğer maliklerin muvafakati aranmaksızın yapı kayıt belgesi alınabileceğini ancak yapı kayıt belgesine istinaden, tapuya tescil işlemlerinde “tüm maliklerin muvafakatinin sağlanmasının gerekli olduğunu” belirtse de; söz konusu muvafakat şartının ortak alanlardaki yapılarla ilgili tüm yapı kayıt belgesi başvurularında öncelikli şart olarak aranması gerektiği, aksi takdirde yapı kayıt belgesi alınmış yapı tapuya tescil edilmeksizin de diğer paydaşların mülkiyet hakkını sınırlayacağı değerlendirilmiştir. Bu durum ortak alanlarda payı bulunan diğer paydaşların mülkiyet hakkını kullanmasını engelleyeceğinden, çeşitli mülkiyet davalarının açılmasına ve yasa koyucunun “imar
barışı” iradesinin dışında yeni ihtilafların ortaya çıkmasına sebebiyet verebilecektir. (27/11/2018 tarihli ve 2018/15676 dosya numaralı başvuruya verilen 22/05/2019 tarihli Tavsiye Kararı)
20) 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16’ncı maddesinin onuncu fıkrasında; yapı kayıt belgesinin,
yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanacağı düzenlemesine yer verilmiştir. Bu hükümden yapı kayıt belgesinin, yapının kullanılmasına ilişkin geçici bir statü sağladığı anlaşılmakla birlikte başvuru konusu aykırılıkların bulunduğu yapının yeni olması, bu aykırılıkların ilave alan kazanılmasından daha çok ana yapının dış duvarlarında meydana gelmesi ve mevcut durumda kentsel dönüşüm veya yenileme gibi bir ihtimalin söz konusu olmaması nedeniyle bu aykırılıklar nedeniyle alınan yapı kayıt belgelerinin sürekli bir güvence sağlaması, binanın ana duvarlarında ve dış görünüşünde oluşan başvuru konusu aykırılıkların kalıcı hale gelmesi durumu ortaya çıkmaktadır.
21) Başvuru konusuna ilişkin Yargıtay kararları incelendiğinde, bağımsız bölümlerin dış duvarlarında ve
yapının dış görünüşünde tüm kat maliklerinin ortak rızası olmadıkça değişiklik yapılamayacağı, yapılan değişiklik ana yapının statik dengesini olumsuz olarak etkilememesi ve estetik yönden sorun oluşturmaması durumu söz konusu olsa bile sonuca etki etmeyeceği ve yapının eski haline getirilmesi gerektiği şeklinde
kararlar verildiği tespit edilmiştir. Bu kararlardan bazılarına aşağıda yer verilmiştir:
21.1) Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 09/02/2009 tarih ve E.2008/10123 K.2009/779 sayılı kararı:
“Davalının bağımsız bölümünün dış cephesinde yer alan pencereyi kapı haline getirdiği, bağımsız bölümü ile eklentisi arasındaki duvarı kaldırarak eklentiyi bağımsız bölümüne kattığı bilirkişi raporu ile saptanmıştır.
Kat Mülkiyeti Yasasının 4. maddesine göre bağımsız bölümlerin dış duvarları her halde ortak yer sayılır. Davalının anataşınmazın ortak yeri olan dış duvarda yer alan pencereyi kapı haline getirmesi aynı
Yasanın 19. maddesinin ikinci fıkrasına ve dolayısıyla onaylı mimari projeye aykırılık oluşturmaktadır.
Aynı Yasanın 6. maddesi hükmüne göre eklenti, bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlerdir. Eklentiler ait olduğu bağımsız bölümlerin bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki eklentinin de tek başına maliki olur ise de, bu durum eklentinin yasal tanımına aykırılık oluşturacak biçimde bağımsız bölümle birleştirilerek ortadan kaldırılmasına olanak vermez.
Dış cephe duvarında yapılan değişikliğin ve eklentinin bağımsız bölümle birleştirilmesi için ara duvarın kaldırılması işleminin anayapının statik dengesini olumsuz etkilemiş olup olmaması da sonucu değiştirmez.
Yasanın buyurucu hükümleri dikkate alınarak, onaylı mimari projeye aykırılık oluşturan değişikliklerin projesine uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken bu konulardaki istemlerin de reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.”
21.2) Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 08/10/1996 tarih ve E.1996/7360 K.1996/8323 sayılı kararı:
“Dava anagayrimenkulün mimari projesine aykırı olduğu iddia olunan tadilatın projeye uygun eski hale getirilmesine ilişkindir.
Bu gibi davalarda mahkemece yapılacak iş, anagayrimenkulün geçerli mimari projesini getirtip yapının mevcut durumu ile karşılaştırma yapmak ve bu suretle projeye aykırı hususları bilirkişi marifeti ile saptayıp hasıl olacak sonuca göre karar vermek olmalıdır. Bu inceleme yapılırken Kat Mülkiyeti Kanununun 19.
maddesi hükmünün dikkate alınması, ayrıca aynı kanunun ortak yerleri tarif eden 4. maddesinin gözönünde bulundurulması gerekir. Sözü edilen 19. madde hükmüne göre tüm kat maliklerinin oybirliği olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde tadilat ve inşaat yapılamaz, yapının dış görünüşü değiştirilemez.
Bağımsız bölümlerin içerisinde yapıya zarar verecek tadilat yapılamaz…”
21.3) Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 21/05/2019 tarihli ve E.2019/1407 K.2019/3574 sayılı kararı:
“Öncelikle belirtmek gerekir ki, kat malikleri anagayrimenkulün bakımı ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Bu husus, maliklerin binanın dış görünüşünü değiştirecek veya estetiğine müdahale niteliği taşıyacak fiil ve eylemlerden de kaçınmalarını gerektirir…
21.4) Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 05/11/2001 tarih ve E.2001/9004 K.2001/9847 sayılı kararı:
“Kat Mülkiyeti Yasasının 19.maddesi hükmüne göre bağımsız bölüm maliklerinden biri tüm kat maliklerinin onayı olmadıkça anataşınmazda projeye aykırı değişiklikler yapamayacağı ve ana yapının dış görünüşünü değiştirecek tadilatta bulunamayacağı gibi, tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Bu bağlamda yapılan değişikliğin estetik yönden sakıncalı olmaması sonuca etkili değildir.”
22) Yukarıda yer verilen mevzuat düzenlemeleri, mahkeme içtihatları, Kurumumuz tavsiye kararı
ve yapılan açıklamalar çerçevesinde yapılan inceleme neticesinde, başvuru konusuna ilişkin ortak alanda yapılan onaylı mimari projeye aykırılık oluşturan binanın ana duvarında değişiklik yapma ve ortak alana el atma suretiyle gerçekleşen değişikliklerin yapı kayıt belgelerinde maliklerin beyanları ile sabit olduğu, ortak alan olan bina dış duvarlarında maliklerin ortak rızası olmadan yapılan değişiklikler için yapı kayıt belgesi düzenlenmesinin yasal düzenlemenin imar barışı ve geçici statü sağlama amacı ile bağdaşmadığı, yeni ihtilaflara ve ortak alanlardaki onaylı mimarı projeye aykırılık oluşturulan değişikliklerin kalıcı olmasına yol açtığı, ayrıca maliklerin ortak rızası alınmadan yapılan değişikliklerin
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19’uncu maddesi başta olmak üzere ortak alanlara ilişkin
hükümlerine aykırılık oluşturduğu, bu değişiklikler ile ana yapının özgün yapısına ve mimari görünüşüne zarar verildiği değerlendirildiğinden, ortak alanlarda yapılan değişiklikler için düzenlenen yapı kayıt belgelerinin iptal edilmesi, iptal işleminin müteakip onaylı mimari projeye aykırılık oluşturan değişikliklerin projesine uygun eski hale getirilmesine yönelik işlem tesis edilmesi, ayrıca bağımsız bölümleri birbirinden ayıran duvarın kaldırılmasına ilişkin tadilat projesinın onaylandığı belirtilse de onaylama işleminin kat maliklerinin ortak rızasının bulunup bulunmadığına göre gözden geçirilmesi gerektiği sonuç ve kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
23) İyi yönetim ilkelerine, 28/03/2013 tarih ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6’ncı maddesinde yer verilmiştir. Söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirme neticesinde; başvuru kapsamında ilgili idarelerden istenilen bilgi ve belgelerin süresi içinde ve gerekçeli olarak Kurumumuza gönderildiği, ancak başvuru konusu ile ilgili yürütülen işlemlerde “karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi” ilkesine uygun davranılmadığı anlaşılmış olup, idarenin bu ilkelere uyması beklenmektedir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
24) 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun 21’inci maddenin ikinci fıkrası uyarınca tavsiye
kararı üzerine otuz gün içinde herhangi bir işlem tesis edilmez veya eylemde bulunulmaz ise durmuş olan dava açma süresi kaldığı yerden işlemeye başlayacaktır. Buna göre; ilgili idarenin eylem ve işlemlerine karşı dava açma süresinden (varsa) arta kalan sürede İzmir İdare Mahkemesinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
İlgili mevzuat hükümleri, yukarıda yer verilen açıklamalar ve dosya kapsamına göre BAŞVURUNUN
KABULÜNE,
Başvuranın ikamet ettiği site blokları altında bulunan dükkan maliklerinin ortak alanlar olan bina dış duvarında gerçekleştirdiği onaylı mimari projeye aykırılık oluşturan değişiklikler için düzenlenen yapı kayıt belgelerinin iptal edilmesi hususunda ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞINA TAVSİYEDE
BULUNULMASINA,
Başvuru konusu bağımsız bölümleri birbirinden ayıran duvarın kaldırılmasına ilişkin tadilat projesinin onaylanması işleminin kat maliklerinin ortak rızasının bulunup bulunmadığına göre gözden geçirilmesi ve yapı kayıt belgelerinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından iptal edilmesini müteakip ortak alanlardaki mimari projeye aykırılık oluşturan değişikliklerin projesine uygun eski hale getirilmesine yönelik işlem tesis edilmesi hususlarında BAYRAKLI BELEDİYE BAŞKANLIĞINA TAVSİYEDE
BULUNULMASINA,
Kararın BAŞVURAN, ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI, İZMİR ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK
İL MÜDÜRLÜĞÜ ve BAYRAKLI BELEDİYE BAŞKANLIĞINA tebliğ edilmesine,
6328 sayılı Kanunun 20 inci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve Bayraklı
Belediye Başkanlığı tarafından bu karar üzerine tesis edilecek işlemin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi