|
ÖZET: Başvuran, Muğla ilindeki bir gayrimenkulde mülkiyet hakkının iradesi dışında kısıtlandığını ve yapı kayıt belgelerinin iptalini talep etmiştir. Şikâyetinde, yapının yığma teknikle inşa edildiğini ve bazı maliklerin, yapı kayıt belgelerine dayanarak ortak alanlarda değişiklikler yaptığını belirtmiştir. Bu durumun, yapının güvenliğini tehlikeye attığını ve mülkiyet hakkını ihlal ettiğini savunmuştur. Başvurusuna ilişkin resmi bir yanıt alamadığını ifade eden başvuran, ilgili idarelerin bu belgelerin iptali konusunda gerekli adımları atmadığını dile getirmiştir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, başvuruya ilişkin yaptığı açıklamada, yapı kayıt belgelerinin yalnızca 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız yapılara verilebileceğini belirtmiştir. Bakanlık, ortak alanlarda yapılan değişikliklerin, tüm maliklerin onayı olmadan yapı kayıt belgesi alınmasını mümkün kılmadığını ifade etmiştir. Ayrıca, bu belgelerin iptal edilmesi durumunda, ilgili yapıların kullanım izinleri için gerekli işlemlerin yapılması gerektiği vurgulanmıştır. Kamu Denetçiliği Kurumu, başvurunun kabulü ile ilgili olarak, ortak alanları kapsayan yapı kayıt belgelerinin iptal edilmesi gerektiğine dair bir tavsiye kararı hazırlamıştır. Bu karar, ilgili idarelerin başvuruya yönelik gerekli denetimleri yapmasını ve şikâyetçinin zararının tazmin edilmesini öngörmektedir. İdarelerin, bu tavsiyeye uygun hareket etmesi beklenmektedir. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2020/88053-S.20.96085
BAŞVURU NO : 2020/89864
KARAR TARİHİ : 23/11/2020
TAVSİYE KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : MUĞLA ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜ
DATÇA BELEDİYE BAŞKANLIĞI
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
BAŞVURUNUN KONUSU : Başvuranın mülkiyet hakkını iradesi dışında sınırlayan ve kaldıran yapı kayıt belgelerinin iptali talebi hk.
BAŞVURU TARİHİ : 20/07/2020
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Kurumumuza tarafından yapılan şikâyet başvurusunda özetle; Muğla ili, Kat Mülkiyetli Ana gayrimenkulde
E1 No.lu bağımsız bölüm maliki olduğunu, 3 ana yapı, her yapıda 6 ve toplam 18 bağımsız bölüm bulunduğunu, ana yapıların yığma teknikle inşa edildiğini ve temel yapıların yüksek kot olduğunu, bunların temel yapı olduğundan tapuları bulunmadığını, yüksek kot olan temel yapılara bazı maliklerin aldığı Yapı Kayıt Belgesine dayanarak kapı/pencere açtığını ve bağımsız bölümlerini genişleterek kullandıklarını, bu tadilatların yığma teknikle yapılan bu binaların mukavemetini zayıflattığını ve 1. Derece deprem bölgesinde can ve mal tehlikesini büyük oranda artırdığını, temel yapıların ortak alan olduğunu, ortak alanlara müdahalede KMK’ye göre oybirliği gerektiğini, zira oybirliği aranan alanlardaki ihtilaflar için
Yargıtay kararlarında kamu düzeni ile ilgili denildiğini, mülkiyet hakkını sınırlayan ve alınmasına dayanak olduğu iddiası nedeniyle iptalini istediği Yapı Kayıt Belgelerine 5 ay geçmesine rağmen henüz resmi cevap verilmediğini, Şube şefi ile 3.7.2020 tarihinde Muğla ÇVŞ Müdürlük binasında görüştüğünü ve şefin talebinin reddedildiğini, bir iki hafta içinde yazılı bildirileceğini söylediğini, halen bildirilmediğini, bildireceklerini zannetmediğini, çünkü yasal ve hukuksal net şekilde açıkladığı talebine olumsuz cevapla sorumluluk alacaklarını zannetmediğini, 03.05.2019 Tarihinde Datça Belediyesine ortak alana yapılmakta olan tadilat için şikâyette bulunduğunu, Yapı Tatil Zaptı ve para cezası uyguladıklarını, ilgili maliğin yapı kayıt belgesi olduğunu öne sürerek itiraz ettiğini, Belediyenin de Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü görüşüyle yaptığı uygulamayı iptal ettiğini, mimari projeye göre (yığma bina) yüksek kot temel yapısına (3 adet ve tapusuz) kapı ve pencere açılarak kullanıldığını ifade ederek ana gayrimenkulde mülkiyet hakkını iradesi dışında sınırlayan ve kaldıran sayısını bilmediği bu belgelerin iptali için gereğinin yapılmasını
Kurumumuzdan talep etmiştir
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Şikâyet başvurusunun çözüme kavuşturulması amacıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığından
07.09.2020 tarih, sayılı yazımız ile bilgi ve belge talep edilmiş olup, adı geçen
Bakanlığın Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün 15.09.2020 tarih ve sayılı cevabi yazısında; 3. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesinin (9) uncu ve (11) inci fıkralarında
Yapı Kayıt Belgesi alınamayacak “alanlar” ve “yapılar” belirtildiği, belirtilen fıkralarda sayılan yapılar ve alanlar dışında kalan diğer bütün alanlardaki 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapılar/aykırılıklar için yapı sahibi veya vekilince e-Devlet sistemi üzerinden müracaatta bulunulması ve yapı kayıt bedelinin ödenmesi şartıyla Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu, 4. Bu kapsamda, Yapı Kayıt Belgesi sorgu sisteminde yapılan incelemede; Muğla İli Datça
İlçesi ada parseldeki yapılar için tarafından başvuru numaralı, tarafından başvuru numaralı, tarafından başvuru numaralı, tarafından başvuru numaralı Yapı Kayıt Belgelerinin alındığının tespit edilmiş olduğu, 5. 3194 sayılı Kanun’un Geçici 16 ncı maddenin (9) uncu fıkrası hükmü uyarınca, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınamayacağı öngörülmüş ise de, herhangi bir binanın ortak alanlarında (binanın çekme mesafesinde, otopark, sığınak vb. alanlarında) bütün malikler mülkiyet hakkına sahip olduğundan ve Yapı Kayıt Belgesi’ne konu edilemeyecek taşınmazlar arasında binaların ortak alanları sayılmadığından belirtilen alanlarda maliklerden herhangi birisi tarafından ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapı/aykırılık yapılması halinde bu malikin üçüncü kişi olarak değerlendirilmesinin söz konusu olamayacağı, 6. Yine, belirtilenler çerçevesinde, elbirliği ve paylı mülkiyette taşınmaz üzerinde bütün hissedarlar mülkiyet hakkına sahip olduğundan, bu taşınmazlar üzerinde hissedarlardan herhangi birisi tarafından yapı yapılması halinde bu kişinin de üçüncü kişi olarak değerlendirilmesinin söz konusu olmadığı, 7. Buna göre binaların ortak alanlarında ve el birliği ve paylı mülkiyetlerde 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız ve ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar/aykırılıklar için yapıyı/aykırılığı yapan malik/hissedar tarafından diğer maliklerin/hissedarların muvafakatı aranmaksızın, Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğunun değerlendirildiği ve bahse konu alanlarda yapılan yapılar/aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi
Alınmasına İlişkin Usul ve Esaslar çerçevesinde usulüne uygun alındığı tespit edilen Yapı
Kayıt Belgelerinin iptal edilmesinin söz konusu olmadığı, 8. Diğer taraftan, Yapı Kayıt Belgesinin yapının kullanım amacına yönelik bir belge olup, başvuru sahibine mülkiyet hakkı kazandırmadığı, belirtilen sebeple hem elbirliği veya paylı mülkiyete konu parsellerde, hem de ortak alanlardaki yapılarda tapu da yapılacak işlemlerde bütün maliklerin muvafakatının arandığı, 9. Yapı Kayıt Belgesinin, müracaatta bulunan tarafından e-Devlet sistemi üzerinden yapıya ilişkin bilgilerin beyan edilmesi üzerine, sistem tarafından otomatik olarak üretildiği, beyan edilen bilgilerin doğruluğunun belge alınmadan önce Bakanlıklarınca veya başka bir idarece denetlenmesi ya da onaylanmasının söz konusu olmadığı, ancak Yapı Kayıt Belgesi
Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 10 uncu maddesinin (1) inci fıkrasında “Yapı
Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin iş ve işlemler Bakanlık tarafından denetlenebilir.” hükmünün yer aldığı, bu kapsamda anılan Geçici 16 ncı madde hükmüne aykırı uygulamaların tespiti ile usulsüz alınmış Yapı Kayıt Belgelerinin incelenmesi ve iptaline ilişkin iş ve işlemlerin 16/08/2018 tarihli ve sayılı yazı ile Valiliklere (Çevre ve Şehircilik İl
Müdürlüğü) devredildiği, buna göre ilgili kurum, kuruluş ve vatandaşlardan gelen Yapı
Kayıt Belgelerine yönelik ihbar, şikayet, inceleme ve iptal taleplerinin Bakanlıklarınca verilen yetki doğrultusunda Valiliklerce (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) incelenmekte ve neticelendirilmekte olduğu hususları tespit edilmiştir.
10. Şikâyet başvurusunun çözüme kavuşturulması amacıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığından
07.09.2020 tarih, sayılı yazımız ile bilgi ve belge talep edilmiş olup, adı geçen
Bakanlığın Hukuk Hizmetleri Genel Müdürlüğünün 26.10.2020 tarih ve sayılı cevabi yazısında;
11. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesinin (9) uncu ve (11) inci fıkralarında
Yapı Kayıt Belgesi alınamayacak “alanlar” ve “yapılar” belirtilmiş olup, belirtilen fıkralarda sayılan yapılar ve alanlar dışında kalan diğer bütün alanlardaki 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapılar/aykırılıklar için, yapı sahiplerince e-Devlet sistemi üzerinden başvuruda bulunulması, sorumluluğu kendilerine ait olmak üzere yapıya ilişkin bilgilerin beyan edilmesi ve yapı kayıt bedelinin ödenmesi suretiyle e-Devlet sistemi üzerinden Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu,
12. Bu kapsamda, anılan Geçici 16 ncı maddenin (9) uncu fıkrasında, “üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar için yapı kayıt belgesi alınamayacağı” öngörülmüş ise de, elbirliği ve paylı mülkiyette parsel üzerinde bütün hissedarlar mülkiyet hakkına sahip olduğundan, hissedarlardan herhangi birisi tarafından yapılan yapılar için yapıyı yapan hissedar tarafından diğer hissedarların muvafakatı aranmadan Yapı Kayıt
Belgesi alınmasının mümkün olduğu,
13. Zira, 3194 sayılı İmar Kanunu Geçici 16. Maddesinin üçüncü fıkrasında da yer aldığı üzere; Yapı Kayıt Belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu, dolayısıyla yapı kayıt belgesinin, yalnızca yapının kayıt alınması sonucunu doğurduğu, bunun dışında yapı sahibine mülkiyet hakkı vermemekte, tek başına üçüncü kişiler lehine hak kazandırmaya yönelik bir araç vasfı bulunmamakta olup belgeyle birlikte kazanılmış bir hakkın varlığından da söz edilemeyeceği,
14. İmar Kanunu’nun geçici 16.maddesinde ve Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve
Esaslar Tebliği’nin 8. maddesinde Yapı Kayıt Belgesine konu edilemeyecek taşınmazların neler olduğu belirlenmiş olup, bu maddelerde ortak alanlar sayılmadığından ortak alanlara ilişkin Yapı Kayıt Belgesi alınabilmesinin mümkün olduğu, ancak, ilgililerin 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunu kapsamında şikayet yoluna başvurma haklarının da saklı olduğu,
15. Konu hakkında Bakanlıklarına yapılan çok sayıda başvuru ve yargıya intikal etmiş çok sayıda dava dosyası mevcut olup bu davalardan talep konusuna ilişkin olarak ortak alanlarda inşa edilen yapılar/aykırılıklar için alınan yapı kayıt belgeleri hakkında açılan davalar hakkında yapılan arşiv çalışması neticesinde yine çok sayıda dava bulunduğu, ancak yargılama sürecinin devam ettiği, kesinleşmiş bir yargı kararına rastlanmadığı sonucuna varıldığı ancak her ne kadar, kesinleşmemiş, istinaf aşamasında incelemeleri devam eden davalar olsa da İdare Mahkemelerince ortak alanlara ilişkin yapı kayıt belgeleri hakkında açılan davalarda, öncelikli olarak “yürütmeyi durdurma” ve neticeten “dava konusu işlemin iptali” yönünde karar verdiklerinin görüldüğü,
16. Mahkeme kararlarına bakıldığında; özetle “634 sayılı Kanun uyarınca kat mülkiyetine tabi yapılarda bağımsız bölümlerin dışında olup herhangi bir bağımsız bölüme tahsis edilmeyen ve kat maliklerince düzenlenen sözleşmede de aksi kararlaştırılmayan, bağımsız bölüm maliklerinin ortaklaşa kullanma ve yararlanma haklarının olduğu ortak yerler için bağımsız bölüm maliklerinin biri tarafından yapılan başvuru üzerine 3194 sayılı Kanun’un geçici 16. maddesi uyarınca düzenlenecek yapı kayıt belgelerinin, bu yerlerin kullanım amacına yönelik olması, bir başka deyişle diğer bağımsız bölüm maliklerinin ortaklaşa kullanma ve yararlanma haklarını muhafaza edecek şekilde olması, şayet bu ortak yerlerin konumu veya ölçüsü gibi özelliklerinde değişiklik yapılarak tüm paydaşların kullanma ve yararlanma hakkını değiştirecek nitelikte olması durumunda, bu durum mimari proje ile esas sözleşmenin değiştirilmesini gerektireceğinden bütün paydaşların muvafakatinin alınması gerekmektedir.
… bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatini gerektirmesine rağmen bu koşul sağlanmadan, yapıda yer alan aykırılıklar için alınan yapı kayıt belgesinde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varıldığı…” şeklinde gerekçeyle yürütmeyi durdurma ya da işlem iptaline hükmettiklerinin anlaşıldığı,
17. Anılan Mahkeme kararlarına İstanbul 2. İdare Mahkemesi’nin sayılı dosyasında verilen yürütmenin durdurulmasına ilişkin karar, İstanbul 5. İdare
Mahkemesi’nin sayılı dosyasında verilen iptal kararı, İzmir 6.
İdare Mahkemesi’nin sayılı dosyasında verilen iptal kararı, Ankara 23. İdare Mahkemesi’nin sayılı dosyasında verilen iptal kararının emsal olabilecek nitelikte oluğu hususları tespit edilmiştir.
18. Şikâyet başvurusunun çözüme kavuşturulması amacıyla Muğla Çevre ve Şehircilik İl
Müdürlüğünden 07.09.2020 tarih, sayılı yazımız ile bilgi ve belge talep edilmiş olup, adı geçen Müdürlüğün 10.09.2020 tarih ve sayılı cevabi yazısında;
19. Muğla İli, Datça İlçesi, İskele Mahallesi, ada, parsel üzerinde yer alan yapılar için; tarafından düzenlenen 21.07.2018 düzenleme tarihli, Belge nolu, başvuru numaralı, 26.072018 düzenleme tarihli, Belge nolu, başvuru numaralı, 29.07.2018 düzenleme tarihli, Belge nolu, başvuru numaralı ve 29.07.2018 düzenleme tarihli, Belge nolu, başvuru numaralı, Mete tarafından düzenlenen 21.10.2018 düzenleme tarihli, Belge nolu, başvuru numaralı, tarafından düzenlenen 29.06.2019 düzenleme tarihli, Belge nolu, başvuru numaralı, tarafından düzenlenen 25.12.2018 düzenleme tarihli, Belge nolu, başvuru numaralı
Yapı Kayıt Belgelerine ilişkin olarak Valilikleri (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) Yapı Kayıt
Belgesi Değerlendirme Komisyonu tarafından 26/06/2020 tarih ve sayılı karar alındığı, 20. Muğla İli, Datça İlçesi, İskele Mahallesi, 416 ada, I parseldeki yapılara İlişkin, tarafından düzenlenen 21.07.2018 tarihli, Belge nolu, başvuru numaralı, 26.07.2018 tarihli, Belge notu, başvuru numaralı, 29.07.2018 düzenleme tarihli, Belge nolu, başvuru numaralı ve 29.07.2018 düzenleme tarihli, Belge nolu, başvuru numaralı, tarafından düzenlenen
21 10.2018 düzenleme tarihli, Belge nolu, başvuru numaralı,
tarafından düzenlenen 29.06.2019 düzenleme tarihli, Belge nolu, başvuru numaralı, tarafından düzenlenen 25.12.2018 düzenleme tarihli, Belge nolu, başvuru numaralı Yapı Kayıt Belgelerine ilişkin 04.10.2018 ve 09.10.2019 tarihli dilekçeler ile 05.03.2020 tarih ve sayılı CİMER başvurusu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel
Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün 03.05.2019 tarih ve sayılı yazısı, Datça
Belediye Başkanlığı’nın 13.12.2019 tarih ve sayılı yazısı ile Muğla Çevre ve
Şehircilik İl Müdürlüğü uzmanlarının 25.06.2020 tarihli İnceleme tablosu ve işlem dosyası incelenerek, yapılan görüşmeler sonucunda; 21. Bahse konu Yapı Kayıt Belgeleri ile ilgili olarak; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve
Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün tarih ve sayılı yazısında; “…3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16 ncı maddesinin fıkrasında, Yapı Kayıt Belgesinin 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapılar için alınabileceği hükme bağlanmış olup, aynı Geçici 16 maddenin (9). ve (11). fıkralarında
Yapı Kayıt Belgesi alınamayacak yapıların açıkça belirtildiği, Bakanlıkları Hukuk
Müşavirliğinin 17/01/2019 tarihli ve sayılı yazısında da belirtildiği üzere; Yapı Kayıt Belgesine konu edilemeyecek taşınmazlar arasında binaların ortak alanları sayılmadığından ortak alanlara ilişkin Yapı Kayıt Belgesi alınabilmesinin mümkün gözüktüğünün değerlendirildiği, yine anılan Geçici maddenin (9). fıkrasında yer alan
“üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.” hükmü uyarınca, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınamayacağı öngörülmüş ise de, binaların ortak alanlarında bütün malikler mülkiyet hakkına sahip olduğundan, belirtilen alanlarda maliklerden herhangi birisi tarafından yapılan yapılar/aykırılıklar için, diğer maliklerin muvafakati aranmaksızın, yapıyı yapan malik tarafından Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu, ancak ortak alanlardaki yapılar için alınan Yapı Kayıt Belgesine istinaden tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti İşlemlerinin yapılabilmesi için tüm maliklerin muvafakati gerektiği…” diye belirtildiği, 22. Bakanlıklarının https://tucbs.atlas.gov.tr/starter.aşpx./ adresinde yayınlanan 04.04.2018 tarihli Triplesat uydu görüntüsü, Harita Genel Müdürlüğü’nün Küre uygulamasında yer alan
21.09.2018 tarihli hava fotoğrafları ve 17.02.2017 tarihli Google Earth uydu görüntülerinde söz
konusu yapıların o tarihlerde mevcut olduğunun görülmesi, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun
Geçici 16. maddesinin beyana dayalı olması, Yapı Kayıt Belgesinin “Yapı Kayıt Belgesi
Verilmesine İlişkin Usul Ve Esaslar” hakkında Tebliğ hükümlerine aykırı düzenlendiğine dair yapılmış herhangi bir yasal işlem olmaması nedeniyle ve anılan yapılar hakkında herhangi bir
Mahkeme kararı bulunmaması koşuluyla, alınmış olan Yapı Kayıt Belgelerinin bu aşamada geçerli olduğu, aykırı beyanda bulunulduğunun tespit edilmesi halinde tüm sorumluluğun ilgililerine ait olacağı hususları tespit edilmiştir.
23. Şikâyet başvurusunun çözüme kavuşturulması amacıyla Datça Belediye Başkanlığından
07.09.2020 tarih, sayılı yazımız ile bilgi ve belge talep edilmiş olup, adı geçen
Belediyenin 23.09.2020 tarih ve sayılı cevabi yazısında; 24. Şikâyete konu taşınmazın 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında Konut alanında kalmakta olup parselin gösterildiği plan paftası, plan hükümleri ve raporunun, bahse konu binanın Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesinin gönderildiği, 25. Beyan edilen yapı m2 ile gerçekte bulunan yapı m2 arasında uyum bulunmaması durumunda ilgililerin Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne müracaat etmeleri gerekmekte olup yapılan iş ve işlemler hakkında İl Müdürlüğünün yetkili olduğu, 26. Apartmanın içinde bulunan ortak alanların maliklerden biri tarafından kendi mülküne dahil edildiği durumlarda geçerli yapı ruhsatı bulunup da yapı kullanma belgesi almış veya almamış olan yapılarda onaylı mimari projesine göre bir aykırılık bulunması durumunda 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 32.ve 42. maddesine istinaden işlem yapıldığı, Yapı Kayıt Belgelerinin iptal sürecinin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü bünyesinde bulunan
Yapı Kayıt Belgesi Değerlendirme Komisyonları marifetiyle yapıldığı hususları tespit edilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
27. 18/10/1982 tarihli ve 2709 sayılı T.C. Anayasası’nın “Mülkiyet Hakkı” başlıklı 35 inci maddesinde; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz”, “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74.
maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkralarında, “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan
Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler.”,
28. 14/6/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun
Görevi” başlıklı 5. maddesinin birinci fıkrasında, Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”;
29. 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında
Yönetmeliğin “Tavsiye kararı” başlıklı 32. maddesinde, “İnceleme ve araştırma sonucunda şikâyetin yerinde olduğu kanaatine varılması hâlinde tavsiye kararı verilir…”;
30. 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun; “Mülkiyet hakkının içeriği” başlıklı 683 üncü maddesi; “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir”, “Genel kurallar” başlıklı 688 inci maddesi; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur.
Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.”, “Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar” başlıklı 692 inci maddesi; “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.”, “Yararlanma, kullanma ve koruma” başlıklı 693 üncü maddesi;
“Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir. Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.”
31. 03/05/1985 tarihli 3194 sayılı İmar Kanununun; “Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar” başlıklı 32 nci maddesinde; “Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister. Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.
(Ek fıkra:29/11/2018-7153/15 md.) İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı üçüncü fıkrada düzenlenen bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve mevzuata aykırı imalatlar hakkında beşinci fıkra hükümleri uygulanır.”, “İdari müeyyideler” başlıklı 42 nci maddesinin birinci fıkrasında;
“Bu maddede belirtilen ve imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerin tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı olarak bu maddede belirtilen idari müeyyideler uygulanır…”
Geçici 16 ncı maddesinde; “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı
Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir. Yapının bulunduğu arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak
Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Çevre ve Şehircilik
Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında alınacak kayıt bedeli başvuru sahibi tarafından genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. 6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılmak üzere kaydedilen gelirler karşılığı
Bakanlık bütçesine ödenek eklemeye Maliye Bakanı yetkilidir. Bu ödenek, dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılarak kullanılır. Kayıt bedeline ilişkin oranı iki katına kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya, yapının niteliğine ve bölgelere göre kademelendirmeye, ayrıca başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir. Yapı Kayıt
Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun ve 2960 sayılı
Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir. Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez. Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar
Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2019 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu durumda elde edilen gelirler bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı
Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda
Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası, yapı ve tesisler hakkında ise onbirinci fıkrası hükmü uygulanmaz. (Ek cümleler:4/7/2019-7181/14 md.) Yapı kayıt belgesine konu taşınmaz için 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu
Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir
Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine göre tapu tahsis belgesi alınması ve bu belgeye esas arsa bedellerinin ödenmiş olması hâlinde bu madde uyarınca ayrıca satış bedeli alınmaz. Yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir, bu tutardan fazlası iade edilmez. Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır. Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz. Yapı Kayıt
Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.
Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır. Bu madde hükümleri, 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi
Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda ve ayrıca 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale
Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda uygulanmaz. Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.”
32. 23/06/1965 tarihli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun; “Ortak yerler” başlıklı 16 ncı maddesinde; “Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır. a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer)
konusuna girer.”, “Ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” başlıklı 19 uncu maddesinde; “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu
ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik ikinci fıkra:
14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.”
33. 06/06/2018 tarih ve 30443 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Yapı
Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların; “Yapı kayıt belgesi müracaatı” başlıklı 4 üncü maddesinde; “1) Yapı Kayıt Belgesi 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir. Yapı Kayıt Belgesi için müracaatın 31/10/2018 tarihine kadar yapılması ve
Yapı Kayıt Belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi gerekir. Başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir. (2) Yapı Kayıt Belgesi için yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından, e-Devlet üzerinden Yapı Kayıt
Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi formunun doldurulması suretiyle müracaatta bulunulabileceği gibi kurum ve kuruluşlara başvurulmak suretiyle de müracaatta bulunulabilir. (3) Müracaatın e-Devlet üzerinden yapılması durumunda, Yapı Kayıt Belgesi formunun eksiksiz olarak doldurulmasından ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılmasından sonra, Yapı Kayıt Sistemi tarafından oluşturulan Yapı Kayıt Belgesi talepte bulunan yapı sahibince e-Devlet üzerinden alınır. (4) Müracaat kurum ve kuruluşlara yapılmış ise, Yapı Kayıt Belgesi formu müracaat sahibinin beyanına göre eksiksiz olarak doldurulur, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılması sağlanır, Yapı Kayıt Belgesi formu sistem üzerinden onaylanmak üzere Müdürlüğe gönderilir ve formun Müdürlükçe onaylanmasından sonra bir örneği talepte bulunan yapı sahibine verilir.
(5) (Değişik: RG-20/9/2018-30541) Yapı Kayıt Belgesi; yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda yapının tamamı için yapı kullanma izni bulunan yapılarda ise ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde/bölümlerde yapılmış ise o bağımsız bölümler için ayrı ayrı veya yapının tamamı tek bir malike ait ise ve aykırılık bütün bağımsız bölümlerde yapılmış ise yapının tamamı için düzenlenir.”, “Yapı kayıt belgesinin kullanım yerleri” başlıklı 6 ncı maddesinde; “… (4) Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kullanım maksadı değişiklikleri de dahil olmak üzere tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesi için; a) Yapı Kayıt Belgesi, b) Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje, c) İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge, ç) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı,…”, “Yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar” başlıklı 8 inci maddesinde;
“(1)Yapı Kayıt Belgesi; … ç) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde, d)
Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde, bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez. 2) (Değişik:RG20/9/2018-30541) Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.”, “Denetim” başlıklı 10 uncu maddesinde; “ (1) Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin iş ve işlemler Bakanlık tarafından denetlenebilir. (2) (Değişik: RG20/9/2018-30541) Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi safhasında e-Devlet sistemi üzerinden veya kurum ve kuruluşlara yapılan müracaatta yalan beyanda bulunulması durumunda; a) Yapı
Kayıt Belgesi bedeli eksik olarak ödenmiş ise müracaat sahibince e-Devlet üzerinden gerekli düzeltme işlemi yapılması ve eksik olan meblağın ödenmesi sağlanarak, duruma uygun yeni
Yapı Kayıt Belgesi düzenlenir. Eksik olan meblağın ilgilisince ödenmemesi halinde verilmiş olan Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, daha önce yatırılmış olan bedel iade edilmez ve yalan beyanda bulunan hakkında 5237 sayılı Kanunun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur…” düzenlemelerine yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
34. Kamu Denetçisi incelemesi neticesinde başvurunun kabulü ile benzer başvurular ve yargı kararları da dikkate alınarak yapılan değerlendirme neticesinde, 634 sayılı Kanuna göre ortak yerleri kapsayan ve maliklerin muvafakati alınmadan alınan Yapı Kayıt Belgelerinin Bakanlık ve İl Müdürlüğü eliyle iptal edilmesi, iptal sonrasında bina ile ilgili olarak Belediyece gerekli incelemelerin yapılması, bu yolla bina yapı kullanım izin belgesi alma şartlarını taşımıyorsa
İmar Kanunu’nun 32. ve 42. Maddesi’nin uygulanması ile şikâyetçinin zararının tazmin edilmesi gerektiği yönünde hazırlanan Tavsiye Kararı Önerisi Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme 35. Başvuran özetle, Muğla ili, Datça ilçesi, , Kat
Mülkiyetli Ana gayrimenkulde mimari projeye göre (yığma bina) yüksek kot temel yapısına (3 adet ve tapusuz) kapı ve pencere açılarak kullanıldığını ifade ederek ana gayrimenkulde mülkiyet hakkını iradesi dışında sınırlayan ve kaldıran sayısını bilmediği bu yapı kayıt belgelerinin iptalini talep etmiştir.
36. İmar Barışı Kanunu olarak adlandırılan ve 3194 Sayılı Kanun’un Geçici 16. Maddesi’ne eklenen hükümle kanun koyucu öncelikli olarak, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınmasını ve bu şekilde kullanılmasını amaçlamıştır. Nitekim Kanun’un genel gerekçesinde; “Mali yükümlülükleri yerine getirilmeden yapılmış kaçak yapıların, yapılan düzenleme ile Yapı Kayıt Belgesi altında kayıt altına alınması amaçlanmıştır. Yapılan düzenleme ile vatandaşla Devlet arasında imar barışı yapılmaktadır ” şeklinde amaçlanan husus ifade edilmiştir.
37. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Kurumumuza gönderdiği cevap yazısına göre, Yapı Kayıt
Belgesi, yapının mülkiyetinin kime ait olduğunu gösteren bir belge olmayıp, yapının kullanımına müsaade eden bir belge niteliğindedir. Bu kapsamda alınan Yapı Kayıt Belgesine istinaden mülkiyet için gerekli tapu işlemlerinin Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 6 ncı maddesinin (4) üncü fıkrası hükmü ile Tapu ve Kadastro Genel
Müdürlüğünün 06/07/2018 tarihli ve 1787 (2018/8) sayılı Genelgesi hükümlerine göre yapılması gerekmektedir. Söz konusu tapu işlemleri (kat mülkiyetine geçiş, cins değişikliği vb.)
kapsamında tüm maliklerin muvafakatinin gerekmekte olup, bununla birlikte binaların ortak alanlarında Yapı Kayıt Belgesi almamış olan maliklerce, bu alanların kullanım hakkı kapsamında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca yargı yoluna başvurulması mümkün bulunmaktadır.
38. Ancak, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16 ncı maddesinin (1) inci fıkrası ile Yapı Kayıt Belgesi
Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 4 üncü maddesi hükümlerine göre; Yapı Kayıt Belgesi, sadece 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar için, yapı sahipleri veya vekillerince e-Devlet sistemi üzerinden başvuruda bulunulması, sorumluluğu kendilerine ait olmak üzere yapıya ilişkin bilgilerin beyan edilmesi ve yapı kayıt bedelinin ödenmesi suretiyle e-Devlet sistemi üzerinden alınmaktadır. Kanun, başvuruda beyan usulünü belirlemiş ve bu usulün doğal sonucu olarak sorumluluk başvuru sahibinin kendisine bırakılmıştır. Yine Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Kurumumuza gönderdiği cevap yazısında da zikredildiği üzere, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alındığının tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve
Esasların 8 İnci maddesinin (2) nci fıkrası uyarınca söz konusu belgenin iptal edilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 10 uncu maddesinin (1) inci fıkrasında “Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin iş ve işlemler Bakanlık tarafından denetlenebilir.” hükmü yer almakta olup, Geçici 16 ncı madde kapsamında yapılan bildirimlere ve şikâyetlere istinaden Yapı Kayıt Belgelerinin inceleme ve iptal yetkisi Çevre ve
Şehircilik Bakanlığı’nca Valiliklere (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) devredilmiş ve sistem üzerinden yetki verilmiştir. Datça Belediyesinin Kurumumuza gönderdiği cevap yazısında da aynı şekilde denetim yetkisinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nda olduğu belirtilmiştir.
39. Bu durumda, Valiliklerin (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) yetkisi çerçevesinde şikayete konu edilen binanın farklı bölümleri için alınan Yapı Kayıt Belgelerinin 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunu’na göre değerlendirilmesi gerekmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanununun “Ortak yerler” başlıklı 16 ncı maddesinde, ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilmek ile birlikte aralarında avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, kapıcı daire veya odaları, genel kömürlük ve ortak garajlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri vb. tek tek sayılmış, sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna gireceği belirtilmiştir. Yine mezkûr Kanunun “Ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” başlıklı 19 uncu maddesinde; kat maliklerinden birinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramayacağı düzenlenmiştir.
40. Kurumumuza gönderilen 7 adet Yapı Kayıt Belgesinde sırasıyla; aykırılığın niteliği olarak
“kot farkından dolayı yapılan A Blok bodrum 1 altı yarım daire” yapı kullanım amacı “konut”, aykırılığın niteliği “kot farkından dolayı yapılan B Blok bodrum 1 altı tam daire” yapı kullanım amacı “konut”, aykırılığın niteliği “kot farkından dolayı yapılan C1 Blok bodrum 1 altı yarım daire” yapı kullanım amacı “konut”, aykırılığın niteliği “kot farkından dolayı yapılan E Blok bodrum 1 altı tam daire” yapı kullanım amacı “konut”, aykırılığın niteliği “projede ve tapuda depo olarak görünmesi ve konut olarak kullanılması” yapı kullanım amacı “konut”, aykırılığın niteliği “tapuda depo olarak görünmesi ve mesken olarak kullanılması, balkonun ütüne pergole yapılarak balkon sınırının büyütülmesi” yapı kullanım amacı “konut”, aykırılığın niteliği
“tapuda depo olarak görünmesi ancak konut olarak kullanılması, yapı kullanım amacı “konut” olarak tespit edilmiştir.
41. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun; “Ortak yerler” başlıklı 16 ncı maddesinde; genel kömürlük ve ortak garajlar, kalorifer daireleri, yapının genel su depoları, sığınaklar, çatılar, bacalar, genel dam terasları ve Kanunda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeylerin de (Ortak yer) konusuna gireceği ifade edilmiş olup söz konusu 7 adet Yapı Kayıt Belgesindeki aykırılıkların niteliğinin ortak kullanım alanına ilişkin olduğu ve şikâyetçinin belirttiği hususları teyit ettiği, buna göre 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 16 ve 19’uncu maddelerine göre hukuka aykırılık oluşturduğu, 3194 sayılı Kanun’un Geçici 16 ncı maddesine göre Yapı
Kayıt Belgesi her ne kadar yapı için alınmış olsa da, denetim yetkisi ve yanlışlıkların düzeltilmesi konusunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve taşra teşkilatına yetki verildiği, dikkate alınarak ortak kullanım alanına yönelik alındığı açık olan Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesi gerektiği tespit edilmiştir.
42. Kurumumuz tarafından benzer şikâyet başvuruları hakkında verilen Tavsiye
Kararları da bulunmaktadır. Bunlardan 2018/11564 nolu başvuru hakkında
Başdenetçilik Makamınca verilen 11/04/2019 tarih ve 2019/706-S.1058 sayılı Tavsiye
Kararında; “…Yasanın uygulanması konusunda yaşanan sıkıntılar üzerine, 06.07.2018 tarih ve 1787 sayılı genelge yayımlanmıştır. Bu genelgenin 7 nci sayfasında, “… sadece kat irtifakına geçilmiş yapılarda tescilin esas unsurlarında (bağımsız bölüm değişikliği, eklemesi, nitelik, arsa payı v.b.)
değişiklik getirmeyen durumlarda tek malikin talebiyle işlemlerin gerçekleştirilmesi gerekmekte olup, kat irtifakına geçilip geçilmediğine bakılmaksızın yapılacak (tapuya) tescil işlemlerinde ise tüm maliklerin talebinin alınması gerektiği” ifade edilmektedir Genelge tapu ve kadastro işlemlerindeki uygulamalara yön vermek için yayımlanmış olsa da, kıyas yöntemiyle bu genelgede tanımlanmış sürecin, inceleme konumuza uygulanmasının mümkün olduğu görülmektedir. Ortak yerler arasında sayılan ve Kat Mülkiyeti Kanununa göre her bir malikin hak sahibi olduğu çatı katında bulunan bağımsız bölümün, yapı kayıt belgesi alabilmesi ön koşulunun tüm maliklerin muvaffakatını almak olduğu değerlendirilmektedir…” şeklinde kanaate varılmıştır.
43. Yine 2019/1511 nolu başvuru hakkında Başdenetçilik Makamınca verilen 28/06/2019 tarih ve 2019/4912-S.7351 sayılı Tavsiye Kararlarında; “…Yapılan incelemelerde, arazi üzerindeki yapılarla ilgili olarak, yapı kayıt belgesine başvurulduğu tespit edilmiştir. Her ne kadar, yapı kayıt belgesi, yapının kullanım amacına yönelik olarak verilen bir belge olsa da, özellikle yapı kayıt belgesinin konusunun paylı mülkiyete konu taşınmazları ilgilendirdiği başvurularda, yapı kayıt belgesi alınan alanda sınırlı ayni hak olarak değerlendirilebilecek fiili bir durum ortaya çıkarmaktadır. Söz konusu örnekte de görüleceği üzere; yapı kayıt belgesine başvurulmasıyla birlikte, maliklerin payları oranında ortak oldukları arazide yer alan üst yapıların maliklerden biri tarafından tasarruf ediliyor olması, mülkiyet hakkının sınırlanmasına sebep olacağından, Medeni Kanunda yerini bulan tüm maliklerin muvafakatinin aranması uygulamasının paylı mülkiyetli arazilerle ilgili yapı kayıt belgesi başvurularında da aranması gerektiği değerlendirilmektedir. Aksi durumda imar barışı olarak adlandırılan süreç, müdahalenin men’i davaları ve haksız işgal tazminatı (ecr’i misil) davaları ile yasa koyucunun “barış” iradesinin dışında yeni ihtilaflara neden olacaktır…” şeklinde değerlendirme yapılmıştır.
44. Bu konuda yargı kararlarına bakıldığında, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 02/07/2003 tarih ve sayılı kararında; “…Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi hükmüne göre kat maliklerinden herhangi birisi bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz. Yasanın16. maddesine göre de kat maliklerinin ortak yerdeki kullanım hakkı arsa payıyla sınırlı ve bu yerin tahsis edildiği amaca uygun olması gerekmekte olup, malik ve diğer ilgililer ortak yerleri kendi kullanımlarına hasredemezler.
Projeye uygun yapılmayan tesis veya yapının diğer kat maliklerine zarar verecek nitelikte olmaması da bunların yapımı için kat maliklerinin muvafakatının alınmasına ilişkin yasal zorunluluğu ortadan kaldırmaz…” şeklinde hükme varılmıştır.
45. Yine Yapı Kayıt Belgesinin iptali talepli başvuruya ilişkin Ankara 23. İdare
Mahkemesinin 26/09/2019 tarih ve sayılı kararında; “…
Uyuşmazlıkta; dosya münderecatındaki bilgi ve belgelerle mevzuat hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden; taşınmazın malikleri tarafından yapılan şikâyet üzerine 14/08/2018 tarihinde yapılan denetimde “Dükkânın önünde trapez şekilde bir taraftan 2,10 m diğer taraftan ise 2,40 m kapatılarak alan cephe boyunca toplam 28,60 m uzunlukta kapatılmış ve dükkâna katılmıştır.” şeklinde yapı tatil zaptı tanzim edilerek camekânlarla öne çıkmak suretiyle bina ön bahçesinden (ortak alandan)
yaklaşık 64 m² lik bir alanın dükkânların kullanım alanına dâhil edildiği ve yapının ruhsata aykırılığının tespit edilerek yapının mühürlendiği hususu nazara alındığında, İsmail Kardelen’in ortak alanı, niteliğine ve tahsis amacına aykırı olarak kullanarak dükkânının kullanımına dâhil ettiğinde tereddüt bulunmamaktadır. Bu durumda; 3194 sayılı Kanun’un geçici 16. maddesinin, ortak kullanım alanlarında diğer maliklerin rızası olmayacak şekilde yapılan inşai faaliyetler için de yapı kayıt belgesinin düzenlenmesi sonucunu doğuracak şekilde geniş yorumlanmasının Kanunu’nun amacına ve ruhuna aykırı olacağından dava konusu işlemde hukuka uygunluk bulunmamaktadır…” şeklinde hükme varılmış olup, dava halen temyiz aşamasındadır.
46. Yukarıda yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat, benzer başvurular ve ulusal mahkemelerin benzer uyuşmazlıklara ilişkin verdiği kararlar ışığında başvuruya konu talep değerlendirildiğinde; 634 sayılı Kanuna göre ortak yerleri kapsayan Yapı Kayıt
Belgelerinin Bakanlık ve İl Müdürlüğü eliyle iptal edilmesi, iptal sonrasında bina ile ilgili olarak Belediyece gerekli incelemelerin yapılması, bu yolla bina yapı kullanım izin belgesi alma şartlarını taşımıyorsa İmar Kanunu’nun 32. ve 42. Maddesi’nin uygulanması ile şikâyetçinin zararının tazmin edilmesi gerektiği tespit edilmiştir.
B. İyi Yönetim İlkelerine Uygunluk Yönünden Değerlendirme 47. İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar
Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup; her üç idarenin de vatandaş başvurularına ilişkin ‘karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi’ ilkesine uymadığı tespit edildiğinden, İdarenin bahse konu ilkelere uygun davranması önerilmektedir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
48. 6328 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, bu Tavsiye Kararının idareye tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare tarafından herhangi bir eylem ya da işlem tesis edilmezse (varsa) dava açma süresinden kalan süre işlemeye devam edecek olup, Muğla
Mahkemelerinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Açıklanan gerekçelerle ve dosya kapsamına göre BAŞVURUNUN KABULÜNE;
Şikâyet konusu bina ile ilgili olarak alınan yapı kayıt belgelerine yönelik denetimlerin yapılması ve gerekli işlemlerin tesis edilmesi hususunda, ÇEVRE ve ŞEHİRCİLİK
BAKANLIĞI ile MUĞLA ÇEVRE ve ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜ’NE
TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
Yapı kayıt belgelerinin iptali durumunda, bina yapı kullanım izin belgesi alma şartlarını taşımıyorsa İmar Kanunu’nun 32. ve 42. Maddesi kapsamında işlem tesis edilmesi hususunda,
DATÇA BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
Kararın BAŞVURANA, ÇEVRE ve ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI’NA, MUĞLA ÇEVRE ve ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜ’NE ve DATÇA BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA tebliğine;
6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun 20 nci maddesinin üçüncü fıkrası
uyarınca, idare tarafından bu karar üzerine tesis edilecek işlemin otuz gün içinde
Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
e-imzalıdır
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi