|
ÖZET: 18/10/1982 tarihli ve 2709 sayılı T.C. Anayasası’nın 35. maddesi, mülkiyet ve miras haklarının herkes tarafından sahiplenilebileceğini belirtirken, bu hakların kamu yararı gözetilerek yasal olarak sınırlanabileceğini ifade etmektedir. Ayrıca, 74. madde, bireylerin bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma haklarını güvence altına alır. 14/06/2012 tarihli 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu, kurumun idarenin işleyişine dair şikayetleri inceleme ve önerilerde bulunma görevini üstlendiğini belirtmektedir. Türk Medeni Kanunu’nda ise mülkiyet hakkının kapsamı ve paylı mülkiyetle ilgili düzenlemeler yer almaktadır.
Yapı Kayıt Belgesi, 31/12/2017 tarihinden önce inşa edilen yapılar için geçerlidir ve bu belge, yapıların kullanım amacına yönelik olarak düzenlenmektedir. Ancak, ortak alanlarda yapılan yapı kayıt belgeleri, diğer paydaşların mülkiyet haklarını sınırlayabilir. Bu durum, ortak alanların kullanımı konusunda ihtilaflara yol açabileceğinden, yapı kayıt belgesinin düzenlenmesi için tüm maliklerin muvafakatinin alınması gerektiği vurgulanmaktadır. İmar Kanunu’na eklenen geçici maddeler, özel mülkiyete ait taşınmazlar üzerinde yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceğini belirtmektedir. Sonuç olarak, ortak alanlara yapılan müdahalelerin, diğer paydaşların haklarını ihlal etmemesi için yapı kayıt belgelerinin iptal edilmesi gerektiği tespit edilmiştir. Bu bağlamda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile ilgili idarelere, ortak alanların korunması ve mülkiyet haklarının güvence altına alınması amacıyla gerekli işlemlerin yapılması tavsiye edilmiştir. |
III. İLGİLİ MEVZUAT
5) 18/10/1982 tarihli ve 2709 sayılı T.C. Anayasasının “Mülkiyet Hakkı” başlıklı 35 inci
maddesinde, “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz”,
5.1) “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü
maddesinde; “… Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye
Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler. … ” ,
6) 14/06/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun
Görevi” başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrasında; “Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikayet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”,
7) 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun “Mülkiyet hakkının içeriği”
başlıklı 683 üncü maddesi, “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir”,
7.1) “Genel kurallar” başlıklı 688 inci maddesi, “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî
olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.
Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.
Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.”,
7.2) “Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar” başlıklı 692 inci maddesi, “Paylı malın
özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.”,
7.3) “Yararlanma, kullanma ve koruma” başlıklı 693 üncü maddesi, “Paydaşlardan her
biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.
Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir.
Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.”,
8) 03/05/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun “Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine
aykırı olarak başlanan yapılar” başlıklı 32 nci maddesinde, “Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. (Ek cümleler:14/2/2020-7221/10 md.) Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. Aykırılığın giderildiğine dair ilgili idaresince tapu dairesine bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt
kaldırılamaz.
Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. (Değişik cümle:14/2/2020-7221/10 md.) Bu tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir.
Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister.
Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.
Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. (Ek cümleler:14/2/2020-7221/10 md.) Yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde yapı sahibi tarafından yapının ruhsata uygun hale getirilmediğinin veya ruhsat alınmadığının ilgili idaresince tespit edilmesine rağmen iki ay içinde hakkında yıkım kararı alınmayan yapılar ile hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen altı ay içinde ilgili idaresince yıkılmayan yapılar, yıkım maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir. Yıkım maliyetleri %100 fazlası ile ilgili idaresinden tahsil edilir. Bu şekilde tahsil edilememesi halinde ilgili idarenin 5779 sayılı Kanun gereğince aktarılan paylarından kesilerek tahsil olunur. Tahsil olunan tutarlar, Bakanlığın döner sermaye işletmesi hesabına gelir olarak kaydedilir.
(Ek fıkra:29/11/2018-7153/15 md.) İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı üçüncü fıkrada düzenlenen bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve mevzuata aykırı imalatlar hakkında beşinci fıkra hükümleri uygulanır.”,
8.1) “İdari müeyyideler” başlıklı 42 nci maddesinin birinci fıkrasında, “ Bu maddede
belirtilen ve imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerin tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı olarak bu maddede belirtilen idari müeyyideler uygulanır…”,
8.2) Geçici 16 ncı maddesinde, “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve
eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı
Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.
Yapının bulunduğu arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında alınacak kayıt bedeli başvuru sahibi tarafından genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. 6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılmak üzere kaydedilen gelirler karşılığı Bakanlık bütçesine ödenek eklemeye Maliye Bakanı yetkilidir. Bu ödenek, dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılarak kullanılır. Kayıt bedeline ilişkin oranı iki katına kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya, yapının niteliğine ve bölgelere göre kademelendirmeye, ayrıca başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.
Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun ve 2960 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.
Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.
Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2019 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu durumda elde edilen gelirler bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası, yapı ve tesisler hakkında ise onbirinci fıkrası hükmü uygulanmaz. (Ek cümleler:4/7/2019-7181/14 md.) Yapı kayıt belgesine konu taşınmaz için 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara
Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi
Hakkında Kanun hükümlerine göre tapu tahsis belgesi alınması ve bu belgeye esas arsa bedellerinin ödenmiş olması hâlinde bu madde uyarınca ayrıca satış bedeli alınmaz. Yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir, bu tutardan fazlası iade edilmez.
Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır.
Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.
Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.
Bu madde hükümleri, 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan
Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda ve ayrıca 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu
Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e)
bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda uygulanmaz.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.”,
9) 23/06/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun “Ortak yerler üzerinde”
başlıklı 16 ncı maddesinde, “Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”,
9.1) “Ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” başlıklı 19 uncu
maddesinde, “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.”,
10) 06/06/2018 tarih ve 30443 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Yapı
Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların “Yapı kayıt belgesi müracaatı” başlıklı 4 üncü maddesinde, “(1) Yapı Kayıt Belgesi 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir. Yapı Kayıt Belgesi için müracaatın 31/10/2018 tarihine kadar yapılması ve
Yapı Kayıt Belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi gerekir. Başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.
(2) Yapı Kayıt Belgesi için yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından, eDevlet üzerinden Yapı Kayıt Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi formunun doldurulması suretiyle müracaatta bulunulabileceği gibi kurum ve kuruluşlara başvurulmak suretiyle de müracaatta bulunulabilir.
(3) Müracaatın e-Devlet üzerinden yapılması durumunda, Yapı Kayıt Belgesi formunun eksiksiz olarak doldurulmasından ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılmasından sonra, Yapı
Kayıt Sistemi tarafından oluşturulan Yapı Kayıt Belgesi talepte bulunan yapı sahibince eDevlet üzerinden alınır.
(4) Müracaat kurum ve kuruluşlara yapılmış ise, Yapı Kayıt Belgesi formu müracaat sahibinin beyanına göre eksiksiz olarak doldurulur, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılması sağlanır, Yapı Kayıt Belgesi formu sistem üzerinden onaylanmak üzere Müdürlüğe gönderilir ve formun Müdürlükçe onaylanmasından sonra bir örneği talepte bulunan yapı sahibine verilir.
(5) (Değişik:RG-20/9/2018-30541) Yapı Kayıt Belgesi; yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda yapının tamamı için yapı kullanma izni bulunan yapılarda ise ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde/bölümlerde yapılmış ise o bağımsız bölümler için ayrı ayrı veya yapının tamamı tek bir malike ait ise ve aykırılık bütün bağımsız bölümlerde yapılmış ise yapının tamamı için düzenlenir.”,
10.1) “Yapı kayıt belgesinin kullanım yerleri” başlıklı 6 ncı maddesinde, “Yapı Kayıt
Belgesi verilen yapıların malikleri, bu belgenin bir örneğini belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dışında il özel idaresine vermek zorundadır. … Yapı Kayıt
Belgesi verilen yapılarla ilgili 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. …”,
10.2) “Yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar” başlıklı 8 inci maddesinde, “Yapı
Kayıt Belgesi; … ç) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde, … bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez. …Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.”,
10.3) “Denetim” başlıklı 10 uncu maddesinde, “Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin iş ve
işlemler Bakanlık tarafından denetlenebilir…” düzenlemelerine yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ AV. HÜSEYİN YÜRÜK’ÜN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE
ÖNERİSİ
11) Yapılan inceleme ve araştırma neticesinde; başvuranın iddiaları, İdarelerin konu ile ilgili
açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, başvuru konusuna ilişkin hazırlanan “Ret Karar Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme
12) Başvuran 1 numaralı paragrafta açıklandığı üzere, bina ortak alanına haksız bir şekilde
çıkıntı yapıldığını, ilgili idareye başvuruda bulunduğunu, Mamak Belediye Encümeni tarafından yıkım kararı verilmesine karşın yapı kayıt belgesi alındığı gerekçesiyle yapının yıkılmadığını ve yapı kayıt belgesinin iptal edilmediğini, mağduriyet yaşadığını iddia ederek yapı kayıt belgesinin iptal edilmesini talep etmektedir.
13) Ankara İli Mamak İlçesi adresinde
imarın ada parseldeki binanın zemin katındaki 13-14 nolu bağımsız bölüm 2 dükkanlarının birleştirildiği ve 5.00×23.00=115.00 m ebatında ön çekme mesafesine üstü ve yanları kapalı sundurma yapıldığının 06/12/2017 tarihli Yapı Tatil Zaptı ile tespit edildiği, zabıt konusu hususların ortadan kaldırılması için 30 gün süre verilmesine rağmen 16/01/2018 tarihinde yapılan kontrolde zabıt konusu hususların giderilmediğinin belirlenmesi üzerine
Mamak Belediye Encümeninin 23/01/2018 tarihli ve sayılı kararıyla İmar Kanununun
32 nci maddesi gereğince projeye aykırı olarak yapılan imalatların yıkımına karar verildiği
tespit edilmiştir. Ardından İşletmeleri Tic. A.Ş. tarafından yıkım kararının iptali talebiyle dava açıldığı, Ankara 9. İdare Mahkemesinin 16/01/2019 tarihli ve sayılı karar ile, ilgili yasa hükümleri gereğince yapı ve iskan ruhsatı alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılmasının yeniden ruhsat alınmasına bağlı olduğu, davalı
Kat malikleri ve kat irtifakı sahiplerinin ortak yerler üzerinde yararlanma hakkını ve oranını düzenleyen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesinde, “Kat malikleri ana gayrimenkulun bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır” hükmü öngörülmüştür.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesinde; paylı mülkiyette birden çok kimsenin,
maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik oldukları belirtilmiş; 693. maddesinde ise, paydaşlardan her birinin, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilecekleri ve onu kullanabilecekleri benimsenmiştir. Görüldüğü üzere, paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, diğer paydaş ya da paydaşlara karşı eşyanın elinden alınmasında istihkak davası, hakkının ihlali halinde el atmanın önlenmesi davası açabilir.
Tüm açıklamalar ışığında somut durum değerlendirildiğinde; kat irtifaklı yapıda ana taşınmazın ortak yerlerinden olduğu kuşkusuz ve çekişmesiz bulunan dava konusu bahçede, kat maliklerinin birlikte ve payları oranında kullanma hakları mevcut olup; davalı kiracı da mal sahibine izafeten bu haktan yararlanmaktadır…
SONUÇ : 1-Yukarıda (1) numaralı bentte belirtilen nedenlerle davalı vekilinin ecrimisile ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının BOZULMASINA, 2-Yukarıda (2) numaralı bentte yazılı nedenlerle, davalıya yaptığı müdahalenin önlenmesi yönünden süre verilmesine ilişkin yeni hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 18. HUKUK DAİRESİ’NE GÖNDERİLMESİNE, 20.12.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.”, şeklinde hüküm tesis edilmiştir.
19) Yapı kayıt belgesi, yapının kullanım amacına yönelik olarak verilen bir belge olsa da;
özellikle ortak alanlarla ilgili başvurularda, ortak alanın kullanımı ile ilgili sınırlı ayni hak niteliğinde fiili bir durum ortaya çıkarmaktadır. Söz konusu olayda gerçekleştiği gibi; ortak alana yapı yapan kişinin yapı kayıt belgesi almasıyla birlikte, maliklerin payları oranında hak sahibi oldukları ortak alanın, sadece yapı kayıt belgesi alan kişi tarafından kullanılmasına yol açılmaktadır. Diğer bir ifade ile, ortak alanlarda diğer paydaşların mülkiyet hakkının sınırlanması sonucu doğmaktadır. Her ne kadar benzer durumlarda Çevre ve Şehircilik
Bakanlığı ortak alanlarda ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar için diğer maliklerin muvafakati aranmaksızın yapı kayıt belgesi alınabileceğini ancak yapı kayıt belgesine istinaden, tapuya tescil işlemlerinde “tüm maliklerin muvafakatinin sağlanmasının gerekli olduğunu” belirtse de; söz konusu muvafakat şartının ortak alanlardaki yapılarla ilgili tüm yapı kayıt belgesi başvurularında öncelikli şart olarak aranması gerektiği, aksi takdirde yapı kayıt belgesi alınmış yapı tapuya tescil edilmeksizin de diğer paydaşların mülkiyet hakkını sınırlayacağı değerlendirilmiştir. Bu durum ortak alanlarda payı bulunan diğer paydaşların mülkiyet hakkını kullanmasını engelleyeceğinden, çeşitli mülkiyet davalarının açılmasına ve yasa koyucunun “imar barışı” iradesinin dışında yeni ihtilafların ortaya çıkmasına sebebiyet verebilecektir.
20) 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen Geçici 16 ncı madde ile üçüncü kişilere ait özel
mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyeceği; Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesinin iptal edileceği; bu belgenin sağlamış olduğu hakların geri alınacağı; Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedelin iade edilmeyeceğinin hüküm altına alınmış olduğu; Kat Mülkiyeti Kanununda, kat maliklerinin ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacağı, kat maliklerinin ortak yerlerde kullanma hakkına sahip olacağının hüküm altına alınmış olduğu; Medeni Kanununa göre, paylı mülkiyette birden çok kimsenin, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olduğu, başka türlü belirlenmedikçe, payların eşit sayıldığı, paydaşlardan her birinin kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olduğu, paydaşların, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabileceği, paydaşlardan her birinin, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabileceği ve kullanabileceği hüküm altına alındığından; başvuruya konu yapının ortak mülkiyet alanında olduğu, mülkiyet hakkını kullanırken diğer pay sahiplerinin haklarını kullanmasının engellendiği, bu durumda Yapı Kayıt
Belgesinin düzenlenmemesi, düzenlenmiş ise iptal edilmesi gerektiği, belgenin sağladığı hakların da geri alınması gerektiği tespit edilmiştir.
21) Kurumumuz tarafından benzer şikâyet başvuruları hakkında verilen Tavsiye
Kararları da bulunmaktadır. Bunlardan 2018/11564 nolu başvuru hakkında
Başdenetçilik Makamınca verilen 11/04/2019 tarih ve 2019/706-S.1058 sayılı Tavsiye
Kararında;
“…Yasanın uygulanması konusunda yaşanan sıkıntılar üzerine, 06.07.2018 tarih ve 1787 sayılı genelge yayımlanmıştır. Bu genelgenin 7 nci sayfasında, “… sadece kat irtifakına geçilmiş yapılarda tescilin esas unsurlarında (bağımsız bölüm değişikliği, eklemesi, nitelik, arsa payı v.b.) değişiklik getirmeyen durumlarda tek malikin talebiyle işlemlerin gerçekleştirilmesi gerekmekte olup, kat irtifakına geçilip geçilmediğine bakılmaksızın yapılacak (tapuya) TESCİL
İŞLEMLERİNDE İSE TÜM MALİKLERİN TALEBİNİN ALINMASI GEREKTİĞİ” İFADE
EDİLMEKTEDİR.
Genelge tapu ve kadastro işlemlerindeki uygulamalara yön vermek için yayımlanmış olsa da, kıyas yöntemiyle bu genelgede tanımlanmış sürecin, inceleme konumuza uygulanmasının mümkün olduğu görülmektedir. Ortak yerler arasında sayılan ve Kat Mülkiyeti Kanununa göre her bir malikin hak sahibi olduğu çatı katında bulunan bağımsız bölümün, yapı kayıt belgesi alabilmesi ön koşulunun tüm maliklerin muvaffakatını almak olduğu değerlendirilmektedir…” şeklinde kanaate varılmıştır.
22) Yine 2019/1511 nolu başvuru hakkında Başdenetçilik Makamınca verilen 28/06/2019
tarih ve 2019/4912-S.7351 sayılı Tavsiye Kararlarında;
“…
17. Yapılan incelemelerde, arazi üzerindeki yapılarla ilgili olarak, yapı kayıt belgesine başvurulduğu tespit edilmiştir. Her ne kadar, yapı kayıt belgesi, yapının kullanım amacına yönelik olarak verilen bir belge olsa da, özellikle yapı kayıt belgesinin konusunun paylı mülkiyete konu taşınmazları ilgilendirdiği başvurularda, yapı kayıt belgesi alınan alanda sınırlı ayni hak olarak değerlendirilebilecek fiili bir durum ortaya çıkarmaktadır. Söz konusu örnekte de görüleceği üzere; yapı kayıt belgesine başvurulmasıyla birlikte, maliklerin payları oranında ortak oldukları arazide yer alan üst yapıların maliklerden biri tarafından tasarruf ediliyor olması, mülkiyet hakkının sınırlanmasına sebep olacağından, Medeni Kanunda yerini bulan tüm maliklerin muvafakatinin aranması uygulamasının paylı mülkiyetli arazilerle ilgili yapı kayıt belgesi başvurularında da aranması gerektiği değerlendirilmektedir. Aksi durumda imar barışı olarak adlandırılan süreç, müdahalenin men’i davaları ve haksız işgal tazminatı(ecr’i misil) davaları ile yasa koyucunun “barış” iradesinin dışında yeni ihtilaflara neden olacaktır…” şeklinde değerlendirme yapılmıştır.
23) Bu konuda yargı kararlarına bakıldığında, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 02/07/2003
tarih ve E.2003/4943, K.2003/5799 sayılı kararında;
“…Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi hükmüne göre kat maliklerinden herhangi birisi bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz. Yasanın16. maddesine göre de kat maliklerinin ortak yerdeki kullanım hakkı arsa payıyla sınırlı ve bu yerin tahsis edildiği amaca uygun olması gerekmekte olup, malik ve diğer ilgililer ortak yerleri kendi kullanımlarına hasredemezler. Projeye uygun yapılmayan tesis veya yapının diğer kat maliklerine zarar verecek nitelikte olmaması da bunların yapımı için kat maliklerinin muvafakatının alınmasına ilişkin yasal zorunluluğu ortadan kaldırmaz…” şeklinde hükme varılmıştır.
24) Benzer başvurular ve yargı kararları da dikkate alınarak yapılan değerlendirme
neticesinde, ortak alana yapı yapan paydaşın almış olduğu Yapı Kayıt Belgesinin diğer paydaşların ortak alanı kullanmasını engellediği ve böyle durumlarda Yapı Kayıt Belgesinin düzenlenmemesi, düzenlenmiş ise bunun iptal edilmesi gerektiği tespitiyle; yapı kayıt belgesi düzenleme işleminin hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğu sonuç ve kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
25) İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede
yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar
Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6’ncı maddesinde yer verilmiş olup; söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirme neticesinde; Kurumumuzca istenilen bilgi ve belgelerin idare tarafından süresi içerisinde, tam ve gerekçeli olarak Kurumumuza gönderildiği, ayrıca idarenin başvuranla ilgili işlemlerinde “kanunlara uygunluk”, “makul sürede karar verme”, “hesap verilebilirlik”, ve “kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi” ilkelerine uygun davrandığı, ancak idarenin, başvurana verdiği cevapta hangi sürede hangi mercilere başvurabileceğini göstermediği bu nedenle “karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi” ilkesine uygun davranılmadığı tespit edilmiş olup, İdarenin bahse konu ilkeye uygun davranması önerilmektedir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
26) 6328 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, bu Tavsiye Kararının
idareye tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare tarafından herhangi bir eylem ya da işlem tesis edilmezse (varsa) dava açma süresinden kalan süre işlemeye devam edecek olup Ankara
İdare Mahkemesinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçe ve dosyanın kapsamına göre, BAŞVURUNUN KABULÜNE;
Ortak yerleri kapsayan ve maliklerin muvafakati alınmadan alınan Yapı Kayıt Belgesinin iptal edilmesi hususunda ÇEVRE ve ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI ile ANKARA VALİLİĞİ
ÇEVRE ve ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜNE TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
Yapı Kayıt Belgesinin iptalinden sonra gerekli olan iş ve işlemlerin makul sürede yapılması hususunda MAMAK BELEDİYE BAŞKANLIĞINA TAVSİYEDE BULUNULMASINA, Kararın BAŞVURANA, ÇEVRE ve ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞINA, ANKARA ÇEVRE ve ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜNE ve MAMAK BELEDİYE BAŞKANLIĞINA tebliğine;
6328 sayılı Kanunun 20 inci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı,
Ankara Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ve Mamak Belediye Başkanlığı’nca bu karar üzerine tesis edilecek işlemin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
e-imzalıdır
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi