|
ÖZET: Başvuru, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından verilen Yapı Kayıt Belgesi’nin iptali talebiyle Türkiye Büyük Millet Meclisi Kamu Denetçiliği Kurumu’na yapılmıştır. Başvuran, Ankara’nın Çankaya ilçesindeki bir yapının ortak kullanım alanına yapılan müdahalenin, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı olduğunu ve bu nedenle Yapı Kayıt Belgesi’nin iptal edilmesi gerektiğini iddia etmiştir. İdare, Yapı Kayıt Belgesi’nin alınmasının yasal çerçevede mümkün olduğunu, zira ortak alanlara ilişkin belgelerin iptal edilmesinin söz konusu olmadığını belirtmiştir.
Kurum, başvuruyu değerlendirirken, ortak alanların tüm maliklerin mülkiyet hakkına tabi olduğunu ve bu alanlarda yapılan yapıların, diğer maliklerin muvafakati olmaksızın belgeye konu olabileceğini ifade etmiştir. Ancak, Yapı Kayıt Belgesi’nin iptalinin, ortak alanlarda yapılan yapıların mülkiyetini etkilemeyeceğini ve bu durumun hukuki çerçevede sorunlar yaratabileceğini vurgulamıştır. Sonuç olarak, başvurunun kabul edilerek Yapı Kayıt Belgesi’nin iptali hususunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na tavsiyede bulunulmuştur. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2021/7202-S.21.11538
BAŞVURU NO : 2020/103671
KARAR TARİHİ : 05/05/2021
TAVSİYE KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
BAŞVURUNUN KONUSU : Yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi talebi hk
BAŞVURU TARİHİ : 28/12/2020
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1) tarihinde Kurumuzca kayıt altına alınan başvurusunda başvuran; Ankara İli, Çankaya İlçesi,
Bayraktar Mahallesi, ada, parselde bulunan yapıdaki numaralı bağımsız bölümün sahibi tarafından, binanın ortak kullanım alanının bu bağımsız bölüme katıldığı ve yapılan bu aykırılık için Yapı
Kayıt Belgesi alındığı, ortak alanda yapılan bu müdahale ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre diğer maliklerin mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle bahse konu Yapı Kayıt belgesinin iptal edilmesi talebiyle Kurumumuza başvuruda bulunmuştur.
II. İDARENİN ŞİKÂYETE İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2) Kurumumuzun 10/12/2020 tarih ve sayılı Gönderme Kararı’na istinaden Çevre ve Şehircilik
Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü tarafından Kurumumuza gönderilen 23/12/2020 tarih ve sayılı cevabi yazıda özetle;
2.1) 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesinin (9) uncu ve (11) inci fıkralarında Yapı Kayıt
Belgesi alınamayacak “alanlar” ve “yapılar” belirtilmiş olup, belirtilen fıkralarda sayılan yapılar ve alanlar dışında kalan diğer bütün alanlardaki 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapılar/aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu, zikredilen hükümler çerçevesinde, Yapı Kayıt Belgesi’ne konu edilemeyecek taşınmazlar arasında binaların/sitelerin ortak alanları sayılmadığından ortak alanlara ilişkin Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu, yine anılan Geçici 16 ncı maddenin (9) uncu fıkrasında yer alan “Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.” hükmü uyarınca, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınamayacağı öngörülmüş ise de, herhangi bir binanın/sitenin ortak alanlarında (binanın çekme mesafesinde, bahçesinde, otopark, sığınak vb. alanlarda) bütün malikler mülkiyet hakkına sahip olduğundan, belirtilen alanlarda maliklerden herhangi birisi tarafından 31.12.2017 tarihinden önce yapılan yapılar/aykırılıklar için diğer maliklerin
Kep Adresi: kamudenetciligikurumu@hs01 kep.tr
muvafakatı aranmaksızın, yapıyı yapan malik tarafından Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu, belirtilen sebeple, bahse konu alanlarda yapılan yapılar/aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi
Alınmasına İlişkin Usul ve Esaslar çerçevesinde usulüne uygun alındığı tespit edilen Yapı Kayıt
Belgelerinin iptal edilmesinin söz konusu olmadığı, ancak, binaların ortak alanlarında yapılan yapılar/aykırılıklar için alınan Yapı Kayıt Belgesine istinaden tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerinin yapılabilmesi için tüm maliklerin muvafakati gerekmekte olduğu, yani Yapı Kayıt Belgesi, ortak alanda yapılan aykırılığın teşkil ettiği alanın mülkiyetinin aykırılığı yapan malike geçmesini sağlamadığı, ayrıca, Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılarla ilgili olarak sadece 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptal edileceği, belirtilen
Kanunlar dışında başka kanunlara göre alınan yıkım kararları ile mahkemelerce (mesela diğer maliklerce
634 sayılı Kanuna göre açılacak davalarda) verilen yıkım kararlarının Yapı Kayıt Belgesi alındığı gerekçesi
ile iptal edilmeyeceği, yani 3194 sayılı Kanun dışındaki kanunlar uyarınca veya herhangi bir
Mahkemece verilmiş yıkım kararı veya para cezası var ise alınan Yapı Kayıt Belgesinın bu kararların uygulanmasına engel teşkil etmeyeceği, yine bu bağlamda söz konusu kararların uygulanabilmesi için
Yapı Kayıt Belgesinin iptal edilmesine gerek olmayacağı,
3) Kurumumuzun 04/01/2021 tarih ve sayılı yazısına istinaden Çevre ve Şehircilik Bakanlığı
Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü tarafından Kurumumuza gönderilen 08/01/2021 tarih ve – sayılı cevabi yazıda özetle;
3.1) 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesinin (9) uncu ve (11) inci fıkralarında Yapı
Kayıt Belgesi alınamayacak “alanlar” ve “yapılar” belirtilmiş olup, belirtilen fıkralarda sayılan yapılar ve alanlar dışında kalan diğer bütün alanlardaki 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapılar/aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu, zikredilen hükümler çerçevesinde, Yapı Kayıt Belgesi’ne konu edilemeyecek taşınmazlar arasında binaların/sitelerin ortak alanları sayılmadığından ortak alanlara ilişkin Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu, yine anılan Geçici 16’ ncı maddenin (9)’ uncu fıkrasında yer alan “Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.” hükmü uyarınca, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınamayacağı öngörülmüş ise de, herhangi bir binanın/sitenin ortak alanlarında (binanın çekme mesafesinde, bahçesinde, otopark, sığınak vb. alanlarda) bütün malikler mülkiyet hakkına sahip olduğundan, belirtilen alanlarda maliklerden herhangi birisi tarafından 31.12.2017 tarihinden önce yapılan yapılar/aykırılıklar için diğer maliklerin muvafakatı aranmaksızın, yapıyı yapan malik tarafından Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğunun değerlendirilmekte olduğu, belirtilen sebeple, bahse konu alanlarda yapılan yapılar/aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi Alınmasına İlişkin Usul ve Esaslar çerçevesinde usulüne uygun alındığı tespit edilen Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesinin söz konusu olmadığı, ancak binaların ortak alanlarında yapılan yapılar/aykırılıklar için alınan Yapı Kayıt Belgesine istinaden tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerinin yapılabilmesi için tüm maliklerin muvafakati gerektiği, yani Yapı
Kayıt Belgesinin, ortak alanda yapılan aykırılığın teşkil ettiği alanın mülkiyetinin aykırılığı yapan malike geçmesini sağlamadığı,
3.2) Ayrıca, Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılarla ilgili olarak sadece 3194 sayılı Kanun uyarınca
alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptal edileceği, belirtilen Kanunlar dışında başka kanunlara göre alınan yıkım kararları ile mahkemelerce (mesela diğer maliklerce 634 sayılı
Kanuna göre açılacak davalarda) verilen yıkım kararlarının Yapı Kayıt Belgesi alındığı gerekçesi ile iptal edilmeyeceği, yani 3194 sayılı Kanun dışındaki kanunlar uyarınca veya herhangi bir Mahkemece verilmiş yıkım kararı veya para cezası var ise alınan Yapı Kayıt Belgesinin bu kararların uygulanmasına engel teşkil etmeyeceği, yine bu bağlamda söz konusu kararların uygulanabilmesi için Yapı Kayıt
Belgesinin iptal edilmesine gerek olmayacağı,
Kep Adresi: kamudenetciligikurumu@hs01 kep.tr
3.3) Yapı Kayıt Belgesi Sorgu Sisteminde yapılan incelemede; Ankara İli, Çankaya İlçesi, Bayraktar
Mahallesi, ada, parselde bulunan yapının numaralı bağımsız bölümü için 3194 sayılı Kanun’un
Geçici 16 ncı maddesi kapsamında (TCKN: ) tarafından 26/03/2019 tarihli, başvuru ve belge numaralı Yapı Kayıt Belgesinin alındığı ve bu belgenin halihazırda aktif olduğu tespitinin yapıldığı,
3.4) Diğer taraftan, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 10 uncu maddesinin (1) inci
fıkrasında “Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin iş ve işlemler Bakanlık tarafından denetlenebilir.” hükmünün yer aldığı, bu kapsamda anılan Geçici 16 ncı madde hükmüne aykırı uygulamaların tespiti ile
Yapı Kayıt Belgelerinin incelenmesi ve iptaline ilişkin iş ve işlemlerin 16/08/2018 tarihli ve sayılı yazı ile Valiliklere (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) devredildiği,
4) Kurumumuzun 04/01/2021 tarih ve sayılı yazısına istinaden Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik
İl Müdürlüğü tarafından Kurumumuza gönderilen 15/02/2021 tarih ve sayılı cevabi yazıda özetle;
4.1) ‘e ait 13.11.2020 tarih ve sayı kayıtlı dilekçe ile maliki olduğu Bayraktar
Mah. Sk. No: Çankaya/ANKARA adresinde bulunan nolu bağımsız bölüm sahibince yapı kayıt belgesi alındığı, bahse konu yapı kayıt belgesinin sayılı kat mülkiyeti kanununa aykırılık teşkil ettiği, söz konusu alanın apartman ortak kullanım alanı içerisinde kaldığı, nolu dairenin Apartman
Ortak Kullanım Alanları yönetmeliğinin 4/a maddesinde aykırı olacak şekilde genişletildiğinin tespit edildiğinin belirtilerek anılan nedenlerle yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi talep edildiği, 19.11.2020 tarih ve sayılı yazılarında özetle; 3194 sayılı İmar Kanununa 11.05.2018 tarihinde eklenen
Geçici 16. Madde ile yürürlüğe giren, 06.06.2018 tarih ve 30443 sayılı Resmi Gazete ile “Yapı Kayıt
Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar” ile uygulamaya yönelik açıklamalar getirilen, 20.09.2018 tarih ve 30541 sayılı Resmi Gazetede “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslarda
Değişiklik Yapılmasına Dair Usul ve Esaslar” yayımlanarak ilave ve değişiklikler getirilmiş olan İmar
Barışı kapsamında, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul Ve Esaslar’ın “Yapı Kayıt Belgesi
Müracaatı” başlıklı 4’üncü maddesinde “(1) Yapı Kayıt Belgesi 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir. (2) Yapı Kayıt Belgesi için yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından, eDevlet üzerinden Yapı Kayıt Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi formunun doldurulması suretiyle müracaatta bulunulabileceği…” hükmü, Yapı kayıt belgesinin kullanım yerleri” başlıklı 6’ncı maddesinn 4’üncü fıkrasında “(4)Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kullanım maksadı değişiklikleri de dahil olmak üzere cins değişikliği ve tapuda kat mülkiyeti tesisi; yapılabilmesi için a) Yapı
Kayıt Belgesi, b) Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda
Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje…((Değişik cümleler:RG-20/9/2018-30541) ile birlikte aynı tebliğin kadastro müdürlüğüne müracaatta bulunulur.” hükmü, aynı tebliğin “Yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar” başlıklı 8’inci maddesinin 1’inci fıkrasında “Yapı Kayıt Belgesi; a)18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda, b) İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda, c) 19/5/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan
Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş
Tarihi Alanda, ç)Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde, d) Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek
Kep Adresi: kamudenetciligikurumu@hs01 kep.tr
üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar hakkında Yapı
Kayıt Belgesi düzenlenemez.” Hükümlerinin bulunduğu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel
Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğüne ait 30.11.2018 tarih ve sayılı yazıda “3194 sayılı İmar
Kanununun Geçici 16’ncı maddesinin 9’uncu fıkrasında yer alan “Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.” Hükmü uyarınca üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınamayacak ise de, herhangi bir binanın ortak alanlarında her malik mülkiyet hakkına sahip olduğundan maliklerden herhangi birisi tarafından binanın ortak alanlarında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak 31.12.2017 tarihinden önce yapılan yapılar için, diğer maliklerin muvafakatı aranmaksızın Yapı Kayıt Belgesi alınabilecektir.” görüşlerine, Bakanlığımız Hukuk Hizmetleri Genel Müdürlüğüne ait 17.01.2019 tarih ve sayılı yazıda da
“İmar Kanunu’nun geçici 16. Maddesinde ve Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar
Tebliği’nin 8. maddesinde Yapı Kayıt Belgesine konu edilemeyecek taşınmazların neler olduğu belirlenmiş olup, bu maddelerde ortak alanlar sayılmadığından ortak alanlara ilişkin Yapı Kayıt Belgesi alınabilmesinin mümkün gözüktüğü, İlgililerin, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında şikayet yoluna başvurma hakkına sahip olduğu, ancak 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16.maddesinin 4.fıkrasında; “Yapı Kayıt
Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.” hükmü yer aldığından ortak alanlara ilişkin alınan yapı kayıt belgesinin Kat Mülkiyeti
Kanunu uyarınca şikayete konu olması durumunda İmar Kanunu’nun 32 ve 42. maddeleri uyarınca işlem tesis edilmesinin mümkün olmadığı değerlendirilmektedir.” görüşlerine yer verildiği, anılan çerçevede; yapı kayıt belgesi düzenlenmesinin mülkiyet tesisine ilişkin bir işlem olmadığı, tapu ile ilgili işlem tesis edilmesi aşamasında tüm maliklerin muvafakatının alınması gerektiğinin belirtildiği, bahse konu
Çankaya İlçesi ada parsel için imar barışı rapor uygulaması sisteminde yapılan sorgulamada
26.03.2019 tarihli ve / belge/başvuru numaralı aktif yapı kayıt belgesine ulaşıldığı,
anılan ada parsel için tapu parsel sorgu sayfasında yapılan kontrolde Çankaya İlçesi için Bayraktar
Mahallesi bulunmadığının görüldüğü, sokak üzerinde bulunan bahse konu ada parsele
Murat Mahallesi üzerinden ulaşıldığı, bu kapsamda; söz konusu yapı kayıt belgesinin aykırılığın niteliği kısmında “Mevcut dairenin dış duvarının uzatılarak mevcut odanın büyütülmesi” olarak beyan edilen aykırılığın 31.12.2017 tarihi sonrasında yapılıp yapılmadığını gösterir her türlü tespit, tutanak, rapor fotoğraf v.b. bilgi belgenin iletilmesi, ayrıca yapı kayıt belgesinde beyan edilen tüm bilgilerin (yapı sınıfı, arsa birim değeri, arsa yüzölçümü, toplam yapı alanı, bağımsız bölüm alanı v.b.) mevzuata uygun olarak beyan edilip edilmediği konularında Müdürlüklerine bilgi verilmesi istenilmiş olup, Çankaya
Belediye Başkanlığına ait cevaben yazının henüz tarafımıza ulaşmadığı anlaşıldığı,
5) Söz konusu hususta Çankaya Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün Kurumumuza
ilettiği 11/03/2021 tarih ve sayılı yazıda özetle;
5.1) Yapı kayıt belgesi verilmesi ve denetlenmesi yetkisinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nda olduğundan,
Başkanlıklarınca konu hakkında yapılacak bir işlem bulunmadığı, ilgili Bakanlıkça düzenlenen yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi halinde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32 ve 42’nci maddeleri gereği yasal işlemlerin yapılacağı, Belirtilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
6) 2709 sayılı T.C. Anayasası’nın;
6.1) “Mülkiyet hakkı” başlıklı 35 inci maddesinde; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu
haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”, /
Kep Adresi: kamudenetciligikurumu@hs01 kep.tr
6.2) “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74’üncü maddesinde;
“Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük Millet Meclisi
Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler…”,
7) İnsan Hakları ve Temel Özgürlüklerin Korunmasına İlişkin Sözleşmeye Ek 1 No.lu Protokolün
“Mülkiyetin Korunması” başlıklı 1 inci maddesinde; “Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir. Yukarıdaki hükümler devletlerin mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri, yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmez.”,
8) 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun Görevi” başlıklı 5’inci maddesinin
birinci fıkrasında; “Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”, denilmektedir.
9) 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16’ncı maddesinde; “Afet risklerine hazırlık kapsamında
ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar
Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir. Yapının bulunduğu arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında alınacak kayıt bedeli başvuru sahibi tarafından genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır.
6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılmak üzere kaydedilen gelirler karşılığı Bakanlık bütçesine ödenek
eklemeye Maliye Bakanı yetkilidir. Bu ödenek, dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılarak kullanılır.
Kayıt bedeline ilişkin oranı iki katına kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya, yapının niteliğine ve bölgelere göre kademelendirmeye, ayrıca başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar
Kurulu yetkilidir. Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun ve 2960 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı
Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.
Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.
Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu durumda elde edilen gelirler bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında
Kep Adresi: kamudenetciligikurumu@hs01 kep.tr
29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer
Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası hükmü uygulanmaz.
Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı
Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır.
Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.
Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.
Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.
Bu madde hükümleri, 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda ve ayrıca 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun
2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda uygulanmaz.”
10) Yine 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16’ncı maddesinde; “Bu maddenin uygulanmasına ilişkin
usul ve esasların Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.”
11) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun,
11.1) “Ortak yerler üzerinde” başlıklı 16 ncı maddesinde;
“Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”, 11.2)“Hakimin müdahalesi” başlıklı 33 üncü maddesinde;
“Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Kep Adresi: kamudenetciligikurumu@hs01 kep.tr
Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, iki yüz elli Türk
Lirasından iki bin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.”,
12) 4721 sayılı Medeni Kanunun,
12.1) “C.Birlikte mülkiyet, I. Paylı mülkiyet, 1.Genel kurallar” başlıklı 688 inci maddesinde;
“Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.
Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.
Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.”,
12.2) “2.Yönetim ve tasarruf, a.Anlaşmalar” başlıklı 689 inci maddesinde;
“Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler…”,
12.3) “3.Yararlanma, kullanma ve koruma” başlıklı 689 inci maddesinde;
“Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.
Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir.
Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.”,
13) 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun, “İmar kirliliğine neden olma” başlıklı 184 üncü maddesinde;
“Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. …”,
14) 06/06/2018 tarih ve 30443 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Yapı Kayıt
Belgesi Verilmesine İlişkin Usul Ve Esaslar’ın yer aldığı tebliğin “Yapı kayıt belgesi bedeli ve ödenmesi” başlıklı 5’inci maddesinin 2’nci fıkrasının a bendinde; “Yapı malikleri; Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılardaki aykırılıklarda, birinci fıkranın (c) bendi uyarınca yapının tamamı için hesaplanan Yapı Kayıt Belgesi bedeline, kendi bağımsız bölümünün kullanım durumuna göre eşit olarak katılmak zorundadır. Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılardaki aykırılıklarda, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin tamamı ödenmeden Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmez. Yapı
Kayıt Belgesi bedelinin tamamını ödeyen yapı maliki genel hükümler çerçevesinde diğer yapı maliklerinden kendi paylarına düşen miktarı talep etme hakkına sahiptir.”
15) Aynı tebliğin “Yapı kayıt belgesinin kullanım yerleri” başlıklı 6 ncı maddesinde; “Yapı Kayıt
Belgesi verilen yapıların malikleri, bu belgenin bir örneğini belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dışında il özel idaresine vermek zorundadır. … Yapı Kayıt Belgesi verilen
Kep Adresi: kamudenetciligikurumu@hs01 kep.tr
yapılarla ilgili 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. …”,
16) Aynı tebliğin “Yapı Kayıt Belgesi Düzenlenemeyecek Yapılar” başlıklı 8’inci maddesinin 2’nci
fıkrasında; “Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı
Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan ve yanlış beyanda bulunulan müracaat sahibi hakkında 10 uncu maddenin ikinci fıkrası uyarınca suç duyurusunda bulunulur.”
17) 20/09/2018 tarih ve 30541 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Yapı Kayıt
Belgesi Verilmesine İlişkin Usul Ve Esaslarda Değişiklik Yapılmasına Dair Usul Ve Esaslar’ın yer aldığı tebliğin birinci maddesinde; “6/6/2018 tarihli ve 30443 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yapı
Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 4 üncü maddesinin beşinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
18) “(5) Yapı Kayıt Belgesi; yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda yapının tamamı
için yapı kullanma izni bulunan yapılarda ise ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde/bölümlerde yapılmış ise o bağımsız bölümler için ayrı ayrı veya yapının tamamı tek bir malike ait ise ve aykırılık bütün bağımsız bölümlerde yapılmış ise yapının tamamı için düzenlenir.”
19) Aynı tebliğin beşinci maddesinde; “Aynı Usul ve Esasların 8 inci maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki
şekilde değiştirilmiştir.
19.1) “(2) Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi
durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt
Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.”
20) Aynı tebliğin altıncı maddesinde; Aynı Usul ve Esasların 10 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki
şekilde değiştirilmiş ve üçüncü fıkrası yürürlükten kaldırılmıştır.
20.1) “(2) Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi safhasında e-Devlet sistemi üzerinden veya kurum ve
kuruluşlara yapılan müracaatta yalan beyanda bulunulması durumunda;
20.1.1) a) Yapı Kayıt Belgesi bedeli eksik olarak ödenmiş ise müracaat sahibince e-Devlet üzerinden
gerekli düzeltme işlemi yapılması ve eksik olan meblağın ödenmesi sağlanarak, duruma uygun yeni Yapı
Kayıt Belgesi düzenlenir. Eksik olan meblağın ilgilisince ödenmemesi halinde verilmiş olan Yapı Kayıt
Belgesi iptal edilir, daha önce yatırılmış olan bedel iade edilmez ve yalan beyanda bulunan hakkında 5237 sayılı Kanunun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.
20.1.2) b) Yapı Kayıt Belgesi bedeli fazla ödenmiş ise, fazla ödenen kısmın iadesi için Müdürlüğe
başvurulur. Müdürlükçe yapı mahallinde inceleme yapılarak Bakanlık resmi internet sitesinden yayımlanan düzeltme formu iki nüsha olarak doldurulmak suretiyle müracaat sahibine iade edilecek tutar belirlenir.
Düzeltme formunun bir nüshası müracaat sahibinin talep dilekçesi ile birlikte resmi yazı ekinde iade işlemi yapılmak üzere il defterdarlık muhasebe müdürlüğüne gönderilir. İade işleminden sonra yeni Yapı Kayıt
Belgesi düzenlenmez. Düzeltme formunun onaylı ikinci nüshası, fazla ödenen bedele göre verilen Yapı
Kayıt Belgesinin ayrılmaz parçası kabul edilir ve Yapı Kayıt Belgesi bu form ile birlikte hüküm ifade eder.”
Düzenlemelerine yer verilmiştir.
Kep Adresi: kamudenetciligikurumu@hs01 kep.tr
IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
21) Kamu Denetçisi tarafından yapılan inceleme ve araştırma neticesinde; Başvuranın talebinin
reddedilmesine ilişkin idari işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı değerlendirildiğinden, İdareye Tavsiye
Kararı verilmesi yönündeki öneri Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme
22) Başvuran 1 no’lu paragrafta açıklandığı üzere, ortak alanda yapılan müdahale ile 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanununa göre diğer maliklerin mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle bahse konu Yapı
Kayıt belgesinin iptal edilmesi talebiyle Kurumumuza başvuruda bulunmaktadır.
22.1) Başvuranın söz konusu talebinin, usulüne uygun alındığı tespit edilen Yapı Kayıt Belgelerinin iptal
edilmesinin söz konusu olamayacağı gerekçesiyle reddedildiği görülmektedir.
23) Burada, İdarenin açıklamasının yasal dayanağının bulunup bulunmadığı hususunun açıklığa
kavuşturulması gerekmektedir.
24) Açıklığa kavuşturulmak istenen hususa ilişkin düzenlemeler, “Mevzuat” bölümünde açıklandığı üzere,
2709 sayılı T.C. Anayasası, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 4721 sayılı Medeni Kanun, 5237 sayılı Türk
Ceza Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16’ncı maddesi, 06/06/2018 tarih ve 30443 sayılı Resmi
Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul Ve Esaslar’ın bulunduğu tebliğ ile 20/09/2018 tarih ve 30541 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Yapı
Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul Ve Esaslarda Değişiklik Yapılmasına Dair Usul Ve Esaslar’ın bulunduğu tebliğde yer almaktadır.
25) “Mevzuat” bölümünde yer verilen düzenlemelere ek olarak;
25.1) Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20/12/2006 tarihli E: 2006/18-794 K: 2006/816 sayılı
kararında;
“Taraflar arasındaki “müdahalenin meni ve ecrimisil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda;…Kat
Mülkiyeti Yasası’nın 16. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri; ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler ve bu yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Kat maliklerine tanınan bu kullanma ve yararlanma hakkı, onların bağımsız bölümlerinde kira sözleşmesine veya kullanma hakkına ya da başka bir nedene dayanarak sürekli olarak oturanlara da tanınmış bulunmaktadır…
Dava, ortak bahçeye haksız müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkindir…
Kat malikleri ve kat irtifakı sahiplerinin ortak yerler üzerinde yararlanma hakkını ve oranını düzenleyen
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesinde, “Kat malikleri ana gayrimenkulun bütün ortak
yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır” hükmü öngörülmüştür.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesinde; paylı mülkiyette birden çok kimsenin, maddi olarak
bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik oldukları belirtilmiş; 693. maddesinde ise, paydaşlardan her birinin, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilecekleri ve onu kullanabilecekleri benimsenmiştir. Görüldüğü üzere, paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, diğer paydaş ya da paydaşlara karşı eşyanın elinden alınmasında istihkak davası, hakkının ihlali halinde el atmanın önlenmesi davası açabilir.
Kep Adresi: kamudenetciligikurumu@hs01 kep.tr
Tüm açıklamalar ışığında somut durum değerlendirildiğinde; kat irtifaklı yapıda ana taşınmazın ortak yerlerinden olduğu kuşkusuz ve çekişmesiz bulunan dava konusu bahçede, kat maliklerinin birlikte ve payları oranında kullanma hakları mevcut olup; davalı kiracı da mal sahibine izafeten bu haktan yararlanmaktadır…
SONUÇ : 1-Yukarıda (1) numaralı bentte belirtilen nedenlerle davalı vekilinin ecrimisile ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının BOZULMASINA, 2-Yukarıda (2) numaralı bentte yazılı nedenlerle, davalıya yaptığı müdahalenin önlenmesi yönünden süre verilmesine ilişkin yeni hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 18. HUKUK
DAİRESİ’NE GÖNDERİLMESİNE, 20.12.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.”, şeklinde hüküm tesis etmiştir.
İfadelerine yer verilmiştir.
26) İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesinde Yapı Kayıt Belgesi alınamayacak “alanlar” ve “yapılar”ın
belirtilmiş olduğu, söz konusu yapılar ve alanlar dışında kalan diğer bütün alanlardaki yapılar/aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu, Yapı Kayıt Belgesi’ ne konu edilemeyecek taşınmazlar arasında binaların/sitelerin ortak alanları sayılmadığından ortak alanlara ilişkin Yapı Kayıt
Belgesi alınmasının mümkün olduğu, usulüne uygun alındığı tespit edilen Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesinin söz konusu olamayacağı İdarenin Kurumumuza göndermiş olduğu yazılarda ifade edilmiştir.
27) Hal böyle iken; özellikle ortak alanlarla ilgili başvurularda, ortak alanın kullanımı ile ilgili sınırlı ayni
hak niteliğindeki fiili bir durum ortaya çıkaracaktır.
28) Anayasamızda belirtildiği şekilde, herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir ve bu haklar, ancak
kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Somut olayda ortak alana yapı yapan kişinin yapı kayıt belgesine başvuru yapmasıyla birlikte, maliklerin payları oranında ortak oldukları ortak alanın yapıyı yapıp, yapı kayıt belgesi alan kişi tarafından kullanılıyor olması, ortak alanlarda diğer ortakların mülkiyet hakkının sınırlanmasına sebep olacaktır. Ortak alanın diğer paydaşlar tarafından kullanılamaması halinde imar barışı süreci, çeşitli mülkiyet davalarının ortaklarca açılması ile yasa koyucunun “barış” iradesinin dışında yeni ihtilaflara, yeni davalara neden olacağı değerlendirilmektedir.
29) Medeni Kanuna göre paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin
tamamına belli paylarla maliktir ve başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.
30) Kat Mülkiyeti Kanununa göre, kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları
oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Somut olayda da durum bu şekildedir ancak ortak yapının, sadece yapıyı yapan tarafından kullanılıyor olması diğer ortaklar tarafından sorun teşkil edebilecektir. Yine Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilecektir.
31) Kaldı ki Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun kararında da belirtildiği şekilde, kat malikleri; ana
taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler ve bu yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Yine aynı kararda, paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, diğer paydaş ya da paydaşlara karşı eşyanın elinden alınmasında istihkak davası, hakkının ihlali halinde el atmanın önlenmesi davası açabileceği ifade edilmiştir. Ortak bahçeye haksız müdahalenin önlenmesi ve
Kep Adresi: kamudenetciligikurumu@hs01 kep.tr
ecrimisil istemine ilişkin söz davada, davalı vekilinin ecrimisile ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
32) Bununla birlikte Kurumumuz tarafından daha önce benzer bir konuda verilmiş olan 2018/11684
başvuru numaralı Tavsiye Kararı bulunmaktadır. Söz konusu kararda; ortak alana yapı yapan paydaşın almış olduğu Yapı Kayıt Belgesinin diğer paydaşların ortak alanı kullanamamasından ve böyle durumlarda
Yapı Kayıt Belgesinin düzenlenmemesi gerektiğinden anılan yapı kayıt belgesinin hukuka ve hakkaniyete uygun olmadığı ve iptalinin sağlanması, iptalinden sonra ise idare tarafından yıkım işleminin yapılması gerektiği şeklinde tespit yapılmıştır.
33) Yukarıda yapılan açıklamalar, anılan mevzuat hükümleri ve tüm dosya kapsamı çerçevesinde;
ortak alana yapı yapan paydaşın almış olduğu yapı kayıt belgesinin diğer paydaşların mülkiyet hakkını sınırlandırdığı değerlendirildiğinden, İdarenin söz konusu işleminin hukuka aykırı olduğu sonuç ve kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
34) İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup, İdareden istenilen bilgi ve belgelerin süresi içinde ve gerekçeli olarak
Kurumumuza gönderildiği anlaşılmıştır.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
35) 14/06/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun 21 inci maddesinin ikinci
fıkrası uyarınca, bu Tavsiye Kararının idareye tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare tarafından herhangi bir eylem ya da işlem tesis edilmezse (varsa) dava açma süresinden kalan süre işlemeye devam edecek olup Ankara İdare Mahkemesinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Açıklanan gerekçelerle BAŞVURUNUN KABULÜNE;
Bahse konu yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi hususunda ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI’NA
TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun 20 inci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, ÇEVRE
VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI tarafından bu karar üzerine tesis edilecek işlemin otuz gün içinde
Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi
Kep Adresi: kamudenetciligikurumu@hs01 kep.tr