|
ÖZET: Başvuru, Samsun İli Ladik İlçesi Bahşi Mahallesi’nde bulunan bir apartmanda ortak alanların korunmasına yönelik talepleri içermektedir. Şikayetçi, apartmanın müteahhit tarafından bodrum katının depo olarak kullanıldığını, sığınak, kalorifer dairesi ve elektrik panosu gibi ortak alanların bu depoda kaldığını ve dükkan önlerinin kapatıldığını belirtmiştir. Ayrıca, düğün salonu olarak kullanılan dükkanların yarattığı gürültü ve sigara kokusunun rahatsız edici olduğunu ifade ederek, çeşitli taleplerde bulunmuştur.
Samsun Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, Ladik ve Samsun Büyükşehir Belediyeleri, başvuruya ilişkin bilgi talep etmiş ve çeşitli açıklamalarda bulunmuştur. Ladik Belediyesi, ortak alanlara erişimin kısıtlandığını ve mevcut durumun yapı ruhsatı ile uyumlu olmadığını belirtmiştir. Ayrıca, apartman yönetim planında dükkan önlerinin kullanımına dair izinlerin bulunduğu, ancak bu izinlerin aşılmasının hukuka aykırı olduğu ifade edilmiştir. Sonuç olarak, Kamu Denetçiliği Kurumu, şikayet konusu alanların ortak alanlar olduğuna ve bu alanların kullanımı için tüm maliklerin onayının gerektiğine karar vermiştir. Yapı kayıt belgelerinin iptali, ses denetimlerinin yapılması ve kaçak yapılaşmanın önlenmesi için ilgili idarelere tavsiyelerde bulunulmuştur. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2019/707-S.1059
BAŞVURU NO : 2018/11797
KARAR TARİHİ : 11/04/2019
TAVSİYE KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : LADİK BELEDİYE BAŞKANLIĞI
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
SAMSUN ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜ
SAMSUN BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞI
BAŞVURUNUN KONUSU : Ortak alanların korunması talebi hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 04/10/2018
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Şikayetçi; “Samsun İli Ladik İlçesi Bahşi Mahallesi Apartmanı’nda ikamet ettiğini, söz konusu apartmanın dükkan üstü 4 kat şeklinde olduğunu ve binada 3 adet dükkan bulunduğunu, dükkanların binayı yapan müteahhite ait olduğunu belirterek; müteahhitin apartmanın bodrum kısmını birleştirerek depo olarak kullandığını, sığınak, kalorifer dairesi, elektrik panosu gibi ortak alanlara ait bölümlerin bahse konu depo alanında kaldığını ve depoya apartman içinden giriş sağlanamadığını, dükkan önlerinin sundurma ile kapatılarak dükkana ek yapıldığını, diğer kısımların ise malzemelerin yığılması için kullanıldığını, müteahhitin 2 dükkanı birleştirerek düğün salonu olarak kullandığını, söz konusu alandaki gürültü ve sigara kokusunun rahatsızlık verici noktaya ulaştığını iddia ederek, dükkan önlerinin kapatılmamasını, düğün salonunun kapatılmasını, kafeteryanın mevzuata uygun şekilde işletilmesinin sağlanmasını, çocukların oyun alanlarının korunmasını, apartman çevresinde sigara içilmesinin önlenmesini, tehlike arz eden patlayıcı ve yanıcı malzemelerin kullanımının engellenmesini, sığınak, kalorifer dairesi ve elektrik panosuna apartman içinden giriş sağlanması maksadıyla bağımsız ortak alanların oluşturulmasını” talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. 14/11/2018 tarihinde; Samsun Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, Samsun Büyükşehir
Belediye Başkanlığı ile Ladik Belediye Başkanlığı’ndan sıra ile ve sayılı yazılarla başvuruya ilişkin bilgi-belge talebinde bulunulmuştur. Bu kapsamda Samsun Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nden 05/12/2018 tarihli ve sayılı, Samsun Büyükşehir
Belediye Başkanlığı’ndan 21/11/2018 tarihli ve sayılı ve Ladik Belediye
Başkanlığı’ndan 10/12/2018 tarihli ve sayılı cevabi yazılar Kurumumuza ulaşmıştır.
2.1. Samsun Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü cevabi yazısında özetle; “Bakanlık imar barışı rapor sisteminde adına alınmış herhangi bir yapı kayıt belgesine ulaşılamadığını, İlçe ve İl Belediyesince sorunun çözülememesi durumunda Bakanlık denetçi belgesine haiz Valilik oluru ile görevlendirilmiş personel aracılığıyla denetimin ve raporlamanın yapılacağını” belirttiği,
2.2. Samsun Büyükşehir Belediye Başkanlığı cevabi yazılarında özetle; “Söz konusu bina ile sorumluluğun Ladik Belediyesi’nde olduğunu, Ladik Belediyesinin bina ile ilgili idari iş ve işlemler yürüttüğünü taraflarına bildirdiğini, bu sebeple 5216 sayılı Kanun’un 11. Maddesi çerçevesince konuya Büyükşehir Belediyesi’nin müdahale etmesine lüzum görülmediğini” belirttiği tespit edilmiştir.
2.3. Ladik Belediye Başkanlığı cevabi yazılarında özetle; “Bodrum katta bulunan ortak alanlara ulaşımı sağlayan merdivenin halihazırda kapatılmış olduğunu, Mevcut halinin yapı ruhsatı ve mimari proje ile uyumlu olmadığını, ’un mimari proje ve ruhsata aykırı alanlarla ilgili olarak no’lu yapı kayıt belgesi başvurusunda bulunduğunu taraflarına bildirdiğini,
Zemin katta yer alan kafeterya önünün, cam ve çatı ile kapatıldığının tespit edildiğini, apartman yönetim planında bu bölüme masa vb. koymaya, malzeme yığmaya ayrıca fuaye alanı olarak kullanmaya izin veren hükümlerin bulunduğunu, un mimari proje ve ruhsata aykırı bu yapılar içinde, no’lu yapı kayıt belgesi başvurusunda bulunduğunu bildirdiğini,
Apartman çevresinde kullanımdan kaynaklı koku bulunmadığını, Gürültü kirliliğine yönelik işlemlerin Büyükşehir Belediyesi tarafından yapılması gerektiğini, mimari projede çocuk oyun alanının bulunmadığını,
Zemin katta bulunan 4 adet dükkanın sahibinin aynı kişi olması nedeniyle, 5 ve 6 no’lu bağımsız bölüm arasındaki duvar kaldırılarak tek dükkan olarak kullanıldığı, bu hususun mevzuata uygun olduğunu, 4, 5 ve 6 no’lu bağımsız bölümlerin içkisiz istirahat ve eğlence yeri olarak ruhsatlandırıldığını, geç olmakla birlikte kat maliklerinin çoğunluğunun bu hususta muvafakatinin alındığını, söz konusu alanın düğün salonu olarak kullanılmaması hususunda sözlü uyarıların yapıldığını,
Son olarak yapı kayıt belgesi alınması sebebiyle, hali hazırda İmar Kanunu’nun amir hükümlerinin şu aşamada uygulanamadığı” belirttiği tespit edilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
3. 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü Maddesi’nin üçüncü ve dördüncü fıkraları;
“Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir.
Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler.”
4. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun “Kurumun görevi” başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrası; “Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı
içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”
5. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4 üncü Maddesi; “Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.”
6. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı Maddesi’nin ilgili paragrafları; “…Yapı
Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun ve 2960 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.
Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.
…
Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.
Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.”
IV. KAMU DENETÇİSİ HÜSEYİN YÜRÜK’ÜN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE
ÖNERİSİ
7.Şikayetçinin iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; başvuru konusuna ilişkin “Tavsiye Karar Önerisi” Kamu
Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme
8. Şikayet özetle; ortak alanların bina maliklerinin ortak kullanımına bırakılması talebi hakkındadır.
9. Şikayet başvurusu hakkında özel, teknik ve hukuki değerlendirmeye ihtiyaç duyulması nedeniyle, 31/01/2019 tarihinde sayılı yazı ile şehir plancısı bilirkişi görevlendirmesinde bulunulmuştur. Bilirkişi 05/03/2019 tarihinde Kurumumuza ulaştırdığı raporda kendi ifadeleriyle özetle;
9.1. “Konu ilgili mevzuat hükümleriyle birlikte değerlendirildiğinde, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti
Kanunu’nun da ortak yerlerin; “Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri” şeklinde sayılması sebebiyle, şikayet konusu sığınak, kalorifer dairesi ve elektrik panosunun bulunduğu kısımların ortak alanlardan olduğunun açık olduğu, bu çerçevede kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında malik olduklarından, maliklerinin ortak yerleri kullanma haklarının olduğu değerlendirilmektedir.
9.2. Yönetim planında, kafeterya önüne masa, malzeme koyma, fuaye alanı yapma izninin verildiği tespit edildiğinden, yönetim planının, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olması ayrıca ilgili mevzuat gereğince yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunun gerekli olması nedeniyle, yönetim planı değiştirilmediği sürece planda alınan kararların, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini bağlamaktadır. Ancak, yönetim planında belirlenen kullanım şekli göz önüne alındığında, bu alanların sundurma ile kapatılmasının sözleşme ile verilen izin dışında kaldığının açık olduğu, bu nedenle, kat maliklerinden her birinin yönetim planına aykırı kullanım nedeniyle, yetkili
Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “Müdahalenin Önlenmesi” davası açabileceği değerlendirilmektedir.
9.3. Kat Mülkiyeti Kanununda bağımsız bölümlerde yapılabilecek ticari faaliyetler tanımlanmaktadır. Bu çerçevede tapu kayıtlarında mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde açılacak eğlence yerleri için, kat maliklerinin oybirliği ile vereceği karar gerektiğinden, Kanunda belirlenen bu hükmün aksiyle kanıt yoluyla (mefhum-u muhalifi)
yorumlanmasından, tapu kayıtlarında iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümde eğlence ve toplantı yerlerinin açılabilmesi için kat malikleri kurulunun iznine gerek olmadığı sonucu çıkmaktadır. Ancak, açılacak işletmelere yönelik olarak yapılan tek düzenleme Kat Mülkiyeti Kanununda yapılmamıştır. Aynı konuyla ilgili olarak Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinde de düzenlemeler bulunmaktadır. Bu yönetmeliğin değerlendirilmesinden, şikayet konusu yapıda düğün salonu açılabilmesi için parselin tamamen ticaret alanında kalması gerekmektedir.
9.4. 3194 Sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi ile yapılan düzenlemeye göre ise; başvuruculara verilecek olan yapı kayıt belgesi, kullanım amacına yöneliktir ve yapının yeniden yapılmasına kadar geçerlidir. Bu kapsamda, hazineye, belediyelere veya üçüncü şahıslara ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar için özel düzenleme yapılmıştır. Belli koşullarda, hazine ve belediye mülkiyetindeki taşınmazlar üzerinde bulunan yapıların yapı kayıt belgesi alabileceği ifade edilmişken, üçüncü şahısların taşınmazları üzerinde bulunan yapıların bu hükümlerden yararlanamayacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu kapsamda yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar ilişkin Tebliğ incelendiğinde, Tebliğin 8/ç maddesinin, Yasanın Geçici 16 ncı Maddesi’nde de belirtilen hususla aynı minvalde olduğu görülmektedir.
9.5. Yasanın uygulanması konusunda yaşanan sıkıntılar üzerine, 06.07.2018 tarih ve 1787 sayılı genelge yayımlanmıştır. Bu genelgenin 7 nci sayfasında; “ … sadece kat irtifakına geçilmiş yapılarda tescilin esas unsurlarında (bağımsız bölüm değişikliği, eklemesi, nitelik, arsa payı v.b.) değişiklik getirmeyen durumlarda tek malikin talebiyle işlemlerin gerçekleştirilmesi gerekmekte olup, kat irtifakına geçilip geçilmediğine bakılmaksızın yapılacak (tapuya) tescil işlemlerinde ise tüm maliklerin talebinin alınması gerektiği” ifade edilmektedir. Genelge tapu ve kadastro işlemlerindeki uygulamalara yön vermek için yayımlanmış olsa da, kıyas yöntemiyle, bu genelgede tanımlanmış sürecin, inceleme konumuza uygulanmasının mümkün olduğu görülmektedir. Ortak yerler arasında sayılan ve Kat Mülkiyeti
Kanunu’na göre her bir malikin hak sahibi olduğu sığınak, kalorifer dairesi, elektrik panosunun bulunduğu alanın depoya katılması ile bu ortak alanlara ulaşımı engelleyecek şekilde merdivenin kapatılması ve dükkan önündeki boşlukların sundurmayla kapatılmasına ilişkin yapı kayıt belgesi alınabilmesinin ön koşulunun tüm maliklerin muvafakatinin alınması olduğu değerlendirilmektedir.
9.6. Farklı bağımsız bölümler arasındaki duvarların kaldırılması hususu, Kat Mülkiyeti
Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde düzenlenmiştir. İlgili Kanun ve Yönetmelik çerçevesinde, kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Yönetmelikte, basit tamir ve tadil ile esaslı tadilat aşağıdaki gibi tanımlanmıştır. Buna göre; Basit tamir ve tadil: Yapılarda esaslı tadilat kapsamında olmayan, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca,
saçak, çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi her türlü tamir ve tadil işlemlerini, Esaslı tadilat:
Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen veya yapı inşaat alanını veya emsale konu alanını veya taban alanını veya bağımsız bölüm sayısını veya ortak alanların veya bağımsız bölümlerin alanını veya kullanım amacını veya ruhsat eki projelerini değiştiren işlemleri kapsamaktadır.
9.7. Aynı yönetmeliğin yapı ruhsatı işlemlerini düzenleyen 55 nci Madde’nin 9 ncu bendine göre; “… Bir binada yer alan bağımsız bölümlerin birinde; emsal ve inşaat alanını, kullanım amacını, ıslak hacimlerin yerini, ortak alanları, diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarını, diğer bağımsız bölümlerle olan duvar ve döşeme gibi ortak yapı elemanlarını değiştirmemek, binanın taşıyıcı sistem özellikleri ve güvenliği ile yangın güvenliğini olumsuz etkilememek kaydıyla yapılan tadilatlarda, tadilat yapılan bağımsız bölüm malikinin başvurusu yeterli olup, diğer maliklerin muvafakati aranmadan uygulama yapılır. Ancak bu tadilattan etkilendiği ilgili idaresince belirlenen bağımsız bölümler olması halinde, bu bağımsız bölümlerin maliklerinin de muvafakatleri alınır.” denilmektedir. Dolayısıyla, tüm kat maliklerinin onay ve rızasının aranması gerekmemekte, sadece ilgili bağımsız bölüm maliklerinin rızası aranmaktadır. Söz konusu iki bağımsız bölüm arasındaki duvarın kaldırılmasında, her iki bağımsız bölüm
malikinin de aynı kişi olması, ayrıca Ladik Belediye Başkanlığı’nın 10.12.2018 tarih ve sayılı yazısının 5. Maddesi çerçevesinde yapılan tadilatın basit tadil olarak değerlendirilmesi nedeniyle, duvarın yıkılmasında tüm maliklerin ortak rızası aranmasına gerek olmadığından yeni yapı ruhsatı alınması da gerekmemektedir.
9.8. Zemin katta içkisiz istirahat ve eğlence yeri açılması ve bu işyerinin düğün salonu olarak da kullanılması hususu ise İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelikte açıklanmaktadır. Bu çerçevede, Tapuda iş yeri olarak görünen yerlerde, umuma açık istirahat ve eğlence yeri açılması durumunda yönetim planında aksine bir hüküm yoksa kat maliklerinin oy çokluğu ile aldığı kararın bulunması gerekmektedir. Yukarıdaki yönetmelik hükmüne göre, umuma açık istirahat ve eğlence yeri açılması durumunda yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, kat maliklerinin oy çokluğu ile aldığı kararın bulunması gerektiği gibi, bağımsız bölümlerin birleştirilmesi sonucunda işyerinin fiziki koşullarının da değişmesi nedeniyle, işyeri açma ve çalışma ruhsatının da yenilenmesi gerekmektedir.
9.9. Belediyenin anılan yazısında 4 bağımsız bölüm nolu dükkana 11.12.2012 tarih ve belge numarası ile içkisiz istirahat ve eğlence yeri için işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı verildiği, ruhsat düzenleme tarihinde kat maliklerinden alınması gereken iznin sehven unutulduğu, çoğunluğu teşkil eden 12 bağımsız bölüm malikinin 15.11.2018 tarihli kararı ile eksikliğin giderildiği; halihazırda 4, 5, 6 numaralı bağımsız bölümler ilgili olarak 06.12.2018 tarih ve belge numarası ile işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı verildiği belirtilmektedir.
9.10. Ancak İşyeri Açma ve Çalıştırma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik, eğlence merkezi ve düğün salonu kullanımlarını kesin olarak ayırmıştır. Ayrıca düğün salonlarının ticaret alanlarında bulunacağı da imar mevzuatında ifade edilmiştir. Gürültü kirliliğinin denetimi konusunda, Resmî Gazetenin 04.06.2010 tarih ve 27601 sayılı nüshasında yayımlanan Çevresel
Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği ile Resmi Gazetenin 31 Mayıs 2017 tarih ve 30082 Sayılı nüshasında yayımlanan Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında
Yönetmelik ile yapılmış düzenlemeler bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen düzenlemeler dışında, Belediye Kanunu veya Büyükşehir Belediyesi Kanununda, konuya ilişkin doğrudan yapılmış bir düzenleme yoktur. Ancak, yönetmeliklerde yapılan tanımlar esas alındığında, kanunda konuyla ilgili olduğu söylenebilecek maddelerin var olduğu da görülmektedir.
9.11. Belediye Kanunu; beldede esenlik, huzur, sağlık ve düzenin sağlanması görevi zabıtaya vermiştir. Bu görev, hem büyükşehir belediyesi zabıtasının, hem de ilçe belediyesi zabıtasının görevini tanımlamaktadır. Dolayısıyla, şikayete konu gürültünün zabıta görevleri kapsamında değerlendirilebileceği düşünülmektedir. Daha önce çevresel gürültü denetimi, merkezi idarenin taşra teşkilatları tarafından yürütülmekte iken, 29 Haziran 2006 tarih ve 2006/16 (7512–31819) sayılı Genelge ile çevresel gürültü denetimi bazı belediyelere devredilmiştir. Yetki devri yapılan belediyeler arasında, Samsun Büyükşehir Belediyesi, Gazi
Belediyesi ve Canik Belediyesi bulunmaktadır. Aynı şekilde, Mülga Çevre ve Orman
Bakanlığının 13 Haziran 2011 tarih ve 2011/11 (54119) sayılı genelgesinde; Yönetmeliğin 24 üncü maddesi ile eğlence yerlerinden kaynaklanan gürültünün önlenmesi ve kontrol altına alınması için Bakanlıkça icra edilecek idari ve teknik düzenlemelerin belirtildiği görülmektedir.
9.12. Bu kapsamda bazı kanunlarda başkaca kurumlarında olaya özel görev ve sorumluluklarının bulunduğu anlaşılmaktadır. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun gürültüye sebep olma başlıklı 183 üncü maddesi ile; ilgili kanunlarla belirlenen yükümlülüklere aykırı olarak, başka bir kimsenin sağlığının zarar görmesine yol açacak şekilde gürültüye sebep olan kişinin iki aydan iki yıla kadar hapis veya adli para cezası ile cezalandırılacağı, 2559 Sayılı
Polis Vazife ve Salahiyet Kanunu’nun 14 üncü maddesinde, şehir ve kasabalarda gerek mesken içinde ve gerek dışında saat 24:00’ ten sonra her ne suretle olursa olsun civar halkının rahat ve huzurunu bozacak surette gürültü yapanların polisçe men olunacağı, bu yasağı
dinlemeyenler hakkında Ceza Kanunu’nun 546 ncı Maddesine göre takibat yapılacağı, 2803
Sayılı Jandarma Teşkilat Görev ve Yetkileri Kanunu’na istinaden çıkarılan 17/12/1983 tarihli ve 18254 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Jandarma Teşkilatı Görev ve
Yetkileri Yönetmeliği’nin 62 nci Maddesi’nde; Jandarmanın görev ve sorumluluk alanı içindeki şehir ve kasabalarda, saat 24:00`ten sonra herhangi bir şekilde çevre halkının rahat ve huzurunu bozacak tarzda gürültü edilmesinin yasak olduğu, bu yasağa aykırı olarak, konut içinde veya dışında gürültü edenlerin Jandarmaca emir verilerek gürültü etmekten yasaklanacağı belirtmiştir. Ayrıca eğlence yerlerinin İl Çevre ve Orman Müdürlükleri veya yetki devri yapılan belediye başkanlıkları tarafından denetlenmesi neticesinde ihlal tespit edilmesi halinde; 2872 sayılı Çevre Kanunu kapsamında idari yaptırım uygulanacaktır. Çevre
Kanunu’nun 20 nci Maddesi’nin son fıkrasında belirtilen; “Bu maddenin uygulamasında Türk
Ceza Kanunu ile diğer kanunların fiilin suç oluşturması haline ilişkin hükümleri saklıdır.” hükmü gereği; Türk Ceza Kanunu’nun 183 üncü maddesine istinaden Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunulacağı ifade edilmiştir. Sonuç olarak çevresel gürültü denetimini yapmakla görevli kurumun Samsun Büyükşehir Belediyesi olduğu dikkate alındığında, yaptırımı uygulayacak makamında denetimi yapan makam olması gerektiği değerlendirilmektedir. Ancak, ilçe belediyelerinin de esenlik, huzur, sağlık ve düzenin sağlanması görevi bulunduğu ve bu görevi zabıta aracılığı ile yürütebileceği unutulmamalıdır.” 10.1. Şikayet başvuru belgesi ve ekleri, idarelerin konu hakkındaki açıklamaları, mevzuat ve bilirkişi raporunun birlikte değerlendirilmesi neticesinde; şikayet konusu sığınak, kalorifer dairesi ve elektrik panosunun bulunduğu kısımların ortak alan olduğu ve tüm paydaşların payları oranında bu alanlara malik oldukları açık olduğundan, bu alanlara girişin kısıtlanması, birleştirilerek şahsi kullanım amacıyla kullanılmasının ancak tüm maliklerin muvafakatiyle gerçekleştirilebileceği değerlendirilmektedir. Aynı şekilde dükkan önlerine masa ve malzeme koyulması ve bu kısmın fuaye alanı olarak kullanılmasına yönetim planı çerçevesinde izin verildiği görüldüğünden bu hususta mevzuata aykırı bir işlem gerçekleşmemiş olmakla birlikte, alanın sundurma ve cam pencere yoluyla kapatılması, diğer maliklerin kullanım haklarını kısıtladığından, bu şekilde kullanım ancak tüm maliklerin rızası ile mümkün olabilir.
10.2. Diğer taraftan zemin katta bulunan bağımsız bölümlerin ticari amaçla kullanılmasında sakınca bulunmamakla birlikte, söz konusu işyerlerinin düğün salonu olarak kullanılmasının mümkün olmadığı, iş yerinin düğün salonu olarak kullanımının, kapalı alanlarda sigara içilmesinin, yanıcı ve patlayıcı maddelerin kullanımının zabıta denetimleri yoluyla engellenmesi gerektiği tespit edilmiştir. Ayrıca iş yeri her ne amaçla kullanılırsa kullanılsın, ses düzeyinin insanları rahatsız etmeyecek düzeyde kalmasının sağlanması da belediyelerin sorumluluğunda olduğu değerlendirilmektedir.
10.3. Bununla birlikte, iki bağımsız bölüm arasında bulunan, taşıyıcı sistem niteliğinde olmayan ve belediyesince basit tadilat niteliğinde olduğu değerlendirilen ara duvarın kaldırılması işleminde, iki bağımsız bölümün malikinin de aynı kişi olması nedeniyle, duvarı paylaşan maliklerin rızası doğrudan ortaya çıktığından, tüm maliklerin iznine ve yapı ruhsatı alınmasına gerek görülmemektedir. Aynı şekilde, iş yeri açma ruhsatı alınması için oy çokluğunun yeterli olduğu, hali hazırda oy çokluğu sağlandığından dolayı iş yeri açma ruhsatı verilmesi işleminin usulüne uygun olarak yapıldığı değerlendirilmektedir. Ayrıca binaya ait vaziyet planında çocuk oyun alanı bulunmaması nedeniyle, oyun alanlarının korunmasına ilişkin taleple ilgili bir işlem yapılamamaktadır.
10.4. Yapılan incelemelerde, sığınak, kaorifer dairesi ve elektirik panosunun bulunduğu ortak alanların depoya katılması ve dükkan önlerinin sundurma ve cam pencere yoluyla kapatılmasına ilişkin olarak yapı kayıt belgesine başvurulduğu tespit edilmiştir. Her ne kadar, yapı kayıt belgesi, yapının kullanım amacına yönelik olarak verilen bir belge olsa da, özellikle ortak alanlarla ilgili başvurularda, yapı kayıt belgesi alınan alanda sınırlı ayni hak olarak değerlendirilebilecek fiili bir durum ortaya çıkarmaktadır. Söz konusu örnekte de görüleceği üzere; Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yapı kayıt belgesine başvurulmasıyla birlikte, maliklerin payları oranında ortak oldukları depo alanı ve apatmanın ön bahçesinin maliklerden biri tarafından kullanılıyor olması, mülkiyet hakkının sınırlanmasına sebep olacağından, kat mülkiyetine geçişte veya tapuya tescil işlemlerinde aranan tüm maliklerin muvafakatinin aranması uygulamasının ortak alanlarla ilgili başvurularda da aranması gerektiği değerlendirilmektedir. Aksi durumda imar barışı olarak adlandırılan süreç, müdahalenin men’i davaları ve haksız işgal tazminatı(ecr’i misil) davaları ile yasa koyucunun “barış” iradesinin dışında yeni ihtilaflara neden olacaktır.
10.5. Bu çerçevede; maliklerin muvafakati alınmadan alınan yapı kayıt belgesinin
Bakanlık ve İl Müdürlüğü eliyle iptal edilmesi, iptal sonrasında binadaki kaçak yapılaşmanın eski hale getirilmesinin sağlanması amacıyla İlçe Belediyesince gerekli incelemelerin yapılması, inceleme sonucuna göre İmar Kanunu’nun 32. ve 42.
Maddesi’ndeki müeyyidelerin uygulanması ile Büyükşehir Belediyesince ses denetimlerinin, İlçe Belediyesince kapalı alanda sigara içilmesi ve yanıcı patlayıcı madde kullanımı denetimlerinin yapılması gerektiği tespit edilmiştir.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
11. İyi yönetim ilkelerine, 28/03/2013 tarihli ve 28601 sayılı mükerrer Resmi Gazetede yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar
Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup;
12. Söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirmeler neticesinde ilgili İdarenin iyi yönetim ilkelerinden; “karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi” ilkesine uygun davranmadığı tespit edilerek bahse konu ilkelere uygun davranılması önerilmektedir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN YASAL MEVZUAT
13. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun “Dava açma süresinin yeniden işlemeye başlaması” başlıklı 21’inci maddesinde, Kamu Denetçiliği Kurumunun inceleme ve araştırmasını başvuru tarihinden itibaren altı ay içinde sonuçlandıramaması hâlinde durmuş olan dava açma süresinin kaldığı yerden işlemeye başlayacağı belirtilmiştir. Bu kapsamda incelemenin altı ayda bitirilememe gerekçesi ile dava açma süresinin 04/04/2019 tarihinden itibaren kaldığı yerden yeniden işlemeye başlayacağı hususu başvurana 25/03/2019 tarihli ve sayılı yazı ile bildirilmiş olup (varsa) dava açma süresi içinde ilgili idarelerin işlemine karşı Samsun İdare Mahkemesinde, yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçe ve dosya kapsamına göre BAŞVURUNUN KABULÜ ile,
Şikayet konusu bina ile ilgili olarak alınan yapı kayıt belgelerinin iptal edilmesi hususunda,
ÇEVRE ve ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI ile SAMSUN ÇEVRE ve ŞEHİRCİLİK İL
MÜDÜRLÜĞÜ’NE TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
Ses denetimlerinin yapılması hususunda, SAMSUN BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE
BAŞKANLIĞI’NA TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
Yapı kayıt belgisinin iptali sonrasında, binadaki kaçak yapılaşmanın eski hale getirilmesinin sağlanması amacıyla İlçe Belediyesince gerekli incelemelerin yapılması, inceleme sonucuna göre İmar Kanunu’nun 32. ve 42. Maddesi’ndeki müeyyidelerin uygulanması ile kapalı alanda sigara içilmesi ve yanıcı patlayıcı madde kullanımına ilişkin denetimlerinin yapılması hususunda, LADİK BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
6328 sayılı Kanunun 20 nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, ilgili idarelerce bu karar
üzerine tesis edilecek işlemlerin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna,
Kararın ŞİKAYETÇİ ile ÇEVRE ve ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI, SAMSUN ÇEVRE ve
ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜ, SAMSUN BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞI
ve LADİK BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA tebliğine;
Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisi’nce karar verildi.
e-imzalıdır
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi