|
ÖZET: Başvuru, Adana Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ve Yüreğir Belediye Başkanlığı’na yöneltilmiş olup, ortak alanların tespiti ve bu alanlarla ilgili yapı kayıt belgelerinin iptali talep edilmektedir. Başvuran, ikamet ettiği binada 2015 yılında alınan iskân belgesinde belirtilen ortak kullanım alanlarının fiilen mevcut olmadığını, bu alanların kiralanarak gelir elde edildiğini belirterek mağduriyetinin giderilmesini istemektedir. İlgili idareler, başvuranın talepleriyle ilgili herhangi bir işlem yapılmadığını ve “dostane çözüm” gerektiren bir durum olmadığını ifade etmiştir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yapılan incelemelerde, başvuranın talep ettiği ortak alanların tespiti ve gelir iadesi konularında Bakanlığın yetkisi bulunmadığı belirtilmiştir. Yapı Kayıt Belgesi, 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için geçerli olup, başvuru süreçlerinin e-Devlet üzerinden yürütüldüğü vurgulanmıştır. Ancak, ortak alanlarda yapılan yapıların kayıt altına alınması için tüm maliklerin muvafakatinin gerektiği, aksi takdirde diğer paydaşların mülkiyet haklarının ihlal edilebileceği tespit edilmiştir. Sonuç olarak, başvuruya konu yapı için düzenlenen yapı kayıt belgesinin iptali ve bu belgenin sağladığı hakların geri alınması gerektiği değerlendirilmiştir. İlgili mevzuat çerçevesinde, yapı kayıt belgelerinin geçerliliğinin denetlenmesi ve gerekli işlemlerin yapılması için ilgili idarelere önerilerde bulunulmuştur. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2020/6081-S.20.9651
BAŞVURU NO : 2019/18486
KARAR TARİHİ : 15/04/2020
TAVSİYE KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : Adana Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü
Yüreğir Belediye Başkanlığı
BAŞVURUNUN KONUSU : Ortak alanların tespiti ve bu alanlar ile ilgili verilen yapı kayıt belgelerinin iptal edilmesi talebi hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 22/10/2019
I.BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1.Başvuran, (gerek bu başvurusunda gerekse de önceki başvurularında) ikamet ettiği bina için 17/02/2015 tarihinde alınan iskânda ve bina projesinde ortak kullanım alanı, toplantı ve bekçi odalarının olduğunu ama fiili olarak bunların olmadığını, bu ortak alanların kiralandığını, gelir elde edildiğini, mağdur olduğunu iddia edip mağduriyetinin giderilip ortak kullanım alanlarının tespit edilmesini, tutanağa bağlanmasını, bahse konu yerlerin teslim edilip edilmediğinin denetimini, elde edilen gelirin hak sahiplerine iadesini talep etmektedir.
II.İDARELERİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2.Kurumumuz tarafından bilgi-belge isteme yazısına istinaden Yüreğir Belediye
Başkanlığı Yapı Kontrol Müdürlüğü’nden alınan cevabi yazının tetkikinden özetle;
2.1.İlgili yazı ile Belediyede yapılan incelemede maddeler halinde sorulan sorulara, cevaplar oluşturulduğu,
2.2.İdarece başvuranın talepleri ile ilgili yapılacak bir işlem bulunmadığı,
2.3.İdarece yapılacak bir işlem bulunmadığı için süreç verilemediği,
2.4.Kurumca “DOSTANE ÇÖZÜME ” gerekçe olacak itilaflı bir mekânsal mülkiyet olmadığı,
2.5.Vatandaş tarafından CİMER’e yapılan başvuru ile ilgili Belediyenin vatandaşa 26/12/2018 tarih ve sayılı yazı ile “Yeni Yapı Kayıt Belgesi” aldığının bildirildiği, ifade edilmiştir.
3.Kurumumuz tarafından bilgi-belge isteme yazısına istinaden Çevre ve Şehircilik
Bakanlığı Rehberlik ve Teftiş Başkanlığı’nın Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri
Genel Müdürlüğü’ne yazdığı yazının tetkikinden özetle;
3.1 tarafından “ortak kullanım alanların tespiti” talebiyle Kamu
Denetçiliği Kurumuna başvuruda bulunulduğunun görüldüğü,
3.2.Yapılan başvuru ile ilgili olarak Kamu Denetçiliği Kurumu’ndan alınan bilgi ve belge talep yazısı ilgisi nedeniyle gönderildiği,
3.3.Söz konusu yazının gereği yerine getirilerek sonucundan Kamu Denetçiliği Kurumuna ve
Başkanlığa bilgi verilmesi gereğini, ifade edilmiştir.
4.Kurumumuz tarafından bilgi-belge isteme yazısına istinaden Çevre ve Şehircilik
Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nden alınan cevabi yazının tetkikinden özetle;
4.1.İlgili yazıda; tarafından, ortak kullanım alanlarını işyerlerine dahil ederek haksız kazanç sağladığı, kendisinin mağdur edildiği, bahse konu ortak kullanım alanlarının tespit edilmesi, denetimi ve elde edilen gelirin hak sahiplerine iade edilerek mağduriyetinin giderilmesi talebiyle başvuru yapıldığını belirtilerek konunun
Bakanlık tarafından değerlendirilmesi talep edilmesi üzerine incelendiği,
4.2.Yapıların ortak kullanım alanlarının tespit edilmesi, denetimi, elde edilen gelirin hak sahiplerine iade edilmesi konularında Bakanlığın herhangi bir görev ve yetkisi bulunmadığı,
4.3.Diğer taraftan ilgi yazı konusu “İmar Barışı” çerçevesinde değerlendirildiğinde, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16 ncı maddesinin 9 uncu ve 11 inci fıkralarında sayılan alanlar dışında kalan diğer bütün alanlardaki 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı olarak yapılmış yapılar için yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından, e-Devlet üzerinden müracaat edilmesi, yapıya ilişkin bilgilerin beyan edilmesi ve yapı kayıt bedelinin ödenmesinden sonra Yapı Kayıt Belgesi e-Devlet sistemi üzerinden alındığı,
4.4.Yapı Kayıt Belgesi için herhangi bir idareye müracaat veya herhangi bir idare tarafından belge verilmesi veya belgenin herhangi bir idarece onaylanması söz konusu olmadığı, müracaatta bulunan tarafından e-Devlet sistemi üzerinden yapıya ilişkin bilgilerin beyan edilmesi üzerine sistem tarafından otomatik olarak üretildiği,
4.5.Yapı Kayıt Belgesi sorgulama sisteminde yapılan incelemede, Adana İli, Yüreğir İlçesi, Serinevler Mahallesi, ada, sayılı parselde bulunan yapı için tarafından başvuru numaralı Yapı Kayıt Belgesinin alındığının tespit edildiği,
4.6.3194 sayılı İmar Kanunun geçici 16 ncı maddesinin birinci fıkrasında, Yapı Kayıt
Belgesinin 31/12/2017 tarihinden önce, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapılar için alınabileceği hükme bağlandığı,
4.7.Aynı geçici maddenin dokuzuncu ve on birinci fıkralarında da Yapı Kayıt Belgesi alınamayacak yapılar açıkça belirtildiği,
4.8.Bakanlığın Hukuk Müşavirliğinin 17/01/2019 tarihli ve sayılı yazısında da belirtildiği üzere; Yapı Kayıt Belgesine konu edilemeyecek taşınmazlar arasında ortak alanlar sayılmadığından ortak alanlara ilişkin Yapı Kayıt Belgesi alınabilmesinin mümkün gözüktüğünün değerlendirildiği,
4.9.Yine anılan geçici maddenin dokuzuncu fıkrasında yer alan;
“Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.” hükmü uyarınca, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınamayacağının öngörülmüş ise de, herhangi bir binanın ortak alanlarında (binanın çekme mesafesinde, otopark, sığınak vb. alanlarında) bütün malikler mülkiyet hakkına sahip olduğundan, belirtilen alanlarda maliklerden herhangi birisi tarafından yapılan yapılar için diğer maliklerin muvafakati aranmaksızın, yapıyı yapan malik tarafından Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğunun değerlendirildiği,
4.10.Ancak, ortak alanlardaki yapılar için alınan Yapı Kayıt Belgesine istinaden tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerinin yapılabilmesi için bütün maliklerin muvafakatinin gerektirdiği,
4.11.Ayrıca, Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılarla ilgili olarak sadece 3194 sayılı Kanun ile 2960 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edileceği,
4.12.Belirtilen Kanunlar dışında başka kanunlara göre alınan yıkım kararları ile mahkemelerce (mesela diğer maliklerce 634 sayılı Kanuna göre açılacak davalarda) verilen yıkım kararları, Yapı Kayıt Belgesi alındığı gerekçesi ile iptal edilmeyeceği,
4.13.Yani 3194 sayılı Kanun ve 2960 sayılı Kanun dışındaki kanunlar uyarınca veya herhangi bir Mahkemece verilmiş yıkım kararı veya para cezası var ise alınan Yapı Kayıt Belgesi bu kararların uygulanmasına engel teşkil etmeyeceği,
4.14.Yine bu bağlamda söz konusu kararların uygulanabilmesi için Yapı Kayıt Belgesinin iptal edilmesine gerek olmayacağı, ifade edilmiştir.
III.İLGİLİ MEVZUAT
5.Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının,
5.1.“Mülkiyet hakkı” başlıklı 35 inci maddesinde;
“Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”,
5.2.“Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinde;
“Vatandaşlar… kendileriyle veya kamu ile ilgili dilek ve şikâyetleri hakkında, yetkili makamlara ve Türkiye Büyük Millet Meclisine yazı ile başvurma hakkına sahiptir… Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir.”,
6.İnsan Haklarının ve Temel Özgürlüklerinin Korunmasına İlişkin Sözleşme’ye Ek
Protokol “Mülkiyetin korunması” başlıklı 1 nci maddesi;
“Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir.
Yukarıdaki hükümler devletlerin mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri, yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmez.”,
7.6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun, “Kurumun görevi” başlıklı 5 inci
maddesinde;
“Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”,
8.5393 sayılı Belediye Kanununun “Encümenin görev ve yetkileri” başlıklı 34 üncü
maddesinde;
“Belediye encümeninin görev ve yetkileri şunlardır: …
e)Kanunlarda öngörülen cezaları vermek…
i)Diğer kanunlarda belediye encümenine verilen görevleri yerine getirmek.”,
9.3194 sayılı İmar Kanununun,
9.1.“Ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı olarak başlanan yapılar” başlıklı 32 nci maddesinde;
“Bu Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını ister. Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.”,
9.2.“İdari Müeyyideler” başlıklı 42 nci maddesinde;
“Bu maddede belirtilen ve imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerin tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı olarak bu maddede belirtilen idari müeyyideler uygulanır. Ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere veya imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapının sahibine, yapı müteahhidine veya aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere yapının mülkiyet durumuna, bulunduğu alanın özelliğine, durumuna, niteliğine ve sınıfına, yerleşmeye ve çevreye etkisine, can ve mal emniyetini tehdit edip etmediğine ve aykırılığın büyüklüğüne göre, beş yüz Türk Lirasından az olmamak üzere, aşağıdaki şekilde hesaplanan idari para cezaları uygulanır: …”,
9.3.Geçici 16 ncı maddesinde;
“Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.
Yapının bulunduğu arsanın 29/07/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında alınacak kayıt bedeli başvuru sahibi tarafından genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. 6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılmak üzere kaydedilen gelirler karşılığı Bakanlık bütçesine ödenek eklemeye Maliye Bakanı yetkilidir. Bu ödenek, dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılarak kullanılır. Kayıt bedeline ilişkin oranı iki katına kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya, yapının niteliğine ve bölgelere göre kademelendirmeye, ayrıca başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir. Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun ve 2960 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.
Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.
Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu durumda elde edilen gelirler bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 29/06/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz
Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması
Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası hükmü uygulanmaz.
Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır.
Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.
Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.
Bu madde hükümleri, 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan
Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda ve ayrıca 19/06/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu
Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e)
bendinde belirlenmiş tarihi alanda uygulanmaz.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.”,
10.634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun “Ortak yerler üzerinde” başlıklı 16 ncı
maddesinde;
“Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”,
11.4721 sayılı Medeni Kanunun,
11.1.“C. Birlikte mülkiyet, I. Paylı mülkiyet, 1. Genel kurallar” başlıklı 688 inci maddesinde;
“Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.
Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.
Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.”,
11.2.“2. Yönetim ve tasarruf, a. Anlaşmalar” başlıklı 689 inci maddesinde;
“Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler…”,
11.3.“3. Yararlanma, kullanma ve koruma” başlıklı 693 üncü maddesinde;
“Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.
Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir.
Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.”,
12.5237 sayılı Türk Ceza Kanununun, “İmar kirliliğine neden olma” başlıklı 184 üncü
maddesinde;
“Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır…”,
13.06/06/2018 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin
Usul ve Esaslara ilişkin Tebliğin,
13.1.“Amaç ve Kapsam” başlıklı 1 nci maddesi,
“Bu Usul ve Esasların amacı; 3/05/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi uyarınca Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir. İşbu
Usul ve Esaslar, Yapı Kayıt Belgesi müracaatına, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin hesaplanması ve ödenmesine, Yapı Kayıt Belgesi verilen Hazineye ait taşınmazların satışına, Yapı Kayıt
Belgesi düzenlenmeyecek yapılar ile bu belgenin düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunanlar hakkında yapılacak işlemlere ilişkin hususları kapsar.”
13.2.“Yapı kayıt belgesi müracaatı” başlıklı 4 üncü maddesinde;
“Yapı Kayıt Belgesi 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir. Yapı Kayıt
Belgesi için müracaatın 31/10/2018 tarihine kadar yapılması ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi gerekir. Başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir…”,
13.3.“Yapı kayıt belgesinin kullanım yerleri” başlıklı 6 ncı maddesinde;
“Yapı Kayıt Belgesi verilen yapıların malikleri, bu belgenin bir örneğini belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dışında il özel idaresine vermek zorundadır… Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir…”,
13.4.“Yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar” başlıklı 8 inci maddesinde;
Yapı Kayıt Belgesi; …ç) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde, …
bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez. …Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı
Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26/09/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza
Kanununun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.”
13.5.“Denetim” başlıklı 10 uncu maddesinde,
“Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin iş ve işlemler Bakanlık tarafından denetlenebilir…”,
13.6.“Yürütme” başlıklı 12 inci maddesinde,
“Bu Usul ve Esasları Çevre ve Şehircilik Bakanı ile Hazine ve Maliye Bakanı yürütür.”, hükümlerine amirdir.
IV.KAMU DENETÇİSİ HÜSEYİN YÜRÜK’ÜN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
14.Başvuranın iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; başvuru konusuna ilişkin “Tavsiye Karar Önerisi”
Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V.DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A.Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme
15.Başvuran, (gerek bu başvurusunda gerekse de önceki başvurularında) ikamet ettiği bina için 17/02/2015 tarihinde alınan iskânda ve bina projesinde ortak kullanım alanı, toplantı ve bekçi odalarının olduğunu ama fiili olarak bunların olmadığını, bu ortak alanların kiralandığını, gelir elde edildiğini, mağdur olduğunu iddia edip mağduriyetinin giderilip ortak kullanım alanlarının tespit edilmesini, tutanağa bağlanmasını, bahse konu yerlerin teslim edilip edilmediğinin denetimini, elde edilen gelirin hak sahiplerine iadesini tespit edilmiştir.
16.Yüreğir Belediye Başkanlığı Yapı Kontrol Müdürlüğü’nün Kurumumuza verdiği cevap ve ekleri tetkik edildiğinde, ilgili yazı ile Belediyede yapılan incelemede maddeler halinde sorulan sorulara, cevaplar oluşturulduğu, idarece başvuranın talepleri ile ilgili yapılacak bir işlem bulunmadığı, idarece yapılacak bir işlem bulunmadığı için süreç verilemediği, kurumca “DOSTANE ÇÖZÜME” gerekçe olacak itilaflı bir mekânsal mülkiyet olmadığı, vatandaş tarafından CİMER’e yapılan başvuru ile ilgili Belediyenin vatandaşa 26/12/2018 tarih ve sayılı yazı ile yeni “Yapı Kayıt Belgesi” aldığının bildirildiği, ifade edilmiştir.
17.Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Rehberlik ve Teftiş Başkanlığı’nın Altyapı ve Kentsel
Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’ne ilettiği yazıda, tarafından
“ortak kullanım alanların tespiti” talebiyle Kamu Denetçiliği Kurumuna başvuruda bulunulduğunun görüldüğü, yapılan başvuru ile ilgili olarak Kamu Denetçiliği Kurumu’ndan alınan bilgi ve belge talep yazısı ilgisi nedeniyle gönderildiği, söz konusu yazının gereği yerine getirilerek sonucundan Kamu Denetçiliği Kurumuna ve Başkanlığa bilgi verilmesi gereğini, ifade edilmiştir.
18.Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel
Müdürlüğü’nün Kurumumuza verdiği cevap ve ekleri tetkik edildiğinde, ilgili yazıda; tarafından, ortak kullanım alanlarını işyerlerine dahil ederek haksız kazanç sağladığı, kendisinin mağdur edildiği, bahse konu ortak kullanım alanlarının tespit edilmesi, denetimi ve elde edilen gelirin hak sahiplerine iade edilerek mağduriyetinin giderilmesi talebiyle başvuru yapıldığını belirtilerek konunun Bakanlık tarafından değerlendirilmesi talep edilmesi üzerine incelendiği, ifade edilmiştir.
19.Yazının devamında; yapıların ortak kullanım alanlarının tespit edilmesi, denetimi, elde edilen gelirin hak sahiplerine iade edilmesi konularında Bakanlığın herhangi bir görev ve yetkisi bulunmadığı, diğer taraftan ilgi yazı konusu “İmar Barışı” çerçevesinde değerlendirildiğinde, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16 ncı maddesinin 9 uncu ve 11 inci fıkralarında sayılan alanlar dışında kalan diğer bütün alanlardaki 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı olarak yapılmış yapılar için yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından, e-Devlet üzerinden müracaat edilmesi, yapıya ilişkin bilgilerin beyan edilmesi ve yapı kayıt bedelinin ödenmesinden sonra Yapı Kayıt Belgesi e-Devlet sistemi üzerinden alındığı, Yapı Kayıt Belgesi için herhangi bir idareye müracaat veya herhangi bir idare tarafından belge verilmesi veya belgenin herhangi bir idarece onaylanması söz konusu olmadığı, müracaatta bulunan tarafından e-Devlet sistemi üzerinden yapıya ilişkin bilgilerin beyan edilmesi üzerine sistem tarafından otomatik olarak üretildiği, ifade edilmiştir.
20.Yazının devamında; Yapı Kayıt Belgesi sorgulama sisteminde yapılan incelemede, Adana
İli, Yüreğir İlçesi, Serinevler Mahallesi, ada, sayılı parselde bulunan yapı için tarafından başvuru numaralı Yapı Kayıt Belgesinin alındığının tespit edildiği,
3194 sayılı İmar Kanunun geçici 16 ncı maddesinin birinci fıkrasında, Yapı Kayıt Belgesinin
31/12/2017 tarihinden önce, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapılar için alınabileceği hükme bağlandığı, aynı geçici maddenin dokuzuncu ve on birinci fıkralarında da
Yapı Kayıt Belgesi alınamayacak yapılar açıkça belirtildiği, Bakanlığın Hukuk Müşavirliğinin 17/01/2019 tarihli ve sayılı yazısında da belirtildiği üzere; Yapı Kayıt Belgesine konu edilemeyecek taşınmazlar arasında ortak alanlar sayılmadığından ortak alanlara ilişkin Yapı
Kayıt Belgesi alınabilmesinin mümkün gözüktüğünün değerlendirildiği, yine anılan geçici maddenin dokuzuncu fıkrası hükmü uyarınca, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınamayacağının öngörülmüş ise de, herhangi bir binanın ortak alanlarında (binanın çekme mesafesinde, otopark, sığınak vb.
alanlarında) bütün malikler mülkiyet hakkına sahip olduğundan, belirtilen alanlarda maliklerden herhangi birisi tarafından yapılan yapılar için diğer maliklerin muvafakati aranmaksızın, yapıyı yapan malik tarafından Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğunun değerlendirildiği, ancak, ortak alanlardaki yapılar için alınan Yapı Kayıt Belgesine istinaden tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerinin yapılabilmesi için bütün maliklerin muvafakatinin gerektirdiği, ifade edilmiştir.
21.Yazının devamında; Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılarla ilgili olarak sadece 3194 sayılı
Kanun ile 2960 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edileceği, belirtilen Kanunlar dışında başka kanunlara göre alınan yıkım kararları ile mahkemelerce (mesela diğer maliklerce 634 sayılı Kanuna göre açılacak davalarda) verilen yıkım kararları, Yapı Kayıt Belgesi alındığı gerekçesi ile iptal edilmeyeceği, 3194 sayılı Kanun ve 2960 sayılı Kanun dışındaki kanunlar uyarınca veya herhangi bir Mahkemece verilmiş yıkım kararı veya para cezası var ise alınan Yapı Kayıt Belgesi bu kararların uygulanmasına engel teşkil etmeyeceği, yine bu bağlamda söz konusu kararların uygulanabilmesi için Yapı Kayıt
Belgesinin iptal edilmesine gerek olmayacağı, ifade edilmiştir.
22.Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın daha önce “Ortak alanla” ilgili olarak Kurumumuza ilettiği 15/03/2019 tarih ve sayılı yazıda;
“…Söz konusu… numaralı bağımsız bölümün mimari projesine aykırı olarak bina ortak alanlarına ve… numaralı bağımsız bölümün sadece balkon dış cephesine müdahalede bulunduğu, belgede toplam inşaat alanına ilişkin bilgilerin yanlış olduğu, ayrıca söz konusu
Yapı Kayıt Belgesinin sadece kapatılan teras çatı alanını kapsayacak şekilde düzenlendiği, bağımsız bölüm alanının tamamını kapsamadığı bu nedenle “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine
İlişkin Usul ve Esaslarda Değişiklik Yapılmasına Dair Usul ve Esasların 1 inci maddesinin 5 inci fıkrasına” uygun olmadığı, belgenin mevcut aykırılığı doğru yansıtacak şekilde düzenlenmediği kanaatine varıldığı, mevcut aykırılığın doğru beyan edilmesi ve eksik ödenen
Yapı Kayıt Belgesi bedelinin ödenerek yani Yapı Kayıt Belgesi alınması yönünde ilgiliye bildirimde bulunulup bulunulmadığına dair bilgi yer almadığı, bu durumda, binaların ortak alanlarında yapılan aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi alınabildiğinden hatalı ve eksik beyanla alınan Yapı Kayıt Belgesinin sistem üzerinden güncellenerek doğru bilgilere istinaden yeni
Yapı Kayıt Belgesinin alınmasının ilgilisinden istenilmesi, aksi takdirde eksik bilgilerle alınan
Yapı Kayıt Belgesinin iptal edilmesi gerektiği…” şeklinde cevap verdiği tespit edilmiştir.
23.Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın daha önce “Ortak alanla” ilgili olarak Kurumumuza ilettiği 15/03/2019 tarih ve sayılı yazının ekinde yer alan Ankara Valiliği Çevre ve
Şehircilik İl Müdürlüğü’nün 08/01/2019 tarihli yazıda;
“…Mamak ilçesi… ada… parsel… nolu bağımsız bölümün mülkiyetinin… adına kayıtlı olduğunun bildirildiği ve söz konusu yapı kayıt belgesi… tarafından düzenlendiği, yapılan incelemelerde… numaralı bağımsız bölümün mimari projesine aykırı olarak, bağımsız bölümün sol yan cephesinde yer alan ve mimari projesinde kullanımı tanımlanmayan ancak mahallinde teras çatı olarak değerlendirilebilecek alanın, bahse konu bağımsız bölüme ait balkonunun da bir kısmını kapatarak bağımsız bölümüne dahil ettiği, kapatılan teras çatı alanına, bina dış cephesi ile bir üst katında yer alan… numaralı bağımsız bölümün balkonunun dış cephe duvarının bir kısmına müdahalede bulunduğu, yapılan incelemede, söz konusu üç numaralı bağımsız bölümün mimari projesine aykırı olarak bina ortak alanlarına ve… numaralı bağımsız bölümün sadece balkon dış cephesine müdahalede bulunduğu, belgede toplam inşaat alanına ilişkin bilgilerin yanlış olduğu ayrıca söz konusu yapı kayıt belgesinin sadece kapatılan teras çatı alanını kapsayacak şekilde düzenlendiği, bağımsız bölüm alanının tamamını kapsamadığı bu nedenle “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslarda Değişiklik Yapılmasına
Dair Usul ve Esasların 1 inci maddesinin 5 inci fıkrasına” uygun olmadığı, sonuç olarak, belgenin mevcut aykırılığı doğru yansıtacak şekilde düzenlenmediği…” şeklinde cevap verdiği tespit edilmiştir.
24.Konuya ilişkin Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin sayılı ve 03/12/2001 tarihli kararında,
“3194 sayılı İmar Kanununun hükümleri kamu düzeniyle ilgili olup, bu yasa gereğince her türlü inşaatın yapımı yetkili mercilerden ruhsat alımına bağlı olup ruhsatsız yapılan ve ruhsata bağlanamayan yapıların yıkılması zorunludur, imara ve ruhsata aykırı bir yapının ekonomik değerinden de söz edilemez.” şeklinde hüküm tesis etmiştir.
25.Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20/12/2006 tarihli E: 2006/18-794 K: 2006/816 sayılı kararında;
“Taraflar arasındaki “müdahalenin meni ve ecrimisil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda;…Kat Mülkiyeti Yasası’nın 16. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri; ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler ve bu yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Kat maliklerine tanınan bu kullanma ve yararlanma hakkı, onların bağımsız bölümlerinde kira sözleşmesine veya kullanma hakkına ya da başka bir nedene dayanarak sürekli olarak oturanlara da tanınmış bulunmaktadır…
Dava, ortak bahçeye haksız müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkindir…
Kat malikleri ve kat irtifakı sahiplerinin ortak yerler üzerinde yararlanma hakkını ve oranını düzenleyen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesinde, “Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır” hükmü öngörülmüştür.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesinde; paylı mülkiyette birden çok kimsenin,
maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik oldukları belirtilmiş; 693. maddesinde ise, paydaşlardan her birinin, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilecekleri ve onu kullanabilecekleri benimsenmiştir. Görüldüğü üzere, paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, diğer paydaş ya da paydaşlara karşı eşyanın elinden alınmasında istihkak davası, hakkının ihlali halinde el atmanın önlenmesi davası açabilir.
Tüm açıklamalar ışığında somut durum değerlendirildiğinde; kat irtifaklı yapıda ana taşınmazın ortak yerlerinden olduğu kuşkusuz ve çekişmesiz bulunan dava konusu bahçede, kat maliklerinin birlikte ve payları oranında kullanma hakları mevcut olup; davalı kiracı da mal sahibine izafeten bu haktan yararlanmaktadır…
SONUÇ : 1-Yukarıda (1) numaralı bentte belirtilen nedenlerle davalı vekilinin ecrimisile ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının BOZULMASINA,
2-Yukarıda (2) numaralı bentte yazılı nedenlerle, davalıya yaptığı müdahalenin önlenmesi yönünden süre verilmesine ilişkin yeni hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 18. HUKUK DAİRESİ’NE GÖNDERİLMESİNE, 20/12/2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.”, şeklinde hüküm tesis etmiştir.
26.Yine Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23/12/2009 tarihli sayılı kararında;
“… Görüldüğü üzere, İmar Kanunu 32 nci maddesi hükmünün son fıkrası; önceki fıkraların öngördüğü prosedür çerçevesinde yıkım koşulları gerçekleştiğinde, yıkım işleminin gerçekleştirilmesi görev ve yetkisini ilgili belediye veya valiliğe vermiştir. Bu düzenlemenin gereği ve doğal sonucu olarak, somut olaydaki gibi, yıkımın yapılabilmesi için insan ve/veya eşyanın dışarı çıkartılmasının gerektiği durumlarda, bu işlemler de, herhangi bir mahkeme kararına gerek olmaksızın, kanunun verdiği yetkiye dayanılarak ve o yetki çerçevesinde kamu gücü kullanılarak, uygun hukuki yol ve yöntemlerle, yine aynı makam tarafından yerine getirilecektir.” hususlarına yer verilmiştir.
27.Türkiye Cumhuriyeti Anayasasına göre, herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahip olduğu, bu hakların, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabileceği, mülkiyet hakkının kullanılmasının toplum yararına aykırı olamayacağı hüküm altına alınmıştır.
28.İnsan Hakları ve Temel Özgürlüklerin Korunmasına İlişkin Sözleşmeye Ek 1
Numaralı Protokolüne göre, her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkının olduğu, bir kimsenin ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabileceği, devletlerin mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri, yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmeyeceği hüküm altına alınmıştır.
29.Belediye Kanununa göre, kanunlarda öngörülen cezaları vermek ve diğer kanunlarda belediye encümenine verilen görevleri yerine getirmek Belediye Encümeninin görev ve yetkileri arasında sayılmıştır.
30.3194 sayılı İmar Kanununun 21 inci maddesi hükmü uyarınca, bazı istisnalar dışında, bütün
yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılarda ruhsata aykırılık giderilemiyorsa, 3194 sayılı
Kanunun 32 nci maddesi hükmü gereğince, ilgili belediye veya valilikçe inşaat derhal durdurulur ve yasal hale getirilmesi olanaksız ise veya ruhsat veya eklerine ya da imar mevzuatına aykırılık öncelikle yüklenici tarafından giderilemiyorsa bu hali ile yapılan yapının yıktırılmasına karar verilir ve anılan Kanunun 42 nci maddesi hükmü gereğince de yapı sahibine ve yükleniciye ceza yaptırımı uygulanır.
31.İmara aykırı ve kaçak yapılar için uygulamadaki temel esaslar bu şekilde ise de bu tür yapılarla ilgili olarak 18/05/2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun’un 16 ncı maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16 ncı madde ile yapılmış yeni bir düzenleme bulunmaktadır. Maddede; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı
Kayıt Belgesi verilebileceği, başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedileceği (Geçici 16/1); Yapı Kayıt Belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu, Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği (Geçici 16/3); Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptal edileceği (Geçici 16/4); Yapı Kayıt
Belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı, yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olduğu (Geçici 16/10); bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasların
Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirleneceği (Geçici 16/12) düzenlenmiş ve maddenin diğer fıkralarında da uygulama esasları ve istisnaları belirtilmiş ayrıca bu tür yapılarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi imkânı getirilmiştir.
32.Kat Mülkiyeti Kanununa göre, kat maliklerinin ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacağı, kat maliklerinin ortak yerlerde kullanma hakkına sahip olacağı, bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile orantılı olacağı hüküm altına alınmıştır.
33.Medeni Kanununa göre, paylı mülkiyette birden çok kimsenin, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olduğu, başka türlü belirlenmedikçe, payların eşit sayıldığı, paydaşlardan her birinin kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olduğu, paydaşların, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabileceği, paydaşlardan her birinin, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabileceği, kullanabileceği hüküm altına alınmıştır.
34.Türk Ceza Kanununa göre, yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişinin ceza alacağı hüküm altına alınmıştır.
35.Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslara İlişkin Tebliğe göre, tebliğin amacının, 03/05/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi uyarınca
Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin usul ve esasları düzenlemek olduğu; kapsamının, Yapı
Kayıt Belgesi müracaatına, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin hesaplanması ve ödenmesine, Yapı
Kayıt Belgesi verilen Hazineye ait taşınmazların satışına, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmeyecek yapılar ile bu belgenin düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunanlar hakkında yapılacak işlemlere ilişkin olduğu; Yapı Kayıt Belgesinin 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verileceği; Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili
3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının
iptal edileceği; üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyeceği; Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesinin iptal edileceği; bu belgenin sağlamış olduğu hakların geri alınacağı;
Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedelin iade edilmeyeceği; belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26/09/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulacağı;
Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin iş ve işlemlerin Bakanlık tarafından denetlenebileceği; bu Usul ve Esasların Çevre ve Şehircilik Bakanı ile Hazine ve Maliye Bakanı tarafından yürütüleceği hüküm altına alınmıştır.
36.Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Tebliğin 4 üncü maddesinin 2 numaralı fıkrasında,
“Yapı Kayıt Belgesi için yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından, e-Devlet üzerinden Yapı Kayıt Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi formunun doldurulması suretiyle müracaatta bulunulabileceği gibi kurum ve kuruluşlara başvurulmak suretiyle de müracaatta bulunulabilir.” düzenlemesine yer verilmiştir.
37.Anılan düzenleme hakkında;
“…Bu hüküm, mülkiyet hakkının yanı sıra, birden fazla malikin bulunduğu taşınmazlar üzerine inşa edilen yapıların idaresine ve tasarrufuna ilişkin yasal düzenlemelerle çelişir gözükmektedir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “elbirliğiyle mülkiyet”i düzenleyen 702/2’inci maddesine göre, “Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir”. Yine, paylı mülkiyetin varlığı halinde, Medeni Kanun’un, ister 691’inci maddesi kapsamında “önemli yönetim işleri” olarak, isterse 692’inci maddesi kapsamında
“olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar” olarak değerlendirilsin, tek bir malikin inisiyatifi, taşınmazın idaresi ve üzerinde tasarrufta bulunmak için yeterli görülmemiştir. “Önemli yönetim işleri”nin yapılması, pay ve paydaş çoğunluğuna; “olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar”ın gerçekleştirilmesi ise oybirliğine bağlanmıştır. Benzer sorun, 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında kat mülkiyetine geçmiş taşınmazların ortak alanları konusunda da yaşanabilecektir. Zira kat malikleri, ortak yerler üzerinde kullanma hakkına sahiptirler ve aksine sözleşme olmadıkça, bu alanlar her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
Bu temel Kanun hükümleri bir yana, Usul ve Esaslar’ın 4/2’inci maddesiyle, mülkiyet hakkı sahiplerinden birisinin başvurusuyla diğer malikleri mali külfet altında bırakabilecek bir sürece başlanılmasını kabul etmek mümkün değildir. Zira Usul ve Esaslar’ın 4/2’inci maddesi bu yönüyle zikredilen Kanunlara ve mülkiyet hakkına aykırılık taşımaktadır. Anayasa’nın 13’üncü maddesi gereğince mülkiyet hakkına yönelik böyle bir sınırlama ancak kanunla yapılabilecektir.” (ÇAKIR, Hüseyin Melih, İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi
Dergisi 5 (2), Güz 2018, s.34-35) yönünde hukuki değerlendirmelerin yapıldığı görülmektedir.
38.Başvuranın Kurumumuza yaptığı başvurudan sonra, Yüreğir Belediye Başkanlığı ile yapılan yazışma sonucunda, başvuru konusu alanla ilgili 7143 Sayılı Vergi ve Diğer Bazı
Alacakların Yeniden Yapılandırılması İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına
İlişkin Kanunun 16 ncı maddesi uyarınca, “İmar Barışı” kapsamında “Yapı Kayıt Belgesi” aldığı tespit edilmiştir.
39.Her ne kadar, yapı kayıt belgesi, yapının kullanım amacına yönelik olarak verilen bir belge olsa da, özellikle ortak alanlarla ilgili başvurularda, ortak alanın kullanımı ile ilgili sınırlı ayni hak niteliğinde fiili bir durum ortaya çıkaracaktır. Söz konusu olayda gerçekleştiği gibi; ortak alana yapı yapan kişinin yapı kayıt belgesi almasıyla birlikte, maliklerin payları oranında hak sahibi oldukları ortak alanın, sadece yapı kayıt belgesi alan kişi tarafından kullanılmasına yol açacaktır. Diğer bir ifade ile ortak alanlarda diğer paydaşların mülkiyet hakkının sınırlanması sonucu doğabilecektir. Her ne kadar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ortak alanlarda ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar için diğer maliklerin muvafakati aranmaksızın yapı kayıt belgesi alınabileceğini ancak yapı kayıt belgesine istinaden, tapuya tescil işlemlerinde “tüm maliklerin muvafakatinin sağlanmasının gerekli olduğunu” belirtse de; söz konusu muvafakat şartının ortak alanlardaki yapılarla ilgili tüm yapı kayıt belgesi başvurularında öncelikli şart olarak aranması gerektiği, aksi takdirde yapı kayıt belgesi alınmış yapı tapuya tescil edilmeksizin de diğer paydaşların mülkiyet hakkını sınırlayacağı değerlendirilmiştir. Bu durum ortak alanlarda payı bulunan diğer paydaşların mülkiyet hakkını kullanmasını engelleyeceğinden, çeşitli mülkiyet davalarının açılmasına ve yasa koyucunun
“İmar Barışı” iradesinin dışında yeni ihtilafların ortaya çıkmasına sebebiyet verebilecektir.
40.Gerek 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen Geçici 16 ncı madde de üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyeceği; Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesinin iptal edileceği; bu belgenin sağlamış olduğu hakların geri alınacağı; Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedelin iade edilmeyeceğinin hüküm altına alınmış olduğu; Kat Mülkiyeti
Kanununda, kat maliklerinin ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacağı, kat maliklerinin ortak yerlerde kullanma hakkına sahip olacağının hüküm altına alınmış olduğu; Medeni Kanununa göre, paylı mülkiyette birden çok kimsenin, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olduğu, başka türlü belirlenmedikçe, payların eşit sayıldığı, paydaşlardan her birinin kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olduğu, paydaşların, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabileceği, paydaşlardan her birinin, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabileceği ve kullanabileceğinin hüküm altına alınmış olduğundan dolayı söz konusu olayda ki yapının ortak mülkiyet alanında olduğu, mülkiyet hakkını kullanırken diğer pay sahiplerinin haklarını kullanmasının engellendiği, bu durumda Yapı Kayıt Belgesinin düzenlenmemesi, düzenlenmiş ise iptal edilmesi gerektiği, belgenin sağladığı hakların da geri alınması gerektiği tespit edilmiştir.
41.Bu anlamda yapı kayıt belgesinin alındığı yapıyı doğrudan yasal hale getirmeyeceği, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve taşra birimlerinin denetim yetkisi bulunduğu dikkate alındığında gerekli denetimlerin yapılarak yapı kayıt belgesinin geçerliliğinin değerlendirilmesi gerekmektedir.
42.Kurumumuza benzer nitelikte, 2018/11684 numaralı 28/03/2018 tarihli “Yapı Kayıt
Belgesi” ile ilgili başvuru hakkında Tavsiye Kararı verilmişti.
43.Yukarıdan bu yana tüm açıklananlar, başvuranın iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; yapı sahibinin beyanına dayalı düzenlenen yapı kayıt belgesi ile kayıt altına alınan yapıların, belgenin düzenlenmesine temel oluşturan 3194 sayılı Kanunun Geçici 16 ncı maddesi ile belirlenen şartları taşımadığının ilgili idaresince tespiti halinde anılan Kanuna dayanılarak hazırlanan
Tebliğin 8 nci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca yine yetkili idaresince iptal edilmesi ve bu belgenin sağladığı hakların geri alınması mümkün olduğu, dolayısıyla yukarıda yer verilen tespit ve değerlendirmeler kapsamında; başvuruya konu yapı için düzenlenen yapı kayıt belgesi hakkında ilgili mevzuat ve 15/03/2019 tarih ve sayılı yazı da belirtilen Çevre ve Şehircilik Bakanlığının görüşleri çerçevesinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve taşra birimi tarafından gerekli denetimlerin yapılması, denetimler sonucunda belgenin iptal