|
ÖZET: Başvuru, Rize Belediyesi tarafından gerçekleştirilen imar uygulamaları nedeniyle dükkan girişinin kapatıldığı iddiasına dayanmaktadır. Başvuran, Taşlıdere Mahallesi’nde esnaflık yapmakta olup, belediyeye ait taşınmazların hukuka aykırı bir şekilde satıldığını ve bu satışların kendisine ulaşımı engellediğini öne sürmektedir. Ayrıca, otopark girişinin projenin aksine yandan yapılması nedeniyle işyerinin önünün kapandığını ve bu durumun ticari kayıplara yol açtığını belirtmektedir. Başvuru sahibinin talepleri arasında, satışların iptali, yolun kamuya tahsisi ve ticari kaybının tazmini yer almaktadır.
Rize Belediyesi, başvuruya ilişkin yaptığı açıklamada, satış işlemlerinin 3194 sayılı İmar Kanunu’na uygun olarak gerçekleştirildiğini ve dükkanın ulaşımının engellenmediğini ifade etmiştir. İdare, yapılan işlemlerin yasal çerçevede olduğunu ve başvuranın iddialarının yerinde incelemelerle desteklenmediğini belirtmiştir. Bu nedenle, başvurunun reddedilmesi yönünde bir karar alınmıştır. Sonuç olarak, başvuranın iddialarının hukuki dayanağı olmadığı ve imar planına uygun işlemler gerçekleştirildiği tespit edilmiştir. Başvuru, Kamu Denetçiliği Kurumu tarafından reddedilmiştir; ancak başvuran, ilgili idarenin kararına karşı Rize İdare Mahkemesi’nde yargı yoluna başvurabilir. |
T.C. TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU
(OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2024/11305-S.24.17213
BAŞVURU NO : 2024/7080
KARAR TARİHİ : 16.10.2024
RET KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : RİZE BELEDİYE BAŞKANLIĞI
İmar uygulamaları nedeniyle şikayetçiye ait dükkan girişinin
BAŞVURUNUN KONUSU :
kapatıldığı iddiası hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 03.06.2024
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1) Başvuran tarafından tarihinde Kurumumuza sunulan başvuru dilekçesinde kayıtlı
hususlarda özetle; Taşlıdere Mah. Huzur Sokak Apt Merkez/RİZE adresinde esnaflık yaptığı, bulunduğu ada numaralı parsel üzerindeki binanın bitişiğindeki taşınmazlarla ilgili olarak 25.04.2024 tarihli kadastro sınır tespiti işlemlerinde belediyeye ait ada parsel ile 1 ada parsel sayılı taşınmazların şahsa satış işlemi yapıldığını öğrendiği, taşınmazı satın alan şahsın, yola komşu parseli satın alıp sınır tespiti yaptığı esnada dükkanına girişi sağlayan yolu engelleyecek şekilde taşınmazı satın aldığı, özel mülkü olarak yolu kapattığı, dükkanına girişinin engellendiği, bu alanların öncesinde kamu yolu olarak kullanıldığı, bu parsellerin altında elektrik ve doğalgaz hatları bulunduğu, taşınmazların hukuka uygun bir şekilde ihaleye çıkmadan, Rize Belediyesi tarafından doğrudan üçüncü kişilere çok daha cüzi bedellerle satıldığı, hukuka aykırı satışlar sebebiyle kamu zararı oluştuğu gibi işyerine ulaşımı sağlayan yolun da özel mülkiyete geçtiği, mevcut durumun işyerinin altyapısını da tehdit ettiği, satış hukuka uygun şekilde ihaleyle yapılsaydı zaten bu parselleri bitişiğinde olması sebebiyle mevcut değerinden çok daha yüksek bedelle satın alacağı, dükkanının yola cephe arka kısmına yaptığı girişin de araziyi satın alan kişi tarafından hafriyat dökmek suretiyle kullanmasına izin vermediğinden dükkanını işletemediği şeklinde ifade ve iddialarda bulunularak mağduriyetinin giderilmesi için ada parsel ile ada parsel sayılı Rize Belediyesine ait yol olarak kullanılan taşınmazların usul ve yasaya aykırı şekilde satışlarının iptal edilmesi, yolun eski haliyle tekrar kamuya tahsisi ve ticari kazanç kaybının giderilmesi talep edilmektedir.
2) Başvuranın dilekçesinde yer verdiği diğer başvuru konusunda ise Rize Belediyesi tarafından aynı yerdeki
ada parsel sayılı taşınmaz ve otoparkı için belediye tarafından yapım izni verildiği, otopark girişi
ihale projesinde arka tarafta iken Rize Belediyesi tarafından alan projesinde yandan olacak şekilde değiştirildiği, değişikliğin hukuka aykırı olarak verilen tadilatla yapıldığı, yapı inşa aşamasında olduğundan tadilat izni için yasal koşulların oluşmadığı, yapının ihale projesiyle alan projesinin birbirinden farklı olduğu, mevcut haliyle yandan yapılan otopark girişinin dükkanın önünü kapattığı, araçla eşya yükleyip boşaltmasının imkansız hale geldiği, hukuka aykırı işlem nedeniyle ticari zarar oluştuğu şeklinde ifade ve iddialarda bulunularak Rize ili Merkez ilçesi Taşlıdere Mahallesinde bulunan ada parsel sayılı yapım aşamasındaki taşınmazın otopark girişinin ilk imar planına aykırı olarak tadilat iddiasıyla değiştirilmesi yönündeki idari işleminin iptali, taşınmaz otopark girişinin ihale projesine uygun olarak arka tarafa alınması, ticari kaybının giderilmesi ve suç unsuruna rastlanması halinde Cumhuriyet Savcılığına ihbarda bulunulması talebinde bulunulmaktadır.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
3) Başvurunun incelenmesi kapsamında 12/07/2024 tarih ve sayılı yazımız ile Rize
Belediye Başkanlığından bilgi ve belge talep edilmiştir.
4) Rize Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 30/07/2024 tarih ve sayılı
yazısında;
4.1) Rize Merkez Taşlıdere Mahallesindeki ada nolu parsel için düzenlenen 02.02.2017 tarih ve
sayılı imar durumuna göre ihdasen tescil işlemi yapıldığı ve sonunda ada nolu parsel oluştuğu, sonradan nolu parsel ifraz edilerek ve nolu parsellere ayrıldığı,
4.2) Revizyon imar planı süreci sonunda ada nolu parsel için sayılı imar durumu
düzenlendiği, (13.10.2020 tarih ve sayılı meclis kararı ile onanan imar planı) imar durumuna göre ada nolu parselin güneyinde ada nolu parsel oluştuğu, imar durumundan da anlaşılacağı üzere yol vasfı bulunmayan yapı adası içinde kalan alan ( ada nolu parsel) oluştuğu, söz konusu düzenlenen imar durumuna uygun bir şekilde ada nolu (idareye ait) komşu parsel tarafından 3194 sayılı İmar
Kanununun 17. maddesine istinaden 12.01.2023 tarihli ve – sayılı encümen kararı doğrultusunda satıldığı,
4.3) Söz konusu ada nolu parsel ve ada nolu parselin güneyinde kalan ada nolu
parseldeki mevcut binanın (Toplu Konut İdaresi tarafından yaptırılan) idare tarafından düzenlenen yapı ruhsatına ve parseline uygun bir şekilde yapıldığı,
4.4) Taşınmaz ile arasındaki otopark girişinin projeye uygun şekilde yapıldığı, ada nolu parsel ile
idare tarafından satışı yapılan ada nolu parsel ile ilgili tevhit işlemi yapılmadığı,
4.5) İmar durumuna göre düzenlenmiş herhangi bir yapı ruhsatı bulunmadığı, sadece yapı adasının içinde
bulunan ve yol vasfı bulunmayan alanın satışının yapıldığı, sahada çekilen fotoğraflar ve uydu fotoğraflarından da görüleceği üzere yola müdahalenin söz konusu olmadığı, ada nolu parsele ulaşım sağlandığı,
4.6) Sahadaki yolun kullanıldığı, bir yol açma veya kapatma çalışması bulunmadığı, ada nolu
parseldeki mevcut binaya ve zeminde bulunan dükkana ulaşım sağlandığı,
4.7) ada ve nolu parsellerin imar durumuna uygun yapılaşma koşullarına göre satışının yapıldığı,
bahse konu parsellerin tek başına yapılaşmasının mümkün olmadığı,
4.8) 13.10.2020 tarih ve sayılı meclis kararı ile onanan uygulama imar planına uygun olarak düzenlenen
sayılı imar durumuna göre ilgili parsellerin tevhidi koşulu ile yapılaşmanın mümkün olacağı,
4.9) Söz konusu adreste belirtilen dükkanın işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı bulunmadığı,
4.10) Satış işlemlerinin yapılabilmesi için 3194 sayılı İmar Kanununun 17. maddesine göre encümen kararı
alındığı, satılan parsellerin satın alan kişiye tapu işlemleri nezdinde devredildiği, ada nolu parselin ve zemindeki dükkanın ulaşım sorunu bulunmadığı,
4.11) ada nolu parselin güneyinde yapımı süren binalar için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği
Bakanlığı Mekansal Planlar Genel Müdürlüğünce hazırlanan yapı adaları plan tadilat tekliflerine göre yapı ruhsatı düzenlendiği, imalatların mimari proje ve eklerine uygun olarak yapıldığı, ada nolu parselde bulunan dükkanın güneyindeki mevcut binalar için düzenlenen yapı tatil tutanağı bulunmadığı, otopark giriş-çıkışının mimari projeye uygun olarak tamamlandığı açıklamalara yer verilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
5) Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı”
başlıklı 74’üncü maddesi: “…Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir.
Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler…”
6) 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun;
6.1) “Kurumun görevi” başlıklı 5’inci maddesinin birinci fıkrası; “Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili
şikayet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”
6.2) “İnceleme ve araştırma” başlıklı 20’nci maddesinin birinci fıkrası; “Kurum, inceleme ve
araştırmasını başvuru tarihinden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırır.”
7) 3194 sayılı İmar Kanununun “Kamulaştırmadan arta kalan kısımlar” başlıklı 17’nci maddesi;
“Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak, gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şüyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu temin eder.
Bunlardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye veya valilikçe yeri alınan şahısların muvafakatları halinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve valilik yetkilidir.
Ayrıca belediye veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan imar parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse, şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir.
Bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır.”
IV. KAMU DENETÇİSİ FATMA BENLİ YALÇIN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
8) Başvuranın iddia ve talepleri, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı
birlikte değerlendirildiğinde; başvurunun reddi yönünde hazırlanan “Ret Kararı Önerisi” Kamu
Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme
9) Başvuran, 1 numaralı paragrafta detaylarına yer verilen başvurusunda özetle; belediye tarafından satışı
gerçekleştirilen ada ve numaralı parsellerdeki uygulamalar ve ada numaralı parsel üzerindeki otopark girişi nedeniyle dükkan girişinin kapatıldığını iddia etmekte ve mağduriyetinin giderilmesi için ada parsel ile ada parsel sayılı Rize Belediyesine ait yol olarak kullanılan taşınmazların satışlarının iptal edilmesini, yolun eski haliyle tekrar kamuya tahsisini, ada parsel sayılı yapım aşamasındaki taşınmazın otopark girişinin arka tarafa alınmasını ve ticari kazanç kaybının giderilmesini talep etmektedir.
10) Başvuru konusu ada parsel ile ada parsel sayılı taşınmazların satışı ile ilgili olarak idarenin
yazısı ekinde sunulan bilgi ve belgelere göre;
10.1) Rize Belediye Encümeninin 08/03/2018 tarih ve – sayılı kararında;
2
“… Mülkiyeti Belediyemize ait; Taşlıdere Mahallesi, ada, no.lu parselde tapuya kayıtlı 90,40 m ’lik yol artığı arsamız komşu parsel olan, ada no.lu parselin maliki ’in 27.02.2018 tarihli ve – no.ya kayıtlı dilekçesi ile İmar Kanunu’nun 17. maddesine göre satışı için 01.03.2018 tarih ve – sayılı encümen kararı alınmıştır. Takdiri kıymet komisyonumuz başkanlık makamının
06.03.2018 tarih ve sayılı oluru ile 07.03.2018 tarihinde … 90.400,00 TL değer tespiti yapılmış olup,
2
İşbu bedelin encümence kabulüne, bahse konu 90,40 m ’lik yol artığı arsamızın toplam 90.400,00 TL bedelle ’e satışına oybirliği ile karar verilmiş…” açıklamasına yer verilmiştir.
10.2) Rize Belediye Encümeninin 12/01/2023 tarih ve – sayılı kararında ise;
2
“… Mülkiyeti Belediyemize ait olan ada parselde tapuya kayıtlı 37.98 m ’lik yol artığı arsamız komşu parsel maliki ’in 23/02/2022 tarih ve sayılı dilekçesi ile satın alma talebi doğrultusunda 26/05/2022 tarih ve – sayılı Belediye Encümen kararıyla kendisine satışı uygun görülmüş, Kıymet Takdir Komisyonunca belirlenen satış bedeli (150.021,00 TL) 22/12/2022 tarih ve – sayılı Encümen Kararıyla onaylanmıştır…” açıklamasına yer verilmiştir.
11) 3194 sayılı İmar Kanununun “Kamulaştırmadan arta
kalan kısımlar” başlıklı 17’nci maddesinde, belediyelerin imar planına uygunluğu temin etmek üzere kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satabilmesine imkan tanınmıştır.
2
12) Başvuruya konu yol vasfı bulunmayan 90,40 m ’lik ada
numaralı (16/05/2022 tarihli ifraz işlemi ile pasife alınmış ve
2 2
(36,19 m ) ve (54,21 m ) numaralı parseller 2 oluşturulmuştur) ve 37,98 m ’lik ada numaralı parseller, yandaki görselden de anlaşılacağı üzere ada numaralı parsel ile bitişik durumdadır.
13) Başvuruya konu parsellerin ada numaralı parsel malikine talep üzerine satışının yapılması işlemi,
yukarıda yer verilen 3194 sayılı Kanunun 17’nci maddesindeki yasal düzenlemede öngörülen belediyenin kendi malı olma, inşaata elverişli olmama ve bitişiğindeki arsa sahibine satılma koşullarını sağlamaktadır. Yasal düzenlemede ihale yöntemi ile satış şeklinde bir satış usulü de öngörülmediğinden idare tarafından tesis edilen yol artığı arsaların satış işleminde yasal düzenlemedeki şartlara aykırı bir husus bulunmamaktadır.
14) Başvuran, ada parsel sayılı taşınmazın otopark girişi ilgili olarak projesinde arka tarafta iken
yandan olacak şekilde değiştirildiği, değişikliğin hukuka aykırı olarak verilen tadilatla yapıldığı, yapı inşa aşamasında olduğundan tadilat izni için yasal koşulların oluşmadığı, yapının ihale projesiyle alan projesinin birbirinden farklı olduğu, mevcut haliyle yandan yapılan otopark girişinin dükkanın önünü kapattığı, araçla eşya yükleyip boşaltmasının imkansız hale geldiği, hukuka aykırı işlem nedeniyle ticari zarar oluştuğu şeklinde iddialarda bulunmuştur.
15) İdare tarafından yapılan açıklamada ise ada no.lu parseldeki Toplu Konut İdaresi tarafından
yaptırılan mevcut binanın idare tarafından düzenlenen yapı ruhsatına ve parseline uygun bir şekilde yapıldığı, taşınmaz ile arasındaki otopark girişinin projeye uygun şekilde yapıldığı, otopark girişçıkışının mimari projeye uygun olarak tamamlandığı, imalatların mimari proje ve eklerine uygun olduğu, ada no.lu parselde bulunan dükkanın güneyindeki mevcut binalar için düzenlenen yapı tatil tutanağı bulunmadığı, söz konusu otopark giriş-çıkışının tadil edilerek arka tarafa alınmasına dair tadilat teklifi bulunmadığı ifade edilmiştir.
16) İdare tarafından yapılan açıklamaya göre başvurana ait
dükkanın işyeri açma ve çalışma ruhsatı bulunmamakta olup fotoğrafların incelenmesinden ada numaralı parsel tarafında duvar kırılarak yeni bir cephe ve giriş oluşturulduğu anlaşılmaktadır. Dükkan girişinin kapatıldığı iddiası ile ilgili olarak yanda ve aşağıda yer verilen görseller idare tarafından yerinde inceleme yapmak suretiyle Kurumumuza sunulmuş olup yola müdahalenin söz konusu olmadığı, ada no.lu parsele ulaşım sağlanabildiği, yolun kullanıldığı, idare tarafından yapılan bir yol açma veya kapatma çalışması bulunmadığı, yolun kullanımına ilişkin herhangi bir engelleyici durumun söz konusu olmadığı ifade edilmiştir.
17) Yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde başvurunun değerlendirilmesi neticesinde, başvuran
tarafından ada parsel ile ada parsel sayılı taşınmazların satış işlemi ve ada numaralı parseldeki yapı için yapılan otopark girişi nedeniyle dükkan girişinin kapatıldığı iddiasında bulunulmakla beraber ada parsel ile ada parsel sayılı taşınmazların satış işleminin 3194 sayılı İmar Kanununun
“Kamulaştırmadan arta kalan kısımlar” başlıklı 17’nci maddesinde öngörülen usule uygun olarak
bu taşınmazların bitişiğindeki ada numaralı parsel sahibine yapıldığı, ada no.lu parseldeki Toplu Konut İdaresi tarafından yaptırılan yapının otopark girişinin ise mimari projeye uygun olarak tamamlandığının teknik inceleme ile tespit edildiği, dükkana girişin engellendiği ve yolun kapatıldığı iddiasının idare tarafından yerinde incelendiği, yolun kullanılabilir durumda olduğu ve dükkana ulaşım sağlanabildiği şeklinde yapılan açıklamalar ve Kurumumuzca da aksi yönde bir tespit ve değerlendirmede bulunulmaması durumu dikkate alınarak başvuru konusu iddialar ve taleplerle ilgili olarak mevzuat ve imar planı düzenlemelerine aykırı bir husus tespit edilemediğinden başvurunun reddi gerektiği sonuç ve kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
18) İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6’ncı maddesinde yer verilmiş olup söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirme neticesinde; başvuru kapsamında ilgili idareden istenilen bilgi ve belgelerin süresi içinde ve gerekçeli olarak Kurumumuza gönderildiği, ancak başvuru konusu ile ilgili yürütülen işlemlerde “karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi” ilkesine uygun davranılmadığı anlaşılmış olup, idarenin bu ilkelere uyması beklenmektedir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
19) 14/06/2012 tarih ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun 21’inci maddenin birinci fıkrası
uyarınca başvurunun Kurum tarafından reddedilmesi hâlinde, (varsa) durmuş olan dava açma süresi gerekçeli ret kararının ilgiliye tebliğinden itibaren kaldığı yerden işlemeye devam edecek olup ilgili idarenin işlemine karşı Rize İdare Mahkemesi nezdinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
İlgili mevzuat hükümleri, yukarıda yer verilen açıklamalar ve dosya kapsamına göre BAŞVURUNUN
REDDİNE;
Kararın BAŞVURAN ve RİZE BELEDİYE BAŞKANLIĞINA tebliğ edilmesine, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisi’nce karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi