Sözleşmesi usulüne uygun düzenlenmeyen belediye taşınmazı kiracısının, kiracılık statüsünün ne olacağı (Yargıtay)

“İçtihat Metni”

DAVA TÜRÜ : Yap-İşlet-Devret sözleşmesinin Görevsizliğinin Tespiti Ve Taşınmazın Tahliyesi
MAHKEMESİ : … Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda … Asliye Hukuk Mahkemesinin 14.12.2017 tarihli ve 2017/110 Esas, 2017/147 Karar sayılı kararıyla davanın reddine karar verilmiş, Mahkeme hükmüne karşı davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine … Bölge Adliye Mahkemesi 1 Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun kabulüne karar verilmiş, anılan kararın temyizi üzerine Bölge Adliye Mahkemesi tarafından verilen 17.05.2019 tarihli ek kararla temyiz talebinin kesinlik sınırının altında olmasından dolayı reddine karar verilmiş, ek kararın davalılardan … Market Gıda San. Tic. Ltd. Şti. vekilince temyizi üzerine Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili dava dilekçesinde ve yargılama aşamalarında mülkiyeti müvekkili olan belediyeye ait11 ada 1 ve 2 parsel sayılı taşınmazların kiralanması ile ilgili olarak davalılar ile yapılan yap-işlet-devret modeli çerçevesindeki işletme protokolünün geçersizliğinin tespitini ve davalıların taşınmazlardaki haksız kullanımları nedeniyle taşınmazlardan tahliyelerini talep etmiştir.
Davacı belediye … Belediye Meclisinin kararı ile Mülkiyeti davalılardan … Market Ltd. Şti. Vekili cevap dileçesinde ve yargılama aşamalarında davanın reddini savunmuştur.
Davalı Necmetin Vural vekilinin cevap dilekçesinde ve yargılama aşamalarında davanın esastan reddini savunmuştur.
Davalılar … ve … vekili cevap dileçesinde ve yargılama aşamalarında davanın reddini savunmuştur.
Davanın açıldığı … Asliye Hukuk Mahkemesince, davanın kira sözleşmesinin geçersizliği ve tahliye istemli olduğu ve bu nedenle HMK’nin 4/1-2 maddeleri gereğince davayı incelemekle görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı vermesi üzerine; hükme karşı davalılardan … Market Ltd. Şti vekili istinaf yoluna başvurmuştur.
… Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi istinaf başvuru üzerine 2017/458 E 2017/483 K sayılı 18.05.2017 tarihli kararında “…davanın, davalının çekişme konusu yapılan taşınmazı fuzulen işgal ettiğinden bahisle açılmış olduğu, talebe göre isteğin 4721 sayılı TMK’nin hükümlerinden kaynaklandığı ve uyuşmazlığın çözümünün HMK’nin 2/1. maddesi uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi’nin görevinde bulunduğunu…Hal böyle olunca işin esasının taraflar arasında hukuken geçerli bir kira ilişkisinin varlığının saptanması halinde davanın reddedilmesi aksi halde elatmanın önlenmesi yönünden bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir..” gerekçesiyle mahkece verilen kararın kaldırılmasına karar verilmesi üzerine dosya … Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmiş ve yargılamaya devam edilmiştir.
Mahkemece, “…Dava, mülkiyeti davacı belediyeye ait dava konusu taşınmazın kiralanması ile ilgili davalılar ile yapılan ”Yap-işlet-devret modeli gereği taraflar arasında düzenlenen işletme protokolünün” geçersizliğinin tespiti ile davalıların haksız olarak kullandıkları taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talebine ilişkin fuzuli işgal davasıdır. Dosyanın incelenmesinde; Dava konusu … Belediyesine izafeten, … Belediye Başkanı İbrahim Koşar ile davalı Muhammet Kılıç arasında imzalanan … 2. Noterliğinin 27.06.2007 tarih ve 14807 sayılı yap işlet devret modeli gereği taraflar arasında düzenlenen Kira ve İşletme Protokolü başlıklı protokolünün geçersizliğinin tespiti ile davalıların haksız olarak kullandıkları iddia edilen mülkiyeti … Belediye Başkanlığına ait Doğu Mahallesi 11 ada 1 ve 2 sayılı parseller üzerinde yer alan park alanı, çay bahçesi, lokanta ve marketin tahliyelerine karar verilmesi talebine ilişkin olduğu anlaşılmaktadır. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunun 5737 sayılı kanunun 79/c maddesi ile değişik “Ecrimisil ve tahliye “ başlıklı 75.maddesinin 3. ve 4. fıkrasında “ kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülki amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek idareye teslim edilir.” hükmünü içermektedir. 2886 sayılı kanunun 75.maddesi önceleri sadece hazine taşınmazları hakkında uygulanır iken 5393 sayılı Belediye Kanununun 15/p-3 maddesi hükmüyle belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağı belirtilmiştir. Bu yasal düzenlemeler ile adı geçen kuruma taşınmazlarının tahliyesi konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır. Dava konusu taşınmaz ise 2886 sayılı kanuna göre yapılan ihale sonucu davacıya kiraya verilmemiştir. Taşınmaz 2886 sayılı kanun hükümlerine göre ihale suretiyle kiraya verilmediğinden TBK’nun konut ve çatılı işyeri kiraları hakkındaki hükümlere tabidir. TBK’nun 347.maddesi hükmüne göre, konut ve çatılı işyerlerine ilişkin düzenlenen belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı sözleşme süresinin bitiminden evvel 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl süre ile uzamış sayılır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak,on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi son verebilir şeklinde düzenlenmiştir. Yine, TBK’nin 339/2.maddesinde “Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerinde bu hükümler uygulanır.” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Tüm bu açıklamalara göre, taraflar arasında 2886 sayılı kanun hükümlerine göre kurulmuş kira ilişkisi bulunmayıp taraflar arasında imzalanan kira sözleşmeleri TBK hükümlerine tabi olup kiracının tahliyesi bu kanunda belirtilen sebeplerin oluşması halinde istenebilir. Dosya kapsamına göre taraflar arasında ihale sonucu olmaksızın imzalanan kira sözleşmesi geçerliliğini koruduğundan davanın reddine karar vermek gerekmiştir…” şeklindeki gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi üzerine; hükme karşı davacı vekili istinaf yoluna başvurmuştur.
… Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi istinaf başvuru üzerine 2018/714 E 2017/1491 K sayılı 02.11.2018 tarihli kesin (temyiz yolu kapalı) kararında:
“…Dava taraflar arasındaki kira sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespiti ile…durumunda bulunan davalılar dava konusu taşınmazdan tahliyesi istemine ilişkindir.
Dosya kapsamından mülkiyeti davacı belediyeye ait dava konusu … ili … ilçesi Doğu mahallesinde bulunan 11 ada 1 ve 2 parselde bulunan park alanı ve eski sinema salonunun tamamlanması karşılığında … Belediyesine izafeten … Belediye Başkanı İbrahim Koşar tarafından meclis kararı ile ihale yapmadan 15 yıl süre ile yap-işlet-devret modeli ile dava konusu taşınmazların davalı Muhammet Kılıç’a kiralandığı bu şahıs tarafından sözleşme ile davalı …’a devredildiği ve akabinde taşınmazların davalı … Limited Şirketine devredildiği anlaşılmıştır.
Dava konusu taşınmazların mülkiyeti davacı belediyeye ait olduğundan 03/074/2005 tarihinde yürürlüğe giren 5393 sayılı Belediye Kanununun 15. Maddesinin g bendinin 5. Fıkrasının son cümlesi ile belediye taşınmazları hakkında 2886 sayılı yasanın 75. Maddesinin uygulanacağı hükmü getirildiğine göre kiralanan musakkaf olsa dahi belediyeye ait ise 6570 sayılı yasa kapsamında kalması mümkün değildir. Netice olarak kira sözleşmesine konu taşınmazların kiraya verilmesi 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında ihale usulüyle yapılmak zorundadır.
Somut olayda mülkiyeti davacı belediyeye ait dava konusu taşınmazların 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa göre kiralanması gerektiği halde belediye meclis kararıyla ihale kanununa göre kiralanmadığı dolayısıyla taraflar arasındaki sözleşmenin yok hükmünde olduğu usulüne uygun yapılmış kira sözleşmesi olmadığından davalıların dava konusu taşınmazda fuzuli şagil oldukları sabittir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2013-6/1221 Esas, 2014/754 sayılı kararı, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2010/13-671 Esas, 2010/696 sayılı kararı, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2013/16188 Esas 2013/15962 Sayılı kararı, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2008/14719 Esas, 2009/963 sayılı kararı, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2015/8586 Esas, 2018/1721 sayılı kararı,Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2008/3961 Esas, 2008/9934 Sayılı kararları da bu yöndedir.
Bu durumda ilk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği halde yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmiş olması yerinde değil ise de bu durum yeniden yargılamayı gerektirmediğinden istinaf talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak düzelterek yeniden esas hakkında kararla davanın kabulüne karar vermek gerekmiştir…” gerekçesiyle
6100 sayılı HMK’nin 353/1-b/2 maddesi gereğince davacının istinaf kanun yoluna başvuru talebinin kabulüne, İlk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına,
6100 sayılı HMK’nin 353/1-b/2 maddesi gereğince düzelterek yeniden esas hakkında kararla davanın kabulüne,
Davalıların 11 ada 1 ve 2 nolu parseller üzerindeki park alanı, çay bahçesi , lokanta ve markete yönelik müdahalelerinin men’ine, karar vermesi üzerine; anılan hükme karşı davalılardan … Market Ltd. Şti. Vekili ile davalılardan … ve … vekili tarafından temyiz talebinden bulunulmuştur.
… Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi 2018/714 E 2017/1491 K sayılı 17.05.2019 tarihli ek kararı ile “…6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 362. maddesindeki düzenlemeye göre miktar veya değeri 40.000 Türk Lirasını geçmeyen malvarlığı davalarına ilişkin kararlar kesindir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na 6763 sayılı kanunun 44. maddesi ile eklenen Ek 1. maddesi uyarınca maddeki parasal sınırın yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle belirlenen kesinlik sınırı dairemizin karar tarihi itibarı ile 47.530-TL’dir…” gerekçesiyle temyiz taleplerinin reddine karar verilmesi üzerine, temyiz taleplerinin reddine dair ek karara karşı davalılardan … Gıda San. Tic. Ltd. Şti vekili tarafından temyiz talebinde bulunulmuştur.
SONUÇ: Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına ve ilamda belirlenip dayanılan gerektirici sebeplere göre temyiz talebinin ek karar ile reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamış olmakla yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddi ile Usul ve Kanuna uygun olan BAM ek kararın ONANMASINA, 44,40 TL peşin harcın onama harcına mahsubu ile kalan 19,00 TL’nin temyiz eden davalı … Market Gıda San.Tic. Ltd. Şti.’inden alınmasına, 01.10.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.