|
ÖZET: Başvuru sahibi, miras kalan taşınmazların paylaşımı sırasında ödenen tapu harcının iadesini talep etmiştir. İddiasına göre, kendisi ve iki kardeşi, taşınmazlar üzerinde 1/3 oranında paya sahip olmalarına rağmen, tapu devri sırasında her bir kardeşin hem alıcı hem de satıcı olarak işlem gördüğü için, 2/3 oranında harç ödemek zorunda kalmışlardır. Başvuru sahibi, aynı ada ve parseldeki iki taşınmaz için farklı harç tutarlarının tahsil edilmesinin hukuka aykırı olduğunu belirtmiş ve fazladan tahsil edilen tutarın iadesini istemiştir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, başvuruya ilişkin yaptığı açıklamada, harç tutarlarının, taşınmazların emlak beyan değerine göre belirlendiğini ve başvuru sahibinin işlemlerinin resmi senetlerdeki satış bedellerine dayandığını ifade etmiştir. Bu bağlamda, her iki taşınmaz için farklı harç tutarlarının tahsil edilmesinin, satış bedellerindeki farklılıklardan kaynaklandığı belirtilmiştir. Kamu Denetçiliği Kurumu, başvuru sahibinin taleplerini değerlendirerek, idarenin işlemlerinin hukuka uygun olduğuna karar vermiştir. Başvurunun reddine yönelik öneri, Kamu Başdenetçisi tarafından onaylanmıştır. Bu süreçte, harçların belirlenmesinde yasal çerçeveye uygun hareket edildiği ve başvuru sahibinin iddialarının geçerliliği bulunmadığı sonucuna varılmıştır. |
T.C. TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU
(OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2022/9750-S.22.15009
BAŞVURU NO : 2022/2442
KARAR TARİHİ : 02/08/2022
RET KARARI
Adres
TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
BAŞVURUYA KONU İDARE :
BAŞVURUNUN KONUSU : Tapu harcının iadesi hakkında
BAŞVURU TARİHİ : 15/02/2022
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1) Kurumumuza yapılan başvuruda başvuru sahibi, müteveffa babasından miras kalan taşınmazların kendisi
ve iki kardeşi arasında paylaşmayı istediklerini, taşınmazlar üzerinde üç kardeşin de 1/3 oranında payları olduğunu, tapu devir işleminde her kardeşin hem alıcı hem de satıcı olduğu, taşınmazların intikali için de 2/3 oranında harç ödenmesi gerektiği, diğer taraftan 2 adet taşınmaz için bu şekilde bir işlem yapılmamış ve sanki birbirinden alakasız bir alıcı ve satıcı arasında satış olmuş gibi tam tutar üzerinden işlem yapılmış olup kendilerinden her bir daire için tam tutar üzerinden harç tahakkuk edildiği, oysa ki; kendisinin zaten 1/3’üne sahip olduğu taşınmazın diğer paylarını satın alırken fazla harç ödemek zorunda kaldığını, adresindeki ( ada, parsel no, bağımsız bölüm) ev için TL yatırdığını, fakat emlak rayiç bedeli aynı olan ve yine aynı ada parseldeki bağımsız bölüm numaralı taşınmaz için işlemlerin doğru yapıldığını, TL yatırdığını, birebir aynı olan iki daire için farklı tutarlar yatırmasının olağan hayatın akışına aykırı olduğunu, taşınmazın 1/3 payına sahip olduğu için 2/3 oranında harç tahakkuk edilerek TL ödemesi gerekirken TL yatırdığını, rayiç değerinin TL olduğunu ve 1/3’üne sahip olduğunu tapuda beyan ettiğini, bu işlemin tapudaki memurun işlemi yanlış yapmasından kaynaklandığı, satıcı gözüktüğü ve abisine intikal ettirilen taşınmazlar ile kendisine intikali sağlanan 14 bağımsız numaralı taşınmazda 2/3 oranında harç tahakkuk edilmiş iken kendisi ve kardeşinin tapusunu aldığı 2 daire için bu işlemin yapılmasının zarara sebebiyet verdiğini, aynı değerdeki ve aynı konumdaki üç daire için idare tarafından birbirinden farklı işlemlerin yapılması olağan hayatın akışına, hukuka ve kanuna aykırı olduğunu belirterek tapuda 1/3 pay
Kep Adresi: kamudenetciligikurumu@hs01 kep.tr
sahibi olduğu için hesaplanan harcın 2/3’ü ödemesi gerekirken fazladan tahsil edilen tutar olan
TL’nin iadesini talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2) Kurumumuzun 23/02/2022 tarih ve sayılı şikâyet konusuna ilişkin bilgi/belge isteme
yazılarına istinaden Tapu Ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 04/03/2022 tarih ve sayılı yazılarında, Keçiören Tapu Müdürlüğü yetki alanındaki ada parsel bağımsız bölüm numaralı taşınmaz adına kayıtlı iken 22.12.2021 tarih yevmiye numaralı intikal işlemi ile mirasçıları , ve adlarına elbirliği mülkiyeti olarak tescil edildiği, sonrasında, ve hisselerinin taşınmazdaki diğer malik
‘a satışı için 19.01.2022 tarih başvuru numarasıyla talepte bulunulduğu, satış işlemi için ilgili belediyesinden alınan bildirimde taşınmazın emlak beyan değerinin TL olarak belirlendiği,
2.1) Müdürlükçe düzenlenen 19.01.2022 tarih yevmiye numaralı resmi senette “… bizzat kanuni
hissesinin tamamını TL bedelle, bizzat kanuni hissesinin tamamını TL bedelle, ‘a temlik ettiğini…” ifadesi derc edilerek işlem taraflarının bilgisine sunulduğu ve tarafların irade beyanları alındıktan sonra tamamlanan işlemde satış bedelleri üzerinden harç tutarı hesaplanarak toplam
TL (alıcı ve satıcı birlikte) harcın tahsil edildiği,
2.2) İlgililer tarafından doğru yapıldığı ifade edilen aynı ada ve parselde bulunan 14 bağımsız bölüm
numaralı taşınmazda ve hisselerinin taşınmazdaki diğer malik .’a ‘a satışı için
19.01.2022 tarih başvuru numarası ile talepte bulunulduğu, ilgili belediyesinden alınan bildirimde
taşınmazın emlak beyan değerinin TL. olarak belirlendiği, Müdürlükçe düzenlenen 19.01.2022 tarih yevmiye numaralı resmi senette “…… . bizzat kanuni hissesinin tamamını TL bedelle, bizzat kanuni hissesinin tamamını TL bedelle, ‘a temlik ettiğini..” ifadesi derç edilerek işlem taraflarının bilgisine sunulduğu ve tarafların irade beyanları alındıktan sonra tamamlanan işlemde satış bedelleri üzerinden harç tutarı hesaplanarak toplam TL(alıcı ve satıcı birlikte) harcın tahsil edildiği,
2.3) Tapu Müdürlüklerinde satış işleminin tarafların satış iradelerinin resmi senede yazılarak taraflar ile
birlikte ve resmi senedi tanzim eden görevlilerce imza edilmesinden sonra geçerlilik kazandığı, satış işlemine konu taşınmaz için harç tutarı ise taşınmazın emlak beyan değerinden düşük olmayan ve tarafların iradi beyanları sonucu anlaşarak resmi senette imza altına alınan gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanarak tahsil edildiği, başvuruya konu ve numaralı bağımsız bölümlerde farklı harç tutarının tahsil edilmesinin sebebi resmi senetlerinde görüldüğü üzere farklı satış tutarları kabul edilerek işlem yapılmasından kaynaklandığı,
2.4) İşlemin imzalanarak tamamlanmasından önce satış bedellerinde değişiklik yapılması istenilmesi
halinde, bildirilen yeni bedeller üzerinden işlemin yeniden hazırlanması mümkün iken işlemin tamamlanma anında resmi senette gösterilen bedeller üzerinden harcın tahakkukunun yapılmış ve tahsilinin sağlanmış olması gerektiği, Açıklamalarına yer verilmiştir.
Kep Adresi: kamudenetciligikurumu@hs01 kep.tr
III. İLGİLİ MEVZUAT
3) 18/10/1982 tarihli ve 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının “Vergi Ödevi” başlıklı 73.
maddesinin 3. fıkrasında; “Vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümlülükler kanunla konulur, değiştirilir veya kaldırılır.”
3.1) “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74. maddesinin 3. ve 4.
fıkralarında; “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük Millet
Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler”,
4) 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun “Kurumun görevi” başlıklı 5. maddesinin 1.
fıkrasında; “Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”,
5) 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun ‘Hukukî işlem’ başlıklı 706’ıncı maddesinde, Taşınmaz
mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
6) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ‘Sözleşmenin Kurulması’ başlıklı 1’inci maddesinde,
“Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur. İrade açıklaması, açık veya örtülü olabilir.”
7) 492 sayılı Harçlar Kanununun ‘Mevzuu’ başlıklı 57’nci maddesinde, Tapu ve kadastro işlemlerinden
bu kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanları, tapu ve kadastro harclarına tabidir. ‘Mükellef’ başlıklı 58’inci maddesinde, Tapu ve kadastro harçlarını kanuna ekli tarifede belirtilen kişiler; tarifede belirtilmeyen işlemlerde taraflar aksini kararlaştırmamış ise, aşağıda yazılı kişiler ödemekle mükelleftir.
a) Mülkiyet ve mülkiyetten gayrı ayni hakları iktisap edenler, (İktisap eden kişiler birden fazla ise harcları hisseleri oranınca öderler). ‘Harç alma ölçüleri’ başlıklı 60’ıncı maddesinde, Tapu ve kadastro harcları, (4) sayılı tarifede yazılı işlemlerden, işlemlerin nevi ve mahiyetine göre, değer esası üzerinden nispi veya maktu olarak alınır. ‘Değer esası’ başlıklı 61’inci maddesinde, Değer ölçüsüne göre harca tabi işlemlerde (4) sayılı tarifede yazılı değerler esastır. ‘Kayıtlı değer, emlak vergisi değeri) başlıklı 63’üncü maddesinde, Bu Kanunda sözü edilen “kayıtlı değer” veya ” emlâk vergisi değeri” deyimi; 1319 sayılı
Emlâk Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade eder. Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır.” Hükümleri yer almaktadır.
8) 10/11/2009 tarih ve 27402 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Tapu Müdürlüklerince Düzenlenen
Resmî Senetlere İlişkin Usul Ve Esaslar Hakkında Yönetmelik’te, ‘İrade beyanlarının karşılıklı olması’ başlıklı 13’üncü maddesinde, Resmî senette yer alan irade beyanlarından tarafların karşılıklı olarak bilgi sahibi olması sağlanır. ‘İrade beyanlarının birbirine uygun olması’ başlıklı 14’üncü maddesinde, Resmî senetteki irade beyanları açık olur. Kişiden kişiye değişik yorumlanacak kavramlara
Kep Adresi: kamudenetciligikurumu@hs01 kep.tr
yer verilmez. Akdin türüne göre bütün esaslı noktalara yer verilir. Taraflardan birinin irade beyanında yer alan unsurların her birini, taraflardan diğerinin irade beyanı tam olarak karşılar. Bu suretle akdin konusuna ilişkin bütün noktalarda tarafların anlaşmış olmaları sağlanır. ‘Resmî senedin okunması’ başlıklı 18’inci maddesinde, Düzenlenen resmî senet; hazırlayan görevli tarafından, müdür ve/veya görevlendirilen memur, taraflar ile hazır bulundurulmuş ise tanıklar ve tercüman huzurunda yüksek sesle, herkesin anlayacağı şekilde okunur. Taraflar isterlerse resmî senedi kendileri de alıp okuyabilirler.
‘Okudum ibaresinin yazdırılması’ başlıklı 19’uncu maddesinde, Taraflar resmî senetteki imza yerine el ile “okudum” ibaresini yazarlar. ‘Resmî senedin imzalanması’ başlıklı 20’nci maddesinde, (Değişik:RG8/7/2019-30825 Mükerrer) Resmî senede “okudum” ibaresinin yazdırılmasından sonra, aynı mürekkepli kalemle taraflar imza yerlerini imzalarlar. Taraflar arasında imzalama işi aynı anda yapılır. Tarafların imzası alındıktan sonra resmî senedi, müdür ve/veya görevlendirilen memur ve düzenleyen görevli de imza eder. Ayrıca müdür ve/veya görevlendirilen memur, daire mührü ile kendi imza yerini mühürler. ‘Akdin imzalanmasından önce kontrol’ başlıklı 24’üncü maddesinde, Müdür ve/veya görevlendirilen personel, akdin imzalanmasından önce işlemle ilgili tüm belgeleri kontrol eder. İşlemi hazırlama görevi ile işlemi kontrol etme görevi aynı kişide birleşemez. .. (2) İşlemde eksiklik ve yanlışlık bulunmuyorsa kontrol işini yapan personel resmî senedin “işlem kontrolü yapıldı” sütununa adını, soyadını yazarak imza eder.
İşlemde eksiklik ve yanlışlık tespit edilmiş ise, bunlar giderilmeden akdin imzalanması aşamasına geçilmez. ‘Tescilden sonra kontrol’ başlıklı 25’inci maddesinde, (1) Müdür ve/veya görevlendirilen personel, tescil kontrolünü yapar. Tescil görevi ile tescili kontrol görevi aynı kişide birleşemez…. (2)
Tescilde eksiklik ve yanlışlık bulunmuyorsa, kontrol işini yapan personel resmî senedin ilgili sütununa
“tescil kontrolü yapıldı” ibaresiyle birlikte adını, soyadını yazarak imza eder. Tescilde eksiklik ve yanlışlık tespit edilmiş ise, 18/5/1994 tarihli ve 94/5623 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Tapu
Sicili Tüzüğü hükümlerine göre hareket edilir.” Düzenlemesine yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ ARİF DÜLGER’İN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
9) Başvuru sahibinin iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı
birlikte değerlendirildiğinde başvuru konusuna ilişkin “Ret Karar Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden
10) Başvuran, mirasa konu taşınmazların kendisi ve iki kardeşi arasında paylaşmayı istediklerini,
taşınmazlar üzerinde 1/3 oranında payları olduğunu, tapu devir işleminde her kardeşin hem alıcı hem de satıcı olduğu, taşınmazların intikali için de 2/3 oranında harç ödenmesi gerektiği, diğer taraftan 2 adet taşınmaz için bu şekilde bir işlem yapılmamış ve sanki birbirinden alakasız bir alıcı ve satıcı arasında satış olmuş gibi tam tutar üzerinden işlem yapılmış olup kendilerinden her bir daire için tam tutar üzerinden harç tahakkuk edildiği, oysa ki; kendisinin zaten 1/3’üne sahip olduğu taşınmazın diğer paylarını satın alırken fazla harç ödemek zorunda kaldığını, adresindeki ada, parsel , cilt no, bağımsız bölüm) ev için TL yatırdığını, fakat emlak rayiç bedeli aynı olan ve yine aynı ada parseldeki bağımsız bölüm numaralı taşınmaz için işlemlerin doğru yapıldığını, TL yatırdığını, birebir aynı olan iki daire için farklı tutarlar
Kep Adresi: kamudenetciligikurumu@hs01 kep.tr
yatırmasının olağan hayatın akışına aykırı olduğunu, taşınmazın 1/3 payına sahip olduğu için 2/3 oranında harç tahakkuk edilerek TL ödemesi gerekirken TL yatırdığını, rayiç değerinin
TL olduğunu ve 1/3’üne sahip olduğunu tapuda beyan ettiğini, bu işlemin tapudaki memurun işlemi yanlış yapmasından kaynaklandığı, satıcı gözüktüğü ve abisine intikal ettirilen taşınmazlar ile kendisine intikali sağlanan bağımsız numaralı taşınmazda 2/3 oranında harç tahakkuk edilmiş iken kendisi ve kardeşinin tapusunu aldığı 2 daire için bu işlemin yapılmasının zarara sebebiyet verdiğini, aynı değerdeki ve aynı konumdaki üç daire için idare tarafından birbirinden farklı işlemlerin yapılması olağan hayatın akışına, hukuka ve kanuna aykırı olduğunu belirterek tapuda 1/3 pay sahibi olduğu için hesaplanan harcın 2/3’ü ödemesi gerekirken fazladan tahsil edilen tutarın iadesini talep etmektedir.
11) Başvuruya konu ada, parselde yer alan bağımsız bölüm evin tapu devir işleminde tahsil
edilen harç tutarının taşınmazın 1/3 hissesine sahip olduğu için fazla hesaplandığı, taşınmazdaki hisse durumunun dikkate alınmadan belirlendiği, ayrıca yine devri yapılan aynı ada parseldeki bağımsız bölüm için belirlenen harç tutarının farklı olduğunu, ancak no’lu bağımsız bölüm ile no’lu bağımsız bölümün birebir benzer özeliklere sahip olmasına rağmen farklı harç tutarlarının hesaplandığı, aynı değerdeki ve aynı konumdaki üç daire için idare tarafından birbirinden farklı işlemlerin yapılmasının olağan hayatın akışına, hukuka ve kanuna aykırı olduğunu belirterek tapuda 1/3 pay sahibi olduğu için hesaplanan harcın 2/3’ü ödemesi gerekirken fazladan tahsil edilen tutarın iadesi talebiyle ilgili olarak idare tarafından belediyeden alınan emlak beyan değerinin her iki taşınmaz için farklı olduğu, satış işlemine konu taşınmaz için harç tutarı ise taşınmazın emlak beyan değerinden düşük olmayan ve tarafların iradi beyanları sonucu anlaşarak resmi senette imza altına alınan gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanarak tahsil edildiği, başvuruya konu ve numaralı bağımsız bölümlerde farklı harç tutarının tahsil edilmesinin sebebi resmi senetlerinde görüldüğü üzere farklı satış tutarları kabul edilerek işlem yapılmasından kaynaklandığı anlaşılmaktadır.
12) Bilindiği üzere vergi, resim, harç ve benzeri malî yükümlülükler kanunla konulacağı, değiştirileceği
veya kaldırılacağı, vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümlülüklerin muaflık, istisnalar ve indirimleriyle oranlarına ilişkin hükümlerinde kanunun belirttiği yukarı ve aşağı sınırlar içinde değişiklik yapmak yetkisi
Cumhurbaşkanına verildiği, İdarenin kuruluş ve görevleriyle bir bütün ve kanunla düzenleneceği, ayrıca
İdarenin kendi eylem ve işlemlerinden doğan zararı ödemekle yükümlü olduğu Anayasada açıkça belirtilmiştir.
13) 492 sayılı Harçlar Kanununun mezkur hükümleri incelendiğinde, Tapu ve kadastro harçlarının (4) sayılı
tarifede yazılı işlemlerden, işlemlerin nevi ve mahiyetine göre, değer esası üzerinden nispi veya maktu olarak alınacağı, değer ölçüsüne göre harca tabi işlemlerde (4) sayılı tarifede yazılı değerler esas olup
“kayıtlı değer” veya ” emlâk vergisi değeri” deyimi; 1319 sayılı Emlâk Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade ettiği, gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanacağı, kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanacağı hükümleri yer almaktadır.
14) Yine, Tapu Müdürlüklerince Düzenlenen Resmî Senetlere İlişkin Usul Ve Esaslar Hakkında
Yönetmelik hükümleri doğrultusunda resmî senette yer alan irade beyanlarından tarafların karşılıklı olarak bilgi sahibi olması sağlanacağı, irade beyanlarının açık, kişiden kişiye değişik yorumlanacak kavramlara
Kep Adresi: kamudenetciligikurumu@hs01 kep.tr
yer verilmeyeceği, düzenlenen resmî senedin hazırlayan görevli tarafından, müdür ve/veya görevlendirilen memur, taraflar ile hazır bulundurulmuş ise tanıklar ve tercüman huzurunda yüksek sesle, herkesin anlayacağı şekilde okunacağı, resmî senede “okudum” ibaresinin yazdırılmasından sonra, aynı mürekkepli kalemle taraflar imza yerlerini imzalayacağı, tarafların imzası alındıktan sonra resmî senedi, müdür ve/veya görevlendirilen memur ve düzenleyen görevli de imza edeceği, Müdür ve/veya görevlendirilen personelin akdin imzalanmasından önce işlemle ilgili tüm belgeleri kontrol edeceği, işlemde eksiklik ve yanlışlık bulunmuyorsa kontrol işini yapan personel resmî senedin “işlem kontrolü yapıldı” sütununa adını, soyadını yazarak imza edeceği, işlemde eksiklik ve yanlışlık tespit edilmiş ise, bunlar giderilmeden akdin imzalanması aşamasına geçilmeyeceği ve tescil kontrolünün yapılacağı açıkça düzenlemiştir.
15) Türk Medeni Kanunu’nun 1007/1 hükmünde de tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan
Devletin sorumlu olduğu açık bir şekilde düzenlenmiştir. Bu şekilde Devlet kendi eliyle tuttuğu sicile olan güvenin de artmasını sağlamayı amaçlamıştır (YILDIRIM, s.34.).
16) Devletin bu kusursuz sorumluluğun sonucu olarak, tapu sicilinin eksiksiz tutulması, hukuka aykırı
tutulmaması hususu son derece önem arz etmektedir. Nitekim tapu siciline hakim olan ilkelerden aleniyet ilkesi uyarınca, tapu sicili herkese açıktır. Türk Medeni Kanunu’nun 1020/2 hükmünde de “İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.” düzenlemesine yer verilmiştir.
17) Tapu sicili, taşınmazlarda ayni haklara aleniyet sağlama ve bu hakkın güvenilir şekilde devrini
sağlamak amacıyla kurulduğundan, herkesin sicildeki kayıtların tam ve doğru olduğuna inanma hakkı vardır (Bkz., YILDIRIM, s. 36). Yine Türk Medeni Kanunu’nun 1023’üncü maddesinde de, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı düzenlenmiştir. Tapu sicilinin aleniyeti, tescile güvenin korunması ve Devletin kusursuz sorumlu olması, sicillerin de kusursuz bir şekilde tutulmasını gerektirmektedir.
18) Somut olayın irdelenmesinde, elbirliği halinde mülkiyete konu olan ada parsel ve no’lu
bağımsız bölüm için ilgili belediyeden alınan emlak beyan değerinin toplamda TL olduğu, diğer 2 hissedar tarafından hisse bedeli TL + TL bedellerle ’ye intikalin yapıldığı, bu devirden dolayı da TL harç bedeli ödendiği, (alıcı-satıcı), Yine aynı parselde yer alan mirasa konu no’lu bağımsız bölüm için ilgili belediyeden alınan emlak beyan değerinin toplamda TL olduğu, diğer 2 hissedar tarafından hisse bedeli TL +
TL bedellerle ’ye intikalin yapıldığı, bu devirden dolayı da TL harç bedeli ödendiği, (alıcı-satıcı), Aynı parseldeki mirasa konu bir diğer taşınmaz olan no’lu bağımsız bölüm için ilgili belediyeden alınan emlak beyan değerinin toplamda TL olduğu, diğer 2 hissedar tarafından hisse bedeli
TL + TL bedellerle ’ye intikalin yapıldığı, bu devirden dolayı da TL harç bedeli ödendiği, (alıcı-satıcı), görülmektedir.
19) Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanununda, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan
sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlı olduğu, buna ilişkin sözleşmelerin de tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulması
Kep Adresi: kamudenetciligikurumu@hs01 kep.tr
gerektiği açıktır. Sözleşmenin kurulması için gerekli olan şartlardan biri tarafların sözleşmenin esaslı noktaları konusunda anlaşmış olmalarıdır. Taşınmaz satış sözleşmenin esaslı unsurları arasında satılan şey, satış bedeli ve anlaşma olması yer almaktadır. Tapu Müdürlüklerinde satış işlemi, tarafların satış iradelerinin resmi senede yazılarak taraflar ile birlikte ve resmi senedi tanzim eden görevlilerce imza edilmesinden sonra geçerlilik kazanmaktadır. Satış işlemine konu taşınmaz için harç tutarı ise, taşınmazın emlak beyan değerinden düşük olmayan ve tarafların iradi beyanları sonucu anlaşarak resmi senette imza altına alınan gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanarak tahsil edilmektedir.
20) Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak
üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Emlak vergisine esas olan belediye rayiç değeri; taşınmazın minimum değeri üzerinden bir bölgede o bölgeye özel belediyelerce hesaplanan m² alım-satım değeridir. Gerçek rayiç bedel ise taşınmazın günümüz piyasasındaki gerçek alım-satım değeridir. Her bir taşınmazın değeri duruma, zamana ve tarafların anlayışlarına göre değişebilmektedir.
Belediyeler tarafından taşınmazlar için belirlenen emlak beyan değeri piyasa rayiç fiyatını yansıtmaktan çok asgari alım-satım bedelini yansıttığı, dolayısıyla her bir taşınmazın emlak vergi değerinin taşınmazın, cinsine, konumuna, fiziki özelliklerine, yapısına vb. gibi unsurlar dikkate alındığında farklı olması tabiidir.
Yine taşınmazların piyasa rayiç fiyatlarının emlak vergi değerinin yüksek olmasında taşınmazın kendisine has özelliklerin ve farklılıklarının etkisi vardır. Yani, tapu müdürlüklerinde yapılan intikallerde aynı parsel, aynı mahalde olan taşınmazlar arasında bile farklı harç bedellerinin tahakkuk etmesi olağan bir durum olup taşınmazların alım-satım rayiç fiyatlarının duruma, kişiye ve zamana göre değişmesinin emlak piyasasının olağan akışından kaynaklanmaktadır.
21) Buna göre, başvuruya konu elbirliği halindeki parsellerin tapu müdürlüğünce başvuru sahibine yapılan
devir işleminden önce tarafların bilgisine sunulduğu, tarafların irade beyanları alındıktan sonra işlemlerin sübuta erdiği, sözleşme beyanların resmi senette açıkça belirtildiği, iktisaba konu satış bedellerinin taraflarca belirlendiği, dolayısıyla söz konusu taşınmaza hisse bedelleri ödenerek intikalinin yapıldığı, tapu idaresinin tarafların alım-satım iradelerine müdahalesinin söz konusu olamayacağı, mezkur yönetmelik hükümleri uyarınca düzenlenen resmi senedin taraflarca okunduktan sonra imzalandığı ve tapu müdürlüğü personeli tarafından da sicildeki kayıtların doğru ve eksiksiz tamamlanması açısından kontrolünün yapıldığı değerlendirilmiştir.
22) Sonuç olarak tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, elbirliği halinde mülkiyete konu
taşınmaz malların devir işlemlerinde, anılan taşınmazların satışından tahsil edilen tapu harçlarının taşınmaz hisse satış bedellerinin farklı olmasından kaynakladığı, aynı ada ve parsel üzerinde yer alan gayrimenkullere ait belediye emlak vergi değerlerinin farklı belirlendiği, satış işleminin tarafların satış iradelerinin resmi senede yazılarak taraflar ile birlikte ve resmi senedi tanzim eden görevlilerce imza edilmesinden sonra geçerlilik kazandığı, başvuruya konu ve numaralı bağımsız bölümlerde farklı harç tutarının tahsil edilmesinin sebebinin resmi senetlerinde görüldüğü üzere farklı satış tutarları kabul edilerek işlem yapılmasından kaynaklandığı anlaşılmaktadır. Dolayısıyla mezkur yasa ve yönetmelik hükümleri uyarınca başvuruya konu tapu harcının iadesi işleminin İdarece reddedilmesi işleminde hukuka ve hakkaniyete aykırılık bulunmadığı sonuç ve kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
Kep Adresi: kamudenetciligikurumu@hs01 kep.tr
23) 28/03/2013 tarih ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu
Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6’ncı maddesinde “(1) Kurum, inceleme ve araştırma yaparken idarenin, insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde; kanunlara uygunluk, ayrımcılığın önlenmesi, ölçülülük, yetkinin kötüye kullanılmaması, eşitlik, tarafsızlık, dürüstlük, nezaket, şeffaflık, hesap verilebilirlik, haklı beklentiye uygunluk, kazanılmış hakların korunması, dinlenilme hakkı, savunma hakkı, bilgi edinme hakkı, makul sürede karar verme, kararların gerekçeli olması, karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi, kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi, kişisel verilerin korunması gibi iyi yönetim ilkelerine uygun işlem ve eylem ile tutum veya davranışta bulunup bulunmadığını gözetir ve iyi yönetim ilkelerine uyar.” şeklindeki düzenlemeye yer verilmekte olup Kurumumuzca şikayet konuları iyi yönetim ilkeleri kapsamında da değerlendirilmektedir.
23.1) Somut uyuşmazlıkta söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirme neticesinde; “kanuna
uygunluk” ilkesi çerçevesinde, uyuşmazlığa konu tapu harç bedelinin belirlenmesinde harç tahsiline sebebiyet veren dayanak hukuki işlemin gerçek mahiyeti hiçbir şüpheye mahal vermeyecek şekilde ortaya konulmak suretiyle 492 sayılı Harçlar Kanunu’na ekli 4 sayılı tarifenin “Tapu ve Kadastro İşlemlerinden
Alınacak Harçlar- I- Tapu İşlemleri” başlıklı kısmının hangi maddesinin uygulama alanı bulacağı belirlenerek eksik harç alınarak kamu kamu zararına sebebiyet verilmesinin önüne geçilmesi ve idarenin tüm işlemlerinde iyi yönetim ilkelerinin tamamına uyması beklenmektedir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN YASAL MEVZUAT
24) 6328 sayılı Kanun’un 21’inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca, bu Ret Kararının başvurana tebliğ
tarihinden itibaren ilgili idare işlemine karşı (varsa) dava açma süresinden kalan süre işlemeye devam edecek olup Ankara Vergi Mahkemesine yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçe ve dosya kapsamına göre BAŞVURUNUN REDDİNE, Kararın BAŞVURANA ve TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜNE tebliğine, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi
Kep Adresi: kamudenetciligikurumu@hs01 kep.tr