Tapu kütüğünde ortak alan olarak tanımlanan yerlerin iş yeri olarak kullanılıp kullanılamayacağı (ÇŞB)

Not: Tapu kütüğünde ortak alan olarak tanımlanan yerlerin iş yeri olarak kullanılıp kullanılamayacağı hk.

T.C.

ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
Yerel Yönetimler Genel Müdürlüğü

Sayı : 71188846-045.02-30702 07/02/2019 Konu : İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı
(Ortak Alanda İşyeri Açılması)

… BELEDİYE BAŞKANLIĞINA

İlgi : a) Bakanlığımızın 29/11/2014 tarihli ve 25/2014 sayılı Genelgesi.
b) Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğünün 08/02/2013 tarihli ve 1319 sayılı yazısı.

c) Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğünün 22/07/2015 tarihli ve E.9526 sayılı yazısı.

ç) … tarihli ve … sayılı yazınız.

İlgi (ç) yazıyla; tapu kütüğünde ortak alan olarak görünen ve bağımsız tapusu bulunmayan yerlere İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik kapsamında ruhsat düzenlenip düzenlemeyeceği hususunda Bakanlığımız görüşü talep edilmiştir.

Bilindiği üzere, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun “Yapı ruhsatiyesi:” başlıklı 21 inci maddesi “Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.

Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.

…” hükmünü,
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4 üncü maddesinin (1) inci fıkrasının (y) bendi “Esaslı tadilat: Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen veya yapı inşaat alanını veya emsale konu alanını veya taban alanını veya bağımsız bölüm sayısını veya ortak alanların veya bağımsız bölümlerin alanını veya kullanım amacını veya ruhsat eki projelerini değiştiren işlemleri (Esaslı tadilat, ruhsata tabidir.),” hükmünü,
“Yapı ruhsatı işlemleri” başlıklı 55 inci maddesinin (8) inci fıkrası “Parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı projelerde tadilat yapılamaz.” hükmünü,
“Esaslı tadilat” başlıklı 58 inci maddesine “(1) Mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, bu Yönetmelik hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılabilir. Ancak, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur.

(2)Yapı ruhsatı alınmış olan yeni inşaat, ilave ve esaslı tadillerde, sonradan değişiklik yapılması istendiğinde mimari projenin yeniden tanzim edilmesi gereklidir. Bu değişiklik yapının statik ve tesisat esaslarında da değişiklik yapılmasını gerektirdiği takdirde istenen belgelerde de gerekli değişiklik yapılır. Yapı ruhsatına da bu projelerin tarihleri ve müelliflerin bilgileri yazılır.

(3) Tadilat projeleri de ilgili idarece mühürlenip imzalanır.

(4) İlave ve tadilat projeleri 5 takım olarak düzenlenerek 57 nci maddedeki esaslara uygun olarak onaylanır.” hükmünü,
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24 üncü maddesi “Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

…” hükmünü,
3572 sayılı İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına Dair Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabulüne Dair Kanun’un 4 üncü maddesi “3 üncü maddede belirtilen merciler, iznin verilmesi için yapılacak beyan ve incelemelerde aşağıda öngörülen genel kriterlere göre düzenlenecek yönetmeliği esas alırlar.

a) İnsan sağlığına zarar vermemek,
b) Çevre kirliliğine yol açmamak,
c) Yangın, patlama, genel güvenlik, iş güvenliği, işçi sağlığı, trafik ve karayolları, imar, kat mülkiyeti ve doğanın korunması ile ilgili düzenlemelere aykırı davranmamak.” hükmünü, İşyeri Açma ve Çalışma Yönetmeliği’nin 1 inci maddesi “Bu Yönetmeliğin amacı, işyeri açma ve çalışma ruhsatlarının verilmesinde uygulanacak esas ve usulleri düzenlemektir.” hükmünü,
5 inci maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendinde “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren gayrimenkullerin, tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve benzeri eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi işyerlerinin açılması hususunda kat maliklerinin oy birliği ile karar alması,
Tapuda iş yeri olarak görünen yerlerde, umuma açık istirahat ve eğlence yeri açılması durumunda yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, kat maliklerinin oy çokluğu ile aldığı kararın bulunması” hükmünü,
6 ncı maddesinin birinci fıkrası “Yetkili idarelerden usulüne uygun olarak işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmadan işyeri açılamaz ve çalıştırılamaz. İşyerlerine bu Yönetmelikte belirtilen yetkili idareler dışında diğer kamu kurum ve kuruluşları ile ilgili meslek kuruluşları tarafından özel mevzuatına göre verilen izinler ile tescil ve benzeri işlemler bu Yönetmelik hükümlerine göre ruhsat alma mükellefiyetini ortadan kaldırmaz. İşyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmadan açılan işyerleri yetkili idareler tarafından kapatılır.” ve üçüncü fıkrası “İşyeri açmak isteyen gerçek veya tüzel kişiler, işyerlerini bu Yönetmeliğe uygun olarak tanzim ettikten sonra Örnek 1 ve 2’de yer alan durumlarına uygun formu doldurarak yetkili idareye başvurur.” hükmünü amirdir.

Ayrıca Bakanlığımızın “Kullanım amacı değişen binalarda yangın önlemleri” konulu 29/11/2014 tarih ve 25/2014 sayılı ilgi (a) Genelgesinde; “İşyeri açma ve çalışma ruhsatı taleplerinde, ilgili idarelerce anılan Yönetmeliğe uygunluk açısından, yapı ruhsatındaki kullanım amacının kontrol edilmesi, yapı ruhsatında yer alan kullanım amacı dışında işyeri açma ve çalışma ruhsatı talep edildiğinin belirlenmesi halinde, yapıya yeni kullanım amacına uygun olarak yürürlükteki yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliğine ilişkin olarak ilgili mevzuatına uygun tadilat ruhsatı düzenlenmesi ve tadilat sonrası yapı kullanma

izin belgesi ile işyeri açma ve çalışma ruhsatının düzenlenmesi gerektiği” hükümleri yer almaktadır.

Yine Bakanlığımız Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğünün ilgi (b) yazısında “Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca alınan kat malikleri oy birliği kararının, ortak alanın kullanma amacının istenilen amaca yönelik olarak değiştirilmesinde yeterli olmadığı; söz konusu ortak alandaki kullanım amacı değişikliğinin, imar planındaki parsele ilişkin kullanım kararının izin vermesi ve imar planında öngörülen emsal değeri aşılmamak kaydıyla, tadilat ve projeleri hazırlanarak belediyesince düzenlenen tadilat yapı ruhsatı ile yapılabileceği” ve ilgi (c) yazısında “… yapı ruhsatında mesken olarak tanımlanan bağımsız bölümlerin iş yeri olarak kullanılabilmesi, kullanım değişikliği nedeniyle parsel maliklerinin tamamının muvafakatinin alınması kaydıyla tadilat ruhsatı düzenlenmesine bağlıdır. …” denilmektedir.

Yukarıda açıklanan mevzuat hükümleri, genelge ve alınan görüşler kapsamında; tapu kütüğünde ortak alan olarak tanımlanan yerlerin iş yeri olarak kullanılabilmesi için kullanım değişikliği nedeniyle parsel maliklerinin tamamının muvafakati yanı sıra kullanım değişikliğine ilgili imar planındaki parsele ilişkin kullanım kararının izin vermesi ve imar planında öngörülen emsal değeri aşılmamak kaydıyla, tadilat ve projeleri hazırlanarak yapıya yeni kullanım amacına uygun olarak yürürlükteki yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliğine ilişkin ilgili mevzuatına uygun tadilat ruhsatı düzenlenmesi gerektiği, ayrıca tadilat sonrası imar mevzuatı uyarınca yapı kullanma izin belgesi ve İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik hükümleri uyarınca işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenmesi gerektiği değerlendirilmektedir.

Bilgilerinize rica ederim.

Bakan a.

Genel Müdür