Tapuda İşyeri Olan Yapılarda Gayrisıhhi Müessese Ruhsatı ve Kat Maliklerinin Onayı (ÇŞB)

Not: Tapu kütüğünde iş yeri olarak görünen bir yerde açılmasının kat maliklerinden herhangi bir karar gerektirip gerektirmediği, parsel kullanım fonksiyonu konut olan yerlerdeki yapılarda açılmasının ve ruhsatlandırılmasının mümkün olup olmadığı, ticaret veya karma kullanım fonksiyonuna sahip parsellerdeki yapıların tapu kütüğünde iş yeri niteliğini haiz bağımsız bölümlerinde ikinci veya üçüncü sınıf gayrisıhhi müesseselerin kat maliklerinden herhangi bir karar gerektirip gerektirmediği hk.

T.C.

ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI Yerel Yönetimler Genel Müdürlüğü

Sayı : E-71188846-045.02-6070692 30.03.2023 Konu : GÖRÜŞ (Muvafakatname Hk.)

DAĞITIM YERLERİNE

İlgi: a) … tarihli ve … sayılı yazınız.

b)… Valiliğinin (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü) … tarihli ve … sayılı yazısı.

c) Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğünün … tarihli ve … sayılı yazısı.

İlgi (b) ve (c) yazılar ekinde Genel Müdürlüğümüze iletilen ilgi (a)’da kayıtlı yazınız ile; İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik kapsamında yapılan işlemlere esas olmak üzere kat maliklerinden istenilen muvafakatnamenin hangi işyerlerine hangi oranda istenmesi konusunda görüş ayrılığına düşüldüğü belirtilmiş olup buna göre tapuda iş yeri olarak görünen yerlerde sıhhi (lokanta, aperatif, pide salonu vb.) ve gayrisıhhi (ikinci ve üçüncü sınıf) iş yerleri açılması durumunda muvafakatname istenip istenmeyeceği, istenecekse hangi oranda olması gerektiği (oy birliği-oyçokluğu) hakkında Bakanlığımız görüşü talep edilmiştir.

Bilindiği üzere, 3572 sayılı İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına Dair Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabulüne Dair Kanun’un 4 üncü maddesi “3 üncü maddede belirtilen merciler, iznin verilmesi için yapılacak beyan ve incelemelerde aşağıda öngörülen genel kriterlere göre düzenlenecek yönetmeliği esas alırlar.

a) İnsan sağlığına zarar vermemek,
b) Çevre kirliliğine yol açmamak,
c) Yangın, patlama, genel güvenlik, iş güvenliği, işçi sağlığı, trafik ve karayolları, imar, kat mülkiyeti ve doğanın korunması ile ilgili düzenlemelere aykırı davranmamak.” hükmünü, 5 inci maddesi “İşyeri veya işletme açmak isteyen; işin özelliğine göre 4 üncü maddede belirtilen yönetmelikte öngörülen kriterlere uygun olarak işyerini düzenledikten sonra başvuru formunu doldurarak 3 üncü maddede belirtilen mercie ibraz ederler.

Bu başvurunun yönetmelikte öngörülen kriterlere uygun olarak doldurulduğunun tespiti halinde, başkaca bir işleme gerek kalmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenerek ilgiliye verilir. İlgili, bu belgeye dayanarak işyeri açabilir.

…” hükmünü,
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24 üncü maddesi “Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı

sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

…” hükmünü,
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 3 üncü maddesi “Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz.” hükmünü,
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 19 uncu maddesi “…
f) Konut alanı: Bu alanda;
1) (Değişik: RG-25/7/2019-30842) İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut alanlarında bulunan parsellerin; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, Sağlık Bakanlığınca aranan şartlar sağlanmak kaydıyla günübirlik sağlık hizmeti sunulan sağlık kabini, muayenehane ve lokanta, pastane gibi konut dışı hizmetler verilebilir.

2) (Mülga cümle: RG-25/7/2019-30842) (…) Konut alanlarında (1) numaralı alt bentte belirtilenler haricinde özel sağlık tesisi yapılabilmesi için uygulama imar planında bu amaçla değişiklik yapılarak konut kullanımından çıkarılması gerekir.

3) Konut alanlarında kalsa dahi parsellerin konut binası yapılıncaya kadar açık otopark, bahçe düzenlemesi ve peyzajı yapılarak kullandırılmasına ilgili idaresi yetkilidir.

4) Yol boyu ticaret olarak belirlenenler de dâhil konut alanlarında kalan parsellerin araç giriş çıkışından kaynaklanan trafik yükünü azaltmak amacıyla ve ilgili idareden geçit hakkı almak koşuluyla otopark olarak kullanılan bodrum katlarından plan kararı ile kamuya ait yer altı otoparkına araç giriş çıkışı verilebilir.

g) Ticaret alanı: Bu alanlarda;
1) İş merkezleri, yönetim binaları, banka, finans kurumları, ofis-büro, çarşı, çok katlı mağazalar, otoparklar, alışveriş merkezleri, konaklama tesisleri,
2) Sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi sosyal ve kültürel tesisler ile lokanta, restoran, gazino, düğün salonu gibi eğlenceye yönelik birimler,
3) (Değişik: RG-25/7/2019-30842) Sağlık kabini ve muayenehane,
4) (Mülga: RG-25/7/2019-30842)
gibi ticaret ve hizmetlere ilişkin yapılar yapılabilir.

ğ) Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret, Turizm+Ticaret+Konut gibi karma kullanım alanları: Tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla, ticaret, turizm, konut kullanımlarından konut hariç sadece birinin veya ikisinin veya tamamının birlikte yer aldığı alanlardır. Bu alanlarda;
1) Bu alanlarda plandaki kullanım kararına bağlı olarak konut veya turizm tesisi yapılması halinde yoldan cephe alan zemin veya bodrum katların ticaret veya hizmetler sektörünün kullanımında olması ve konut veya turizm tesisi için ayrı bina girişi ve merdiveni bulunması şartı aranır. Her bir kullanım için bağımsız giriş çıkış ve merdiven düzenlenmesi, kullanım oranlarının ve sosyal ve teknik altyapı alanlarının imar planlarıyla tayin edilmesi esastır. (Mülga cümle: RG-25/7/2019-30842) (…)
2) Bu alanlarda ayrıca (Mülga ibare: RG-25/7/2019-30842) (…) gerçek ve tüzel kişilere veya kamuya ait; yurt, kurs, ticari katlı otopark, sosyal ve kültürel tesisler yapılabilir.

3) Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret+Konut gibi konut da yapılabilen karma kullanım

alanlarında konut veya yüksek nitelikli konut yapılabilmesi için, imar planında konutun ihtiyacı

olan sosyal ve teknik alt yapı ve donatı alanlarının konut kullanımının getireceği nüfus

yoğunluğu üzerinden hesap edilerek bu alana hizmet verecek şekilde ayrılmış olması şarttır.

4) Konut, ticaret, turizm alanlarının her biri için belirlenen (Mülga ibare: RG-

25/7/2019-30842) (…) yapılabilecek yapılar, aynı şartlar çerçevesinde karma kullanım alanlarında da yapılabilir. Ancak bu durumda, karma kullanımın bir alanı dikkate alınarak

yapılacak uygulama karma kullanımın diğer alanına göre gerekli koşullara aykırılık teşkil

etmemesi gerekir.

…” hükmünü,

İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik’in 5 inci maddesinin (b) bendi “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren gayrimenkullerin, tapu kütüğünde mesken

olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar,

kulüp, dans salonu ve benzeri eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane, süthane gibi

gıda ve beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi

işyerlerinin açılması hususunda kat maliklerinin oy birliği ile karar alması” hükmünü,

6 ncı maddesinde “Yetkili idarelerden usulüne uygun olarak işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmadan işyeri açılamaz ve çalıştırılamaz. İşyerlerine bu Yönetmelikte belirtilen yetkili idareler dışında diğer kamu kurum ve kuruluşları ile ilgili meslek kuruluşları tarafından özel mevzuatına göre verilen izinler ile tescil ve benzeri işlemler bu Yönetmelik hükümlerine göre ruhsat alma mükellefiyetini ortadan kaldırmaz. İşyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmadan açılan işyerleri yetkili idareler tarafından kapatılır.

…
İşyeri açmak isteyen gerçek veya tüzel kişiler, işyerlerini bu Yönetmeliğe uygun olarak tanzim ettikten sonra Örnek 1 ve 2’de yer alan durumlarına uygun formu doldurarak yetkili idareye başvurur.

…” hükmünü,
23 üncü maddesi “İkinci ve üçüncü sınıf gayrisıhhî müessese açmak isteyen gerçek ve tüzel kişiler; işin özelliğine göre bu maddenin ikinci fıkrasında belirtilen kriterlere uygun olarak işyerini düzenledikten sonra bu Yönetmeliğin eki Örnek 2’de yer alan başvuru formunu doldurarak yetkili idareye ibraz eder.

Yetkili idareler, ikinci ve üçüncü sınıf gayrisıhhî müesseseler için yapılacak beyan ve incelemelerde; insan sağlığına zarar verilmemesi, çevre kirliliğine yol açılmaması, yangın, patlama, genel güvenlik, iş güvenliği, işçi sağlığı, trafik ve karayolları, imar, kat mülkiyeti ve doğanın korunması ile ilgili düzenlemeleri esas alır.

Başvurunun öngörülen kriterlere uygun olarak doldurulduğunun tespiti halinde, başkaca bir işleme gerek kalmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı beş gün içinde düzenlenerek ilgiliye verilir. İlgili, bu belgeye dayanarak işyeri açabilir.” hükmünü amirdir.

Yukarıdaki mevzuat hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi sonucu;

– Sıhhi müesseselerin tapu kütüğünde iş yeri olarak görünen bir yerde açılmasının kat

maliklerinden herhangi bir karar gerektirmediği,

– İkinci ve üçüncü sınıf gayrisıhhi müesseselerin parsel kullanım fonksiyonu konut olan

yerlerdeki yapılarda açılmasının ve ruhsatlandırılmasının mümkün olmadığı, buna karşın ticaret veya karma kullanım fonksiyonuna sahip parsellerdeki yapıların tapu kütüğünde iş yeri

niteliğini haiz bağımsız bölümlerinde ikinci veya üçüncü sınıf gayrisıhhi müesseselerin kat

maliklerinden herhangi bir karar gerektirmeden ruhsatlandırılabileceği,

Değerlendirilmektedir.

Bilgilerini rica ederim.

Bakan a.

Genel Müdür