T.C. TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU
(OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2023/12435-S.23.19734
BAŞVURU NO : 2023/6124
KARAR TARİHİ : 29/09/2023
TAVSİYE KARARI ,TCKN:
Adres:
BAŞVURUYA KONU İDARE : MİLLİ EĞİTİM BAKANLIĞI
SAKARYA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞI
ERENLER BELEDİYE BAŞKANLIĞI
BAŞVURUNUN KONUSU : Başvuranın taşınmazına hukuki el atma iddiası ile bağlantılı talepleri hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 29/04/2023
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1) Kurumumuza tarihinde (T.C. Kimlik No: tarafından
yapılan ekli şikâyet başvurusunda başvuran özetle; maliki olduğu Sakarya İli Erenler İlçesi
Mahallesi Ada nolu parselde kayıtlı 4.655,9 m2 yüzölçümlü taşınmazın imar planına “İlköğretim
Tesis Alanı” olarak ayrıldığını, bu nedenle taşınmazı dilediği gibi kullanamadığını, ayrıca taşınmazın çok yakınında ilköğretim okulu bulunması nedeniyle bu alanda bir okula da ihtiyaç bulunmadığını ifade etmekte; ya taşınmaz üzerinde imar planı uygulamasından kaynaklı kısıtlamanın kaldırılmasını ya da taşınmazın kamulaştırılarak güncel rayiç bedel üzerinden hesaplanacak kamulaştırma bedelinin ödenmesini talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2) Kurumumuzun 10/05/2023 tarihli ve sayılı bilgi-belge talep yazısına cevaben Tapu ve
Kadastro Genel Müdürlüğü II. (İstanbul) Bölge Müdürlüğü’nün 18/05/2023 tarihli ve E– sayılı yazısı ekinde ilgili bilgi-belgeler gönderilmiş olup yapılan açıklamada;
2.1) Başvuranın 21/04/2023 tarihli ve yevmiye nolu resmi senet ile başvuru konusu taşınmazı satın
aldığı,
2.2) Taşınmaz tarla vasıflı olmakla birlikte taşınmazda tapu müdürlüğünce imar uygulaması
yapılmadığı,
2.3) Taşınmaz üzerinde çeşitli tarihlerde konulmuş haciz kayıtları bulunduğu
ifade edilmiştir.
3) Kurumumuzun 10/05/2023 tarihli ve sayılı bilgi-belge talep yazısına cevaben Erenler
Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 17/05/2023 tarihli ve E- – sayılı yazısı ekinde ilgili bilgi-belgeler gönderilmiş olup yapılan açıklamada;
3.1) Taşınmazın bulunduğu bölgedeki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının, 1/5000 ölçekli Nazım
İmar Planına uygun şekilde hazırlanarak onaylandığı,
3.2) Nitekim söz konusu parselin BekirpaşaKozlukPirahmetlerEpçellerNakışlar Revizyon Uygulama
İmar Planı içerisinde yer aldığı, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğine göre bölgenin ihtiyacını karşılamak için oluşturulacak olan sosyal alt yapı alanlarının tüm kamu kurum ve kuruluşlarının da katılımıyla 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında belirlendiği, Sakarya Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanmış olan nazım imar planına uygun şekilde 1/1000 ölçekli uygulama imar planında da teknik ve sosyal alt yapı alanlarının oluşturulmasının kanuni gereklilik olduğu,
3.3) Söz konusu bölgede fonksiyon değişikliğinin yapılabilmesi için üst ölçekli planda değişiklik
yapılması gerektiği,
3.4) Üst ölçekli planların yetki ve sorumluluğunun Sakarya Büyükşehir Belediyesi’nde olduğu,
3.5) Eğitim tesisi alanının kamulaştırma yetkisi Milli Eğitim Müdürlüğü’nde olduğundan kamulaştırma
işleminin ilgili kurum tarafından yapılması gerektiği,
3.6) Taşınmazın bulunduğu bölgede 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesine göre imar uygulaması
yapılmadığı, imar uygulaması yapılmadığından dağıtım cetvelleri de bulunmadığı
ifade edilmiştir.
4) Kurumumuzun 10/05/2023 tarihli ve sayılı bilgi-belge talep yazısına cevaben Sakarya
Büyükşehir Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı’nın 09/06/2023 tarihli ve E– – – sayılı yazısı ekinde ilgili bilgi-belgeler gönderilmiş olup yapılan açıklamada;
4.1) Sakarya Büyükşehir Belediye Meclisinin 08/12/2014 tarih ve / sayılı kararı ile kesinleşen
Erenler İlçesi 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar Planına askı ilan sürecinde ilgili parsel maliklerince herhangi bir itiraz yapılmadığı,
4.2) Ayrıca Sakarya Büyükşehir Belediye Meclisinin 14/12/2015 tarih ve / sayılı kararı gereği
parsele isabet eden yollar 20 metreden küçük olduğundan kamulaştırma sorumluluğunun ilçe belediyesine, İlköğretim Tesis Alanının kamulaştırma sorumluluğunun ise Milli Eğitim Bakanlığına ait olduğu,
4.3) Taşınmazın bulunduğu bölgede 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesine göre imar uygulaması
yapılmadığından imar sıralı dağıtım cetveli, kadastro parsel sıralı cetveli bulunmadığı,
4.4) Söz konusu bölgede 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesine göre parselasyon planlarını yapma
yetkisinin Erenler Belediyesi’ne ait olduğu,
4.5) Söz konusu parselin Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 26. maddesi hükümlerine uyan ve
maliklerince Şehir Plancıları Odasında kayıtlı bir şehir plancısına hazırlatacakları plan değişikliği niteliğine haiz bir teklif dosyası ile fonksiyon değişikliği yapılabilmesinin mümkün olduğu, ancak bu durumda nihai karar verme yetkisinin Büyükşehir Belediye Meclisi’ne ait olduğu,
4.6) Söz konusu alanın nazım imar planlarında 20 yıla yakın süredir “Eğitim Alanı” gösteriminde
kaldığı ve İl Milli Eğitim Müdürlüğü’nün okul ihtiyacı bulunmadığına yönelik herhangi bir görüşü olmadığı,
4.7) Meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Plan Açıklama Raporunda İlköğretim Tesisleri Alanının
mevcutta 4.07 hektarlık bir yüzölçümüne sahip olduğunun, standartlara göre 34.04 hektar olması gerektiğinin belirtildiği, plan kararları tablosunda 25.5 hektarlık alan ayrıldığının açıklandığı,
4.8) Tüm bu tespitler bir arada değerlendirildiğinde, Erenler İlçesi genelinde eğitim alanlarının
azaltılmasının gerek mevzuat (3194 sayılı İmar Kanunu, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği) gerekse araştırma ve bulgulara göre uygun olmayacağının değerlendirildiği,
ifade edilmiştir.
5) Kurumumuzun 10/05/2023 tarihli ve sayılı bilgi-belge talep yazısı üzerine, başvuranın
aynı talebini daha evvel Kurumumuza iletmiş olduğu ve bu kapsamda Kurumumuzun / başvuru nolu dosyası kapsamında Kurumumuzca tesis edilen 13/02/2023 tarihli Gönderme Kararına
Milli Eğitim Bakanlığı Sakarya İl Milli Eğitim Müdürlüğü’nün 13/06/2023 tarihli ve E– sayılı yazısı ile cevap verilmiştir. Yazı ekinde ilgili bilgi-belgeler gönderilmiş olup yapılan açıklamada;
5.1) Söz konusu parselin bulunduğu bölgede Erenler Belediye Başkanlığı tarafından 3194 sayılı İmar
Kanununun 18. maddesine göre uygulama yapılması halinde başvurunun dostane çözüm yolu ile sonuçlandırılmasının mümkün olabileceği,
/
5.2) Başvuranın 29/12/2020 tarihli dilekçesi üzerine taşınmaza eğitim öğretim hizmetlerinde ihtiyaç
duyulup duyulmadığının eğitim müfettişlerince incelendiği, yapılan inceleme neticesinde bölgede bulunan okulların o dönem için yeterli olduğunun ve yeni bir okul alanına ihtiyaç olmadığının bildirildiği,
5.3) Ancak taşınmazın imar planında eğitim tesis alanı olarak belirlenmiş olması ve MEB İnşaat ve
Emlak Genel Müdürlüğünün 12.07.2019 tarihli ve – -E. sayılı yazısında “Resmi gazetede yer alan İmar Kanunu hükümlerine göre, Bakanlığımızın kullanımında olan Eğitim Alanları, İmar
Kanununun 18. maddesi kapsamında imar uygulaması görmek suretiyle Maliye Hazinesi adına ihdas edilmektedir. Kanun, 18. maddesinde belirtilen Düzenleme Ortaklık Payının yeterli olmadığı durumlarda ise, kamulaştırma yükümlülüğünü mücavir alan sınırları içinde Belediyeye, mücavir alan dışında ise
Valiliğe (İl Özel İdaresi) vermektedir. Bu hükümlere göre, Eğitim Alanlarının kamulaştırma işlemlerinin
Bakanlık kaynaklarıyla yapılmaması gerekmektedir. İmar Kanununun 18. maddesinde 03.12.2003 tarihinden yapılan değişiklik öncesinde imar uygulaması yapılan alanlar Kamu Ortaklık Payından karşılandığından, bu alanlar ile ilgili kamulaştırma sorumluluğumuz devam etmektedir.” denildiğinden imar uygulamasının tarihi ve 3194 sayılı Kanunun 18.maddesinin uygulanması gerektiğinin Erenler
Belediye Başkanlığına bildirildiği,
5.4) Taşınmaza eğitim öğretim hizmetlerinde ihtiyaç duyulup duyulmadığının sorulması üzerine Erenler
İlçe Millî Eğitim Müdürlüğünün 04/06/2023 tarihli ve E- – – sayılı yazısı ile cevap verildiği,
5.5) Anılan cevabi yazıda mahallede artan nüfus ve öğrenci sayısı göz önüne alındığında ilerleyen
yıllarda ilköğretim tesis alanı olarak ayrılan taşınmaza ihtiyaç olacağı bilgisinin verildiği, ancak taşınmaz ile ilgili mülkiyet problemi çözülemediğinden taşınmaz okul yapılmak üzere yatırım programına alınamadığı,
5.6) Taşınmazın eğitim tesis alanından çıkarılmasının aynı bölgede, okul yapımına uygun, eşdeğer yüz
ölçümlü ve mülkiyet problemi olmayan mümkünse kamuya ait bir taşınmaz ayrılması halinde değerlendirilebileceği,
ifade edilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
6) 18/10/1982 tarihli ve 2709 sayılı T.C. Anayasası’nın;
6.1) “Mülkiyet hakkı” başlıklı 35.maddesinde, “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu
haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”;
6.2) “Kamulaştırma” başlıklı 46. maddesinin birinci fıkrasında, “Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu
yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan
/
taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.”;
6.3) “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74. maddesinin üçüncü ve
dördüncü fıkralarında, “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye
Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler.”;
7) 03/05/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun;
7.1) “Amaç” başlıklı 1. maddesinde, “Bu Kanun, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların;
plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.”;
7.2) “İmar programları, kamulaştırma ve kısıtlılık hali:” başlıklı 10. maddesinde, “Belediyeler; imar
planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar. Beş yıllık imar programlarının görüşülmesi sırasında ilgili yatırımcı kamu kuruluşlarının temsilcileri görüşleri esas alınmak üzere Meclis toplantısına katılır. Bu programlar, belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir. Bu program içinde bulunan kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanlar, ilgili kamu kuruluşlarına bildirilir. Beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri ilgili kamu kuruluşları, bu program süresi içinde kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli ödenek, kamu kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulur. İmar programlarında, umumi hizmetlere ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince kısıtlama konulan gayrimenkuller kamulaştırılıncaya veya umumi hizmetlerle ilgili projeler gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili olarak diğer kanunlarla verilen haklar devam eder.”
7.3) “İmar planlarında umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan yerler:” (Başlığı ile Birlikte
Değişik:4/7/2019-7181/7 md.) başlıklı 13. maddesinde, “Özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan taşınmazlar; a) Bu kullanımlardan umumi hizmetlere ayrılan alanlar öncelikle 18 inci maddeye göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılarak, b) 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında sırasıyla, ilgisine göre Hazine veya ilgili idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ile trampa yapılmak veya satın alınmak suretiyle, ilgili kamu kurum ve kuruluşunca kamulaştırılarak kamu mülkiyetine geçirilir.
…
İlgili mevzuat uyarınca hiçbir şekilde yapı yapılamayacak alanlarda muvakkat da olsa yapı yapılmasına izin verilmez. Mevcut yapılar kamulaştırılıncaya kadar korunabilir. Bu alanlarda beş yıllık imar programı süresi içinde, birinci fıkranın (a) ve (b) bentlerine göre işlem tesis edilerek parsel, kamu mülkiyetine geçirilmek zorundadır. Bu süre en fazla bir yıl uzatılabilir. …”;
7.4) “Parselasyon planlarının hazırlanması” başlıklı 18. maddesinde;
/
“İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.
(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli
Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. …
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Üçüncü fıkrada belirtilen, bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediyesi adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir.
…
Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.
(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır…
…
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur…”
7.5) “Parselasyon planlarının hazırlanması ve tescili” başlıklı 19 uncu maddesinde, “İmar
planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır.
Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek planlar hakkında da
/
bu hüküm uygulanır. Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir. Bu daireler ilgililerin muvafakatı aranmaksızın, sicilleri planlara göre re’sen tanzim ve tesis ederler…”
8) 04/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun;
8.1) “Amaç ve kapsam” başlıklı 1. maddesinin birinci fıkrasında, “Bu Kanun; kamu yararının
gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, Devlet ve kamu tüzelkişilerince kamulaştırılmasında yapılacak işlemleri, …karşılıklı hak ve yükümlülükler ile bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemlerini düzenler.”;
8.2) “Kamulaştırma şartları” başlıklı 3. maddesinde, “İdareler, kanunlarla ve Cumhurbaşkanlığı
kararnameleriyle yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya aşağıda belirtilen hallerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilirler.
… Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli, her halde peşin ödenir.”;
8.3) “Satın alma usulü” başlıklı 8. maddesinde (Değişik: 24/4/2001 – 4650/3 md.), “İdarelerin, bu
Kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır. Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanunun 11 inci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir. …”
8.4) “Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları:” başlıklı 11. maddesinde (Değişik: 24/4/2001 – 4650/6
md.), “ 15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın; a) Cins ve nevini, b) Yüzölçümünü, c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, d) Varsa vergi beyanını, e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini, g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, h) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını, ı) (Değişik: 19/4/2018-7139/27 md.) (İptal ibare: Anayasa
Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 Sayılı kararı ile) (İptal ibare: Anayasa
Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 Sayılı kararı ile) her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri, Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler. Taşınmaz malın değerinin
/
tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz. …”
9) 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun
9.1) “A. Mülkiyet hakkının içeriği” başlıklı 683. maddesinde; “Bir şeye malik olan kimse, hukuk
düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.”;
9.2) “A. Taşınmaz mülkiyetinin konusu” başlıklı 704. maddesinde, “Taşınmaz mülkiyetinin konusu
şunlardır: 1. Arazi, 2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, 3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.”;
9.3) “B. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması I. Tescil” başlıklı 705. maddesinde, “Taşınmaz
mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”;
10) 1739 sayılı Milli Eğitim Temel Kanunu’nun 51. maddesinin 1. fıkrasında, “Her derece ve türevi
eğitim kurumlarına ait bina ve tesisler çevrenin ihtiyaçlarına ve uygulanacak programların özelliklerine göre Milli Eğitim Bakanlığınca planlanır ve yaptırılır.”
11) 14/6/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun Görevi”
başlıklı 5. maddesinin birinci fıkrasında “Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”;
12) 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu Denetçiliği
Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “Tavsiye kararı” başlıklı 32. maddesinde, “İnceleme ve araştırma sonucunda şikâyetin yerinde olduğu kanaatine varılması hâlinde tavsiye kararı verilir…”; düzenlemelerine yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
13) Kamu Denetçisi incelemesi neticesinde, başvurunun kabulü ile başvuruya konu taşınmaz üzerindeki
mülkiyet hakkının yaklaşık 20 yılı aşkın süredir kısıtlandığı gözetildiğinde, başvuranın ilgili mevzuatına uygun olarak yapacağı başvuruya istinaden taşınmazın imara açılması yönünde yeni bir işlem tesis edilmesi; taşınmazın imara açılmasının mümkün olmadığının değerlendirilmesi durumunda, taşınmazın imar planında belirtilen amaca uygun olarak kullanılması için kamulaştırma programına alınarak ivedilikle kamulaştırılması; taşınmazın kamulaştırma bedelinin, güncel rayiç bedel gözetilerek mümkünse uzlaşma yoluyla belirlenmesi ve kamulaştırma bedelinin makul sürede ödenmesini teminen yeni bir işlem tesis
edilmesi hususlarında ilgili idarelere tavsiyede bulunulması yönünde hazırladığı karar önerisini Kamu
Başdenetçisi’ne sunmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme
14) Başvuran özetle, taşınmazının uzun yıllardan beri imar planında okul alanında kaldığını iddia ve
şikâyet etmekle, söz konusu taşınmaza ihtiyaç bulunmadığının saptanması halinde, taşınmaz üzerinde imar planı uygulamasından kaynaklı kısıtlamanın kaldırılmasını, aksi halde taşınmazın kamulaştırma bedelinin güncel rayiç bedel gözetilerek belirlenmesini ve idarece kamulaştırma bedelinin makul sürede ödenmesi hususunda gereğini talep etmiştir.
15) Dosyası kapsamında mevcut bilgi ve belgelerin incelenmesi neticesinde; Sakarya İli Erenler İlçesi
Ada nolu parselde kayıtlı 4.655,9 m2 yüzölçümlü taşınmazın 21/04/2023 tarihli ve yevmiye nolu işlemle başvuran adına tescil edildiği, söz konusu taşınmazın Adapazarı Büyükşehir
Belediye Meclisinin 11/09/2003 tarihli ve / sayılı kararı ile onaylanan mülga Bekirpaşa Beldesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında ve sonrasında Sakarya Büyükşehir Belediye Meclisinin 08/03/2010 tarihli ve / sayılı kararı ile onaylanan mülga Bekirpaşa Epçeller Kozluk Pirahmetler Nakışlar
Mahalleleri 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar Planında “İlköğretim Tesisleri Alanı” gösteriminde, Sakarya Büyükşehir Belediye Meclisinin 09/09/2013 tarihli ve / sayılı kararı ile onaylanan ve 09/12/2013 tarihli ve / sayılı kararı ile kesinleşen yürürlükte olan Erenler İlçesi 1/5000 ölçekli Nazım
İmar Planında “Eğitim Alanı” gösteriminde kaldığı, taşınmazın bulunduğu bölgede 3194 sayılı kanunun 18. madde uygulamasının yapılmadığı, yakın zamanda bölgede okul ihtiyacı olmadığı, ileriki tarihlerde ihtiyaç duyulması ve ödenek temin edilmesi durumunda kamulaştırılabileceği değerlendirilerek yatırım programına hâlihazırda (kamulaştırma planı) dâhil edilmediği, hususları tespit edilmiştir.
16) Her derece ve türdeki eğitim kurumlarına ilişkin bina yapımı ve kamulaştırma işlemlerini yapmakla
yetkili ve görevli Millî Eğitim Bakanlığınca, bahse konu parsele ilişkin kamulaştırma işlemleri ile ilgili olarak İmar Kanunu’nun 18. maddesi doğrultusunda düzenleme ortaklık payından karşılanması gerektiği, ayrıca başvuranın kamulaştırma talebini ilettiği 2020 yılında eğitim müfettişlerince yapılan inceleme sonucu o dönemde taşınmaza ihtiyaç olmadığı kanaati bildirilmekle birlikte Erenler İlçe Milli Eğitim
Müdürlüğü tarafından bahsi geçen mahallede artan nüfus ve öğrenci sayısı göz önüne alındığında ilerleyen yıllarda ilköğretim tesis alanı olarak ayrılan taşınmaza ihtiyaç olacağı bilgisi verildiği, sonuç olarak belediye ve mücavir alan sınırları içerisindeki arsaların asıl muhatabının ilgili belediyesi kabul edileceğinin bildirildiği görülmüştür.
17) Erenler Belediyesi tarafından özetle, taşınmaz üzerinde fiilen el atma görülmediği, plan yönünden
olan mülkiyet kısıtlamasının kaldırılması amacıyla yapılacak kamulaştırma işleminin plan fonksiyonu gereği yatırımcı kurum olan Milli Eğitim Bakanlığınca değerlendirilmesi gerektiği, ayrıca söz konusu bölgede fonksiyon değişikliğinin yapılabilmesi için üst ölçekli planda değişiklik yapılması gerektiği, bu değişikliğin ise Sakarya Büyükşehir Belediyesinin yetkisinde olduğu belirtilmiştir.
18) Sakarya Büyükşehir Belediyesi tarafından ise taşınmaz üzerinde fiilen el atma görülmediği, plan
yönünden olan mülkiyet kısıtlamasının kaldırılması amacıyla yapılacak kamulaştırma işleminin plan fonksiyonu gereği yatırımcı kurum olan Milli Eğitim Bakanlığınca değerlendirilmesi gerektiği, ayrıca
Sakarya Büyükşehir Belediye Meclisinin 14/12/2015 tarih ve / sayılı kararı gereği parsele isabet eden yollar 20 metreden küçük olduğundan kamulaştırma sorumluluğu ilçe belediyesine ait olduğu belirtilmiştir.
19) Bilindiği üzere, Anayasanın 35. maddesinde, herkesin mülkiyet hakkına sahip olduğu ve bu hakkın
ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabileceği hüküm altına alınmış olup, 46. maddesinde ise özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamının veya bir kısmının kamu yararının gerektirdiği hallerde, kanunla gösterilen esas ve usullere göre kamulaştırılabileceği düzenlemesine yer verilmiştir. Mülkiyet hakkına müdahalede bulunulurken temel hak ve özgürlüklerin sınırlandırılmasına ilişkin genel ilkeleri düzenleyen Anayasanın 13. maddesinin de göz önünde bulundurulması gerekmekte olup, anılan madde uyarınca temel hak ve özgürlükler, demokratik toplum düzeninin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı olmaksızın Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla sınırlanabilir.
Dolayısıyla mülkiyet hakkına yönelik müdahalenin Anayasaya uygun olabilmesi için müdahalenin kanuna dayanması, kamu yararı amacı taşıması ve ayrıca ölçülülük ilkesi gözetilerek yapılması gerekmektedir (AYM, Başvuru Numarası: 2017/24715, Karar Tarihi : 29/09/2023 20/9/2018 R.G. Tarih ve Sayı : 2023/12435-S.23.19734 16/10/2018-30567).
20) Anayasanın 90. maddesi uyarınca uygun bulunan ve iç hukukun bir parçası halini alan Avrupa İnsan
Hakları Sözleşmesinin (AİHS) I No.lu Ek Protokolünün “Mülkiyetin korunması” başlıklı l. maddesinde ise
“Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir…” hükmü yer almıştır. Söz konusu l. madde, özel ve tüzel kişilere ait mal ve mülke Devlet tarafından yapılabilecek herhangi bir keyfi müdahaleye karşı kişilere koruma sağlamaktadır. Öte yandan, bu madde devlete özel ve tüzel kişilere ait olan mülkiyetleri yasalarda belirtilen koşullar altında kullanma ve hatta bu kişileri bunlardan mahrum etme hakkını da tanımaktadır.
21) Anayasa ve AİHS I No.lu Ek Protokolünde yer alan düzenlemelerle benzer şekilde 2942 sayılı
Kamulaştırma Kanunu ile de kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamının veya bir kısmının devlet ve kamu tüzel kişilerince kamulaştırılabileceği hüküm altına alınmıştır. 20/08/2016 tarihli ve 6745 sayılı Kanunun 33. maddesi ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa eklenen Ek 1. maddesi ile uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar için uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıllık süre içerisinde imar programları veya imar uygulamalarının yapılacağı, bütçe imkânları dâhilinde bu taşınmazların ilgili idarelerce kamulaştırılacağı veya her hâlde kişilerin mülkiyet hakkını kullanmasına engel teşkil edecek kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılacağı/yaptırılacağı hüküm altına alınmıştır.
/
22) 3194 sayılı İmar Kanunuyla, yerleşim yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve
çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla aynı Kanunun 7. ve 8. maddesiyle belirli nüfusu aşan belediyelere imar planlarını hazırlama ve yürürlüğe koyma yükümlülüğü getirilmiş olup, 10.
maddesinde de belediyelere, imar planlarını uygulamak üzere belirtilen süre içinde imar programı hazırlama; ilgili yatırımcı kamu kuruluşlarına ise imar programlarında kendi görev alanlarındaki kamu hizmetine tahsis edilmiş özel mülkiyete konu taşınmazları kamulaştırma yükümlülüğü getirilmiştir.
4/7/2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunun 7. maddesi ile değişik Kanunun 13. maddesinde ise, özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan taşınmazların; bu kullanımlardan umumi hizmetlere ayrılan alanların öncelikle 18. maddeye göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılarak ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında sırasıyla, ilgisine göre
Hazine veya ilgili idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ile trampa yapılmak veya satın alınmak suretiyle, ilgili kamu kurum ve kuruluşunca kamulaştırılarak kamu mülkiyetine geçirileceği hüküm altına alınmıştır.
23) Anayasa Mahkemesi, kamu makamlarının özellikle büyük şehirlerin gelişmeleri gibi karmaşık ve
zor bir alanda kendi imar politikalarını uygulamak için geniş bir takdir alanı kullanmalarının doğal olduğunu kabul etmekle, belirtilen takdir yetkisinin Anayasanın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkını ve Anayasanın 13. maddesinde yer verilen güvence ölçütlerini gözetecek şekilde kullanılıp kullanılmadığının denetlenmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Bu bağlamda, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin kamu yararı amacına dönük olması yeterli olmayıp ayrıca ölçülü olması da gerekmektedir. Bir başka deyişle, özel mülkiyette bulunan taşınmazların imar uygulamasında kamu hizmeti alanı olarak ayrılmasında kamusal yarar bulunmakla birlikte bu yolla malike aşırı ve orantısız bir külfet yüklenmemelidir. İmar uygulamalarıyla taşınmazların kamu hizmetine ayrılmasındaki kamu yararı amacı ile başvurucuların mülkiyet hakkının korunması arasında olması gereken adil denge ise ancak taşınmazın makul bir süre içinde kamulaştırılması yoluyla sağlanabilir (AYM, Başvuru Numarası: 2017/24715, Karar
Tarihi: 20/9/2018 R.G. Tarih ve Sayı : 2023/12435-S.23.19734 16/10/2018-30567).
24) Mülkiyet hakkına müdahaleler en yaygın olarak uygulama imar planları ile yapılmakta olup,
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 15/12/2010 tarihli ve E:2010/5-662, K:2010/651 sayılı kararında, “…uzun yıllar programa alınmayan imar planının fiilen hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma ya da takas cihetine gitmeyen davalı İdarenin, malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkını belirsiz bir süre için kullanılamaz hale getirdiği, dolayısıyla malikin taşınmazdan mülkiyet hakkının özüne uygun şekilde yararlanma olanağı kalmadığı, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkının hukuksal bir nedene dayanılmadan
İdarece engellendiği” tespitinde bulunmuştur.
25) Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi de “Sporrong ve Lönnroth (İsveç)” davasında uzun süreli
kamulaştırma şerhleri ve imar yasakları ile karşı karşıya kalan mülk sahiplerinin mülkiyet haklarının ihlal edildiği iddiasıyla yaptıkları başvuruya ilişkin incelemesinde, mülkiyet hakkına herhangi bir müdahalenin haklı gösterilebilmesi için bunun kamu veya genel çıkarlar doğrultusunda meşru bir amaca hizmet etmesi gerektiğini, fakat bunun yeterli olmadığını, Mahkemece ayrıca toplumun genel çıkarlarının gerekleri ile bireyin temel haklarının korunması gereği arasında adil dengenin korunup korunmadığının belirlenmesi
/
gerektiğini belirtmiştir (Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin 1 No’lu Protokolünün 1. Maddesinin
Uygulanmasına İlişkin Kılavuz, Monica Carss-Frisk İnsan hakları el kitapları, No. 4, Erişim:13/2/2018).
26) Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi “Hakan Arı-Türkiye” davasında da, başvuranın mülkiyet hakkına
yönelik müdahalenin 2002 yılından, yani imar izni talebinde bulunduğu ve idarenin taşınmazını okul inşası için tahsis ettiğini öğrendiği tarihten bu yana sürdüğünün altını çizmiş ve “idarenin belirtilmeyen bir tarihte yapacağı kamulaştırmaya dek araziye getirilen imar yasağı sebebiyle başvuranın mülkiyet hakkından tam anlamıyla yararlanmasının engellendiğini, arazinin satış şansı da dâhil, sonucu itibarıyla taşınmazın değerini hatırı sayılır ölçüde azalttığını, maliklerin kamu yararının gerekleri ile mülkiyet hakkı arasında gözetilmesi gereken adil dengeyi bozan alışılmışın dışında ve ölçüsüz bir yüke katlanmak zorunda kaldıkları” yönünde bir tespitte bulanarak AİHS Ek 1 No’lu Protokol’ün 1. maddesinin ihlal edildiği sonucuna varmıştır (Corpus Mevzuat ve İçtihat Programı).
27) Anayasa ve uluslararası sözleşmelerde mülkiyet hakkını korumaya yönelik yer verilen düzenlemeler
ve Mahkemelerin benzer uyuşmazlıklara ilişkin içtihatları genel olarak ele alınıp değerlendirildiğinde, özel mülkiyet hakkının korunması gereken temel insan hakları arasında olduğu, idareler eliyle mülkiyet hakkına müdahalede bulunulabileceği ancak, bu müdahalede “kamu yararı”, “kanuni düzenleme” ve “ölçülülük” ya da “orantılılık” gibi uluslararası hukukun genel ilkelerinin varlığının dikkate alınması gerektiği, aksi durumda müdahalenin mülkiyet hakkı ihlaline neden olacağı sonucuna ulaşılmaktadır.
28) Yukarıda yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat, ulusal ve uluslararası mahkemelerin benzer
uyuşmazlıklara ilişkin verdiği kararlar ışığında talep değerlendirildiğinde, taşınmazın, ilk olarak 2003 yılı imar planında ilköğretim tesisleri alanı olarak ayrıldığı, yürürlükteki en son imar planında da eğitim alanında kalmakta olduğu, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının yaklaşık 20 yılı aşkın süredir kısıtlandığı; taşınmazın imar planında belirtilen amaca uygun olarak kullanılması için ilgili idaresince kamulaştırma yapılması gerektiği, zira aksi halde başvuranın mülkiyet hakkından tam anlamıyla yararlanmasının engellendiği; taşınmazın gelecekte belirsiz bir süre içinde kamulaştırılabileceği yönündeki taahhüdün taşınmazın satış şansı da dâhil, sonucu itibarıyla değerini hatırı sayılır ölçüde azalttığı, sonuç olarak malikin
“kamu yararının gerekleri ile mülkiyet hakkı arasında gözetilmesi gereken adil dengeyi bozan alışılmışın dışında ve ölçüsüz bir yüke katlanmak zorunda bırakıldığı” tespit edildiğinden, başvuranın ilgili mevzuatına uygun olarak yapacağı başvuruya istinaden taşınmazın imara açılması veya bahse konu taşınmazın kamulaştırma programına alınarak ivedilikle kamulaştırılması yönünde ilgili idarelere tavsiyede bulunmak gerekmiştir.
B. İyi Yönetim İlkelerine Uygunluk Yönünden Değerlendirme
29) İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan
Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin
“İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup; İdarenin Kurumumuzun bilgi ve belge talebine ilişkin cevabi yazılarının süresi içinde ve gerekçeli olarak Kurumumuza gönderildiği değerlendirildiğinden idarenin iyi yönetim ilkelerinden “dürüstlük”, makul “sürede karar verme”
“nezaket”, “şeffaflık”, “hesap verilebilirlik” ilkelerine uygun davrandığı öte yandan yukarıda hukuki gerekçe başlığı altında incelendiği üzere “kanunilik” ve “ölçülülük” ilkesine riayet etmediği tespit edilmiş olup, idareden bundan böyle bu ilkeye de uygun hareket etmesi beklenmektedir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
30) 6328 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, bu Tavsiye Kararının idareye tebliğ
tarihinden itibaren 30 gün içinde idare tarafından herhangi bir eylem ya da işlem tesis edilmezse (varsa)
dava açma süresinden kalan süre işlemeye devam edecek olup, Sakarya Mahkemelerinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçelerle BAŞVURUNUN KABULÜ ile başvuruya konu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının yaklaşık 20 yılı aşkın süredir kısıtlandığı gözetildiğinde,
1) Başvuranın ilgili mevzuatına uygun olarak yapacağı başvuruya istinaden taşınmazın imara açılması
yönünde yeni bir işlem tesis edilmesi,
2) Taşınmazın imara açılmasının mümkün olmadığının değerlendirilmesi durumunda, taşınmazın imar
planında belirtilen amaca uygun olarak kullanılması için kamulaştırma programına alınarak ivedilikle kamulaştırılması, taşınmazın kamulaştırma bedelinin, güncel rayiç bedel gözetilerek mümkünse uzlaşma yoluyla belirlenmesi ve kamulaştırma bedelinin makul sürede ödenmesini teminen yeni bir işlem tesis edilmesi hususlarında, MİLLİ EĞİTİM BAKANLIĞI’NA, SAKARYA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE
BAŞKANLIĞI’NA ve ERENLER BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA TAVSİYEDE
BULUNULMASINA
6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun 20 nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, Milli
Eğitim Bakanlığı, Sakarya Büyükşehir Belediye Başkanlığı ve Erenler Belediye Başkanlığı tarafından bu karar üzerine tesis edilecek işlemin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna,
Tavsiye Kararının BAŞVURAN ile MİLLİ EĞİTİM BAKANLIĞI’NA, SAKARYA BÜYÜKŞEHİR
BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA ve ERENLER BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA tebliğine;
Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisi’nce karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi
/