TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2021/585-S.21.908
BAŞVURU NO : 2020/90570
KARAR TARİHİ : 12/01/2021
TAVSİYE KARARI ,TCKN:
Adres:
SULTANBEYLİ/İSTANBUL
BAŞVURUYA KONU İDARE : MİLLİ EĞİTİM BAKANLIĞI
TRABZON BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞI
ARSİN BELEDİYE BAŞKANLIĞI
BAŞVURUNUN KONUSU : İmar planında kamu hizmeti alanına ayrılan taşınmazdan kaynaklı mağduriyetin giderilmesi istemine ilişkindir.
BAŞVURU TARİHİ : 24/07/2020
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Başvuran özetle, hissedarı olduğu Trabzon ili, Arsin ilçesi, ( mahallesi, ada, parsel sayılı taşınmazının 30 yılı aşkın süredir imar planında okul alanı olarak ayrıldığını, bütçe yetersizliği ileri sürülerek taşınmazının kamulaştırılmadığını iddia ve şikâyetle, taşınmazının ivedilikle kamulaştırılması veya plan tadilatı yapılarak imar hakkı verilmesi hususunda gereğini talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Trabzon Büyükşehir Belediye Başkanlığının 14/10/2020 tarih ve
E ve E- sayılı cevabi yazıları ve ekinde yer alan belgelerde özetle, 2.1. Söz konusu taşınmazın eski 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında ve Trabzon Büyükşehir
Belediye Meclisinin 16.01.2018 tarih ve sayılı meclis kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli
Revizyon Nazım İmar Planında ‘Eğitim Tesisi Alanı’, ‘Orta Yoğunlukta Meskûn Konut Alanı’ ve ‘Park Alanı’ olarak planlandığı; 2.2. Trabzon Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.01.2018 tarih ve sayı ile onaylanan Arsin
Merkez ve Mahalleleri 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar Planının 14.09.2018 tarihinde kesinleştiği, askı sürecinde bahsi geçen 30 ada 13 numaralı parsel sahiplerince herhangi bir itirazda bulunulmadığı; 2.3. Söz konusu taleple ilgili yapılan inceleme neticesinde Trabzon Büyükşehir Belediye
Encümeninde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi uyarınca 30 ada, 13 parselin bulunduğu alanda parselasyon planlarının yapımı için alınmış bir kararın olmadığının anlaşıldığı; Açıklamalarına yer verilmiştir.
3. Arsin Belediye Başkanlığının 07/10/2020 tarihli ve E sayılı cevabi yazısı ve ekinde yer alan belgelerde özetle, 3.1. Başvuruya konu taşınmazın Arsin Belediye Meclisinin 05.06.2003 tarih ve sayılı kararı ile “Eğitim Tesis Alanı”, “Konut Alanı”, “Yol” ve “Park Alanı” olarak planlandığı, Trabzon
Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.01.2018 tarih ve sayılı meclis kararı ile onaylanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planında ise “Eğitim Tesis Alanı”, “Meskûn Konut Alanı” ve “Park
Alanı” olarak planlandığı, Trabzon Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından onaylanan 1/5000
Ölçekli Nazım İmar Planına askı süreci içinde herhangi bir itirazda bulunulmadığı; 3.2. Söz konusu 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planına uygun olarak hazırlanacak olan 1/1000
Ölçekli Uygulama İmar Planına ait çalışmalara başlanıldığı ancak henüz onaylanmadığı, söz konusu taşınmazın bulunduğu alanda 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18.Maddesine göre bir uygulama yapılmadığı, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca hazırlanan imar programlarının bulunmadığı, taşınmaza fiilen el atmanın söz konusu olmadığı; 3.3. Arsin Merkez ve Mahalleleri 1/5.000 Ölçekli Revizyon Nazım İmar Planının Trabzon
Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.01.2018 tarih ve sayılı kararıyla onaylandığı, 1/5.000
Ölçekli Revizyon Nazım İmar Planı ilke ve esaslarına uygun olarak çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları, uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntılı gösteren 1/1.000
Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planına ait çalışmalara başlanıldığı; 3.4. Trabzon Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanarak yürürlüğe konulan Arsin İlçesi 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planına uygun olacak biçimde hazırlanacak 1/1000 Ölçekli
Uygulama İmar Planlarının yürürlüğe girmesini müteakip, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10.
maddesi gereği hazırlanacak olan 5 yıllık imar programları ile imar planlarında kamu alanı olarak planlanan alanların program dâhilinde imar uygulama araçları kullanılarak kamunun eline geçişinin sağlanabileceği; Açıklamalarına yer verilmiştir.
4. Milli Eğitim Bakanlığının 24/9/2020 tarihli ve sayılı cevabi yazısı ve ekinde yer alan belgelerde özetle; 4.1. Başvuranın şikâyet konusu talebe ilişkin olarak idarelerine herhangi bir başvurusunun bulunmadığı, ancak tarafından Türkiye Büyük Millet Meclisi Komisyon
Başkanlığına sunulan bila tarihli dilekçenin Türkiye Büyük Millet Meclisi Dilekçe Komisyonu tarafından 08/04/2016 tarih ve / sayılı yazı ile Trabzon Valiliğine gönderildiği; 4.2. Taşınmaza idarelerince fiilen el atılmadığı; 4.3. Başvuranın taşınmazının kamulaştırılması amacıyla evveliyatında Trabzon Valiliği
Makamının 21/04/2014 tarih ve sayılı Oluru ile kamulaştırmaya başlama onayı alındığı ancak bedel yönünden uzlaşma sağlanamadığı; 4.4. Taşınmazın kamulaştırılmasının önündeki hukuki ve fiili engellere ilişkin olarak; 4.4.1. 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun bazı maddelerinde 7181 sayılı Tapu Kanunu Ve Bazı
Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile değişikliğe gidildiği, 3194 Sayılı İmar
Kanunu’nda yapılan değişiklikler sonrası; Madde 15: “…İmar planı bulunan alanlarda uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır. İmar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhid işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir. Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır.” ve Madde 18: “…Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkbeşini geçemez. …Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları…gibi umumi hizmet alanlarından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. ….Düzenleme ortaklık payları toplamı, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır. Bu yöntemlerle karşılanmaması halinde belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanır. ….Belediye veya Valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren 5 yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur….Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan alanlardaki ağaçlar/yapılar, belediye veya valilikçe bedeli/enkaz bedeli ödenerek sökülür ve yıkılır” hükümlerinin getirildiği; 4.4.2. Yapılan düzenlemelerden, onaylı parselasyon planı olmayan yerlerde kalan Eğitim
Alanlarının kamulaştırma işlemlerinden, imar planı yapmaya ve uygulamaya yetkili olan, Belediyelerin (mücavir alan içerisinde) ve Valiliklerin (İl Özel İdaresi-mücavir alan dışında)
sorumlu olduğunun anlaşıldığı; 4.5. Taşınmazın eşdeğer bir taşınmaz ile trampa edilmesinin önündeki hukuki ve fiili engellere ilişkin olarak; 4.5.1. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin, İmar planı değişiklikleri başlığı altında; Madde 26; “(1) İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır. (2) İmar planlarında sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesi esastır. Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz. (3) İmar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için: a)
İmar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik altyapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek ilgili yatırımcı Bakanlık veya kuruluşların görüşü alınır. b) İmar planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir. Eşdeğer alanın ayrılmasında yüzölçümü ve konum özellikleri korunur. Bu alanların yerinin değiştirilmesinde, mevcut plandaki hizmet etki alanına göre aynı uygulama etabı veya bölge içinde kalması, yaya erişim mesafelerinin dikkate alınması ve yeni tespit edilen alanın tesisin yapılmasına müsait olması zorunludur.” , hükümleri doğrultusunda eşdeğer alan teklifinde bulunulması halinde teklifin
Bakanlıklarına iletileceği; 4.6. Bahse konu taşınmazın da içerisinde bulunduğu okul alanının şu an yatırım programına alınmadığı, ancak bahse konu okul alanının bulunduğu mahallede bulunan Atatürk İlkokulu ve
Ortaokulunun aynı binada eğitim vermekte olduğu, okul alanının ilgili belediye tarafından yapılacak imar uygulaması ile kamu eline bedelsiz geçmesi halinde yapılacak olan yeni okul binası sayesinde aynı binadaki iki okulun ayrı binalarının olabileceği; 4.7. Taşınmazın imar planında fonksiyon değişikliğinin yapılarak imara açılması hususunun
Bakanlıkları iznine tabi olduğu, konunun plan bütünlüğü ve mekânsal planlar yapım yönetmeliği açısından incelenmesinin ise Trabzon Büyükşehir Belediye Başkanlığının sorumluluğunda yer aldığı; Açıklamalarına yer verilmiştir.
5. Milli Eğitim Bakanlığının 24/9/2020 tarihli ve sayılı cevabi yazısı eki Trabzon Valiliği İl Millî Eğitim Müdürlüğünün 30/05/2016 tarihli ve sayılı yazısında özetle; 5.1. Başvuranın hissedarı bulunduğu söz konusu taşınmazın, Trabzon ili, Arsin ilçesi, mahallesinde yer aldığı, Şehir İmar Planında “İlkokul Alanı” olarak planlandığı;
2 2
5.2. Söz konusu taşınmazın tapu alanının 4.549,45 m olduğu, bunun 1.719,54 m ‘lik kısmının okul alanı içerisinde yer aldığı ve başvuranın okul alanı içerisindeki hissesinin yaklaşık 191,06 2 m olduğu; 5.3. Şehir İmar Planında “İlkokul Alanı” olarak yer alan, tapunun ada, 11-13-43-58 ve 68 parsel no’lu taşınmazlarının kamulaştırılması amacı ile mülga Trabzon İl Özel İdaresi İl
Encümeni Komisyonunun 25/12/2013 tarih ve 641 Sayılı kararı ile kamulaştırma çalışmalarına başlanıldığı, daha sonra Büyükşehir Yasasından dolayı Trabzon İl Özel İdaresinin kapatılmasının ardından Valilikleri 21/05/2015 tarih ve sayılı Valilik Oluru ile kamulaştırma çalışmalarına devam edildiği, ancak tapu malikleri ile uzlaşma sağlanamadığından kamulaştırmanın gerçekleştirilemediği; 5.4. Arsin Belediyesi İmar İşleri Müdürlüğünden söz konusu alanının imar planında ne zaman okul alanı olarak ayrıldığı, 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi uygulaması yapılıp yapılmadığı, ayrıca 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 10. Maddesi gereğince İmar Programının hazırlanıp hazırlanmadığının sorgulandığı ancak taşınmazın söz konusu okul alanı içerisinde yer aldığı ilçe imar planının yapım tarihinin tespit edilemediği ve planın tamamının 05/06/2003 tarihinde revize edildiği ilgili okul alanında 18. Madde uygulamasının yapılmadığı bilgisine ulaşıldığı; 5.5. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi (Değişik üçüncü fıkra: 31/12/2003-5006/1.) ile yapılan değişiklik ile düzenleme ortaklık paylarının değerlendirilebileceği alanlar arasına okul ve/veya eğitim tesislerinin de eklendiği, bahsedilen değişiklik ile okul ve/veya eğitim tesislerinin öncelikle düzenleme ortaklık payından temin edilmesinin sağlanarak yüksek meblağlara ulaşan kamulaştırma külfetinin önüne geçilmesinin amaçlandığı; 5.6. Bu gerekçelerle söz konusu taşınmaza ilişkin 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi kapsamında uygulama yapılmadığından başvuranın öncelikle ilgili belediyesine talepte bulunması gerektiği; 5.7. Öte yandan Arsin Belediyesi İmar İşleri Müdürlüğünün Arsin Kaymakamlığına gönderdiği 16/05/2016 tarih ve sayılı dilekçesinde okul arazisi olarak planlanan ada, parseldeki kısıtlılığın kaldırılması hususunda yetkinin Trabzon Milli Eğitim Müdürlüğünde olduğunun bildirildiği, ancak Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26. Madde 3. Fıkra, b bendinde
“İmar Planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir” denildiğinden, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğine uygun teklifte bulunulması halinde Plan Değişikliği teklifinin Bakanlıkları görüşüne sunulabileceği; Açıklamalarına yer verildiği tespit edilmiştir.
6. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü IX. Trabzon Bölge Müdürlüğü’nün 6/10/2020 tarihli ve
E. sayılı cevabi yazı ve ekinde yer alan belgelerden özetle, 6.1. Taşınmazın kadastro parseli olduğu, kadastroca 20.06.1994 tarihinde senetsizden tespit ve tescil edildiği, 3402 sayılı Kanun’un 22/A maddesine göre bu mahallede yenileme çalışması yapıldığı, mahallenin yeni adının Yalı mahallesi olduğu, taşınmazın yenileme çalışması sonrası
2 2
yüzölçümünün 4.477,54 m olduğu ve başvuranın taşınmazın (497m ) hissedarları arasında yer aldığı hususları anlaşılmıştır.
III. İLGİLİ MEVZUAT
7. 18/10/1982 tarihli ve 2709 sayılı T.C. Anayasası’nın 7.1. “Temel hak ve hürriyetlerin sınırlanması” başlıklı 13. (Değişik: 3/10/2001-4709/2 md.)
maddesinde, “Temel hak ve hürriyetler, özlerine dokunulmaksızın yalnızca Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla sınırlanabilir. Bu sınırlamalar, Anayasanın sözüne ve ruhuna, demokratik toplum düzeninin ve lâik Cumhuriyetin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı olamaz.”; 7.2. “Mülkiyet hakkı” başlıklı 35. maddesinde, “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.
Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”; 7.3. “Kamulaştırma” başlıklı 46. maddesinin birinci fıkrasında, “Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.”; 7.4. “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74. maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkralarında, “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu
Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler.”; 8. 03/05/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8.1. “Amaç” başlıklı 1. maddesinde, “Bu Kanun, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.”;
8.2. “Mekânsal planlama kademeleri:” başlıklı 6. maddesinde (Başlığı ile Birlikte Değişik:
29/11/2018-7153/11 md.), “Mekânsal planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından
Mekânsal Strateji Planlarına uygun olarak; “Çevre Düzeni Planları” ve “İmar Planları” kademelerinden oluşur. İmar planları ise nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak hazırlanır. Her plan bir üst kademedeki plana uygun olarak hazırlanır. …”; 8.3. “Planların hazırlanması ve yürürlüğe konulması:” başlıklı 8. maddesinde, “(1)
Planların hazırlanmasında ve yürürlüğe konulmasında aşağıda belirtilen esaslara uyulur. …
d) (Ek: 12/7/2013-6495/73 md.) Arazi kullanımı ve yapılaşmada sadece mekânsal strateji
planları, çevre düzeni planları ve imar planları kararlarına uyulur. (Mülga ikinci cümle:
27/3/2015-6637/23 md.) (…) (Ek cümle: 18/6/2017-7033/29 md.) Mekânsal strateji planları, çevre düzeni planları ve 1/25.000 ölçekli nazım imar planlarında; organize sanayi bölgesi, endüstri bölgesi, sanayi sitesi ve teknoloji geliştirme bölgesine ilişkin kararların alınması ve bu kararlarda değişiklik yapılması Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının uygun görüşüne tabidir. Alt kademe planların, üst kademe planların kesinleştiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde ilgili idarece üst kademe planlara uygun hale getirilmesi zorunludur. Aksi halde, üst kademe planları onaylayan kurum ve kuruluşlar alt kademe planları en geç altı ay içinde uygun hale getirir ve resen onaylar. Bu süre içinde ruhsat işlemleri, yürürlükte olan uygulama imar planına göre gerçekleştirilir. Bu bent uyarınca yapılacak işlemlerde bu maddenin (c) bendi hükümlerine uyulur.”; 8.4. “İmar programları, kamulaştırma ve kısıtlılık hali:” başlıklı 10. maddesinde, “Belediyeler; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar. Beş yıllık imar programlarının görüşülmesi sırasında ilgili yatırımcı kamu kuruluşlarının temsilcileri görüşleri esas alınmak üzere Meclis toplantısına katılır. Bu programlar, belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir. Bu program içinde bulunan kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanlar, ilgili kamu kuruluşlarına bildirilir. Beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri ilgili kamu kuruluşları, bu program süresi içinde kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli ödenek, kamu kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulur. İmar programlarında, umumi hizmetlere ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince kısıtlama konulan gayrimenkuller kamulaştırılıncaya veya umumi hizmetlerle ilgili projeler gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili olarak diğer kanunlarla verilen haklar devam eder.”; 8.5. “İmar planlarında umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan yerler:” (Başlığı ile
Birlikte Değişik:4/7/2019-7181/7 md.) başlıklı 13. maddesinde, “Özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan taşınmazlar; a) Bu kullanımlardan umumi hizmetlere ayrılan alanlar öncelikle 18 inci maddeye göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılarak, b) 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında sırasıyla, ilgisine göre
Hazine veya ilgili idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ile trampa yapılmak veya satın alınmak suretiyle, ilgili kamu kurum ve kuruluşunca kamulaştırılarak kamu mülkiyetine geçirilir.
Düzenleme ortaklık payına konu kullanımlardan yol, meydan, ibadet yerleri, park ve çocuk bahçeleri hariç olmak üzere yapı yapılabilecek diğer alanlarda; alanların kamuya geçişi sağlanıncaya kadar maliklerinin talebi hâlinde ilgili kamu kuruluşunun uygun görüşü alınarak plandaki kullanım amacına uygun özel tesis yapılabilir.
İlgili mevzuat uyarınca hiçbir şekilde yapı yapılamayacak alanlarda muvakkat da olsa yapı yapılmasına izin verilmez. Mevcut yapılar kamulaştırılıncaya kadar korunabilir. Bu alanlarda beş yıllık imar programı süresi içinde, birinci fıkranın (a) ve (b) bentlerine göre işlem tesis edilerek parsel, kamu mülkiyetine geçirilmek zorundadır. Bu süre en fazla bir yıl uzatılabilir.
…”; 8.6. “İfraz ve tevhid:” başlıklı 15. maddesinde, “(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır. …”, 8.7. “Parselasyon planlarının hazırlanması:” başlıklı 18. maddesinin ilgili fıkralarında, “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri il, yol fazlaları ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.
(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık
Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. …
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır.
Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur. …
Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler.”; 9. 04/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 9.1.“Amaç ve kapsam” başlıklı 1. maddesinin birinci fıkrasında, “Bu Kanun; kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, Devlet ve kamu tüzelkişilerince kamulaştırılmasında yapılacak işlemleri, …karşılıklı hak ve yükümlülükler ile bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemlerini düzenler.”; 9.2. Ek 1. maddesinin birinci fıkrasında, “(Ek: 20/8/2016-6745/33 md.) Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar hakkında, uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıllık süre içerisinde imar programları veya imar uygulamaları yapılır ve bütçe imkânları dâhilinde bu taşınmazlar ilgili idarelerce kamulaştırılır veya her hâlde mülkiyet hakkını kullanmasına engel teşkil edecek kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılır/yaptırılır. (İptal: Anayasa Mahkemesinin 20/12/2018 tarihli ve E.: 2016/181 K.: 2018/111 sayılı Kararı ile); 9.3. Geçici Madde 11- (Ek: 20/8/2016-6745/34 md.) (İptal birinci fıkra: Anayasa
Mahkemesinin 28/3/2018 tarihli ve E: 2016/196 ve K: 2018/34 sayılı kararıyla.) (İptal ikinci fıkra: Anayasa Mahkemesinin 28/3/2018 tarihli ve E: 2016/196 ve K: 2018/34 sayılı kararıyla.)
10. 14/6/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun 10.1. “Kurumun Görevi” başlıklı 5. maddesinin birinci fıkrasında, Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”; 11. 22.02.2020 tarih ve 31047 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Arazi ve Arsa
Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 11.1. “Umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan yerlerin oluşturulması” başlıklı 5.
maddesinde, (1) İmar planları ile umumi hizmet veya kamu hizmetleri kullanımı getirilen alanların öncelikle 3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesine göre uygulama yapılarak, bu Yönetmelikteki öncelik sırasına göre DOP’tan oluşturulması esastır. (2) Ancak özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan taşınmazlar; a) Bu kullanımlardan umumi hizmetlere ayrılan alanlar öncelikle İmar Kanununun 18 inci maddesine göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılarak, b)
Daha önce uygulama görmüş, ancak mevcut ya da sonradan yapılan imar planlarında umumi ya da kamu hizmet alanlarına denk gelen taşınmazlar ile uygulamada umumi hizmet veya kamu hizmet alanları toplamının yüzde kırk beşi (%45) aşması halinde, %45 kesildikten sonra aşan miktara karşılık gelen alanlar, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında, ilgisine göre Hazine veya ilgili idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ile trampa yapılmak ya da satın alınmak suretiyle, ilgili kamu kurum ve kuruluşunca kamulaştırılarak kamu mülkiyetine geçirilir. (3) İlgisine göre trampayı yapacak idarece trampaya konu edilebilecek kamu mülkiyetindeki taşınmazların değerlemesi yapılarak ilgilisine tebligat yapılır. Taşınmaz sahipleriyle uzlaşma sağlanması halinde Kamulaştırma Kanunu kapsamında trampa işlemi gerçekleştirilir. 10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol
Kanunu kapsamındaki kamu idarelerince yapılacak trampa işlemlerinde kullanılacak parseller, Milli Emlak Genel Müdürlüğünden talep edilir. Belediyeler ve diğer ilgili idarelerce verilen hizmetler kapsamında yapılacak trampa işlemlerinde kendi mülkiyetlerindeki taşınmazlar kullanılır. (4) İkinci fıkranın (b) bendine göre işlem tesis edilerek kamulaştırılması gereken taşınmazlar, 5 yıllık imar programı çerçevesinde kamu mülkiyetine geçirilmek zorundadır. Bu süre sorumlu idarenin kararı ile en fazla 1 yıl uzatılabilir. ….”; 11.2. “Düzenleme sahalarının tespiti esasları” başlıklı 9. maddesinde, (1) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında ise valilikler, il idare kurulu kararı ile 5 yıllık imar programlarına öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, imar planları ile getirilen tüm kullanım alanlarını hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve kesinleşen uygulama imar planlarına göre parselasyon planlarını yaparak yeterli miktarda parseli oluşturmak mecburiyetindedir. (2)
10/7/2019 tarihinden sonra yapılan imar planlarında kesinleşme tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde, 10/7/2019 tarihinden önce yapılmış imar planlarında 10/7/2019 tarihinden itibaren
5 yıl içerisinde; düzenleme sahalarının tespit edilerek, parselasyon planlarının yapılması ve
onaylanması esastır. …”; 11.3. “Düzenleme ortaklık payını aşan umumi ve kamu hizmet alanlarının elde edilmesi” başlıklı 15. maddesinde, “(1) Düzenleme sahasındaki umumi ve kamu hizmet alanları düzenleme ortaklık payından karşılanır. Ancak, düzenleme sahasında düzenleme ortaklık payına konu alanların yüzde kırk beşten (%45) fazla olması durumunda, 14 üncü maddenin ikinci fıkrasında belirtilen öncelik sırasına göre düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra eksik kalan alan; düzenleme sahasındaki tescil harici alanlardan, belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da hazine mülkiyetindeki taşınmazlardan bedelsiz karşılanır. Bu alanların yetmemesi halinde kalan miktarın ya da bu yöntemle karşılanamaması halinde tamamının, 5 inci maddenin ikinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullerle kamuya geçişi sağlanır.(2) Bu madde gereğince yapılacak kamulaştırmalardan; a) Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı ve yeşil alan, pazar yeri, semt spor alanı ve şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları, kent meydanı, kent parkı, belediye hizmet alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı, mesire alanları, otogar, mezarlık alanı ve belediyelerin hizmet verdiği diğer alanlar belediye mücavir alan sınırları içerisinde belediyesi, dışında il özel idaresi tarafından, b) Spor alanı, teknik altyapı alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, resmî kurum alanı gibi hem belediyenin hem de diğer kamu kurumlarının kullanımında olabilecek alanlar ise hizmeti verecek idare tarafından, c) Diğer alanlar imar planındaki kullanım amacına göre valilikçe (merkezi idareye bağlı valilik bünyesindeki taşra teşkilatları)
veya imar planındaki kullanım amacına göre hizmeti vermekle yükümlü kamu kurumunca, kamulaştırılır. …”; 12. 14.06.2014 tarih ve 29030 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Mekânsal Planlar Yapım
Yönetmeliği’nin 12.1. “İmar planı değişiklikleri” başlıklı 26.maddesinde, “(1) İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır. (2) İmar planlarında sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesi esastır. Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz. (3) İmar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için: a) İmar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik altyapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek ilgili yatırımcı
Bakanlık veya kuruluşların görüşü alınır. b) İmar planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir. Eşdeğer alanın ayrılmasında yüzölçümü ve konum özellikleri korunur. Bu alanların yerinin değiştirilmesinde, mevcut plandaki hizmet etki alanına göre aynı uygulama etabı veya bölge içinde kalması, yaya erişim mesafelerinin dikkate alınması ve yeni tespit edilen alanın tesisin yapılmasına müsait olması zorunludur. c) Düzenleme ortaklık payından elde edilen alanların yüzölçümleri toplamının altına düşülmemek kaydıyla, plan değişikliği ile kaldırılan yol alanlarının miktarları, düzenleme ortaklık payından oluşturulan park, çocuk bahçesi, meydan gibi açık ve yeşil alanlarda kullanılabilir. Ancak yol hariç düzenleme ortaklık payına tabi bir kullanımın kamu ortaklık payına tabi bir kullanıma dönüştürülmek istenilmesi halinde, düzenleme ortaklık payına tabi alanın hizmet edeceği etki alanında eşdeğer bir alan ayrılır. …”; 13. 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında
Yönetmelik’in 13.1. “Tavsiye kararı” başlıklı 32. maddesinde, “İnceleme ve araştırma sonucunda şikâyetin yerinde olduğu kanaatine varılması hâlinde tavsiye kararı verilir…”; Düzenlemelerine yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
14. Kamu Denetçisi incelemesi neticesinde başvurunun kabulü ile Anayasa ile güvence altına alınan “mülkiyet hakkına saygı” ilkesinin korunması için, başvuruya konu taşınmazın bulunduğu alana yönelik 1/1000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planının hazırlanması; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10. maddesi gereğince imar programının hazırlanarak, taşınmazın öncelikle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre arazi ve arsa düzenlemesinin yapılması; uygulamada umumi hizmet veya kamu hizmet alanları toplamının yüzde kırk beşi (%45’i) aşması halinde, aşan miktara karşılık gelen alanların 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında, idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ile trampa yapılmak ya da satın alınmak suretiyle, ilgili kamu kurum ve kuruluşunca 5 yıllık imar programı çerçevesinde kamulaştırılması veya her halde başvuranın ilgili mevzuatına uygun olarak yapacağı başvuruya istinaden mülkiyet hakkını kullanmasına engel teşkil edecek kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliğinin yapılması; hususlarında, ilgisine göre Trabzon Büyükşehir Belediye
Başkanlığına, Arsin Belediye Başkanlığına ve Milli Eğitim Bakanlığına tavsiyede bulunulması yönünde hazırladığı karar önerisini Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisinin uygun görüşlerine sunmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme 15. Başvuran özetle, hissedarı olduğu taşınmazın 30 yılı aşkın süredir imar planında okul alanı olarak ayrıldığını belirtmekte, taşınmazının kamulaştırılması veya plan tadilatı yapılarak imar hakkı verilmesi hususunda gereğini talep etmektedir.
16. Dosyası kapsamında mevcut bilgi ve belgelerin incelenmesinden, başvuruya konu taşınmazın kadastroca 20.06.1994 tarihinde başvuranın murisi adına senetsizden tespit ve tescil edildiği; taşınmazın “okul alanı” içerisinde yer aldığı ilçe imar planının yapım tarihinin belirlenemediği, ancak planın tamamının 05.06.2003 tarihinde revize edildiğinin anlaşıldığı, buna göre taşınmazın Arsin Belediye Meclisi’nin 05.06.2003 tarih ve 16 sayılı kararı ile “Eğitim
Tesis Alanı”, “Konut Alanı”, “Yol” ve “Park Alanı” olarak planlandığı; Trabzon Büyükşehir
Belediye Meclisi’nin 16.01.2018 tarih ve sayılı meclis kararı ile onaylanan ve 14.9.2018 tarihinde kesinleşen 1/5000 Ölçekli Revizyon Nazım İmar Planında ise taşınmazın “Eğitim
Tesis Alanı”, “Meskûn Konut Alanı” ve “Park Alanı” olarak planlandığı; Arsin Belediyesince, onaylanmış nazım imar planına uygun olarak 1/1000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planına ait çalışmalara başlanıldığı ancak henüz planın onaylanmadığı; söz konusu taşınmazın bulunduğu alanda 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18.maddesine göre uygulama yapılmadığı,
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10. maddesi gereği 5 yıllık imar programının da hazırlanmadığı;
öte yandan taşınmaza fiilen el atmanın da söz konusu olmadığı; bu süreçte başvuranın taşınmazının kamulaştırılması amacıyla Trabzon Valilik Makamının 21/04/2014 tarih ve sayılı Oluru ile kamulaştırmaya başlama onayı alınmışsa da, bedel yönünden uzlaşma sağlanamadığından kamulaştırmanın gerçekleştirilmediği; hususları tespit edilmiştir.
17. Başvuran, taşınmazının 30 yılı aşkın süredir imar planlarında okul alanı olarak ayrıldığını iddia etmektedir. Dosyası kapsamında yapılan inceleme neticesinde, taşınmazın “okul alanı” içerisinde yer aldığı ilçe imar planının yapım tarihi belirlenememiş, taşınmazın okul alanına ayrıldığı en erken tarihli imar planının ise 2003 yılına ait olduğu görülmüştür. Öte yandan taşınmaz yürürlükteki nazım imar planında kısmen “Eğitim Tesis Alanı”, kısmen “Meskûn
Konut Alanı” ve kısmen “Park Alanı” olarak planlanmıştır. Taşınmazın bulunduğu alana yönelik hâlihazırda onaylanmış 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planı olmayıp, taşınmazın bulunduğu alanda 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18.maddesine göre uygulama yapılmamış, mezkûr Kanunun 10. maddesi gereği 5 yıllık imar programı da hazırlanmamıştır.
18. Bilindiği üzere nazım imar planları, şehrin ana dokusunu gösteren ve genel ilkeleri belirleyen planlar olup, imar planına konu düzenleme alanındaki “konut”, “ticaret”, “sosyal altyapı” alanları, “yeşil alanlar”, “teknik donatı alanları” ile “yerleşim dışı alanlar” ve “ulaşım sistemleri” bu plan kapsamında belirlenmekte, planın uygulanması için gerekli tüm teknik ayrıntılar ise (bölgeler itibarıyla yapı adaları, yoğunluk ve düzeni, uygulama için gerekli imar programlarına esas olacak uygulama etapları gibi) uygulama imar planları ile ortaya konmaktadır (AYM, Yunis Ağlar, B. No: 2013/1239, 20/3/2014). İmar Kanunu’nun 6. ve 8.
maddelerinde ifadesini bulan kentsel planlamanın temel unsurlarından birisi olan imar planlarının kademeli birlikteliği ilkesine göre ise, 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının üst ölçekli plan olan 1/5000 ölçekli nazım imar planlarına uygun olması, alt kademe planların, üst kademe planların kesinleştiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde ilgili idarece üst kademe planlara uygun hale getirilmesi, aksi halde, üst kademe planları onaylayan kurum ve kuruluşlarca alt kademe planların en geç altı ay içinde uygun hale getirilip resen onaylanması gerekmektedir.
19. Bu bağlamda, somut uyuşmazlıkta başvuranın taşınmazının bulunduğu alana yönelik 1/1000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planının, yukarıda bahse konu ilgili mevzuat hükümleri gereği, Trabzon Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanarak yürürlüğe konulan ve 14/9/2018 tarihinde kesinleşen Arsin İlçesi 1/5000 Ölçekli Revizyon Nazım İmar Planına uygun olarak hazırlanması gerekmektedir. Dolayısıyla başvuranın taşınmazının kamu hizmeti alanına ayrılan kısımlarının imara açılması ancak üst ölçekli planda bu yönde bir değişiklik yapılması ile mümkün olabilecektir. Dosyası kapsamında mevcut bilgi ve belgelerden ise, başvuruya konu taşınmaz maliklerince askı süresi içinde Nazım İmar Planına itirazda bulunulmadığı tespit edilmiştir.
20. Bilindiği üzere, İmar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişikliklerinin zorunluluk olmadıkça yapılmaması esastır. Bununla birlikte, zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi ancak
İmar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik altyapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek ilgili yatırımcı Bakanlık veya kuruluşun olumlu görüşünün alınması ve bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle mümkündür. Dolayısıyla plan değişikliği ancak plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılabilir. Somut uyuşmazlıkta başvuruya konu taşınmazın eğitim tesis alanı ve park alanı fonksiyonundan çıkarılarak imara açılması için ilgili yatırımcı kuruluşlar Milli Eğitim Bakanlığının ve Arsin Belediye Başkanlığının olumlu görüşlerinin alınması ayrıca bu tesislerin hizmet etki alanı içinde eşdeğer bir alan ayrılması ile mümkün olabilecektir.
21. İmar planları onaylanarak bağlayıcılık kazandıktan sonra, idareler ve bireyler açısından bazı yükümlülükler de meydana getirmektedir. Örneğin, özel hukuk gerçek ve tüzel kişileri imar sınırları içindeki her türlü imar ve yapı faaliyeti için imar plan ve programına uygun davranmak, idarenin iznini almak ve belirlediği kıstas ve sınırlara uygun olarak yapı inşa etmekle mükelleftirler. Bu bağlamda taşınmaz, imar planlarında kamu hizmetlerine tahsis edilmiş olan yerlerde kalmış ise kamulaştırma işlemine konu teşkil edebileceğinden, taşınmazın satış değerinin düşmesi, rayiç bedeli üzerinden satılma şansının azalması beklenmekte, malik ancak, idarenin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10. ve 13. maddeleri ve 2942 sayılı Kamulaştırma
Kanunu’nun Ek 1. maddesi hükümlerinde yer alan yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde, makul bir tazmin elde edebilmektedir.
22. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10. maddesi ile belediyelere, imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde imar planlarını uygulamak üzere imar programı hazırlama; ilgili yatırımcı kamu kuruluşlarına ise, imar programlarında kendi görev alanlarındaki kamu hizmetine tahsis edilmiş özel mülkiyete konu taşınmazları kamulaştırma yükümlülüğü getirilmiştir. 4/7/2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunun 7. maddesi ile değişik Kanunun 13.
maddesinde ise, özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan taşınmazların; bu kullanımlardan umumi hizmetlere ayrılan alanların öncelikle 18. maddeye göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılarak ve
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında sırasıyla, ilgisine göre Hazine veya ilgili
idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ile trampa yapılmak veya satın alınmak suretiyle, ilgili kamu kurum ve kuruluşunca kamulaştırılarak kamu mülkiyetine geçirileceği hüküm altına alınmıştır.
23. 20/08/2016 tarihli ve 6745 sayılı Kanunun 33. maddesi ile 2942 sayılı Kamulaştırma
Kanunu’na eklenen Ek 1. madde ile de uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar için uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıllık süre içerisinde imar programları veya imar uygulamalarının yapılacağı, bütçe imkânları dâhilinde bu taşınmazların ilgili idarelerce kamulaştırılacağı veya her hâlde kişilerin mülkiyet hakkını kullanmasına engel teşkil edecek kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılacağı/yaptırılacağı hüküm altına alınmıştır.
24. Mülkiyet hakkına müdahaleler en yaygın olarak uygulama imar planları ile yapılmakta olup, benzer uyuşmazlıklara ilişkin ulusal ve uluslararası yüksek mahkeme kararları incelendiğinde ise, imar planları ile mülkiyet hakkına yönelik yapılan müdahalenin Anayasaya ve uluslararası sözleşmelere uygun olabilmesi için müdahalenin kanuna dayanması, kamu yararı amacı taşıması ayrıca ölçülülük ilkesi gözetilerek yapılması gerektiğine vurgu yapıldığı görülmektedir.
25. Benzer uyuşmazlıklara ilişkin yaptığı incelemelerde Anayasa Mahkemesi, kamu makamlarının özellikle büyük şehirlerin gelişmeleri gibi karmaşık ve zor bir alanda kendi imar politikalarını uygulamak için geniş bir takdir alanı kullanmalarının doğal olduğunu kabul etmekte, belirtilen takdir yetkisinin Anayasanın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkını ve Anayasanın 13. maddesinde yer verilen güvence ölçütlerini gözetecek şekilde kullanılıp kullanılmadığının denetlenmesi gerektiğine vurgu yapmaktadır. Bu bağlamda, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin kamu yararı amacına dönük olması yeterli olmayıp ayrıca ölçülü olması da gerekmektedir. Bir başka deyişle, özel mülkiyette bulunan taşınmazların imar uygulamasında kamu hizmeti alanı olarak ayrılmasında kamusal yarar bulunmakla birlikte, bu yolla malike aşırı ve orantısız bir külfet yüklenmemelidir. İmar uygulamalarıyla taşınmazların kamu hizmetine ayrılmasındaki kamu yararı amacı ile başvurucuların mülkiyet hakkının korunması arasında olması gereken adil denge ise, ancak taşınmazın makul bir süre içinde kamulaştırılması yoluyla sağlanabilir (AYM, Başvuru
Numarası: 2017/24715, Karar Tarihi : 12/01/2021 20/9/2018 R.G. Tarih ve Sayı : 2021/585-S.21.908 16/10/2018-30567).
26. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi de “Sporrong ve Lönnroth (İsveç)” davasında uzun süreli kamulaştırma şerhleri ve imar yasakları ile karşı karşıya kalan mülk sahiplerinin mülkiyet haklarının ihlal edildiği iddiasıyla yaptıkları başvuruya ilişkin incelemesinde, mülkiyet hakkına herhangi bir müdahalenin haklı gösterilebilmesi için bunun kamu veya genel çıkarlar doğrultusunda meşru bir amaca hizmet etmesi gerektiğini, fakat bunun yeterli olmadığını, Mahkemece ayrıca toplumun genel çıkarlarının gerekleri ile bireyin temel haklarının korunması gereği arasında adil dengenin korunup korunmadığının belirlenmesi gerektiğini belirtmiştir (Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin 1 No’lu Protokolünün 1. Maddesinin Uygulanmasına
İlişkin Kılavuz, Monica Carss-Frisk İnsan hakları el kitapları, No. 4, Erişim:13/2/2018). Avrupa
İnsan Hakları Mahkemesi “Hakan Arı-Türkiye” davasında da, başvuranın mülkiyet hakkına yönelik müdahalenin 2002 yılından, yani imar izni talebinde bulunduğu ve idarenin taşınmazını okul inşası için tahsis ettiğini öğrendiği tarihten bu yana sürdüğünün altını çizmiş ve “idarenin belirtilmeyen bir tarihte yapacağı kamulaştırmaya dek araziye getirilen imar yasağı sebebiyle başvuranın mülkiyet hakkından tam anlamıyla yararlanmasının engellendiğini, arazinin satış şansı da dâhil, sonucu itibarıyla taşınmazın değerini hatırı sayılır ölçüde azalttığını, maliklerin kamu yararının gerekleri ile mülkiyet hakkı arasında gözetilmesi gereken adil dengeyi bozan alışılmışın dışında ve ölçüsüz bir yüke katlanmak zorunda kaldıkları” yönünde bir tespitte bulanarak AİHS Ek 1 No’lu Protokol’ün 1. maddesinin ihlal edildiği sonucuna varmıştır (Corpus Mevzuat ve İçtihat Programı, Erişim 13/2/2018).
27. Dosyası kapsamında mevcut bilgi ve belgeler, idarelerin konuya ilişkin getirdikleri açıklamalar, ilgili mevzuatı ve benzer uyuşmazlıklara ilişkin verilen yüksek mahkeme kararları ışığında başvuruya konu talep değerlendirildiğinde, başvuruya konu taşınmazın en az 2003 yılından bu yana yani yaklaşık 18 yıldır imar planlarında kısmen “eğitim tesis alanı”, kısmen
“park alanı” fonksiyonlarına ayrıldığı, başvuranın taşınmazı 19/7/2011 tarihinde intikalden edindiği, buna göre başvuran yönünden taşınmaz üzerindeki kısıtlamanın 10 yıldır devam ettiği, taşınmazın bulunduğu alana yönelik onaylanmış 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planının olmadığı, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10. maddesi gereği 5 yıllık imar programının hazırlanmadığı, taşınmazın bulunduğu alana yönelik 18.madde uygulamasının yapılmadığı tespit edilmekle, malikin ancak, idarelerin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10. ve 13. maddeleri ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun Ek 1. maddesi hükümlerinde yer alan yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde makul bir tazmine ulaşabileceği kanaati ve sonucuna varılmış, idarelere bu yönden tavsiyede bulunulması kararlaştırılmıştır. Bununla birlikte başvuruya konu idarelerden Milli Eğitim Bakanlığı Kurumumuza gönderdiği yazıda, 7181 sayılı Kanun’un 9. maddesi ile 3194 sayılı Kanun’un 18. maddesine eklenen “Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur.” fıkrasına atıfla, onaylı parselasyon planı olmayan yerlerde kalan eğitim alanlarının kamulaştırma işlemlerinden, imar planı yapmaya ve uygulamaya yetkili olan, Belediyelerin ve Valiliklerin sorumlu olduğunu belirtmiştir. Kurumumuzca 7181 sayılı Kanunla 3194. sayılı İmar Kanunu’nun 13.
ve 18. maddelerinde yapılan değişikliklerin birlikte incelemesinden hareketle, imar planlarının kesinleşme tarihi üzerinden yıllar geçmesine karşın parselasyon planı yapılmaması sebebiyle kamunun üzerinde artan kamulaştırma yükünün engellenmesinin, aynı zamanda taşınmazları imar planlarında kamusal alana ayrılan maliklerin yüksek kamulaştırma maliyetleri nedeniyle yıllarca makul bir tazmin bedeline erişememelerinden kaynaklı mağduriyetlerinin giderilmesinin amaçlandığı değerlendirilmiştir. 18. maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslara 22.02.2020 tarih ve 31047 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Arazi ve Arsa
Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte yer verilmiş olup, Yönetmeliğin “Düzenleme sahalarının tespiti esasları” başlıklı 9. maddesinde, Belediye ve Valiliklerin 10/7/2019 tarihinden sonra yapılan imar planlarında kesinleşme tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde, 10/7/2019 tarihinden önce yapılmış imar planlarında 10/7/2019 tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde; düzenleme sahalarını tespit ederek parselasyon planlarını yapmalarının gerektiği belirtilmiş olup, ancak bu sürelerin aşılması halinde parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden Belediyeler veya Valiliklerin sorumlu olacaklarının düzenlendiği değerlendirilmiştir.
B. İyi Yönetim İlkelerine Uygunluk Yönünden Değerlendirme 28. İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar
Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6. maddesinde yer verilmiş olup; İdarelerin Kurumumuzun bilgi ve belge talebine ilişkin cevabi yazılarının süresi içinde ve gerekçeli olarak Kurumumuza gönderildiği değerlendirildiğinden idarelerin iyi yönetim ilkelerinden “dürüstlük”, “makul sürede karar verme” “nezaket”, “şeffaflık”, “hesap verilebilirlik” ilkelerine uygun davrandığı öte yandan yukarıda hukuki gerekçe başlığı altında incelendiği üzere “kanunilik” ilkesine riayet edilmediği tespit edilmiş olup, idarelerden bundan böyle bu ilkeye de uygun hareket etmeleri beklenmektedir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
29. 6328 sayılı Kanunun 21. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, bu Tavsiye Kararının idareye tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare tarafından herhangi bir eylem ya da işlem tesis edilmezse (varsa) dava açma süresinden kalan süre işlemeye devam edecek olup, Trabzon
Mahkemelerinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçelerle BAŞVURUNUN KABULÜNE, Anayasa ile güvence altına alınan “mülkiyet hakkına saygı” ilkesinin korunması için, başvuruya konu taşınmazın bulunduğu alana yönelik 1/1000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar
Planının hazırlanması; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10. maddesi gereğince imar programının hazırlanarak, taşınmazın öncelikle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre arazi ve arsa düzenlemesinin yapılması; uygulamada umumi hizmet veya kamu hizmet alanları toplamının yüzde kırk beşi (%45’i) aşması halinde, aşan miktara karşılık gelen alanların, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında, idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ile trampa yapılmak ya da satın alınmak suretiyle, ilgili kamu kurum ve kuruluşunca 5 yıllık imar programı çerçevesinde kamulaştırılması veya her halde başvuranın ilgili mevzuatına uygun olarak yapacağı başvuruya istinaden mülkiyet hakkını kullanmasına engel teşkil edecek kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliğinin yapılması hususlarında, ilgisine göre TRABZON
BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞINA, ARSİN BELEDİYE BAŞKANLIĞINA
VE MİLLİ EĞİTİM BAKANLIĞINA TAVSİYEDE BULUNULMASINA;
6328 sayılı Kanunun 20. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, bu karar üzerine tesis
edilecek işlemin veya eylemin 30 (otuz) gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna; Kararın, başvurana, Trabzon Büyükşehir Belediye Başkanlığına, Arsin Belediye
Başkanlığına ve Milli Eğitim Bakanlığına tebliğine; Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
e-imzalıdır
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi