Taşınmazın imar ve ihya yoluyla kazanılması için gerekli koşullar sağlanmadığında mülkiyet tespiti talebi nasıl sonuçlanır (Yargıtay)

7. Hukuk Dairesi         2024/2918 E.  ,  2024/4411 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/511 E., 2024/60 K.
DAVACILAR : … vekili vd. Avukat …
DAVALILAR : … vekili Avukat …, … vekili Avukat …, … vekili Avukat …
DAVA TARİHİ : 24.11.2010
KARAR : Davanın kısmen kabul, kısmen reddine
TEMYİZ EDENLER : Taraf vekilleri

Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil, dava konusu taşınmazların mülkiyetinin el değiştirmesi nedeniyle tazminat davasına esas olmak üzere mülkiyetin tespiti istemli davada verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairemizce Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabul, kısmen reddine karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacılar vekili, davalı Hazine vekili, davalı … Belediyesi ve davalı … Belediyesi vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, davalı … Belediyesi hariç temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
1. Davacılar vekili, dava konusu Elvan Köyü çalışma alanında bulunan taşınmazın 1953 yılında yapılan kadastro çalışmaları sırasında ekilemez arazi niteliği ile tescil harici bırakıldığını belirterek davacılar …, … ve …, dava konusu taşınmazın babaları …’dan kaldığı iddiasıyla; davacı … ise, taşınmazı diğer davacılar ile birlikte kullandıklarını, taşınmazı 1959 yılından bu yana imar ve ihya ettiklerini ileri sürerek taşınmazın … … mirasçıları ile … adına müştereken tesciline karar verilmesini istemiştir.

2. Davacılar vekili 27.10.2023 tarihli dilekçesi ile dava konusu taşınmazların mülkiyetinin el değiştirmesi nedeniyle ileride açılacak tazminat davasına dayanak olmak üzere HMK’nın 125. maddesi uyarınca mülkiyetin tespitine karar verilmesini, bu konuda kanaat oluşmaz ise taraf teşkilini sağlamak üzere ek süre istemiştir.

II. CEVAP
Davalılar vekilleri, davanın reddini savunmuştur.

III. MAHKEME KARARI
Mahkeme 13.12.2012 tarihli ilk kararında; aktif dava ehliyeti olmadığından davanın reddine karar vermiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. İlk Bozma Kararı
Hükmün davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 16. Hukuk Dairesinin 25.03.2013 tarihli ve 2013/2306 Esas, 2408 Karar sayılı ilamında; bir kısım davacıların dava dilekçesinden dava konusu taşınmazı kendi adlarına mı yoksa tereke adına mı tescilini istedikleri anlaşılamadığından dava dilekçeleri açıklattırılarak taşınmazın kendi adlarına tescilini istemeleri halinde taraf koşulu sağlanmadığından davanın reddine karar verilmesi, tereke adına tescilini talep etmiş iseler … …’ın diğer mirasçılarının da muvafakatının ya da terekeye mümessil tayini ile taraf koşulunun sağlanması, ayrıca davacı … taşınmazı diğer davacılar ile birlikte müşterek olarak kullandığını beyan ettiğinden diğer davacılar ile arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığından bu davacı yönünden işin esasına girilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken davanın aynı gerekçe ile reddedilmesinin isabetsiz olduğu gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar vermiştir.

B. Mahkemece İlk Bozma İlamına Uyularak Verilen Karar
Mahkeme ikinci kararında, çoğun içinde az da vardır kuralı gereği her ne kadar tescil istenmiş ise de; dava tespit davası olarak değerlendirilerek davanın kısmen kabulü ile mülkiyetin tespitine karar vermiştir.

C. İkinci Bozma Kararı
Davalılar … ve … vekilleri tarafından temyiz başvurusunda bulunulması üzerine Dairemizin 12.01.2022 tarihli ve 2021/260 Esas, 2022/343 Karar sayılı ilamında; taraf teşkilinden hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

D. Mahkemece İkinci Bozma İlamına Uyularak Verilen Karar
Mahkeme yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında, davacılar vekilinin 27.10.2023 tarihli dilekçesinde talebini HMK’nın 125. maddesi gereğince mülkiyetin tespitine yönelik olduğunu açıkladığı, bu alanlara ilişkin davacılar lehine tespit şartlarının gerçekleştiği gerekçesiyle taşınmazın mülkiyet hakkının 1/2 hisse oranında davacı …, 1/2 hisse oranında elbirliği mülkiyetine tabi … … mirasçıları lehine gerçekleştiğinin tespitine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar vermiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı davacılar vekili, davalı Hazine vekili, davalı … Belediyesi vekili ve katılma yoluyla davalı … Belediyesi vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacılar vekili; hükmün reddedilen kısmı yönünden taşınmaz alanı eksik ve hatalı hesaplandığından hükmün bozulması gerektiğini, yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu dile getirmiştir.

2. Davalı Hazine vekili; davanın tamamen reddi gerektiğini, taşınmazın gerçek değeri üzerinden eksik harcın da tamamlatılması gerektiğini dile getirmiştir.

3. Davalı … Belediyesi vekili; yeni imar uygulaması yapıldığını, davanın reddi gerektiğini belirtmiştir.

4. Davalı … Belediyesi vekili katılma yoluyla temyizinde; mülkiyeti müvekkiline ait olmayan taşınmazlar hakkında açılan davanın reddi gerektiğini dile getirmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava; olağanüstü kazandırıcı zamanaşımına dayalı tapu iptali ve tescil, 6100 sayılı HMK’nın 125. maddesi uyarınca mülkiyetin tespiti istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
Kural olarak Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin olağanüstü zamanaşımı veya başka bir yoldan kazanılması ve tapu siciline tescil edilmeleri mümkün değildir. Ancak Devletin hüküm ve tassarrufu altındaki yerlerle ilgili düzenlemeye yer veren Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 715. maddesinin son fıkrasında, sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı, korunması, işletilmesi ve kullanılmasının özel kanun hükümlerine tabi olduğu açıklanmıştır.

Nitekim 10.10.1987 tarihinde yürürlüğe giren 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun (KK) 17. maddesinde imar ve ihya kurumuna yer verilmiş ve bu yolla taşınmaz kazanılması imkânı getirilmiştir.

3402 sayılı Kanun’un “ihya edilen taşınmaz mallar” başlığını taşıyan 17. maddesi:
“Orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar 14 üncü maddedeki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde Hazine adına tespit edilir.
İl, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmaz mallarda bu hüküm uygulanmaz.” hükmünü içermektedir.

Anılan madde gereğince, orman sayılmayan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin, aynı Kanun’un 14. maddesinde yazılı koşulların gerçekleşmesi hâlinde imar ve ihya yoluyla kazanılması mümkün bulunmaktadır.

Hemen belirtmek gerekir ki; 3402 sayılı Kanun’un 17. maddesi aynı Kanun’un 33/3. maddesi gereğince genel hüküm niteliğinde olup Kadastro Kanunu’nun uygulandığı yerler dışında bulunan taşınmazlar hakkında da uygulanır.

Bir yerin imar-ihya ile kazanılabilmesi için öncelikle taşınmazın orman sayılmayan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan arazilerden olması gerekir. Kamu hizmetine tahsis, hukuken olabileceği gibi fiilen de olabilir. Kamu hizmetine tahsis edilmeyen, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşlık, orman sayılmayan çalılık, makilik ve fundalık gibi topraklar imar ve ihyaya müsait olan yerlerdir. Makilik ve fundalık yerler orman toprağı ise imar ve ihya ile kazanılması mümkün değildir. Zira kanun koyucu Anayasa’nın 169 ve 170. maddelerini gözeterek ormanların imar ve ihya ile kazanılmasını yasaklamıştır.

Aynı ilkenin bir sonucu olarak, 3402 sayılı Kanun’un 16/A maddesinde belirtilen hizmet malları, 16/B maddesinde belirtilen orta malları, yollar, meydanlar ile 16/C ve 16/D maddelerinde belirtilen taşınmazların imar ve ihya ile kazanılması mümkün bulunmamaktadır.

Bunun yanısıra, nehir ve çay gibi akarsuların eski (terk edilmiş, metruk) yatakları, kural olarak Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerdendir. Ancak bu yerlerin koşulları oluştuğu takdirde imar ve ihya ile kazanılması mümkündür. Buna karşılık aktif nehir, çay yatakları etki alanında bulunan yerlerin imar ve ihya ile kazanılması mümkün değildir (HGK’nın 02.10.1996 tarihli ve 1996/20-429 Esas, 1996/643 Karar; 18.02.1998 tarihli ve 1998/4-122 Esas, 1998/138 sayılı Kararları).

Taşınmazın imar ve ihya ile edinilebilecek yerlerden olma niteliği yanında, tapu sicilinde kayıtlı olmaması da gerekmektedir. Tapuda Hazine ya da gerçek ve tüzel kişiler adına kayıtlı taşınmazların imar ve ihya ile kazanılması mümkün değildir. Ayrıca il, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmazlar da imar ve ihya ile kazanılamazlar.

Bir yerin imar ve ihya ile kazanılması için taşınmazın emek ve para sarfedilerek tarım arazisi hâline getirilmesi gerekir. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki bir taşınmazın emek ve masraf sarfı ile tarım arazisi hâline getirilmesi hâlinde imar ve ihyadan söz edilebilir. Ekime, dikime ve ürün yetiştirmeye müsait olmayan yerler ihya edilecek taşınmazlardır.

Emek ve masraf gerektirmeyen, zilyetliğin sürdürülmesi seviyesindeki, taşınmazın daha verimli hâle getirilmesi gibi çalışmalar imar ve ihya sayılmaz. Bu tür yerlerin imar-ihyaya gerek olmaksızın, TMK’nın 713/1 ve KK’nın 14. maddeleri gereğince kazanılmaları mümkündür.

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki bir yerin emek ve para sarf edilerek tarım toprağı hâline getirdikten sonra güçlendirmek amacıyla yapılan işlemler ihya olgusu içinde kabul edilmelidir.

Taşınmaza tarım arazisi niteliği kazandırmayan uğraşlar, meydana getirilen eserler KK’nın 17. maddesi kapsamında imar ve ihya olarak kabul edilemez.

Maddi olgu olan imar ve ihya, her türlü delil ile kanıtlanabilir. Her somut olayın özelliğine göre, yerel bilirkişi, tanık beyanları, teknik bilirkişi raporları gibi deliller imar ve ihyanın kanıtlanmasında kullanılabilir.

İmar ve ihya tek başına taşınmazın mülkiyetinin kazanılması için yeterli bir olgu değildir. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 17. maddesindeki yollama gereğince aynı Kanun’un 14. maddesinde belirtilen zilyetliğin nizasız fasılasız ve malik sıfatıyla 20 yıldan fazla sürmesi gerekmektedir. 20 yıllık süre imar ve ihyanın tamamlandığı tarihten itibaren hesaplanır.
Öte yandan; 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi hükmüne göre; zilyetliğin bu Kanunda yazılı belgelerden birisi ile ispatı yoluna gidilemeyen hâllerde zilyedin aynı çalışma alanı içinde kazanabileceği miktar sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönümü geçemeyecektir.

3. Değerlendirme
1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun’un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Davalı … Belediyesinin temyiz itirazları yönünden yapılan değerlendirmede;
Mahkeme tarafından verilen kararın ilgili Belediyeye 12.03.2024 tarihinde, temyiz başvuru dilekçesinin ise 30.03.2024 tarihinde tebliğ edildiği, davalının katılma yoluyla temyiz dilekçesini ise, HUMK’un 432. maddesinin 1. fıkrası hükmünde öngörülen 15 günlük yasal süre geçirildikten sonra 14.05.2024 tarihinde verdiği anlaşıldığından davalı … Belediyesi vekilinin temyiz isteminin süreden reddine karar vermek gerekmiştir.

3. Davalı Hazine vekili, davalı … Belediyesi ve davacılar vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;
Somut olaya gelince; dava, zilyetlik hukuki sebebine dayalı imar ile oluşan tapulu taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkin olup Mahkemece bozma ilamına uyularak 10.11.2022 tarihinde davacı tarafa tapu maliklerini davaya dahil etmek üzere gelecek celseye kadar süre vermiştir.

Davacılar vekili 27.10.2023 tarihli dilekçesinde; ileride açacakları tazminat davasına esas olmak üzere davacılar adına tescil değil mülkiyetin tespiti isteminde bulunduklarını, bu nedenle tapu kayıt maliklerini davaya dahil etmeyeceklerini beyan ederek, dava dilekçesindeki taleplerini daraltmıştır. Her ne kadar davacılar yargılama sırasında talep sonucunu değiştirse de; mülkiyetin tespitine karar verilebilmesi için taraf teşkilinin sağlanması, imar ihya olgusunun ve kazandırıcı zamanaşımı süresinin tamamlandığının kanıtlanması gerekmektedir.

Yapılan açıklamalar ışığı altında somut olay incelendiğinde; dava konusu Elvan Köyü çalışma alanında bulunan taşınmaz 1953 yılında yapılan kadastro çalışmaları sırasında taşlık ve kuru dere olduğu için tapulama dışı bırakılmış, daha sonra Etimesgut Kadastro Birimince 15.11.2007 tarihinde kontrol edilerek Etimesgut Tapu Müdürlüğünün 23.03.2008 tarihli ve 8355 yevmiye numarasına ait işlemi sonucu H5 (2/9005) parsel numarası ve 124.903,00 m² yüzölçümüyle ekilemez arazi vasfında … adına tescil edilmiştir.

Tescili talep edilen taşınmaz, 2003 yılında Etimesgut Belediyesi tarafından hazırlanan 85126/1 No.lu parselasyon planı ile uygulama görmüş; Etimesgut Tapu Müdürlüğünce 10.10.2012 tarih ve 27699 yevmiye numarası ile tescil edilmiştir. İmar planında 2/9005 parsel numarası ve 124.903,00 m² yüzölçümüyle işlem gören taşınmazın, 44.956,00 m²’si DOP olarak kesilmiş, geri kalan 79.947,00 m²’si de birden fazla parsellere şüyulandırılmıştır.

Taşlık bir yer kural olarak TMK’nın 715. maddesinin kapsamına giren Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden sayılır. Böyle bir yer ancak imar ve ihya yolu ile kazanılır. Masraf ve emek harcamasını gerektirmeyen, zilyetliğin sürdürülmesi seviyesindeki çalışmalar ihya sayılmaz.

Dosya kapsamında alınan raporlar incelendiğinde, 1975 yılına ait hava fotoğraflarında tarımsal kullanım tespit edilememiş ancak 1988 ve 1999 tarihli hava fotoğraflarında tarımsal kullanıma rastlanmadığı açıklanmıştır. Orman ve Su İşleri Bakanlığının 21.10.2015 tarihli cevabi yazısında da; 1976 ve 1985 tarihleri arası hava fotoğrafı, ortofoto ve uydu fotoğraflarının ise bulunamadığı bilgisi verilmiştir.

Bu tür davalarda, 20 yıllık zilyetlik süresinin imar ihyanın tamamlanmasından itibaren başlayıp imar planının onaylandığı tarihe kadar kesintisiz devam etmesi gerekmektedir.

Her ne kadar bilirkişiler tarafından tanzim edilen raporlarda, taşınmazın bir kesiminin imar ve ihya faaliyetleri sonucu tarım arazisi haline getirildiği açıklanmış ise de; dosyadaki deliller karşısında ihya olgusunun tamamlandığı tarih ile bu yer ile ilgili imar planının onaylandığı 2003 tarihinden geriye doğru 20 yıllık kazandırıcı zamanaşımı süresinin başlangıcı kanıtlanamamıştır.

Taşlık olan bir yerin ihya olgusu tamamlanmaksızın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yolu ile edinilmesi ya da mülkiyet şartlarının gerçekleştiğinin tespiti mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde mülkiyetin tespitine dair hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Yukarıda (V.C.3.2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı … Belediyesinin süresinde olmayan temyiz isteminin REDDİNE,

2. (V.C.3.3) numaralı bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatıranlara iadesine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

1086 sayılı HUMK’un 440/III-1 inci maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,

09.10.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.