|
ÖZET: Başvuran, Selçuklu Kaymakamlığı’na yaptığı başvuruda, müvekkiline ait taşınmazın kiracısı tarafından boşaltıldığını ve daha sonra bilinmeyen kişilerce işgal edildiğini iddia etmiştir. Bu durumu 16 Nisan 2024 tarihinde kaymakamlığa ileten başvuran, 25 Nisan 2024 tarihinde talebinin reddedilmesi üzerine itirazda bulunmuş, ancak kaymakamlık bu itirazı da kabul etmemiştir. Başvuran, işgalin sona erdirilmesi ve taşınmazın kendisine teslim edilmesi için gerekli işlemlerin yapılmasını talep etmiştir.
Selçuklu Kaymakamlığı, başvuranın kiracının zilyetliğinin devam ettiğini ve kira sözleşmesinin geçerliliği ile ilgili konuların adli yargıya ait olduğunu belirterek, başvuruyu 3091 sayılı Kanun çerçevesinde çözümlenmesinin mümkün olmadığını ifade etmiştir. Başvuranın itirazları da kaymakamlık tarafından reddedilmiş, bu süreçte başvuranın iddialarının hukuki dayanağının bulunmadığı vurgulanmıştır. Kamu Denetçiliği Kurumu, başvuranın taleplerinin reddedilmesinin hukuka uygun olduğunu belirtmiş, ayrıca başvuranın yargı yoluna başvurma hakkının saklı olduğunu ifade etmiştir. İdarenin, başvuranın şikayetine yönelik işlemlerinin genel olarak iyi yönetim ilkelerine uygun olduğu, ancak başvuru yollarının açıkça belirtilmediği tespit edilmiştir. |
T.C. TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU
(OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2024/9031-S.24.14057
BAŞVURU NO : 2024/6335
KARAR TARİHİ : 27.08.2024
RET KARARI ,TCKN:
BAŞVURAN VEKİLİ / TEMSİLCİSİ : ,TCKN:
Adres:
BAŞVURUYA KONU İDARE : SELÇUKLU KAYMAKAMLIĞI
Başvuranın, 3091 sayılı Kanun kapsamında yaptığı başvuru
BAŞVURUNUN KONUSU :
hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 17.05.2024
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Kurumumuza şikayet başvurusunda bulunan başvuranın vekili özetle, mülkiyeti müvekkili ait Konya İli, Selçuklu İlçesi, ada ve parsel numaralı, bodrum kat, No.lu adreste brüt 60 m² yüzölçümüne sahip taşınmaz ile ilgili olarak; kiracının kira sözleşmesine aykırı davranarak geçen haftalarda taşınmazı boşaltarak gittiğini, boş olan taşınmazı müvekkilinin izini, bilgisi ve haberi olmadan kim olduklarını bilmediği kişiler tarafından işgal edildiğini, apartman yöneticisinin 15/4/2024 tarihinde müvekkilini araması ile konudan haberdar olduğunu, müvekkilinin apartman yönetici ile anılan taşınmaza gidilerek kapı zilini çalmaları suretiyle bir kişi tarafından kapının açıldığını, anlamsız kaçamak cevaplar vermesi üzerine taşınmazın işgal edildiğinin farkına vardığını ve işgalin 3091 sayılı Taşınmaz
Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun uyarınca sonlandırılmasını ilgili
İdareden müvekkili adına 16/4/2024 tarihinde talep ettiğini; ancak Selçuklu Kaymakamlığı’nın 25/4/2024 tarihinde talebe gerekçe gösterilmeksizin ret edildiğini, 29/4/2024 tarihli dilekçe ile yapılan usulü hatanın farkına varılmasını talep etmelerine karşın idarece hiçbir eylem gerçekleştirilmediğini, anılan taşınmazın üçüncü kişilerce haksız yere işgal edildiğini, Selçuklu Kaymakamlığı’na başvuruda bulunulduğu başvurunun haksız ve eksik inceleme neticesinde reddedildiğini, müvekkilinin mağduriyetinin devamına
/
sebep olduğunu iddia ve ifade edilerek; aynı sitede bulunan apartman yöneticisi ve apartman görevlisinin bu konuda işgali bilen kişiler olarak dinlemelerini, işgalcinin kimlik tespiti sağlanarak kanuni tahkikat masraflarının mütecavize yükletilmesini, haksız ve mesnetsiz kararın ilgili İdarece kaldırılmasını, dosyanın yeniden incelenmesi ile taleplerinin kabulüne karar verilmesi, İdarece verilen ret kararının kaldırılmasını, talepleri doğrultusunda işlem yapılarak fuzuli şagillerin tespiti ile tecavüzün önlenmesi ve müdahalenin men’i ile taşınmazın boş olarak müvekkiline teslim edilmesi yönünde idareye öneride bulunulmasını talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Kurumumuz 26/06/2024 tarihli ve S. sayılı bilgi ve belge isteme yazısına istinaden iletilen
Konya Valiliği’nin 22/07/2024 tarihli ve E- – – sayılı cevabi yazı ve eklerinde özetle; 2.1. vekili Av. 16.04.2024 tarihli dilekçe ile Selçuklu
Kaymakamlığı’na müracaat ederek, müvekkiline ait gayrimenkulün kimliği belirsiz kişilerce işgal edildiğinden bahisle 3091 sayılı Taşınmazın Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında
Kanun uyarınca Men Kararı verilerek taşınmazın kendilerine boş olarak teslim edilmesi talebinde bulunduğu, 2.2. Dilekçede daha önceden gayrimenkulün bir başkasına kiraya verildiğinin ifade edilmiş olması nedeni ile zilyetliğin kiracıda olduğu, 2.3. Kira sözleşmesinin sona ermediği, bulunduğu aşamada geçerli olup olmadığı hususlarının da adli yargının çözümleyeceği üstün bir hak iddiası niteliğinde olduğu, 2.4. Selçuklu Kaymakamlığı’nın 25.04.2024 tarihli ve sayılı yazı ile anlaşmazlık konusunun 3091 sayılı Kanunla çözümlenmesinin mümkün olmayan hukuki mahiyette bulunduğunun dilekçe ve eklerinden anlaşılmış olması nedeniyle Taşınmazın Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi
Hakkında Kanunun Uygulama Şekli ve Esaslarına Dair Yönetmelik’in 3 üncü, 4 üncü, 10 uncu, 16 ıncı ve
21 inci maddeleri gereğince taleplerinin ret edildiğinin ilgililere bildirildiği,
2.5. Ret cevabına idari yargı nezdinde itiraz etmek yerine 29.04.2024 tarihli dilekçe ile Selçuklu
Kaymakamlığı’na itiraz edildiği ve 06.05.2024 tarihli ve sayılı Selçuklu Kaymakamlığı’nın yazısı ile itiraz dilekçesine cevap verildiği, 2.6. Selçuklu Kaymakamlığı’nın 2009 yılında Mülkiye Müfettişi tarafından yapılan Genel İş ve
Yürütümü Teftiş Raporu’nun 33 üncü maddesinde kira sözleşmesinden kaynaklanan bir müracaata Men
Kararı verildiği için Mülkiye Müfettişi tarafından raporlandığı, aksi durumda hukuki sorumluluk doğuracağının ihtar edildiği, 2.7. Selçuklu Kaymakamlığınca uygulanan işlemin mevzuat hükümlerine uygun olduğu ve müştekinin genel hükümler çerçevesinde adli mercilere başvurması gerektiği, Açıklamalarına yer verilmektedir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
3. 18/10/1982 tarihli ve 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın,
3.1. “Mülkiyet hakkı” başlıklı 35 inci maddesinde; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.
Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.
Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”, 3.2. “Hak arama hürriyeti” başlıklı 36 ıncı maddesinde; “Herkes, meşrû vasıta ve yollardan faydalanmak suretiyle yargı mercileri önünde davacı veya davalı olarak iddia ve savunma ile adil yargılanma hakkına sahiptir.
Hiçbir mahkeme, görev ve yetkisi içindeki davaya bakmaktan kaçınamaz”, 3.3. “Temel hak ve hürriyetlerin korunması” başlıklı 40 ıncı maddesinde; “Anayasa ile tanınmış hak ve hürriyetleri ihlal edilen herkes, yetkili makama geciktirilmeden başvurma imkânının sağlanmasını isteme hakkına sahiptir.
Devlet, işlemlerinde, ilgili kişilerin hangi kanun yolları ve mercilere başvuracağını ve sürelerini belirtmek zorundadır.
Kişinin, Resmî görevliler tarafından vaki haksız işlemler sonucu uğradığı zarar da, kanuna göre, Devletçe tazmin edilir. Devletin sorumlu olan ilgili görevliye rücu hakkı saklıdır.”, 3.4. “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinde; “…
Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir.
Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler. …”,
4. 14/06/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun; “Kurumun görevi” başlıklı 5. maddesinin birinci fıkrasında; “Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikayet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”, 5. 4/12/1984 tarihli 3091 sayılı Taşınmazın Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi
Hakkında Kanunu’nun;
5.1. “Amaç ve Kapsam” başlıklı 1 inci maddesinde; “Bu Kanun; gerçek veya tüzelkişilerin zilyed bulunduğu taşınmaz mallarla kamu idareleri, kamu kurumları ve kuruluşları veya bunlar tarafından idare olunan veya Devlete ait veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerlere veya menfaati umuma ait olan taşınmaz mallara yapılan tecavüz veya müdahalelerin, idari makamlar tarafından önlenmesi suretiyle tasarrufa ilişkin güvenliği ve kamu düzenini sağlar.”,
5.2. “Görev” başlıklı 2 inci maddesinde; “Taşınmaz mallara tecavüz veya müdahale edilmesi halinde; taşınmaz mal merkez ilçe sınırları içinde ise, il valisi veya görevlendireceği vali yardımcısı, diğer ilçelerde ise kaymakamlar tarafından bu tecavüz veya müdahalenin önlenmesine karar verilir ve taşınmaz mal yerinde zilyedine teslim edilir.”, /
5.3. “Başvuru” başlıklı 3 üncü maddesinde; “Taşınmaz mala yapılan tecavüz veya müdahalenin önlenmesi için, yetkili makamlara başvurmaya, o taşınmaz malın zilyedi, zilyed birden fazla ise içlerinden biri yetkilidir.
Kamu idareleri, kamu kurumları ve kamu kuruluşları ile tüzelkişilerin başvuruları, taşınmaz malın ait olduğu idare, kurum, kuruluş ve tüzelkişinin yetkilisi tarafından yapılır.
Köye ait taşınmaz mallara yapılan tecavüz veya müdahalelerde, köy halkından herhangi biri de yetkili makama başvuruda bulunabilir.
Vali veya kaymakam görev alanları içinde bulunan kamu idarelerine, kamu kurumlarına ve kuruluşlarına ait veya bunlar tarafından idare olunan veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerlere veya menfaati umuma ait olan taşınmaz mallara tecavüz veya müdahalede bulunulduğunu öğrendiklerinde, soruşturmayı doğrudan doğruya yaptırırlar ve sonucu karara bağlarlar.”,
5.4. “Başvuruda bulunma süresi” başlıklı 4 üncü maddesinde; “Yetkililerin; tecavüz veya müdahalenin yapıldığını öğrendikleri tarihten altmış gün içinde, idari makama başvuruda bulunmaları gerekir. Ancak, tecavüz veya müdahalenin oluşundan itibaren bir yıl geçtikten sonra bu makamlara başvuruda bulunulamaz.
Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerle menfaati umuma ait olan taşınmaz mallara yapılan tecavüz veya müdahalelerde süre aranmaz.”,
6. 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun;
“Kavram” başlıklı 973 üncü maddesinde; “Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir.
Taşınmaz üzerindeki irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde hakkın fiilen kullanılması zilyetlik sayılır.”,
7. 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun;
7.1. “Genel kural” başlıklı 12 inci maddesinde; “Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir.
Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.”,
7.2. “Kapsamı” başlıklı 13 üncü maddesinde; “Kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de yazılı şekle uyulması zorunludur. Ancak, sözleşme metniyle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümler bu kuralın dışındadır.
Bu kural, yazılı şekil dışındaki geçerlilik şekilleri hakkında da uygulanır.”,
7.3. “Unsurları” başlıklı 14 üncü maddesinde; “Yazılı şekilde yapılması öngörülen sözleşmelerde borç altına girenlerin imzalarının bulunması zorunludur.
Kanunda aksi öngörülmedikçe, imzalı bir mektup, asılları borç altına girenlerce imzalanmış telgraf, teyit edilmiş olmaları kaydıyla faks veya buna benzer iletişim araçları ya da güvenli elektronik imza ile gönderilip saklanabilen metinler de yazılı şekil yerine geçer.”, /
7.4. “İmza” başlıklı 15 inci maddesinde; “İmzanın, borç altına girenin el yazısıyla atılması zorunludur.
Güvenli elektronik imza da, el yazısıyla atılmış imzanın bütün hukuki sonuçlarını doğurur.
İmzanın el yazısı dışında bir araçla atılması, ancak örf ve âdetçe kabul edilen durumlarda ve özellikle çok sayıda çıkarılan kıymetli evrakın imzalanmasında yeterli sayılır.
(Değişik fıkra: 13/2/2011-6111/213 md.) Görme engellilerin talepleri halinde imzalarında şahit aranır. Aksi takdirde görme engellilerin imzalarını el yazısı ile atmaları yeterlidir.”,
7.5. “İmza yerine geçen işaretler” başlıklı 16 ıncı maddesinde; “İmza atamayanlar, imza yerine usulüne göre onaylanmış olması koşuluyla, parmak izi, el ile yapılmış bir işaret ya da mühür kullanabilirler.
Kambiyo senetlerine ilişkin hükümler saklıdır.”,
7.6. “Tanımı” başlıklı 299 uncu maddesinde; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”,
7.7. “Kira süresi” başlıklı 300 üncü maddesinde; “Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.”,
7.8. “Alt kira ve kullanım hakkının devri” başlıklı 322 inci maddesinde; “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”,
7.9. “Kira ilişkisinin devri” başlıklı 323 üncü maddesinde; “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”,
7.10. “Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi” 325 inci maddesinde; “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.
Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde
kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”,
7.11. “Kiralananın geri verilmesi” 334 üncü maddesinde; “Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”,
7.12. “Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme” başlıklı 335 inci maddesinde “Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.”
8. Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında
Yönetmelik’in;
8.1. “Kurumun görevi” başlıklı 4 üncü maddesinin birinci fıkrasında; “Kurum; a) Merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri ile sosyal güvenlik kurumlarının, mahallî idarelerin, mahallî idarelerin bağlı idarelerinin, mahallî idare birliklerinin, döner sermayeli kuruluşların, kanunlarla kurulan fonların, kamu tüzel kişiliğini haiz kuruluşların, kamu iktisadi teşebbüslerinin, sermayesinin yüzde ellisinden fazlası kamuya ait kuruluşlar ile bunlara bağlı ortaklıklar ve müesseselerin, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarının, b) Kamunun ortak, sürekli ve kamusal bir ihtiyacını karşılayan ve idarî düzenleme, denetim ve gözetim altında kamu hizmeti yürüten özel hukuk tüzel kişilerinin, her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarına ilişkin şikâyetleri inceler, araştırır ve önerilerde bulunur.”,
8.2. “Ret kararı” başlıklı 33 üncü maddesinde “İnceleme ve araştırma sonucunda şikâyetin yerinde olmadığı kanaatine varılması hâlinde ret kararı verilir.”,
9. Taşınmazın Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanunun Uygulama
Şekli ve Esaslarına Dair Yönetmelik’in;
9.1. “Amaç” başlıklı 1 inci maddesinde; “Bu Yönetmelik, 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan
Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanunun uygulanmasına ilişkin şekil ve usulleri belirlemek amacıyla düzenlenmiştir.”,
9.2. “Kapsam” başlıklı 2 inci maddesinde; “Bu Yönetmelik, 3091 sayılı Kanunda geçen bazı deyimlerin tanımlanması, karar vermeye yetkili merciler, görev ve yetkileri, başvurma, soruşturma, karar verilmesi, kararların yerine getirilmesi, ikinci ve sonraki tecavüzler ile Kanunun uygulanmasına ilişkin diğer hususları düzenleyen hükümleri kapsar.”,
9.3. “Kanunun uygulama alanı” başlıklı 3 üncü maddesinde; “3091 sayılı Kanun gerçek ve tüzelkişilerin zilyed bulunduğu taşınmaz mallarla, kamu idareleri, kamu kurumları ve kuruluşları veya bunlar tarafından idare olunan veya Devlete ait veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerlere veya menfaati umuma ait olan taşınmaz mallara yapılan tecavüz veya müdahalelerin, idari makamlar tarafından önlenmesi suretiyle tasarrufa dair güvenliği ve kamu düzenini sağlar.”,
9.4. “Genel ilke” başlıklı 4 üncü maddesinde; “3091 sayılı Kanun, emniyet ve asayişi, tasarrufa ilişkin güvenliği ve kamu düzenini sağlamaya yönelik bir kanun olup, bu Kanuna göre verilen kararlar mülkiyet yönünden bir hak sağlamayan, sadece bir idari zabıta tedbiri niteliğindeki kesin kararlardır. Taşınmaz mal üzerinde fiili hakimiyet ve tasarrufu esas alarak zilyetliği korur.”,
9.5.”Taşınmaz mal” başlıklı 7 inci maddesinde; “Taşınmaz mal; arz üzerinde sabit olan tarla, bağ, bahçe, arsa, orman, ağıl, apartman, dükkan, fabrika, otel gibi bütün arazi, bina ve madenlerdir.
Taşınmaz mala sahip olan o malın altına ve üstüne de sahiptir.
Taşınmaz mallar 3 gruba ayrılır:
a) Arazi, arazinin tamamlayıcı parçası sayılan bina ve ağaçlar, arz üzerinde kaynaklar, akarsular, b) Tapu siciline müstakil ve daimi olmak üzere kayıtlı ayni haklar (üst hakkı, kaynak hakkı, irtifak hakkı gibi).
c) Yer altındaki madenler.”,
9.6. “Zilyetlik ve zilyet” başlıklı 10 uncu maddesinde; “Zilyetlik, taşınmaz mallardan bir yarar sağlamak üzere olanları fiilen hakimiyet altında bulundurmadır.
Zilyet, taşınmaz maldan bir yarar sağlamak üzere o taşınmaz malı fiilen hakimiyeti altında bulunduran gerçek ve tüzel kişilerdir.”,
9.7.”Tecavüz ve müdahale” başlıklı 11 inci maddesinde; “Tecavüz; taşınmaz malı zorla veya zilyedinden habersiz olarak işgal etmek veya ele geçirmek veya taşınmazın aynında değişiklikler meydana getirmek.
Müdahale; zilyedin taşınmaz mal üzerindeki mutlak hakimiyetini kısmen veya tamamen ihlal etmektir.”,
9.8. “Ortaklık ve kira sözleşmeleri” başlıklı 14 üncü maddesinde; “Taşınmaz mal üzerindeki anlaşmazlığın ortaklıktan veya kira sözleşmesinden kaynaklanmış olması idarenin taşınmaza eylemli olarak kimin veya kimlerin zilyet olduklarını araştırarak karar vermesine engel değildir. Ortaklığın veya kira sözleşmesinin sona erip ermediği, bulunduğu aşamada geçerliliği olup olmadığı adli yargının çözümleyeceği üstün hak iddiası niteliğindedir.”,
9.9. “Damlı yapı ve fuzuli işgal” başlıklı 15 inci maddesinde; “Konut, dükkan, depo ve ahır gibi damlı yapılarda bu Kanunun uygulanabilmesi taşınmazın fuzulen işgal edilmiş olmasına bağlıdır.
Fuzuli işgal; bir taşınmazı, sahibinin izin ve rızası olmayarak işgal etme, başka bir deyişle bir taşınmazın maliki veya onun yerine bu konuda işlem yapmaya yetkili vekil veya mümessil gibi kimselerle hukuki bir bağlantı kurmadan rıza dışı, henüz boşaltılmamış veya herhangi bir suretle boşalan damlı bir yapıya, eylemli bir durum yaratarak kendiliğinden girme durumudur.”,
9.10. “Karar verme yetkisi” başlıklı 16 ıncı maddesinde; “Taşınmaz malın merkez ilçesi sınırları içinde bulunması halinde vali veya görevlendireceği vali yardımcısı, ilçelerde bulunması halinde ise kaymakamlar tecavüz veya müdahalenin önlenmesine karar vermeye yetkilidirler. Vali, bu yetkisini vali yardımcılarından ancak birine devredebilir. Valinin bu konuda vali yardımcısına yetki vermesi, gerek
gördüğünde bizzat karar vermesine engel değildir. Valinin yetkisini devretmesi halinde durum vali yardımcıları arasında yapılacak görev bölümünde belirtilir.”,
9.11. “Başvuru” başlıklı 17 inci maddesinde; “Taşınmaz mala yapılan tecavüz veya müdahalenin önlenmesi için yetkili makamlara başvurmaya o taşınmaz malın zilyedi yetkilidir. Zilyet birden fazla ise içlerinden birinin başvurması yeterlidir.
Kamu idareleri, kamu kurumları ve kamu kuruluşları ile tüzel kişilerin başvuruları, taşınmaz malın ait olduğu idare, kurum, kuruluş veya tüzel kişinin yetkilisi tarafından yapılır.
Köye ait taşınmaz mallara yapılan tecavüz veya müdahalelerde, köy halkından herhangi biri de yetkili makama başvuruda bulunabilir.
(Değişik:RG-2/7/2010-27629) Başvurular yazılı veya elektronik dilekçe ile ilçelerde kaymakamlıklara, merkez ilçelerde valiliklere bizzat veya kanuni temsilcileri tarafından yapılır.
Kan hısımları ile sıhri hısımlar tarafından zilyet adına yapılan başvurular işleme konulmaz.
Posta ile yapılan başvurular üzerine, başvurunun kanuni süresi içinde bizzat veya kanuni temsilcisi tarafından yapılması gerektiği başvuru sahibine yazılı olarak duyulur.”,
9.12. “Başvuruda bulunma süresi” başlıklı 20 inci maddesinde; “Yetkililerin, tecavüz veya müdahalenin yapıldığı öğrendikleri tarihten itibaren 60 gün içinde idari makama başvuruda bulunmaları gerekir. Ancak, tecavüz veya müdahalenin oluşundan itibaren bir yıl geçtik ten sonra bu makamlara başvuruda bulunulamaz. Posta ile yapılan başvurular, başvuru için Kanunun öngördüğü süreleri durdurmaz.
Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerle menfaati umuma ait olan taşınmaz mallara bu
Kanunun yürürlüğe girdiği 15.12.1984 tarihinden sonra yapılan tecavüz veya müdahalelerde başvuru için süre aranmaz.”,
9.13. “Kanunun kapsamı dışında kalan başvurular” başlıklı 21 inci maddesinde; “Anlaşmazlık konusunun 3091 sayılı Kanunla çözümlenmesi mümkün olmayan hukuki mahiyette bulunması, başvurunun süresi içinde yapılmaması, başvuruda bulunanın yetkili olmaması veya başvurunun yetkili makama yapılmamış olması gibi bu Kanun kapsamı dışında kaldığı dilekçeden açıkça ve kesinlikle anlaşılan hallerde, başvurulur mahallinde soruşturma yapılmadan yazılı olarak reddedilebilir.”,
9.14. “Talebin reddine ilişkin kararlar” başlıklı 38 inci maddesinde; “Yetkili makamların, talebin esastan veya süre yönünden reddine ilişkin karar ve işlemleri, 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre ilgililere duyurulur ve duyuru belgeleri dosyasında saklanır.”,
Düzenlemelerine yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
10. İlgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, başvuru konusuna ilişkin “Ret
Karar Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme 11. Kurumumuza şikayet başvurusunda bulunan başvuranın vekili, 1 no.lu paragrafta açıklandığı üzere, mülkiyeti müvekkiline Konya İli Selçuklu İlçesi ada parsel, bodrum kat, No.lu adreste brüt 60
/
m² yüzölçümüne sahip taşınmaz ile ilgili olarak kiracının kira sözleşmesine aykırı davranarak geçen haftalarda taşınmazı boşaltarak gittiğini, boş olan taşınmazı müvekkilinin izini, bilgisi ve haberi olmadan kim olduklarını bilmediği kişiler tarafından işgal edildiğini ve işgalin 3091 sayılı Taşınmaz Mal
Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun uyarınca sonlandırılmasını ilgili İdareden müvekkili adına talep ettiğini; ancak Selçuklu Kaymakamlığı’nca ret edildiğini, yapılan usuli hatanın farkına varılmasını talep etmelerine karşın hiçbir eylem gerçekleştirilmediğini, işgalcinin kimlik tespiti sağlanarak kanuni tahkikat masraflarının mütecavize yükletilmesini, haksız ve mesnetsiz kararın ilgili
İdarece kaldırılmasını, dosyanın yeniden incelenmesi ile taleplerinin kabulüne karar verilmesi, İdarece verilen ret kararının kaldırılmasını, talepleri doğrultusunda işlem yapılarak fuzuli şagillerin tespiti ile tecavüzün önlenmesi ve müdahalenin men’i ile taşınmazın boş olarak müvekkiline teslim edilmesi yönünde idareye öneride bulunulmasını talep etmektedir.
12. Başvuranın 16/4/2024 tarihli dilekçe ile 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin
Önlenmesi Hakkında Kanun uyarınca men edilerek, taşınmazın boş olarak müvekkiline teslim edilmesini, , kanuni tahkikat masraflarının mütecavize yükletilmesini talebi ile Selçuklu Kaymakamlığı’na başvuruda bulunduğu; Selçuklu Kaymakamlığı’nın 25/4/2024 tarihli ve sayılı yazı ile şikayete konu taşınmazla ilgili anlaşmazlık konusunun 3091 sayılı kanunla çözümlenmesinin mümkün olmayan hukuki mahiyette bulunduğu dilekçe ve eklerinden anlaşıldığından, Taşınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan
Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanunun Uygulama Şekli ve Esaslarına Dair Yönetmelik’in 3, 4, 10,
16 ve 21 inci maddeleri gereğince ret edildiği; başvuranın 29/4/2024 tarihli dilekçe ile verilen karara
itirazda bulunduğu, dosyanın yeniden incelenmesi ile taleplerinin kabulünü, ret kararının kaldırılmasını, talepleri doğrultusunda işlem yapılarak fuzuli şagillerin tespiti ile tecavüzün önlenmesi, müdahalenin men’i ile edilerek, taşınmazın boş olarak müvekkiline teslim edilmesini talebi ile Selçuklu
Kaymakamlığı’na tekrar başvuruda bulunduğu, Selçuklu Kaymakamlığı’nın 6/5/2024 tarihli ve sayılı yazı ile başvurana 25/4/2024 tarihli ve sayılı yazı ile tarafına bilgi verildiğinin Kaymakamlık kayıtlarından anlaşıldığının iletildiği görülmektedir.
13. Başvuranın başvuru formu eki 20/9/2023 tescil tarihli ve Yevmiye Numaralı Türkiye
Cumhuriyeti Tapu Senedi ’ne göre Konya İli, Selçuklu İlçesi, Mahallesi, Bodrum Kat, Bağımsız
Bölüm ada ve parsel numaralı taşınmazın mülkiyetinin ait olduğu anlaşılmaktadır.
14. Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği kira sözleşmesi düzenlenir. ile tarafları arasında kira başlangıç tarihi 1/10/2023 olarak belirlenerek iki sayfa ve 14 (on dört) maddeden oluşan kira sözleşmesi düzenlendiği; anılan kira sözleşmesinin ikinci sayfasında yer alan 3. maddesinde “Kiracı kiraladığı şeyin kiralanan tarafından üçüncü şahsa veya tamamen kiralanıp da taksimatlı ve ciheti tahsisi değiştirilmesi veya herhangi bir suretle tahrip ve tebdil edilirse mal sahibi kira akdini bozabileceği gibi bu yüzden vukua gelecek zarar ve ziyanı protesto çekmeğe hüküm almaya gerek kalmaksızın kiracı tazmine mecburdur.
Vaki zararın üçüncü şahıs tarafından yapılmış olması mal sahibinin birinci kiracıdan talep hakkını tesir edemez.” ifadelerine yer verildiği; anılan Kira Sözleşmesi genel olarak incelendiğinde ise “kiracı” ve
“kiraya veren” taraflara ait el yazısıyla atılmış imza/güvenli elektronik imza/imzanın el yazısı dışında bir araçla atılması, ancak örf ve âdetçe kabul edilen durumlarda ve özellikle çok sayıda çıkarılan kıymetli evrakın imzalanmasında yeterli sayılacağı/imza atamayanlar için imza yerine usulüne göre onaylanmış olması koşuluyla, parmak izi, el ile yapılmış bir işaret ya da mühür gibi imza yerine geçen işaretlerin bulunmadığı anlaşılmaktadır.
15. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun “Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi” başlıklı 325 inci, “Kiralananın geri verilmesi” başlıklı 334 üncü ve “Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme” başlıklı 335 inci maddelerinde kiralananın durumunun kiracı ve kiraya veren açısından değerlendirmesine yönelik hükümler yer aldığı görülmekte olup başvuruya esas taşınmazın kira sözleşmesinde adı geçen kiracının kiralananı boşalttığı ya da teslim ettiğine dair herhangi bir bilgi/belgenin sunulmadığı; 30/5/2024 ve 29/7/2024 tarihlerinde başvuran vekiline anılan taşınmazın kira sözleşmesinin sonlandığına dair bilgi/belgelerin Kurumumuza sunulması talep edilmiş ise de başvuran vekili tarafından Kurumumuza herhangi bilgi/belge sunulmaması; ayrıca başvuran vekili Av. tarafından 10/6/2024 tarihli gönderilen mail içeriğinde “Başvuru konusuna dair Asliye
Hukuk Mahkemesinde veya İdare Mahkemesinde herhangi bir dava açılmamış, ihtiyati tedbir kararı alınmamıştır” ve “İşbu taşınmazın kiracı . tarafından şagillere devredilip devredilmediği hususu, bilinmemektedir. Taraflar arasındaki mevcut kira sözleşmesinde, müvekkilimiz tarafından alt kiraya muvafakat verilmesi söz konusu olmamıştır. Müvekkilimiz durumdan haberdar olduğunda taşınmaza gidip olayı anlamaya çalışmış, hiç tanımadığı insanlarla karşılaşmıştır.” ifadelerine yer verilmesi; Kurumumuza sunulan 14/5/2024 tarihli başvuru dilekçesinde “Kiracı, aradaki kira sözleşmesine aykırı davranmıştır.” şeklinde yazılı ifade olması göz önünde bulundurulduğunda zilyedliğin kiracıda olduğu, kira sözleşmesinin sona erip ermediği, bulunduğu aşamada ise geçerli olup olmadığı hususlarının ise adli yargı organlarınca çözümlenebilecek nitelikte olduğu anlaşılmaktadır.
16. Başvuranın başvuru konusuna dair Konya Valiliği’nin 22/07/2024 tarihli ve Esayılı cevabi yazısında özetle, vekili Av. 16.04.2024 tarihli dilekçe ile Selçuklu Kaymakamlığı’na müracaat ederek, müvekkiline ait gayrimenkulün kimliği belirsiz kişilerce işgal edildiğinden bahisle 3091 sayılı Taşınmazın Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi
Hakkında Kanun uyarınca Men Kararı verilerek taşınmazın kendilerine boş olarak teslim edilmesi talebinde bulunduğunu, dilekçede daha önceden gayrimenkulün bir başkasına kiraya verildiğinin ifade edilmiş olması nedeni ile zilyetliğin kiracıda olduğu, kira sözleşmesinin sona ermediği, bulunduğu aşamada geçerli olup olmadığı hususlarının da adli yargının çözümleyeceği üstün bir hak iddiası niteliğinde olduğu, anlaşmazlık konusunun 3091 sayılı Kanunla çözümlenmesinin mümkün olmayan hukuki mahiyette bulunduğunun dilekçe ve eklerinden anlaşılmış olması nedeniyle Taşınmazın Mal
Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanunun Uygulama Şekli ve Esaslarına Dair
Yönetmelik’in 3 üncü, 4 üncü, 10 uncu, 16 ıncı ve 21 inci maddeleri gereğince taleplerine Selçuklu
Kaymakamlığının 25.04.2024 tarihli ve sayılı yazı ile ilgililere bildirildiği, cevabi yazıya idari yargı nezdinde itiraz etmek yerine 29.04.2024 tarihli dilekçe ile Selçuklu Kaymakamlığına itiraz edildiği ve 06.05.2024 tarihli ve sayılı Selçuklu Kaymakamlığının yazısı ile itiraz dilekçesine cevap verildiği, Selçuklu Kaymakamlığının 2009 yılında Mülkiye Müfettişi tarafından yapılan Genel İş ve
Yürütümü Teftiş Raporunun 33 üncü maddesine atıfta bulunularak, aksi durumda hukuki sorumluluk doğuracağının ihtar edildiği, Selçuklu Kaymakamlığınca uygulanan işlemin mevzuat hükümlerine uygun olduğu ve müştekinin genel hükümler çerçevesinde adli mercilere başvurması gerektiği ifadelerine değinilmiştir.
17. Başvuranın iddiaları, idarenin konuyla ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya birlikte değerlendirilerek somut olaya bakıldığında; başvuran vekili Av.
16.04.2024 tarihli dilekçe ile Selçuklu Kaymakamlığı’na müracaat ederek, müvekkiline ait
gayrimenkulün kimliği belirsiz kişilerce işgal edildiğinden bahisle 3091 sayılı Taşınmazın Mal
Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun uyarınca Men Kararı verilerek taşınmazın kendilerine boş olarak teslim edilmesi talebinin;
17.1. Taşınmazın Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanunun Uygulama Şekli ve Esaslarına Dair Yönetmelik’te belirtildiği üzere 3091 sayılı Kanun gerçek ve tüzel kişilerin zilyed bulunduğu taşınmaz mallarla, kamu idareleri, kamu kurumları ve kuruluşları veya bunlar tarafından idare olunan veya Devlete ait veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerlere veya menfaati umuma ait olan taşınmaz mallara yapılan tecavüz veya müdahalelerin, idari makamlar tarafından önlenmesi suretiyle tasarrufa dair güvenliği ve kamu düzenini sağlamakta; taşınmaz malın merkez ilçesi sınırları içinde bulunması halinde vali veya görevlendireceği vali yardımcısı, ilçelerde bulunması halinde ise kaymakamlar tecavüz veya müdahalenin önlenmesine karar vermeye yetkili olup; taşınmaz mala yapılan tecavüz veya müdahalenin önlenmesi için yetkili makamlara başvurmaya o taşınmaz malın zilyedi yetkilidir.
17.2. Anılan Kanunda tanımlanan “Zilyetlik” kavramına bakıldığında, taşınmaz mallardan bir yarar sağlamak üzere olanları fiilen hakimiyet altında bulundurması; “Zilyet” kavramına bakıldığında, taşınmaz maldan bir yarar sağlamak üzere o taşınmaz malı fiilen hakimiyeti altında bulunduran gerçek ve tüzel kişiler olarak tanımlandığı görülmektedir.
17.3. Ayrıca; anılan kanunun kapsamı dışında kalan başvurular, anlaşmazlık konusunun 3091 sayılı
Kanunla çözümlenmesi mümkün olmayan hukuki mahiyette bulunması, başvurunun süresi içinde yapılmaması, başvuruda bulunanın yetkili olmaması veya başvurunun yetkili makama yapılmamış olması gibi bu Kanun kapsamı dışında kaldığı dilekçeden açıkça ve kesinlikle anlaşılan haller şeklinde sıralanmaktadır. Kanun kapsamı dışında kalan başvurular mahallinde soruşturma yapılmadan yazılı olarak reddedilebilmektedir.
17.4. Bu çerçevede; başvuranın başvuru konusunun dilekçesinde anılan taşınmazın daha önce kiraya verildiğinin ifade edilmesi nedeniyle zilyetlik durumunun kiracıda olduğu ve başvuruda bulunanın başvuruda bulunmaya yetkili olmadığı; kira sözleşmesinin ise sona erip ermediği, bulunduğu aşamada geçerli olup olmadığı hususları ise adli yargı organlarınca çözümlenebilecek nitelikte olması sebebiyle anlaşmazlık konusunun 3091 sayılı Kanunla çözümlenmesi mümkün olmayan hukuki mahiyette bulunduğu anlaşıldığından başvuranın talebinin 3091 sayılı Kanun ve Yönetmelikleri hükümleri gereğince reddedilmesinde hukuka ve hakkaniyete aykırılık bulunmadığı; başvuruya konu talebin reddi gerektiği kanaati ve sonucuna varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme 18. İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazete’ de yayımlanan
Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin
“İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup; Kurumumuzun bilgi ve belge talebine süresi içinde cevap verildiği, İdarenin başvuranla ilgili işlemlerinde “kanunlara uygunluk”, “makul sürede karar verme”, “hesap verilebilirlik”, “şeffaflık”, “kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi” ilkelerine uygun davrandığı, ancak İdarenin, şikâyetçiye verdiği cevapta hangi sürede hangi mercilere başvurabileceğini göstermediği bu nedenle “karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi” ilkesine uymadığı tespit edildiğinden, İdarenin bahse konu ilkelere uygun davranması önerilmektedir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
19. 14/06/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun 21 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca, bu Ret Kararının başvurana tebliğ tarihinden itibaren, ilgili idarenin işlemine karşı (varsa) dava açma süresinden arta kalan süre içinde Konya İdare Mahkemelerinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçelerle,
BAŞVURUNUN REDDİNE;
Kararın, BAŞVURANA ve KONYA VALİLİĞİ’NE tebliğine; Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisi’nce karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi