|
ÖZET: Başvuru, Çankaya Belediye Başkanlığı’na ait bir dairenin tapu harcı ve emlak vergisi hesaplamasıyla ilgilidir. Başvuran, 280.000 TL ödeyerek satın aldığı dairenin rayiç bedelinin 632.040 TL olduğunu belirterek, harç ve verginin bu rayiç bedel üzerinden değil, ödediği satış bedeli üzerinden hesaplanmasını talep etmiştir. Başvuru, 06/06/2020 tarihinde yapılmış ve ilgili idareye yönlendirilmiştir. Ancak, Çankaya Belediye Başkanlığı, rayiç bedelin belirlenmesinde yasal kriterlerin esas alındığını ve başvuranın ödemesi gereken harç ve vergilerin bu bedel üzerinden hesaplanmasının zorunlu olduğunu ifade etmiştir.
Çankaya Belediye Başkanlığı’nın açıklamalarına göre, rayiç bedel, taşınmazın piyasa koşullarına göre belirlenen değeridir ve bu değer, yasal düzenlemelere uygun olarak tespit edilmektedir. Başvuranın, satın aldığı dairenin rayiç bedelinin altında bir bedelle işlem yapması durumunda, harç ve vergi yükümlülüklerinin yine rayiç bedel üzerinden hesaplanacağı belirtilmiştir. Sonuç olarak, başvuranın talebi, yasal çerçeveye uygun bulunmamış ve başvuru reddedilmiştir. Bu süreçte, başvuranın iddiaları ve idarelerin açıklamaları dikkate alınarak, tapu ve kadastro harcının hesaplanmasında izlenen yöntemlerin hukuka uygun olduğu değerlendirilmiştir. Başvuranın, ödemesi gereken harç ve vergilerin, taşınmazın rayiç bedeli üzerinden hesaplanması gerektiği sonucuna varılmıştır. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2020/77717-S.20.84525
BAŞVURU NO : 2020/65777
KARAR TARİHİ : 23/09/2020
RET KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : Çankaya Belediye Başkanlığı
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Başvuranın 280.000,00 TL ödeyerek satın aldığı dairenin
BAŞVURUNUN KONUSU :
rayiç bedelinin 632.040,00 TL olduğundan bahisle, taşınmaza ilişkin tapu harcı ve emlak vergisi bedelinin rayiç bedel üzerinden değil, ödediği satış bedeli üzerinden tahsil edilmesi talebi hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 06/06/2020
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1) Şikâyetçi, 28/04/2020 tarihinde Dodurga Mahallesi 4986 Cadde No: –
Çankaya/Ankara adresindeki daireyi 280.000 TL’ye satın aldığını ancak alım satım işlemlerini başlattıklarında dairenin rayiç bedelinin gerçek bedelinden 370.000 TL daha yüksek olduğunu (dairenin rayiç bedelinin 650.000 TL olduğunu) öğrendiklerini ve bu nedenle tapu harcını da 25.281,60 TL olarak ödediklerini, dolayısıyla dairenin rayiç bedelinin gerçek bedelinden yüksek olması nedeniyle haksızlık oluştuğunu,
1.1) Konuyla ilgili Kurumumuza başvurması neticesinde “Kurumumuza yapılan başvurunun
idari başvuru yolu tüketilmeden yapıldığı tespit edilmiş olup şikâyete konu hususun incelenmesi ve talebin değerlendirilmesini teminen şikâyet başvurusunun ilgili idarelere gönderilmesi gerektiği” belirtilerek 02/06/2020 tarihinde Gönderme Kararı verildiğini,
1.2) Gönderme Kararı üzerine, Çankaya Belediye Başkanlığının tarafına gönderdiği
03/06/2020 tarih ve – – sayılı yazısında şikâyet konusunun özüne ilişkin herhangi bir yanıt vermediğini, asıl şikâyetinin gerçekte ödemediği miktarın harç ve vergisini ödemek durumunda kalması olduğunu, gerçekte 280.000 TL ödeyerek aldığı bahse konu daire için rayiç bedelin 650.000 TL belirlenmesinin ve bu miktar üzerinden ölçüsüz ve adil olmayan bir vergi ve harç tahakkuk ettirilmiş olmasının hukuka ve hakkaniyete uygun olmayan bir uygulama olduğunu, idarenin sadece rayiç bedel üzerine odaklandığını mağduriyeti ile ilgili hiç bir değerlendirmenin yapılmadığını belirterek;
1.3) Konuyla ilgili gereğinin yapılmasını, ödemesi gereken vergi ve harcın taşınmaz için
belirlenen rayiç bedel üzerinden değil satın almanın gerçekleştiği miktar üzerinden hesaplanmasını talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2) Başvuruya konu iddialar hakkında Çankaya Belediye Başkanlığının 03/06/2020 tarih
ve sayılı cevabi yazı ve eklerinde;
2.1) Başvurucunun dilekçesinde yer verdiği “taşınmazın gerçek değeri” ve “rayiç bedel”
kavramlarına açıklama getirilmesi gerektiği, bir taşınmazın “güncel piyasa koşullarına, arztalep dengelerine göre yıldan yıla değişiklik gösteren değerine rayiç bedel yani Pazar değeri denildiği, taşınmazın günümüz piyasasındaki alım-satım değeri olan rayiç bedelin kanunen ise: “Satılacak taşınmazların 8/9/1983 tarih ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu veya 29/6/2001 tarih ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi
Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun hükümlerine göre tespit ve takdir edilen bedeldir.” şeklinde açıklandığı,
2.2) Bir taşınmaz için belirlenecek rayiç bedelin satıcının, alıcının ya da taşınmazın sınırları
içinde bulunduğu belediyenin arzu ve isteklerine göre değil kanun tarafından belirlenen kriterlere göre tespit edildiği, taşınmazın bulunduğu il, ilçe semt, mahalle; bağımsız bölüm ise kat, binanın fiziki durumu, yaşı, teknik imkanları, müştemilat, otopark, rekreasyon alanı vb.
donatıları haiz olup olmadığı, şehir merkezine, toplu taşımaya, yeşil alanlara ve iş alanlarına mesafesi gibi birbirinden farklı pek çok kriter göz önünde bulundurularak Maliye Bakanlığının valiliklere gönderdiği değerlendirme kararı sonrası Valilik tarafından atanan bir komisyon tarafından yapıldığı,
2.3) Rayiç bedelin, alım-satımı yapılacak taşınmazın alım ve satım bedelini belirlemede önemli
bir unsur olduğu, zira gerek alınan taşınmaz için ödenecek Emlak Vergisi miktarının, gerek bu taşınmazdan kira geliri elde ediliyorsa bu gelirden doğan Gelir Vergisi miktarının belirlenmesi için rayiç bedelin baz alındığı, bir taşınmazın satış bedelinin ise Valilik tarafından belirlenen rayiç bedelden daha düşük olamayacağı,
2.4) Haddizatında genel uygulamada rayiç bedelin bir taşınmaz için belirlenen asgari
fiyatlandırma olduğu, yani rayiç bedeli 200 bin TL olan taşınmazın piyasadaki satış bedeli en az 200 bin lira olduğu ve bu fiyat satıcının serbest piyasa koşullarında satabileceğine inandığı herhangi bir rakama kadar çıkabileceği, başvurucunun buradaki temel yanılgısının, alıcıyla yaptığı 280 bin TL’lik fiyat anlaşmasının taşınmazın “gerçek değeri” olduğunu zannetmesi olduğu,
2.5) Takdir Komisyonunca belirlenen kriterler ışığında rayiç bedel 650 bin TL olarak belirlenen
bir taşınmazın 650 bin TL’nin altına satışının mümkün olmadığı gibi Tapu Müdürlüğündeki işlemlerde alınacak harç miktarının taşınmazın rayiç bedeli üzerinden belirlenmek zorunda olduğu, özetle başvurucunun mezkur taşınmazı 280 bin liraya değil örneğin kısmen hibe, devir veya ferağ yöntemiyle 10 bin liraya da alsaydı hem tapu harcını hem de taşınmazın aynından doğan Emlak Vergisi borcunu taşınmazın rayiç bedeli üzerinden ödemek zorunda olacağı,
2.6) Konuya ilişkin başvurucunun dilekçe ekinde gönderdiği tapu örneğine dayanarak yapılan
incelemede mezkur taşınmazın Çankaya ilçesi Alacaatlı Mahallesi ada parselde kain blok bağımsız bölüm numaralı taşınmaz olduğunun anlaşıldığı ve taşınmazın 2014-2020 yılları arasındaki rayiç değerini gösteren beyanname suretlerinin birer örneği ile taşınmazın bulunduğu yerde fakat başka bir blokta kain ve emsal niteliğini haiz bir diğer taşınmazın rayiç bedelini de gösterir beyanname örneğinin yazılarına eklendiğini,
2.7) Başvurucunun maliki olduğu daire için gönderilen beyanname suretinin, başvurucu
28/04/2020 tarihinde satın aldığı taşınmaz için henüz beyanname vermediğinden eski malik
. . adına göründüğünü, emsal beyannamenin ise . ’ye ait olduğunu, her iki beyannamede de görüleceği üzere farklı bloklarda ancak aynı katlarda bulunan taşınmazların rayiç bedelleri arasında 16 bin TL civarında bir fark olduğunu,
2.8) Başvurucunun şikâyetinde İdarelerini ilgilendiren tek konunun rayiç bedelle ilgili olduğu
için cevap yazısında rayiç bedelin ne olduğu, nasıl belirlendiği ve Sn. ’ın düşündüğünün aksine evinin rayiç bedelinin evi satın aldığı miktar değil kanun tarafından belirlenen miktar olduğunu ifade etmek üzere bilgi ve belge sunulduğunu, alım-satım sırasında
Tapu Müdürlüğünde yapılan işlemlerin ve alınan harç miktarıyla tapuda gösterilen işlem bedeli uyumsuzluğunun İdareleri ile ilgisi veya İdarelerinin bu konuda dahli olmadığı, açıklamalarına yer verilmiştir.
3) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 24/06/2020 tarih ve sayılı cevabi
yazı ve eklerinde;
3.1) Alacaatlı Mahallesi, ada, parsel, blok, numaralı bağımsız bölümle ilgili
olarak satıcı vekili tarafından Çankaya Tapu Müdürlüğüne 28.04.2020 tarihinde başvuru numarası ile “Emlak Rayiç Bedelinden Düşük Bedelle Satış-İpotek” işlemi için başvuruda bulunulduğu, başvuru belgesinin açıklama kısmında “SATIŞ BEDELİ 280.000
HARÇLAR RAYİÇTEN ALICI: ” ifadesinin bulunduğu,
2020 yılı emlak beyan değerinin 632.030.65tl. olduğu, “satış ve ipotek (emlak rayiç bedelinden
düşük bedelle) ve ipotek tesisi (işlem bağlantılı)” işlemine ait resmi senedin “…632.040.00TL (ALTIYÜZOTUZİKİBİNKIRKTL) rayiç değerli tamamı adına kayıtlı iken; ’na vekaleten , hissesinin tamamını 280.000,00TL(İKİYÜZSEKSENBİNTL) bedelle ’a sattığını…” şeklinde düzenlendiği, Çankaya Tapu Müdürlüğünce emlak beyan değeri üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı harç tahakkuk ettirilerek işlemin 28.04.2020 tarih ve yevmiye sonuçlandırıldığının anlaşıldığı,
3.2) 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun “A. Sözleşmenin kurulması/I. İrade açıklaması/1. Genel
olarak” başlıklı 1’inci maddesi, “Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur.
İrade açıklaması, açık veya örtülü olabilir.” hükmünde, “2. İkinci derecedeki noktalar” başlıklı 2’nci maddesi, “Taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuşlarsa, ikinci derecedeki noktalar üzerinde durulmamış olsa bile, sözleşme kurulmuş sayılır.” hükmünde olduğu,
3.3) Bu kapsamda, bir sözleşmenin kurulması için tarafların sözleşmenin esaslı unsurlarında
anlaşmış olmalarının gerektiği, bir sözleşmenin esaslı unsurları o sözleşmenin mevcut olabilmesi için mutlak surette bulunması gerekli olan unsurlar olduğu, satış sözleşmesinde de satış bedelinin sözleşmenin asli unsurlarından olup sözleşme serbestisi kapsamında satış bedelinin tespitinin taraflara ait olduğu, Tapu Müdürlüğünün bu hususa herhangi bir müdahale yetkisinin bulunmadığı,
3.4) Tapu Sicil Müdürlüklerince Düzenlenen Resmi Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında
Yönetmeliğin 7/ğ. maddesi gereğince de, taşınmazın kayıtlı değeri veya emlak vergisi değeri ve/veya taşınmazın devri veya bir hakkın tesis ve devri için taraflar arasında kararlaştırılan bedelin resmi senette gösterilmesinin zorunlu olduğu,
3.5) Diğer taraftan, 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun “Kayıtlı değer, emlak vergisi değeri”
başlıklı 63’üncü maddesi “… Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.
…
Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re’sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nda yer alan vergi ziyaı cezası %25 nispetinde uygulanır…” hükmünde, “İşlemin yapılamayacağı” başlıklı 127’nci maddesi “Bu kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, harçların tamamı peşin olarak ödenmeden harca mevzu olan işlem yapılmaz.” hükmünde, “Memurların Sorumluluğu” başlıklı 128’nci maddesi ise “Gerekli harçları tamamen almadan işlem yapan memurlar harcın ödenmesinden mükellefler ile müteselsilen sorumludurlar.” hükmünde olduğu,
3.6) Yine Maliye Bakanlığının 48 No’lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği gereğince, 492 sayılı
Harçlar Kanunu’nun 127 nci ve 128 inci maddesindeki hükümler kapsamında, gerekli harçları ödenmeden işlem yapan tapu memurları, harcın ödenmesinden mükellef ile birlikte sorumlu olacaklarından, harçların yukarıda açıklanan esaslara göre emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanarak tahsil edilmesini sağlamalarının gerektiği,
3.7) Sonuç olarak, taşınmaz devir ve iktisaplarında beyan edilen değerin, emlak vergi
değerinden az olmamak üzere hesaplanması gerektiği, aynı şekilde emlak vergisi değeri üzerinden harcın ödenmemesi halinde alıcı, satıcı ve işlemi yapan memurun müteselsilen sorumlu oldukları, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin tespit edilmesi halinde aradaki farka isabet eden harcın ikmalen veya re’sen cezalı olarak tahsil edilmesi gerektiği 492 sayılı Harçlar Kanunu ve 48 Seri No’lu Harçlar Kanunu Genel
Tebliği’nde belirlenmiş olup yukarıda yer verilen açıklamalar ve mevzuat hükümleri uyarınca
Çankaya Tapu Müdürlüğünce gerçekleştirilen 28.04.2020 tarih ve yevmiyeli işlemin yerinde olduğunun değerlendirildiği, açıklamalarına yer verilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
4) 18/10/1982 tarihli ve 2709 sayılı T.C. Anayasası’nın “Vergi ödevi” başlıklı 73 üncü
maddesinin birinci fıkrasında; “Herkes, kamu giderlerini karşılamak üzere, mali gücüne göre, vergi ödemekle yükümlüdür.”, ikinci fıkrasında; Vergi yükünün adaletli ve dengeli dağılımı, maliye politikasının sosyal amacıdır.”, üçüncü fıkrasında; “Vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümlülükler kanunla konulur, değiştirilir veya kaldırılır.”
4.1) “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü
maddesinde; “… Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye
Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler. … ” ,
5) 14/06/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun “Kurumun
Görevi” başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrasında; “Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikayet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”,
6) 11/01/2011 tarihli ve 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun “A. Sözleşmenin kurulması/I.
İrade açıklaması/1. Genel olarak” başlıklı 1 inci maddesinin birinci fıkrasında; “Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur.”
6.1) “2. İkinci derecedeki noktalar” başlıklı 2 nci maddesinin birinci fıkrasında; “Taraflar
sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuşlarsa, ikinci derecedeki noktalar üzerinde durulmamış olsa bile, sözleşme kurulmuş sayılır.”
7) 29/07/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun “Matrah” başlıklı 7 nci
maddesinin birinci fıkrasında; “Bina Vergisinin matrahı, binanın bu kanun hükümlerine göre tesbit olunan vergi değeridir.”
7.1) “Nispet” başlıklı 8 inci maddesinin birinci fıkrasında; “Bina vergisinin oranı
meskenlerde binde bir, diğer binalarda ise binde ikidir. Bu oranlar, 5216 sayılı
Kanunun uygulandığı büyük şehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde % 100 artırımlı uygulanır. Cumhurbaşkanı, vergi oranlarını yarısına kadar indirmeye veya üç katına kadar artırmaya yetkilidir.”
7.2) “Vergi değeri” başlıklı 29 uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde; “Binalar
için, Maliye ve Bayındırlık ve İskan bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan yönetmelik hükümlerinden yararlanılmak suretiyle, hesaplanan bedeldir.”, ikinci fıkrasında; “Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur.”
7.3) “Vergi dairesince yapılacak işlem” başlıklı 31 inci maddesinde; “Vergi değerlerinin
takdirinde şehir ve köylerin tabii, iktisadi ve bölgesel şartlarına göre nazara alınacak piyasa bedeli, maliyet bedeli, kira veya yıllık istihsal değeri gibi normlar ile uyulacak usul ve esaslar, mükelleflerden ve üçüncü şahıslardan istenecek bilgiler Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikte belirtilir.”
8) 02/07/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun “Harç alma ölçütleri” başlıklı 60
ıncı maddesinde; “Tapu ve kadastro harçları, (4) sayılı tarifede yazılı işlemlerden, işlemlerin nevi ve mahiyetine göre, değer esası üzerinden nispi veya maktu olarak alınır.”
8.1) “Kayıtlı değer, emlak vergisi değeri” başlıklı 63 üncü maddesinin birinci fıkrasında;
“Bu Kanunda sözü edilen “kayıtlı değer” veya “emlak vergisi değeri” deyimi; 1319 sayılı Emlak
Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade eder.”, ikinci fıkrasında; “Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.”, üçüncü fıkrasında; “Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır.”, dördüncü fıkrasında; “Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re’sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer alan vergi ziyaı cezası % 25 nispetinde uygulanır. Takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz”
8.2) “İşlemin yapılamayacağı” başlıklı 127 nci maddesinde; “Bu kanunda aksine hüküm
bulunmadıkça, harçların tamamı peşin olarak ödenmeden harca mevzu olan işlem yapılmaz.”
8.3) “Memurların Sorumluluğu” başlıklı 128 inci maddesinde; “Gerekli harçları tamamen
almadan işlem yapan memurlar harcın ödenmesinden mükellefler ile müteselsilen sorumludurlar.”
9) 48 Nolu Harçlar Kanunu Genel Tebliği’nde; “1-Tapu harcı hesaplamasında esas
alınacak hususlar ve Bilgi Formu ile ilgili yapılan düzenlemeler
Bilindiği gibi, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63 üncü maddesinde “Bu Kanunda sözü edilen
“kayıtlı değer” veya “emlak vergisi değeri” deyimi; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade eder.
Tapu ve kadastro harcı, vergi değeri ile mükellef tarafından beyan edilmiş olan değerlerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır.
Mükelleflerin vergi değerinden daha düşük beyanda bulunmaları halinde, harcın hesabında vergi değeri esas alınır. Aradaki farka isabet eden harç, 213 sayılı Vergi Usul Kanununa göre hesaplanan vergi ziyaı cezası %25 oranında uygulanmak suretiyle ikmalen tarh edilir…
Buna göre, mükellef ile vergi daireleri arasında yaşanan tapu harcı ihtilaflarının sona erdirilmesi amacıyla belediyelerce 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre her yıl belirlenen emlak vergisi değerlerinin, belediyeler tarafından elektronik ortamda ve eksiksiz olarak tapu dairelerine gönderilmesi uygun bulunmuştur. Tapu harçları her yıl 1 Ocak tarihinden itibaren o yıl için belirlenen emlak vergisi değerleri esas alınarak hesaplanacağından, emlak vergisi değerlerinin bu tarihten önce tapu dairelerine intikal ettirilmesi gerekmektedir.
492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin I-Tapu işlemleri bölümünün, 3, 4, 6/a,
6/b ,6/c, 8 ,9, 12, 13/a, 13/b, 13/c, 15, 18, 19, 20/a bentleri ile II-Kadastro ve tapulama işlemlerinde tapu harcı, belediyelerce tespit edilen emlak vergisi değeri esas alınarak hesaplanacaktır. Bu işlemler sırasında mükellefler, emlak vergisi değerinin üzerinde bir değer beyan etmek istemeleri halinde, beyan edilen değer tapu harcı tarhiyatına esas alınacaktır.
492 sayılı Harçlar Kanununun 127 nci maddesinde, “Bu kanunda aksine hüküm bulunmadıkça
harçların tamamı peşin olarak ödenmeden harca mevzu olan işlem yapılamaz.” denilmiş; 128 inci maddesinde ise, “Gerekli harçları tamamen almadan işlem yapan memurlar harcın ödenmesinden mükellefler ile müteselsilen sorumludurlar.” hükmü yer almıştır.
Bu hükümlere göre, gerekli harçlar ödenmeden işlem yapan tapu memurları, harcın ödenmesinden mükellef ile birlikte sorumlu olacaklarından, harçların yukarıda açıklanan esaslara göre emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanarak tahsil edilmesini sağlamaları gerekmektedir…” hükümleri yer almıştır.
IV. KAMU DENETÇİSİ AV. HÜSEYİN YÜRÜK’ÜN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE
ÖNERİSİ
10) Yapılan inceleme ve araştırma neticesinde; başvuranın iddiaları, İdarelerin konu ile ilgili
açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirilerek; hazırlanan Ret
Karar Önerisi Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme
11) 1 numaralı paragrafta açıklandığı üzere başvuran, 280.000 TL ödeyerek aldığı dairenin
rayiç bedelinin 650.000 TL olduğunu ve bu miktar üzerinden vergi ve harç tahakkuk ettirilmesinin hukuka ve hakkaniyete aykırılık oluşturduğunu belirtilerek ödemesi gereken vergi ve harcın taşınmaz için belirlenen rayiç bedel üzerinden değil satın almanın gerçekleştiği miktar üzerinden hesaplanmasını talep etmektedir.
12) Çankaya Belediye Başkanlığınca; Takdir Komisyonunca belirlenen kriterler ışığında
rayiç bedelin 650 bin TL olarak belirlenen bir taşınmaz hakkında Tapu Müdürlüğündeki işlemlerde alınacak harç miktarının taşınmazın rayiç bedeli üzerinden belirlenmesi gerektiği, başvurucunun mezkur taşınmazı 280 bin liraya değil kısmen hibe, devir veya ferağ yöntemiyle
10 bin liraya da alsaydı hem tapu harcını hem de taşınmazın aynından doğan Emlak Vergisi
borcunu taşınmazın rayiç bedeli üzerinden ödemek zorunda olacağını belirtilmiştir. Tapu ve
Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından gönderilen belgelerde ise; taşınmaz devir ve iktisaplarında beyan edilen değerin, emlak vergi değerinden az olmamak üzere hesaplanması gerektiği, aynı şekilde emlak vergisi değeri üzerinden harcın ödenmemesi halinde alıcı, satıcı ve işlemi yapan memurun müteselsilen sorumlu oldukları, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin tespit edilmesi halinde aradaki farka isabet eden harcın ikmalen veya re’sen cezalı olarak tahsil edilmesi gerektiğinin 492 sayılı Harçlar Kanunu ve 48
Seri No’lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği’nde belirtildiği, bu kapsamda Çankaya Tapu
Müdürlüğünce gerçekleştirilen 28/04/2020 tarihli işlemin yerinde olduğu açıklamalarına yer verilmiştir.
13) Somut olaydaki uyuşmazlığın; ilgili taşınmazın satımı sırasında ödenen tapu harcının
başvuranın satıcıya taşınmaz için ödediği 280.000,00 TL üzerinden değil, Çankaya Tapu
Müdürlüğünce düzenlenen başvuru belgesinde yazılı taşınmazın rayiç bedeli olan 632.040.00
TL üzerinden tahsil edilmesi sebebiyle başvurandan (alıcı ve satıcı için) toplamda 25.281,60
TL tapu harcı tahsil edilmesinden ve bu taşınmaza ilişkin emlak vergisinin de söz konusu 632.040,00 TL rayiç bedel üzerinden alındığı iddialarından kaynaklı olduğu anlaşılmaktadır.
Bu kapsamda öncelikle tapu harcının “gayrimenkulün satış bedeli” üzerinden mi yoksa
“vergi değeri” üzerinden mi hesaplanması gerektiği hususunun açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.
14) 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 60 ıncı maddesinde; tapu ve kadastro harçlarının, (4) sayılı
tarifede yazılı işlemlerden, işlemlerin nevi ve mahiyetine göre, değer esası üzerinden nispi veya maktu olarak alınacağı hüküm altına alınmıştır. 4 sayılı Tarifenin 20/a maddesinde de; gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (cebri icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı (2019 uygulanan miktar binde 20) harç alınacağı belirtilmiştir. Adı geçen Kanun’a göre söz konusu “emlak vergisi değeri” deyimi ise; 1319 sayılı Emlak Vergisi
Kanunu’nun 29 uncu maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade etmekte olup gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanmaktadır. Diğer bir ifadeyle söz konusu Kanun hükümleriyle; öncelikle devir ve iktisap bedelinin harca esas olması öngörülürken bu bedelin emlak vergi değerinden düşük olamayacağı da kurala bağlanmıştır. Nitekim, 48 nolu Harçlar Genel Tebliği’nde de tapu ve kadastro harcının, vergi değeri ile mükellef tarafından beyan edilmiş olan değerlerden yüksek olanı üzerinden hesaplanacağı, mükelleflerin vergi değerinden daha düşük beyanda bulunmaları halinde, harcın hesabında vergi değerinin esas alınacağı belirtilmiştir.
15) Yine söz konusu Kanun’da tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha
düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re’sen tarh edileceği bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul
Kanunu’nda yer alan vergi ziyaı cezası % 25 nispetinde uygulanacağı, gerekli harçları tamamen almadan işlem yapan memurların harcın ödenmesinden mükellefler ile müteselsilen sorumlu oldukları da hüküm altına alınmıştır. Bu çerçevede; söz konusu hükümlere aykırı davranılması halinde alıcı, satıcı ve işlemi yapan memurun müteselsilen sorumlu oldukları ilgili mevzuat hükümlerinde vurgulanmıştır.
16) Diğer taraftan 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nda da bina ve arazi vergilerine ilişkin
düzenlemeler yapılmış olup bu kapsamda; Türkiye sınırları içinde bulunan binaların bu kanun hükümlerine göre bina vergisine tabi olduğu, adı geçen vergiyi binanın malikinin, varsa intifa hakkı sahibinin, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler ödeyeceği, bina vergisinin matrahının da binanın bu kanun hükümlerine göre tesbit olunan vergi değeri olduğu ve bina vergisinin oranının meskenlerde binde bir, diğer binalarda ise binde iki olup bu oranların, büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde % 100 artırımlı uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Adı geçen Kanun’un 29 uncu maddesinde de vergi değeri; “Binalar için, Maliye ve Bayındırlık ve İskan bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan yönetmelik hükümlerinden yararlanılmak suretiyle” hesaplanan bedel olduğu belirtilmiştir.
17) Diğer bir ifadeyle; tapu ve kadastro harcının beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden
hesaplanması gerektiği ancak vergi değerinden düşük bir beyanda bulunulması halinde harcın hesabında emlak vergi değerinin esas alınacağı, benzer şekilde bina vergisinin matrahını da
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine tespit edilen vergi değeri oluşturduğu
anlaşılmaktadır.
18) Somut olayda başvuran; şikâyete konu daireyi 280.000 TL’ye satın aldığını ancak alım
satım işlemlerini başlattıklarında dairenin rayiç bedelinin gerçek bedelinden 370.000 TL daha yüksek olduğunu (dairenin rayiç bedelinin 650.000 TL olduğunu) öğrendiklerini ve bu nedenle tapu harcını da 25.281,60 TL olarak ödediklerini, dolayısıyla dairenin rayiç bedelinin gerçek bedelinden yüksek olması nedeniyle haksızlık oluştuğunu, gerçekte 280.000 TL ödeyerek aldığı bahse konu daire için rayiç bedelin 650.000 TL belirlenmesinin ve bu miktar üzerinden ölçüsüz ve adil olmayan bir vergi ve harç tahakkuk ettirilmiş olmasının hukuka ve hakkaniyete uygun olmayan bir uygulama olduğunu ifade etmektedir.
19) Borçlar Kanunu’nun 1 inci maddesinde; “Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve
birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur.” hükmüne yer verilmiştir. Bu kapsamda, bir sözleşmenin kurulması için tarafların sözleşmenin esaslı unsurlarında anlaşmış olmaları gerekmektedir. Satış sözleşmesinde de satış bedeli, sözleşmenin asli unsurlarından olup sözleşme serbestisi kapsamında satış bedelinin tespiti taraflara aittir. Böylece, ilgili Kanun hükümleri gereğince başvuranın gerçek bedeli rayiç bedelinden daha düşük belirlenmiş bir taşınmazı satın almasına herhangi bir müdahalede bulunulamayacağı açıktır. Bu çerçevede
Tapu memuru esaslı unsurları tam olan bir satım sözleşmesi karşısında bu sözleşme gereğince işlem yapmak durumunda olup yalnız yukarıda yer verilen yasa hükmü karşısında tapu memurunun, tapu harcına esas olan satım bedelinin emlak vergi değerinden düşük olup olmadığını kontrol etmesi gerekmektedir.
20) Diğer taraftan emlak vergi değerinin yüksek belirlendiği iddiasına yönelik olarak yapılan
incelemede; söz konusu değerin alıcının ya da belediyenin istek ve görüşlerine göre değil mevzuatta yer alan kriterlere göre belirlendiği tespit edilmiştir. Değer tespitinde inşaatın nevi ve sınıfı, taşınmazın park, bahçe, okul gibi tesislere uzaklık ve yakınlığı ve ulaştırma durumu; bulunduğu cadde ve sokak itibariyle mevkii; oda, hol, banyo gibi iç bölümlerinin sayısı; iç bölümleri yönünden kullanışlılık durumu; mamurluk derecesi; ön ve arka cephede bulunması; müştemilat vb. donatıları haiz olup olmadığı gibi birbirinden farklı pek çok kriter göz önünde bulundurulmaktadır.
21) Özetle; emlak vergi değeri, alım-satımı yapılacak taşınmazlara yönelik önemli bir unsurdur,
zira gerek alınan taşınmaz için ödenecek emlak vergisi gerekse tapu harcının hesaplanmasında dikkate alınmaktadır. Diğer bir ifadeyle, kişiler arasında yapılan taşınmaz sözleşmeleri kural olarak sözleşme serbestisine dahil olup satış fiyatının tespiti taraflara ait olmakla birlikte, ödenecek tapu harcı ve diğer vergiler söz konusu olduğunda kanunen belirlenen emlak vergi değerinin de dikkate alınması gerekmektedir. Nitekim, söz konusu uygulamayla taşınmaz alımsatım işlerinde ödenecek harç ve vergi (tapu harcı, gelir vergisi gibi) ödemelerinde vergi kayıplarının dolayısıyla gelir kayıplarının da önüne geçilmek istendiği değerlendirilmiştir.
22) Ayrıca, Çankaya Belediyesinin Kurumumuza gönderdiği cevabi yazı ve eklerinde, mezkur
taşınmazın 2018-2020 yılları arasındaki rayiç değerini gösteren beyanname suretlerinin birer örneği ile taşınmazın bulunduğu yerde fakat başka bir blokta kain ve emsal niteliğini haiz bir diğer taşınmazın rayiç bedelini de gösterir beyanname örneğine yer verilmiştir. Buna göre, mezkur taşınmazın 2018, 2019 ve 2020 yılları için rayiç bedelinin sırasıyla 507.677,33 TL, 567.913,25 TL ve 632.030,65 TL olduğu görülmektedir. Şikâyetçinin taşınmazı ile farklı bloklarda ancak aynı katlarda bulunan, emsal niteliğini haiz . ’ye ait taşınmazın 2019 ve 2020 yıllarına ait rayiç bedelinin ise sırasıyla 582.686,18 TL ve 648.471,45 TL olduğu görülmektedir.
23) Sonuç olarak yapılan incelemede; başvuranın gerçekte 280.000 TL ödeyerek aldığı bahse
konu daire için emlak vergi değerinin yüksek olması nedeniyle emlak vergi değeri üzerinden vergi ve harç tahakkuk ettirilmiş olmasının hukuka ve hakkaniyete uygun olmayan bir uygulama olduğu, dolayısıyla ödemesi gereken vergi ve harcın taşınmaz için belirlenen rayiç bedel üzerinden değil satın almanın gerçekleştiği miktar üzerinden hesaplanması talebinde bulunulduğu anlaşılmaktadır. Ancak Tapu Müdürlüğünde, başvuranın satış beyanındaki bedelin, vergi değerinden düşük olduğunun anlaşılması nedeniyle “vergi değerinin” harca esas alınması işleminde hukuki bir isabetsizlik bulunmadığı değerlendirilmiştir.
24) Başvuranın iddiaları, idarelerin açıklamaları, ilgili mevzuat hükümlerinin
incelenmesi ve Kurumumuzca yapılan değerlendirme neticesinde; mevzuat gereğince tapu ve kadastro harcının beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanması gerektiği ancak vergi değerinden düşük bir beyanda bulunulması halinde harcın hesabında emlak vergi değerinin esas alınması gerektiği, bu çerçevede satış bedeli, vergi değerinden düşük olan taşınmaz hakkındaki tapu harcının emlak vergi değeri üzerinden hesaplanması ve tahsili işleminde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
25) İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede
yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar
Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup; Kurumumuzun bilgi ve belge talebine süresi içinde cevap verildiği, İdarelerin başvuranla ilgili işlemlerinde, ‘makul sürede karar verme’ ilkesine uygun davrandığı tespit edilmiştir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
26) 14/06/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun 21 inci maddesinin
birinci fıkrası uyarınca, bu Ret Kararının başvurana tebliğ tarihinden itibaren, ilgili idarenin işlemine karşı (varsa) dava açma süresinden kalan süre kaldığı yerden işlemeye devam edecek olup Ankara İdare Mahkemelerinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Açıklanan gerekçeler ve dosya kapsamına göre BAŞVURUNUN REDDİNE; Kararın Başvurana, Çankaya Belediye Başkanlığına ve Tapu ve Kadastro Genel
Müdürlüğüne tebliğine, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
e-imzalıdır
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi