TOKİ konut alıcısının emlak vergisi muafiyetinden yararlanma talebi (KDK)

  • Kamu Kurumları ve Şirketleri | Mevzuat ve Hukuk

ÖZET: Başvuran, 2010 yılında Ziraat Bankası aracılığıyla TOKİ’den satın aldığı daire için ödenen emlak vergilerinin haksız olduğunu iddia ederek, bu vergilerin iadesini talep etmiştir. Başvuruda, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun geçici muafiyet düzenlemeleri ve emeklilik durumu gibi gerekçelerle, 2015 ve 2018 yıllarına ait emlak vergilerinin geri ödenmesini istemiştir. TOKİ’nin, mülkiyet devrini gerçekleştirmeden önce emlak vergisi yükümlülüğünü başvurana yüklediği belirtilmiştir.

Toplu Konut İdaresi, başvuranın talebine ilişkin olarak, emlak vergisi mükellefiyetinin, konutun mülkiyetinin TOKİ’de kalmasından kaynaklandığını ve bu nedenle başvuranın indirimli bina vergisi uygulamasından yararlanamayacağını savunmuştur. Ancak, başvuranın konut üzerindeki fiili kullanım hakkı ve yükümlülükleri göz önüne alındığında, TOKİ’nin uygulamalarının hakkaniyete uygun olmadığı değerlendirilmiştir.

Sonuç olarak, başvurunun kabul edilmesi ve başvuranın indirimli bina vergisi uygulamasından yararlandırılması için TOKİ ve Gelir İdaresi Başkanlığı’na tavsiyede bulunulmuştur. İlgili idarelerin, bu karar doğrultusunda işlem yapması için 30 gün içinde bildirimde bulunmaları gerekmektedir.

TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)

SAYI : 2020/2515-S.20.4019

BAŞVURU NO : 2019/19657

KARAR TARİHİ : 17/02/2020

TAVSİYE KARARI

BAŞVURUYA KONU İDARE : TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

BAŞVURUNUN KONUSU : Başvuranın kredi ile satın aldığı daireye ilişkin kendisinden kesilen emlak vergilerinin haksız olduğu gerekçesiyle haksız olan tutarın kendisine iade edilmesi talebi hk.

BAŞVURU TARİHİ : 12/11/2019

I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ

1. Başvuran tarihli başvurusunda, 1.1. 2010 yılında Ziraat Bankası … Şubesi (temerküzşube) aracılığı ile Toplu Konut İdaresi (TOKİ) Ankara-… Projesinden bir daire satın aldığını, 144 ay ödemeli dairenin taksitlerinin otomatik olarak alınacak olması sebebiyle adı geçen şubede açılmış olan … nolu hesabından,

19.06.2019 tarihinde Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) adına bilgisi ve izni dışında

geçmişe dönük 4 yıllık (2015-2016-2017-2018) emlak vergisi tahsilatı yapıldığını, gerçekleştirilen işleme dair tarafına bilgi verilmediğinden ve belli limitte bakiye bulundurmuş olduğu hesapta işlem sonrası kalan bakiye yetersiz olduğundan Haziran ayı otomatik taksit ödemesinin yapılamadığını, daha sonra gecikmeden dolayı faizi ile birlikte ödenmek zorunda kalındığını, mağduriyetine sebep olan işlemin hukuken haksız ve hatalı olduğu düşünüldüğünden 07.07.2019 tarihinde TOKİ’ye itirazda bulunulduğunu ancak olumlu bir sonuç alınamadığını ve akabinde 10.07.2019 tarihinde Tüketici Hakem Heyetine müracaat edildiğini, buradan da olumlu bir sonuç alınamadığını, 1.2. 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun “Geçici Muaflıklar” başlıklı 5/a maddesine göre; “Mesken olarak kullanılan bina veya apartman dairelerinin, 2.500 Yeni Türk Lirasından az olmamak üzere vergi değerinin 1/4 ü, inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.” hükmüne göre, 2010 yılında

15.09.2010 tarihli sözleşme ile şahsına satışı yapılmış olan ve ödemeleri 2011 Ocak ayından

itibaren başlayan daire için alınan 2015 yılına ait emlak vergisinin haksız olduğunu, beş yıllık muafiyetlik süresinin 2016’da dolduğunu, bu sebeple 2015 yılı için emlak vergisi alınmasının haksız olduğunu ve iadesi gerektiğini, 1.3. 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun “Nispet” başlıklı 8. maddesinde ise; “Emeklilerin, gazilerin, engellilerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskeni olması halinde emlak vergisinden muaf olacakları” hükmünün yer aldığını, 01.09.2018 tarihi itibari ile Emekli Sandığına tabi olarak emekli olduğunu, 200 m2’yi geçmeyen bahse konu TOKİ dairesi dışında üzerine kayıtlı başka bir konut da bulunmadığını, bu sebeple Emlak Vergisi Kanunu’nun 8’inci maddesi uyarınca emlak vergisi muafiyetine tabi olduğundan emekli bulunduğu döneme denk gelen 2018 yılı ikinci yarısı için de vergi alınmasının haksız olduğunu ve iadesi gerektiğini, 1.4. 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun “Mükellef” başlıklı 3. Maddesinde, “Bina

Vergisini, binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler öder.” hükmünün yer aldığını, ilgili sözleşme ile tarafına satışı yapılan dairenin hak sahibi olarak, hukuken malik sıfatının gerektirdiği tüm hak ve yükümlülüklere sahip olunduğu, örneğin hak sahiplerinin, malik sıfatının gerektirdiği emlak vergisini ödediğini, sitenin ortak giderlerini karşılandığını, ancak, intifa hakkı sahibi olarak, tüm bu hak ve yükümlülükler kapsamında kanunun sağlamış olduğu emlak vergisinden muafiyet hakkının, TOKİ’nin haksız uygulamaları sebebiyle engellendiğini, bu hakkın kullanılamadığını, 1.5. TOKİ’nin kredilendirilmiş olan konut satış bedelinin tamamı ödenmeden hem tapu teslimi yapmadığını, hem de hukuken malik sıfatının gerektirdiği tüm hak ve yükümlülüklere sahip olunduğu halde kanuni haklardan mahrum ettiğini, bu sebeple, TOKİ tarafından şahsından alınmış olan emlak vergilerinin bir kısmının 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun bu hükümleri kapsamında haksız olduğunu değerlendirdiğini, ifade ederek; a) 5 yıllık muafiyet dönemi dolmadan alınan 2015 yılına ait emlak vergisi tutarlarının iade edilmesini, b) Emeklilik sonrasında alınan 2018 yılı ikinci dönemine ait emlak vergisi tutarının iade edilmesini, c) Emeklilik şartları sebebiyle bundan sonra şahsından Emlak

Vergisi talep edilmemesini talep etmektedir.

II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI

2. Şikâyet başvurusunun çözüme kavuşturulması amacıyla Toplu Konut İdaresi

Başkanlığı’ndan 13/12/2019 tarih ve … sayılı yazımız ile bilgi ve belge talep edilmiş olup, adı geçen idarenin 25/12/2019 tarih ve … sayılı cevabi yazısında; 2.1. 1319 nolu Emlak Vergisi Kanununun Geçici Muaflıklar başlığı altında yer alan 5 inci maddesinin (a) bendinde “Mesken olarak kullanılan bina veya apartman dairelerinin 2.500

Yeni Türk Lirasından az olmamak üzere vergi değerinin 1/4’ü, inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.” hükmü yer almakta olup; buna göre, İlgili Belediyece bina vergilerinin hesabında (inşaatın bitiş yılı göz önüne alınarak); 2011, 2012, 2013, 2014 ve 2015 yıllarına 1/4 oranında vergi muafiyeti sağlandığı, Banka aracılığıyla vatandaşa yansıtıldığı, 2.2. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun emlak vergisi mükellefini, “Bina vergisini, binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binayı/arsayı/araziyi malik gibi tasarruf edenler” olarak tanımladığı, bu tanıma göre, satışı yapıldığı halde alıcılar adına tapu tescil işlemleri yapılmayan binaların emlak beyannamelerinin tapuda malik olmaları sıfatıyla

İdareleri adına verilmesi ve vergilerinin ödenmesinin yasal zorunluluk olduğu, İdarelerinin

Emlak Vergisi Kanunu’na göre konut ve işyerlerinde herhangi bir muafiyeti bulunmadığı, 2.3. İdarelerince satışı gerçekleşen konut ve işyerlerinin tüm kullanım hakkının “Gayrimenkul

Satış Sözleşmesi” dâhilinde (Borç bitimine kadar mülkiyet hakkı hariç olmak üzere kendisi kullanmak, kiraya vermek v.b. gibi) alıcılarına devredildiği, emekli, ev kadını, dul/yetim, engelli veya gazilere tanınan bahse konu emlak vergisi muafiyetinin, ancak Tapu Sicil

Müdürlüğü nezdinde adlarına kayıtlı bulunan taşınmaz için geçerli olduğu, 2.4. “Gayrimenkul Satış Sözleşmesi” dâhilindeki masrafların alıcıları tarafından karşılanması gerektiğine dair, gayrimenkul alıcıları tarafından (Alıcı Emekli, Ev Kadını, Dul, Yetim, Engelli, Gazi olsun ya da olmasın) İdareleri aleyhine açılan çeşitli itiraz davalarındaki taleplerin kabul görmediğine dair yerleşik Yargıtay Kararları bulunduğu, 2.5. Gayrimenkul Satış Sözleşmesi’nin “Gayrimenkulün Sigorta ettirilmesi, Vergi, Harç ve

Diğer Giderler” başlıklı 8. maddesinde ” Mülkiyet ALICI’ya devredilinceye kadar emlak beyannamesi İDARE tarafından verilecek, tahakkuk eden vergiler BANKA tarafından

İDARE’ye vekâleten ALICI’dan tahsil edilecektir. ALICI’nın bu yükümlülüklerini yerine getirmemesinden kaynaklanan İDARE’nin her türlü zarar ziyanını ALICI ödemekle yükümlüdür. GAYRİMENKUL’ün tesliminden sonra emlak vergisi, çevre temizlik vergisi gibi kat mülkiyetine dayalı her türlü kanuni yükümlülük ALICI’ya aittir.” hükmünün yer aldığı, alıcının serbest iradesi ile imzalanan Gayrimenkul Satış Sözleşmesi’nin mezkûr hükmü Borçlar

Kanununun 19. maddesi ve yerleşik Yargıtay Kararlarına uygun olduğundan hukuka aykırılık teşkil etmediği, 2.6. Borçlar Kanunu 19. maddesinde “Bir akdin mevzuu, kanunun gösterdiği hudut dairesinde, serbestçe tayin olunabilir. Kanunun kat’î surette emreylediği hukukî kaidelere veya kanuna muhalefet; ahlâka (adaba) veya umumi intizama yahut şahsi hükümlere müteallik haklara mugayir bulunmadıkça, iki tarafın yaptıkları mukaveleler muteberdir.” hükmünün düzenlendiği, 2.7. İdare ile konut alıcıları arasında tarafların serbest iradeleriyle, sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde yapılan özel hukuka tabi sözleşmenin mevcut olduğu, tarafların bu sözleşme hükümleri ile bağlı oldukları, 2.8. Sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin Hukukumuzun ve Borçlar Kanunu’nun temel ilkelerinden olduğu, buna göre; sözleşmenin yapıldığı andaki gibi aynen uygulanması ve hükümlerine riayet olunması gerektiği, sözleşmeye bağlılık ilkesinin hukuki güvenlik, doğruluk ve dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkelerinden biri olduğu, 2.9. Yerleşik Yargıtay kararları ile de vergi yükümlülüğünün kabul edilmesine ve üstlenilmesine yönelik düzenlenen sözleşme hükümlerinin geçerli ve hukuka uygun olduğunun açıklığa kavuştuğu, 2.10. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.1998/13-151 K.1998/202, T.04.03.1998 tarihli kararında, sözleşmede işletmenin tüm vergi borçlarından devralanın sorumlu olacağının kararlaştırılmış olması halinde sözleşme hükmünün geçerli olduğu, 2.11. Y. 15. HD. E.1985/4058 K. 1986/2204 T. 29.05.1986 tarihli kararında sözleşme ile vergi yükümlülüğünün kabul edilmiş olması halinde sözleşme maddesi gereği ödeme yükümlülüğünün doğduğu, 2.12. 11. HD. E.2004/726 K.2004/11810 sayılı T.2.12.2004 tarihli kararında, sözleşme ile vergilerden sorumluluğun benimsenmiş olması halinde bu yöndeki sorumluluğun geçerli olacağı, 2.13. Keza Y. 15. HD. E.1978/2037 K.1979/27 T.16.01.1979 tarihli kararında “…kurulan borç ilişkisinden doğan emlak alım vergisi yönünden davacılara karşı yüklendikleri bu borçtan sorumlu tutulmaları gerekir.” denilerek konunun açıklığa kavuşturulduğu, 2.14. Nitekim Y. 15. HD. nin E.1976/1575 K.1976/2720, 30.06.1976 tarihli ve E.1977/249

K.1978/242 sayılı 13.02.1978 tarihli kararlarında vergi sorumluluğuna müteallik sözleşmelerin hukuken geçerli olduğu sonucuna varıldığı, 2.15. Sözleşme özgürlüğü ve yasa hükmü ile yerleşik Yargıtay Kararları muvacehesinde; satın alınan konuta ait gayrimenkul alıcısı adına tapu devri yapılıncaya kadar tahakkuk eden

“Gayrimenkul Satış Sözleşmesi” nde bahsi geçen çeşitli masrafların (Emlak Vergisi), emekli olsun/olmasın gayrimenkul alıcıları tarafından karşılanmasının hukuka aykırılığının bulunmadığı yerleşik Yargıtay Kararları ile onanmıştır.

2.16. Ekte örneği sunulan “Gayrimenkul Satış Sözleşmesi” dâhilinde satışı gerçekleşen gayrimenkullere ait iş ve işlemlerin hukuk çerçevesinde yürütüldüğü, Bilgilerinin verildiği görülmüştür.

3. Şikâyet başvurusunun çözüme kavuşturulması amacıyla Gelir İdaresi Başkanlığı’ndan 13/12/2019 tarih ve … sayılı yazımız ile bilgi ve belge talep edilmiş olup geçen idarenin 14/01/2020 tarih ve … sayılı cevabi yazısında özetle; 3.1. TOKİ tarafından inşa ettirilen mesken şikayetçinin kullanım ve tasarrufuna terk edilmiş ve tapusu ileride verilecek ise binanın maliki, dolayısıyla bina vergisi mükellefinin binayı inşa eden TOKİ olduğu, bu bina ile ilgili olarak tahakkuk edecek bina vergisinin ilgili belediyeye

TOKİ tarafından ödenmesi gerektiği, ancak TOKİ’den alınan mesken ile ilgili olarak kişi adına tapu verilmiş ise tapunun verildiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren bu meskenin emlak vergisinin adına tapu verilen kişi tarafından ödenmesi gerektiği, 3.2. Diğer yandan söz konusu mesken hakkında kişi adına tapu verilmeksizin TOKİ ile satış sözleşmesi düzenlenmiş ise sözleşme hükümlerinden kaynaklanan ve verginin hangi tarafça yüklenileceğine yönelik alıcı ile satıcı arasındaki sözleşme hükümlerinin özel hukuk kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, 3.3. İlgili mevzuatta belirtilen şartları taşıyan ve Türkiye’de brüt yüzölçümü 200 m²’yi geçmeyen tek meskeni olan veya tek meskenin intifa hakkına sahip bulunan emeklilerin, TOKİ’den aldıkları meskenleri için adlarına tapu verilmesi halinde, indirimli bina vergisi oranı (sıfır) uygulamasından yararlanmalarının mümkün bulunduğu, ancak söz konusu mesken için tasarruf hakkı verilmekle birlikte adlarına tapu ileri bir tarihte verilecekse, bu tarihten önce emlak vergisi mükellefiyetleri de bulunmadığından gerekli şartları taşısalar dahi emeklilerin indirimli bina vergisi oranı (sıfır) uygulanmasından yararlanmalarının mümkün bulunmadığı, hususlarının belirtildiği görülmektedir.

III. İLGİLİ MEVZUAT

4. 18/10/1982 tarihli ve 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74. Maddesinde, “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük Millet Meclisi

Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler”, 5. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun Görevi” başlıklı 5’inci maddesinin birinci fıkrasında, “Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikayet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”, 6. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun, 6.1. “Mülkiyet hakkının içeriği” başlıklı 683’üncü maddesinde, “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir…”, 6.2. 794’üncü maddesinde, “İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar.”, 6.3. 803’üncü maddesinin birinci fıkrasında, “İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir.”, 7. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun, 7.1. “Mükellef” başlıklı 3’üncü maddesinin birinci fıkrasında, “Bina Vergisini, binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler öder.” 7.2. “Geçici muaflıklar” başlıklı 5 inci maddesinin (a) bendinde, “… a) Mesken olarak kullanılan bina veya apartman dairelerinin, 2.500 Yeni Türk Lirasından az olmamak üzere vergi değerinin 1/4 ü, inşalarının sona erdiği yılı takibeden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.” 7.3. “Nispet” başlıklı 8’inci maddesinin ikinci fıkrasında, “(Değişik ikinci fıkra: 30/7/20034962/15 md.) Cumhurbaşkanı, kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, gazilerin, engellilerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt

200 m²’yi geçmeyen tek meskeni olması (intifa hakkına sahip olunması hali dahil) halinde, bu

meskenlerine ait vergi oranlarını sıfıra kadar indirmeye yetkilidir…”, 8. Bakanlar Kurulunun 29/12/2006 tarih ve 26391 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 2006/11450 sayılı Kararında, “1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 8 inci maddesinin ikinci fıkrası hükmü gereğince kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, gazilerin, özürlülerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskene sahip olmaları halinde (intifa hakkına sahip olunması hali dahil), söz konusu meskene ait bina vergisi oranı, 2007 ve müteakip yıllar için sıfıra indirilmiştir.”, 9. Başvuran ile TOKİ arasında imzalanmış olan Örencik-Gölbaşı-Ankara Toplu Konut

Projesi Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin, 9.1. “Ödeme şekli ve satış bedeli” başlıklı 2’nci maddesinde: “Vade: 144 aydır.”, 9.2. “Gayrimenkulün teslimi ve kullanılması” başlıklı 3’üncü maddesinin son paragrafında: “Alıcı, kendisine teslim edilen gayrimenkulü malik hak ve yetkileriyle kullanır…

Alıcı bu kullanma karşılığında İdareye (vergi ve diğer giderler hariç) herhangi bir ödemede bulunmaz. Alıcı isterse gayrimenkulü kendi hesabına ve kendi sorumluluğunda kiraya verebilir veya başkasına kullandırabilir.”, 9.3. “Mülkiyetin alıcıya devredilmesi” başlıklı 4’üncü maddesinde: “İdare, gayrimenkulün mülkiyetini idarece ilgili mevzuat çerçevesinde kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin tamamlanmasını ve alıcının idareye olan tüm borçlarını ödemesini müteakip Türk Medeni

Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca alıcıya devredecektir…”, 9.4. “Alıcının iade ve devir yetkisi” başlıklı 5’inci maddesinin beşinci paragrafında: “Alıcı, işbu sözleşmeden doğan haklarını üçüncü şahsa devredebilir. Devir esnasında devredene ait varsa ödenmemiş taksit, emlak vergisi ortak gider aidatı, sigorta ücreti vb borçların kapatılması gerekmektedir. …”, 9.5. “Gayrimenkulün sigorta ettirilmesi, vergi, harç ve diğer giderler” başlıklı 8’inci maddesinin birinci, yedinci ve sekizinci paragraflarında: “İdare tarafından mülkiyet alıcıya devredilinceye kadar gayrimenkul, idarece bildirilecek olan rayiç fiyatlar üzerinden ve idarece belirlenecek koşul ve teminatları (asgari teminatlar: ihtiyari deprem, bina (yangın), mali mesuliyet, dahili ve harici su basması, ek teminatlar, GLKHHKNH-) ihtiva edecek şekilde idare adına ve hesabına sigorta yaptırılacaktır. Sigorta giderleri alıcıya aittir.

…

Mülkiyet alıcıya devredilinceye kadar emlak beyannamesi idare tarafından verilecek, tahakkuk eden vergiler banka tarafından idareye vekaleten alıcıdan tahsil edilecektir. Alıcının bu yükümlülüklerini yerine getirmemesinden kaynaklanan idarenin her türlü zarar ziyanını alıcı ödemekle yükümlüdür. Gayrimenkulün tesliminden sonra emlak vergisi, çevre temizlik vergisi gibi kat mülkiyetine dayalı her türlü kanuni yükümlülük alıcıya aittir.

Ayrıca gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler de alıcıya ait olacaktır.” düzenlemeleri yer almaktadır.

IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ

10. İlgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, başvuru konusuna ilişkin

“Tavsiye Karar Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.

V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden 11. Başvuran, 15.09.2010 tarihli sözleşme ile şahsına 144 ay kredi ile satışı yapılmış olan daire ile ilgili olarak, a) 5 yıllık muafiyet dönemi dolmadan alınan 2015 yılına ait emlak vergisi tutarlarının iade edilmesini, b) emeklilik sonrasında alınan 2018 yılı ikinci dönemine ait emlak vergisi tutarının iade edilmesini, c) emeklilik şartları sebebiyle bundan sonra şahsından Emlak

Vergisi talep edilmemesini talep etmektedir.

12. Başvuranın 5 yıllık muafiyet dönemi dolmadan alınan 2015 yılına ait emlak vergisi tutarlarının iade edilmesi talebine ilişkin olarak; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun “Geçici

Muaflıklar” başlığı altında yer alan 5 inci maddesinin (a) bendinde “Mesken olarak kullanılan bina veya apartman dairelerinin 2.500 Yeni Türk Lirasından az olmamak üzere vergi değerinin 1/4’ü, inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.” hükmü yer almakta olup; idarenin cevabi yazısında, buna göre ilgili Belediyece bina vergilerinin hesabında (inşaatın bitiş yılı göz önüne alınarak) 2011, 2012, 2013, 2014 ve 2015 yıllarına 1/4 oranında vergi muafiyeti sağlandığı ve Banka aracılığıyla vatandaşa yansıtıldığı belirtildiğinden, 2018 yılının ortasında emekli olan başvuranın emeklilik sonrasında alınan 2018 yılı ikinci dönemine ait emlak vergisi tutarının iade edilmesi ve emeklilik şartları sebebiyle bundan sonra şahsından Emlak Vergisi talep edilmemesi talebine ilişkin inceleme yapılmıştır.

13. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 3’üncü maddesinin birinci fıkrasında; bina vergisini, binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenlerin ödeyeceği öngörülmüştür. Aynı Kanunun “Nispet” başlıklı 8’inci maddesinin ikinci fıkrasında ise belirli şartları taşıyan kişiler için (gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskeni olması “intifa hakkına sahip olunması hali dahil” halinde) bu meskenlerine ait vergi oranlarının Cumhurbaşkanı (Bakanlar Kurulu – 2/7/2018 tarihli ve 700 sayılı KHK’nin 59 uncu maddesiyle, bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan

“Bakanlar Kurulu” ibareleri “Cumhurbaşkanı” şeklinde değiştirilmiştir) tarafından sıfıra kadar indirilebileceği öngörülmüş olup söz konusu uygulamadan meskenin malikinin ya da mesken üzerinde intifa hakkı sahibi olanların yararlanacağı düzenlenmiştir.

14. Başvuran, 2010 yılında TOKİ’den konut almıştır. TOKİ ile başvuran arasında imzalanmış olan Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin 4’üncü maddesinde: kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin tamamlanmasından ve alıcının idareye olan tüm borçlarını ödemesinden sonra konutun alıcıya devredileceği düzenlenmiştir. Dolayısıyla konut alıcıya devredilinceye kadar konutun mülkiyeti TOKİ üzerinde kalmakta ve tapuda malik olarak TOKİ görünmektedir. Bununla birlikte bahse konu sözleşmenin 8’inci maddesinde mülkiyet alıcıya devredilinceye kadar emlak beyannamesinin idare tarafından verileceği, tahakkuk eden vergilerin banka tarafından idareye vekaleten alıcıdan tahsil edileceği hükmüne yer verilmiştir. Yerleşik Yargıtay kararlarında; vergi yükümlülüğünün kabul edilmesine ve üstlenilmesine yönelik düzenlenmiş olan sözleşme hükümlerinin geçerli ve hukuka uygun olduğu kabul edilmiştir. (YHGK

E:1998/13-151, K:1998/202, Y.15.H.D. E:1985/4058, K:1986/2204, Y.11.H.D. E:2004/726,

K:2004/11810)

15. Yukarıda yer verilen mevzuat ve gayrimenkul satış sözleşmesi hükümleri ile yargı kararları birlikte değerlendirildiğinde; başvuranın oturmakta olduğu konutun mülkiyetinin TOKİ üzerinde bulunduğu, dolayısıyla başvuranın bahse konu konutun maliki sıfatını haiz olmadığı, ayrıca başvuranın konut üzerinde intifa hakkının da bulunmadığı, tüm bu sebeplerle Emlak

Vergisi Kanununun 8’inci maddesinin ikinci fıkrasında öngörülmüş olan ve sadece meskeninin maliki ile mesken üzerinde intifa hakkı sahibi olanlara tanınmış olan indirimli bina vergisi uygulamasından başvuranın yararlanmasının mümkün olmadığı, ayrıca tapuda malik olarak görünen TOKİ tarafından başvuruya konu konut için ödenmiş olan emlak vergisinin sözleşme hükümleri kapsamında başvurandan talep edilmesinde ve dolayısıyla başvuranın emeklilik sonrasında alınan 2018 yılı ikinci dönemine ait emlak vergisi tutarının iade edilmesi ve emeklilik şartları sebebiyle bundan sonra şahsından Emlak Vergisi talep edilmemesi isteminin reddedilmesinde hukuka aykırılık bulunmadığı, değerlendirilmiştir.

B. Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme 16. Başvuru konusu, TOKİ konut alıcısı olan başvuranın indirimli bina vergisi uygulamasından yararlanabilmesine ilişkindir. Emlak Vergisi Kanununun 8’inci maddesinin ikinci fıkrasında, Cumhurbaşkanının (Bakanlar Kurulunun / 2/7/2018 tarihli ve 700 sayılı KHK’nin 59 uncu maddesiyle, bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan “Bakanlar Kurulu” ibareleri

“Cumhurbaşkanı” şeklinde değiştirilmiştir); kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup on sekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, gazilerin, engellilerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt

200 m²’yi geçmeyen tek meskeni olması ya da intifa hakkına sahip olması halinde, bu

meskenlerine ait vergi oranlarını sıfıra kadar indirmeye yetkili olduğu düzenlenmiş olup, bu hükme dayanarak çıkarılmış olan 2006/11450 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile bina vergisi oranı 2007 ve müteakip yıllar için sıfır olarak belirlenmiştir. Bu düzenlemeler çerçevesinde, indirimli bina vergisi uygulamasından ilgili hükümde öngörülen şartları taşımak kaydıyla meskenin malikinin ya da mesken üzerinde intifa hakkına sahip olanların yararlanabileceği anlaşılmaktadır.

17. TOKİ tarafından yapılan konut projelerinde konut alıcılarına uzun vadelerde ödeme imkânı sunulmakta ve ödemeler tamamlandıktan sonra mülkiyet alıcılara geçirilmektedir. Başvuran ile

TOKİ arasında imzalanmış olan Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin 2’nci maddesinde, vade 144 ay olarak belirlenmiş ve aynı sözleşmenin 4’üncü maddesinde, idare tarafından gayrimenkulün mülkiyetinin, kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin tamamlanması ve alıcının idareye olan tüm borçlarını ödemesinden sonra alıcıya devredileceği öngörülmüştür. Dolayısıyla öngörülen ödemeler tamamlanana kadar söz konusu konutun mülkiyeti TOKİ üzerinde kalmakta ve tapuda malik olarak TOKİ görünmektedir. Başvuran ise konutun maliki sıfatına haiz olmadığı gibi konut üzerinde intifa hakkına da sahip değildir. Bu sebeple bu durumda başvuranın Emlak

Vergisi Kanununun 8’inci maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiş olan indirimli bina vergisi uygulamasından faydalanması mümkün olmamaktadır.

18. Başvuran ile TOKİ arasında imzalanmış olan Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin 3’üncü maddesinde; alıcının, kendisine teslim edilen gayrimenkulü malik hak ve yetkileriyle kullanacağı, bu kullanma karşılığında İdareye (vergi ve diğer giderler hariç) herhangi bir ödemede bulunmayacağı, ayrıca alıcının isterse gayrimenkulü kendi hesabına ve kendi sorumluluğunda kiraya verebileceği veya başkasına kullandırabileceği, aynı sözleşmenin 5’inci maddesinde ise; alıcının, işbu sözleşmeden doğan haklarını üçüncü şahsa devredebileceği düzenlenmiştir. Bunlarla beraber; Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin 8’inci maddesinde, idare tarafından mülkiyet alıcıya devredilinceye kadar gayrimenkulün, idarece bildirilecek olan rayiç fiyatlar üzerinden ve idarece belirlenecek koşul ve teminatları ihtiva edecek şekilde idare adına ve hesabına sigorta yaptırılacağı ve sigorta giderleri alıcıya ait olduğu, gayrimenkul satışı ile ilgili her türlü sözleşme gider, resim ve harçların alıcı tarafından ödeneceği, mülkiyet alıcıya devredilinceye kadar emlak beyannamesinin idare tarafından verileceği ve tahakkuk eden vergilerin banka tarafından idareye vekaleten alıcıdan tahsil edileceği, alıcının bu yükümlülüklerini yerine getirmemesinden kaynaklanan idarenin her türlü zarar ziyanını alıcının ödemekle yükümlü olduğu, gayrimenkulün tesliminden sonra emlak vergisi, çevre temizlik vergisi gibi kat mülkiyetine dayalı her türlü kanuni yükümlülüğün alıcıya ait olduğu, ayrıca gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülüğün de alıcıya ait olacağı öngörülmüştür.

19. Türk Medeni Kanununun; 683’üncü maddesini uyarınca, bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Mülkiyet hakkından sonra sahibine konusu üzerinde en geniş yetkileri sağlayan hak ise intifa hakkıdır. Nitekim; Mezkûr Kanunun 794’üncü maddesinde intifa hakkının, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlayacağı düzenlenmiştir.

Yine aynı Kanununun 803’üncü maddesinin birinci fıkrasında intifa hakkı sahibinin, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahip olduğu belirtilmiştir. Bu hükümler çerçevesinde TOKİ konut alıcısı olan başvuranın durumu değerlendirildiğinde; başvuran tapuda konutun maliki ve konut üzerinde intifa hakkı sahibi olmasa da söz konusu konut üzerinde fiili olarak; mülkiyet hakkından sonra sahibine konusu üzerinde en geniş yetkileri sağlayan intifa hakkı sahibinden çok daha fazla yetkiler kullanabilmekte, konutun malikiymiş gibi konut üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunabilmekte ve belli şartlar altında konutu devredebilmektedir. Tapuda malik olarak görünen TOKİ ise konut üzerinde fiili olarak çıplak mülkiyet hakkının sağladığı yetkileri dahi kullanamamaktadır. Başvuran ayrıca konuta ait bütün yükümlülükleri de malik gibi yerine getirmektedir.

20. TOKİ tarafından konut mülkiyetinin, başvuranın idareye olan tüm borçlarını ödemesinden sonra başvurana devredilecek olması, borçların ödenmesi için ise 144 ay vade öngörülmüş olması hususları göz önünde bulundurulduğunda, konut mülkiyetinin başvurana ancak 12 yıl gibi uzun bir zamandan sonra geçeceği, bu süre zarfında konut üzerinde malik gibi tasarrufta bulunmasına ve bütün yükümlülüklere malik gibi katlanmasına rağmen başvuranın konut üzerindeki bazı haklardan yararlanamamasının hak ve yükümlülükler arasındaki dengeyi bozduğu değerlendirilmiştir.

21. Kurumumuzca yapılan değerlendirme neticesinde; Gayrimenkul Satış Sözleşmesi kapsamında konuta ait emlak vergisini ödemekle yükümlü tutulan başvuranın; tapuda konutun maliki olarak görünmemesi ve lehine konut üzerinde kurulmuş olan intifa hakkının da bulunmaması sebebiyle Emlak Vergisi Kanununun 8’inci maddesinin ikinci fıkrasında öngörülmüş olan indirimli bina vergisi uygulamasından yararlanamamasının ve dolayısıyla başvuranın emeklilik sonrasında alınan 2018 yılı ikinci dönemine ait emlak vergisi tutarının iade edilmesi ve emeklilik şartları sebebiyle bundan sonra şahsından Emlak Vergisi talep edilmemesi isteminin reddedilmesinin hakkaniyete uygun olmadığı kanaat ve sonucuna varılmıştır.

B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme 22. İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar

Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6’ncı maddesinde yer verilmiş olup; söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirme neticesinde; Kurumumuzca istenilen bilgi ve belgelerin idare tarafından süresi içerisinde, tam ve gerekçeli olarak Kurumumuza gönderildiği, bu bakımdan idarenin “kanunlara uygunluk”, “makul sürede karar verme”, “hesap verilebilirlik”, “kararların gerekçeli olması” ve “kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi” ilkelerine uygun davrandığı tespit edilmiştir.

VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN YASAL MEVZUAT

23. 6328 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ise tavsiye kararı üzerine otuz gün içinde herhangi bir işlem tesis edilmez veya eylemde bulunulmaz ise durmuş olan dava açma süresi kaldığı yerden işlemeye başlayacaktır. Buna göre; ilgili idarenin eylem ve işlemlerine karşı dava açma süresinden arta kalan sürede Ankara İdare Mahkemesi’ne yargı yolu açıktır.

VII. KARAR

Açıklanan gerekçelerle BAŞVURUNUN KABULÜNE; Başvuranın indirimli bina vergisi uygulamasından kanunda belirtilen diğer şartları da taşıması halinde yararlandırılmasını sağlayacak şekilde düzenleme yapılması hususunda, TOPLU

KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI ile GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞINA TAVSİYEDE

BULUNULMASINA,

6328 sayılı Kanunun 20’nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, Toplu Konut İdaresi

Başkanlığı ve Gelir İdaresi Başkanlığınca bu karar üzerine tesis edilecek işlemin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna, Kararın BAŞVURANA, TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞINA ve GELİR İDARESİ

BAŞKANLIĞINA tebliğine, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.

e-imzalıdır

Şeref MALKOÇ

Kamu Başdenetçisi