|
ÖZET: Başvuruda, Üsküdar Çamlıca Kentsel Dönüşüm Projesi çerçevesinde yapılan uygulama işlemlerine yönelik itirazlar ele alınmıştır. Başvuran, 27.08.2021 tarihinde üçüncü kişiden satın aldığı 30 m² hisse ile birlikte toplamda 381,50 m² tapu hissesine sahip olduğunu belirtmiş, dönüşüm sürecinde yaşadığı hak kayıplarını ve itirazlarının dikkate alınmadığını ifade etmiştir. Başvuran, muvafakatnamenin içeriğindeki tarih kaydının geriye dönük etkisi nedeniyle mağduriyet yaşadığını ve bu durumun hukuka aykırı olduğunu savunmuştur.
Üsküdar Belediyesi, kentsel dönüşüm projelerinin amacının sağlıklı yaşam alanları oluşturmak olduğunu vurgulamış ve başvuranın itirazlarının değerlendirildiğini belirtmiştir. Ancak, başvuranın muvafakatnameye imza atmış olması ve üçte iki çoğunluğun sağlanamamış olması nedeniyle taleplerinin karşılanamayacağı ifade edilmiştir. Ayrıca, başvuranın satın aldığı hisse için hak ediş hesaplamalarının, devralınan hisse öncesi hak sahipliği üzerinden yapılacağı açıklanmıştır. Sonuç olarak, Kamu Denetçiliği Kurumu, başvurunun hukuka uygun olduğunu belirterek, itirazların reddine karar vermiştir. Başvurana, itiraz sürecinin yargıya taşınabileceği bilgisi verilmiştir. |
T.C. TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU
(OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2022/8464-S.22.12935
BAŞVURU NO : 2022/577
KARAR TARİHİ : 30/06/2022
RET KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : ÜSKÜDAR BELEDİYE BAŞKANLIĞI
BAŞVURUNUN KONUSU : Üsküdar Çamlıca Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında, İstanbul İli
Üsküdar İlçesi ada parseldeki uygulama işlemlerine yapılan itirazlar hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 11/01/2022
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Şikayetçi dilekçesinde özetle, İstanbul İli Üsküdar İlçesi Ada parselde 27.08.2021 tarihinde de üçüncü kişiden aldığı 30 m2 hisse ile birlikte 381,50 m2 tapu hissesinin bulunduğunu, 23.04.2021 tarihinde Sn. Cumhurbaşkanı’mızın, Çamlıca Camii Çevresi 2. Etap Kentsel Dönüşüm Projesinin başlayacağını 1. Etap ile aynı haklara sahip olduklarını ifade ettiğini, kendilerinin de parsel maliklerinin 3’te 2 çoğunluğunun imzası ile 14.06.2021 tarihli dilekçe ve ekli imza listesi ile aynı şartlarda dönüşüm taleplerini Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na ilettiklerini,
1.1. Bu kapsamda, 11.11.2021 tarihli Üsküdar Belediyesi yazısı ekinde sonradan revize bir örneği de sunulan ve anılan alanda yürütülecek 2. Etap Kentsel Dönüşüm Projesi çerçevesinde hazırlanan muvafakatnamenin ilk haline ilişkin çekincelerini ve taleplerini 17.09.2021 tarihli dilekçe ile arz ettiklerini, ancak Belediyenin verdiği 05.10.2021 tarihli cevapta bu taleplerinin T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından değerlendirildiğinin ifade edildiğini, halbuki 14.12.2021 tarihli Bakanlığın Altyapı ve Kentsel
Dönüşüm Müdürlüğü yazısında, bu iş ve işlemlerin Üsküdar Belediyesi tarafından yürütüldüğünün belirtilerek başvurularının tekrar Belediyeye havale edildiğini, 1.2. Bu şekilde idari işleme konu muvafakatnameyi hazırlayan ve itirazları değerlendirecek kurumun kim olduğu konusunda kurumlar arası yazışmalarda çelişkiler ortaya çıktığını, muvafakatname üç kere değişikliğe uğramasına rağmen haklı değişiklik taleplerinin dikkate alınmadığını, muvafakatnameye itirazlarının başında 4.1.12. maddesinde geçen ‘31.12.2020 tarihinden sonra yapılan tapu devirlerinin, intikallerin, Belediye ve Vergi Dairesi ve Altyapı kuruluşlarında yapılacak değişiklikler ve işlemlerin hak ediş hesaplamasına konu edilemeyecektir” şeklindeki geriye dönük atılan tarih kaydı sebebi ile bu tarihten
sonra yapılan tapu devirleri ve intikallerin yok sayıldığını, bu durumun, 27.08.2021 tarihinde üçüncü kişiden aldığı 30 m2 hisse yönünden hak kaybına neden olduğunu, bu hisse bakımından emlak beyanının
Belediyece kabul edilmemesi konusunda Kurumumuzca verilen 28.09.2021 tarihli dostane çözüm usulünün işletilmesi kararı ile ilgili Belediyeye gönderilmesine kararı verildiğini ancak, emlak beyanının Belediyece halen kabul edilmediğini, 1.3. Ayrıca 23.11.2021 tarihli dilekçesinin 2 nolu maddesinde açıklanan işyeri ölçülerinin hesaplanmasındaki maddi hatanın düzeltilmesi talebinin de karşılanmadığını, miras hakkının murisin ölümü ile kendiliğinden mirasçılara geçtiğini, bu nedenle de tapudaki kayıt kurucu değil açıklayıcı olduğundan, kurucu değil açıklayıcı olan kaydın geriye dönük olarak esas alınmasının da hukuka aykırı olduğunu, bu geriye dönük tarih kaydının, Danıştay kararlarında da sıkça vurgu yapılan idari işlemlerin geriye yürümezliği ve bu ilkenin temelinde hukukî güvenlik ve öngörülebilirlik ilkelerine açıkça aykırı olduğunu, zira 29.11.2021 tarihli Belediye yazısında muvafakatnameye konu alanda 6306 sayılı Kanun kapsamında bir riskli alan ilanı bulunmadığı ve Bakanlığa bununla ilgili herhangi bir dosya sunulmadığı ve kentsel dönüşüm işlemlerinin resmen başlamadığının aşikar olduğunu, 1.4. Tüm bunların yanında 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli alan kararı ve hatta çalışması bulunmamasına rağmen, Üsküdar Belediye Başkanlığının 11/11/2021 tarihli yazısında ilgi (c) ve ilgi (ç)
olarak belirtilen yazılarla ada parselin de tapuda satışına, emlak beyanlarında ve işyeri ruhsatlarında herhangi bir değişikliğe, kentsel dönüşüm süresi boyunca izin verilmemesinin öngörüldüğünü, ancak mülkiyet hakkını ilgilendiren bu konuda 23.11.2021 tarihli dilekçe ile bu yazıların örnekleri ile icmal çalışmaları ve muvafakatnamelerdeki revizeler hakkında talep edilen bilgilerin verilmediğini, bu bilgiler verilmiş olsa ilk muvafakatnamede konulan tarihin sadece yapıların kullanımı ile ilgili olup tapu kaydını içermediğinin anlaşılacağını, 8. ayda muvafakatnameye eklenen bir maddenin 8 aylık süredeki mülkiyet hakkını yok saydığını ifade ve iddia ederek, 1.5. 11/11/2021 tarihli Üsküdar Belediye Başkanlığı yazısı ekindeki muvafakatnamenin 31/12/2020 tarihini esas alan 4.1.12 maddesinin muvafakatnameden çıkarılması, 23/11/2021 tarihli dilekçesinin 1. maddesinde açıklanan 381 m2 işyeri ölçülerinin hesaplanmasındaki maddi hatanın düzeltilmesi talebinin ve 23/11/2021 tarih ve sayılı dilekçesindeki 1,2 ve 3 nolu taleplerinin karşılanması yönünde tavsiye kararı verilmesini talep etmektedir.
II. İDARELERİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Kamu Denetçiliği Kurumumuzca şikâyet başvurusunun çözüme kavuşturulması amacıyla
04.02.2022 tarih ve sayılı yazımız ile bilgi-belge talebinde bulunulmuş olup, Üsküdar
Belediye Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’nden alınan 28.02.2022 tarih ve – – sayılı yazıda özetle; “İstanbul İlimizin ve Ülkemizin prestij projelerinden biri olan Çamlıca
Camii’nin çevresinin ve siluetinin güzelleştirilmesi, yakın gelecekte olması beklenen kaçınılmaz Büyük
İstanbul Depremine yönelik önlemler çerçevesinde alandaki kaçak yapılaşma ile tamamı sağlıksız halde olan yapıların yenilenmesi ve Üsküdar İlçemiz ve İstanbul İlimiz için örnek bir kentsel dönüşüm projesinin ortaya konulması hedeflenmiştir.
İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Çengelköy, Çengel Ferah ve Çengel Küplüce Mahalleleri Sınırları İçerisinde
Bulunan, yaklaşık 18.25 hektarlık alanı kapsayan, Çamlıca Camii Çevresi 6306 sayılı Afet Riski Altındaki
Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun ek 1 inci maddesine göre “Riskli Alan” ilan edilmesi hakkındaki ilgi (b) Bakanlar Kurulu Kararı, 10/02/2018 tarih ve 30328 sayılı Resmi Gazetede
yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Söz konusu alanda, 6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm işlemlerine başlanılmış ve riskli alanın tamamında, üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanmıştır. 3 kısım olarak planlanan inşaat faaliyetlerin de 1. kısmı tamamlanmış ve bağımsız birim dağıtımları tamamlanmıştır. 2. ve 3. kısım inşaatları devam etmektedir.
Üsküdar Çamlıca Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve Üsküdar Belediyesi tarafından 2. etap uygulama çalışmaları başlatılmıştır. İmar mevzuatına aykırı, ruhsatsız, iskânsız ve afet riski taşıyan yapıların tasfiye edilmesi, ulaşım ve altyapısıyla birlikte fen ve sanat kurallarına uygun sağlıklı ve güvenli yaşam alanlarının oluşturulması amacıyla 2. etaba eklenmesi karar verilen parsellerle ilgili; fizibilite, arazi çalışmaları ve icmal çalışmaları tamamlanmış hak sahipleri ile görüşme aşamasına gelinmiş ve hak sahiplerine anlaşma muvafakatnamesi sunulmuştur. (Ek1) Söz konusu teklife esas ada, parsel için hazırlanmış olan muvafakatnamenin 9. Maddenin 6. fıkrasında; ” İş bu muvafakatname, hak sahibinin malik olduğu parselde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu tarafından kabul edilmesi durumunda geçerli sayılacaktır.” belirtildiği üzere, teklifin hak sahipleri tarafından üçte iki çoğunluk tarafından kabul edilmesi durumunda 6306 sayılı Kanunun ilgili maddeleri çerçevesinde iş ve işlemler yürütülecektir.
Teklife esas anlaşma muvafakatnamesi maddeleri, alana ait saha tespitleri ve fizibilite çalışmaları sonucu oluşturulmuş icmal ve mevcut imar hesaplamaları sonucu hak sahiplerine sunulmuştur. Kentsel dönüşüm çalışmalarında olası olumsuzlukların yaşanmaması adına, İlgi (c) 24/06/2021 tarihli ve – – sayılı Üsküdar Tapu Müdürlüğü yazısı ve ilgi (d) 30/06/2021 tarihli ve – – sayılı Mali Hizmetler Müdürlüğü ile Ruhsat ve Denetim Müdürlüğü yazısı ile kentsel dönüşüm çalışması başlatılan alanlarda bulunan taşınmazlarda, fazla sayıda mülkiyet değişikliği olduğu gözlemlendiği ve bu nedenle dönüşüm çalışması başlangıç tarihinden itibaren, alanda bulunan hak sahiplerinin mağduriyet yaşamaması ve teklife konu hak edişlerin sürekli değişmesi veya bölünmesi sebebiyle kamu zararına yol açtığı gözlendiği için şikâyete konu ada, parselinde tapuda satışına, emlak beyanlarında ve işyeri ruhsatlarında herhangi bir değişikliğe uğramaması için kentsel dönüşüm süresi boyunca izin verilmemesi konusunda bilgi verilmiştir.
Hak Sahibinin 28.09.2021 tarihli itiraz dilekçesi (Ek2) ile yapı ölçümlerinin tekrar yapılmasını talep etmiş, itiraz öncesi konut yapı alanı 233,72 m2 iken, itiraz sonrası konut yapı alanı 239,68 m2 itiraz öncesi işyeri yapı alanı 89,93 m2 iken, itiraz sonrası işyeri yapı alanı 103,74 m2 olarak tespit edilmiş ve hak sahibinin hem ticaret hem konut hak edişleri güncellenmiştir. (Ek3) Hak sahibinin iddia ettiği gibi yapı alanlarının hak edişe etkisi, beyana esas değil, saha ölçümleri sonucu hali hazır durumuna ve muvafakatnamenin; “4.1.5. Haksahipliği Proje Alanında yapılan tespitlerde;
• Bağımsız birimi bulunmayan tapulu arsa malikleri, • Bağımsız birimi bulunmayan ancak zilyetliği olan, Zilyetlik Tespit Komisyonu tarafından zilyetliği tespit edilen ve onay verilen tapulu arsa malikleri, • Fiili olarak konut statüsünde kullanılan bağımsız birim (yaşama mekanı+yatakodası + WC-banyo
+ mutfak birimlerini ayrı birim ve minimum piyes ölçülerinde olacak şekilde) niteliği taşıyan yaşam alanları için beyan tarihi 31/12/2020 tarihine kadar olan emlak beyanı ve elektrik, su, telefon ya da doğalgaz abonelik sözleşmesi/faturalardan en az birisi olmak kaydıyla bunları belgeleyen bir veya birden fazla bağımsız birimi bulunan tapulu/tapusuz yapı sahipleri, • Fiili olarak işyeri statüsünde kullanılan her bir bağımsız birim için 31/12/2020 tarihine kadar çalışma ruhsatı ya da vergi levhası örneğinden biri ve beyan tarihi 31/12/2020 tarihine kadar olan emlak beyanı ve elektrik, su, telefon ya da doğalgaz abonelik sözleşmesi/faturalardan en az birisi olmak kaydıyla bunları belgeleyen tapulu/tapusuz işyeri sahipleri,
haksahibi olarak belirlenir.
• Kiracı olarak tespit edilenler haksahibi olarak kabul edilmeyecektir.”
“4.1.9. Hakedişe Konu Yapı Alanı:
Madde 4.1.4’te belirtilen konut/işyeri statüsünde fiilen kullanılan ve icmal ile belirlenmiş alanı ifade eder.
Fiilen yaşam alanı olarak kullanılmayan çatı arası, depo, kömürlük, sundurma, kümes, sığınak, garaj, gölgelikler ve çardaklar ve buna benzer nitelikteki diğer yapılar hakedişe konu yapı alanına dahil edilmeyecektir.” ilgili maddelerine göre hesaplanmaktadır. Fiilen yaşam alanı olarak kullanılmayan depo alanları hakedişe konu edilememektedir.
Söz konusu kentsel dönüşüm çalışmalarının ikinci etabı için hazırlanmış olan anlaşma muvafakatnamesinin devredilen ve bölünen arsalar için;
“4.1.14. Devredilen ve Bölünen Arsa ve Bağımsız Birim Haksahipleri İçin Hakedilen Alan: 31/12/2020 tarihinden sonra, ilgili Tapu Müdürlüğü, Belediye, Vergi Dairesi ve altyapı kurum ve kuruluşlarında yapılacak değişiklikler ve işlemler hakedişe konu edilmeyecek olup, 31/12/2020 tarihinden önceki haksahibinin alacağı hakediş üzerinden değerlendirilecektir. 31/12/2020 tarihinden önce iştirak halinde haksahibi olanlar, bu tarihten sonra intikal yapmaları veya paylı mülkiyete dönüşmeleri durumunda da iştirak halindeki hakedişleri üzerinden haksahibi olacaklardır. Devredilen veya bölünen, arsa ve/veya bağımsız birim haksahipleri, devir ve bölünme öncesi icmal doğrultusunda hesaplanmış olan hakedişe konu alan üzerinden tek muvafakatname imzalayacaklardır. Devir ve bölünme sonrası hakkedilen alanın artmasına, dağıtıma esas alanın ve dağıtıma esas bağımsız birim sayısının değişmesine neden olacak değişiklikler muvafakatnameye konu edilmeyecektir.” maddesi uyarınca, kamunun ve diğer hak sahiplerinin zarara uğramaması adına, 31/12/2020 tarihinden sonra tapu müdürlüklerinde yapılan değişikliler ve işlemler hak edişe konu edilmeyeceği, devredilen veya bölünen arsalar hak sahipleri devir ve bölünme öncesi hesaplanan hak edişe konu alan üzerinden aynı muvafakatnameye imza atabilecekleri ve devir sonrası olası oluşabilecek bağımsız birim artışı anlaşmaya konu edilmeyeceği bildirilmiştir.
ada, parselde 27.08.2021 tarihinde . adına kayıtlı 30 m2 arsa alanı yine aynı parselde hak sahibi olan tarafından satın alınmıştır. Hak sahibi, satın aldığı 30 m2 arsa için hesaplanan hak edişin kendi hak edişine eklenerek hesap yapılmasını beklemektedir. Ancak teklife konu anlaşma muvafakatnamesi uyarınca, hak sahibi satın aldığı 30 m2 arsa için devir öncesi hak sahibi olan . . ile satış öncesi hesaplanan hak ediş üzerinden, tek bir muvafakatnameye kendi payları oranınca ortak şekilde imza atabileceklerdir.
Hak sahibine, İdare tarafından sunulan teklife esas anlaşma muvafakatnamesine imza atmış, söz konusu imza attığı muvafakatname maddelerinde imzadan sonra herhangi bir değişiklik yapılmamıştır. Hak sahibinin maliki olduğu ada, parselde hisseleri oranında üçte iki çoğunluk henüz sağlanamamıştır.
Sonuç olarak, Çevre, Şehircilik ve İlkim Bakanlığı ve Üsküdar Belediyesi tarafından kentsel dönüşüm alanı olarak planlanan ve çalışması yapılmış olan ada, parselde hak sahiplerine İdare tarafından bir teklif sunulmuştur. Teklifin, parsel bazlı hisseleri oranında üçte iki çoğunluk tarafından kabul edilmesi durumunda 6306 sayılı Kanunun ilgili maddeleri çerçevesinde iş ve işlemler yürütülecektir. Teklifin kabul edilmemesi durumunda, hak sahiplerinin taşınmazı hususunda bir uygulama yapılmayacaktır.” açıklamalarına yer verilmiştir.
3. Uyuşmazlık konusu hakkında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Strateji Geliştirme
Başkanlığı’ndan alınan bila tarih ve E-30824082-622.03-3282620 sayılı görüş yazısında özetle, “
Üsküdar İlçesi’nin, Çengelköy Mahallesi sınırları içerisinde bulunan yaklaşık 8,50 hektarlık alanı kapsayan Çamlıca Camii Çevresi ( ada , , , ve parseller) Üsküdar Belediye
Başkanlığının teklifine istinaden 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki
Kanunun 2 inci maddesi uyarınca 01.11.2021 tarihli ve 2096120 sayılı Bakanlığımız Olur’u ile “Rezerv
Yapı Alanı” olarak belirlenmiştir.
Bu kapsamda, söz konusu “Rezerv Yapı Alanı”nda yürütülecek uygulamalara yönelik yetkiler 20.12.2021 tarihli ve 2455147 sayılı Bakanlığımız Olur’u ile Üsküdar Belediye Başkanlığına devredilmiştir. Müracaat sahibi malikin hissedarı olduğu İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Çengelköy Mahallesi, ada parsel sayılı taşınmaz Bakanlığımızca belirlenen/ilan edilen herhangi bir Rezerv Yapı Alanı/Riskli Alan sınırları dâhilinde olmayıp, şikâyet konusu iş ve işlemlere ilişkin olarak Bakanlığımız tarafından bir değerlendirme yapılması imkan dahilinde bulunmamaktadır.
Ayrıca, başvuranın müracaat konusuna ilişkin olarak, yargıya intikal etmiş herhangi bir davaya rastlanılmamış olup, yukarıda zikredilen Olur yazıları ekte sunulmuştur.” açıklamalarına yer verilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
4. 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasa’sının, “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinde; “Vatandaşlar… kendileriyle veya kamu ile ilgili dilek ve şikâyetleri hakkında, yetkili makamlara ve Türkiye Büyük Millet Meclisine yazı ile başvurma hakkına sahiptir. … Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir.”,
5. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun görevi” başlıklı 5 inci maddesinde;
“Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”,
6. Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında
Yönetmeliğinin “Karar verme süresi” başlıklı 36. maddesinde “Kurum, inceleme ve araştırmasını şikâyet tarihinden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırır.”,
7. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un;
7.1. “Tanımlar” başlıklı 2’nci maddesinin 1 numaralı fıkrasının (c) bendinde; “ Rezerv yapı alanı: Bu
Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin
” veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanları, 7.2. “Uygulama işlemleri” başlıklı 6’ncı maddesinin 1’nci fıkrasında; “ (Değişik: 14/4/2016-6704/23 md.) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz. (Ek cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat
mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. (Değişik cümleler:29/11/2018-7153/23 md.) Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. (Ek cümle:29/11/2018-7153/23 md.) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsalarının veya arsa paylarının Kanun uyarınca satış yapılıncaya kadar, anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılması durumunda, tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur. …”
7.2.1. Aynı maddenin 12’nci fıkrasında, “ Bakanlık, bu Kanunda belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak
TOKİ’ye veya İdareye yetki devrine ve bu iş ve işlemlerden hangilerinin TOKİ veya İdare tarafından yapılacağını belirlemeye yetkilidir.”
7.3. EK 1’nci maddesinde; “ (1) a) Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; planlama ya da altyapı hizmetleri yetersiz olan veya imar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan yahut yapı ya da altyapısı hasarlı olan alanlar, b) Üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlar, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek, sağlık, eğitim ve ulaşım gibi kamu hizmetlerinin düzenli bir şekilde yürütülmesini sağlamak amacıyla, Cumhurbaşkanınca riskli alan olarak kararlaştırılabilir. Riskli alan sınırı uygulama bütünlüğü gözetilerek
[20] belirlenir.
(2) a) Riskli alan kararına karşı Resmî Gazete’de yayımı tarihinden itibaren dava açılabilir.
Uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamaz.
b) Birinci fıkranın (a) bendi uyarınca belirlenen riskli alanlarda kamu kaynağı kullanılarak gerçekleştirilen her türlü mal ve hizmet alımları ile yapım işleri, 4734 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen hâllere dayanan işlerden sayılır.”,
8. 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin “Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulamalar” başlıklı 15’nci maddesinde; “ …
(2) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.
(3) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler
TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. …”, hüküm ve açıklamalara yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ Av. FATMA BENLİ YALÇIN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
9. Kamu Denetçisi tarafından dosya kapsamında yapılan değerlendirme neticesinde, başvuru konusuna ilişkin “Ret Karar Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme
10. Uyuşmazlık konusu, iş bu Kararın 1. Nolu paragrafında, “I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ” başlıklı bölümünde yer verilen gerekçelere istinaden özetle; Üsküdar Çamlıca Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında, İstanbul İli Üsküdar İlçesi ada, parseldeki uygulama işlemlerine yapılan itirazlar ve bu itirazlara bağlı taleplerin karşılanması yönünde tavsiye kararı verilmesi talebi hakkındadır.
11. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın “Cumhuriyetin nitelikleri” başlıklı 2’nci maddesinde Türkiye
Cumhuriyeti’nin sosyal bir hukuk devleti olduğu, “Sağlık hizmetleri ve çevrenin korunması başlıklı” 56’ncı maddesinde ise herkesin sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkına sahip olduğu hüküm altına alınmıştır. Anayasa’nın 5’inci maddesinde yer alan “Devletin temel amaç ve görevleri, …kişinin temel hak ve hürriyetlerini, sosyal hukuk devleti ve adalet ilkeleriyle bağdaşmayacak surette sınırlayan siyasal, ekonomik ve sosyal engelleri kaldırmaya, insanın maddi ve manevi varlığının gelişmesi için gerekli şartları hazırlamaya çalışmaktır” düzenlemesi kapsamında sosyal devletin sağlanmasında devlete bir takım
yükümlülükler getirilmiştir. Anayasa’nın 23, 56 ve 57’nci maddelerinde sayılan; çevreyi geliştirme, çevre sağlığını koruma, çevrenin kirlenmesini önleme, sağlıklı ve düzenli kentleşmenin sağlanması, şehirlerin özellikleri, çevre şartlarını gözeterek bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyaçlarını karşılayacak tedbirleri alınması bu yükümlülüklerin kapsamında yer almaktadır. (Bkz: Kamu Denetçiliği Kurumu’nun 18/01/2018 tarihli ve 2017/11913 Başvuru Numaralı Tavsiye Kararı)
12. Söz konusu yükümlülüklerin yerine getirilmesi amacıyla bu kapsamda çıkarılan 6306 sayılı Kanunun gerekçesinde de; “…kanun sayesinde, başta deprem olmak üzere tabii afetler sebebiyle meydana gelmesi kuvvetle muhtemel can ve mal kayıplarının önleneceği, mülkiyet haklarına saygılı, sağlıklı ve düzenli yerleşme, daha az maliyet ile en fazla sosyal faydanın temin edilmesi, kaynakların planlı, sağlıklı ve verimli kullanılması ilkelerinin hayata geçirilmesinin mümkün olacağı; anılan gerekçede, afet riski altında olduğu kabul edilen yerlerde buralardaki meskenlerin, işyerlerinin ve sanayi tesislerinin yeni alanlara nakledilmesi sayesinde, yerleşme ve yapı emniyeti temin edileceği ve muhtemel can ve mal kayıpları ile iktisadi ve sosyal diğer zararların en aza indirilmesinin mümkün olacağı; ayrıca, hali hazırda yaşanabilirlikten uzak, köhnemiş, can ve mal emniyeti bakımından riskli ve görüntü itibari ile de çirkin olan yapılaşmaların ortadan kaldırılabileceği, estetik yapılar inşa edileceği ve halkın daha sıhhatli ve emniyetli şartlar altında ikametinin temin edileceği; … “yara sarma” değil de “yara almama” anlayışına dayalı olduğu böylece Anayasadaki “sosyal hukuk devleti” ilkesinin hayata geçirilmesi için önemli ve etkili bir adım atılması temin edildiği…” hususlarına yer verilerek bu tür yükümlülüklerin sosyal devlet ilkesi gereği olduğunun altı çizilmiştir. (Bkz: Kamu Denetçiliği Kurumu’nun 20/11/2017 tarihli ve 2017/9418 başvuru numaralı Tavsiye Kararı)
13. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 2’inci maddesinde uygulamaları yürütecek İdare, Belediyeler, İl Özel İdareleri, Büyükşehir Belediyeleri ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi halinde Büyükşehir Belediyeleri sınırları içerisindeki ilçe belediyeleri olarak tanımlanmıştır. Aynı Kanunun 6’ncı maddesinin onikinci fıkrasında ise; “Bakanlık, bu Kanunda belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak TOKİ’ye veya İdareye yetki devrine ve bu iş ve işlemlerden hangilerinin TOKİ veya İdare tarafından yapılacağını belirlemeye yetkilidir.” hükmü yer almaktadır.
14. Uyuşmazlık konusu hakkında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Strateji Geliştirme
Başkanlığı’ndan alınan görüş yazısında özetle, başvuranın hissedarı olduğu İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Çengelköy Mahallesi, ada parsel sayılı taşınmazın Bakanlıkça belirlenen/ilan edilen herhangi bir
Rezerv Yapı Alanı/Riskli Alan sınırları dâhilinde olmadığı, bu nedenle şikâyet konusu iş ve işlemlere ilişkin olarak Bakanlık tarafından bir değerlendirme yapılmasının imkân dâhilinde bulunmadığı, yönünde açıklamalara yer verildiği, tespit edilmiştir.
15. Başvuranın iddiaları ve buna bağlı talepleri hakkında ilgili Üsküdar Belediye Başkanlığı Kentsel
Dönüşüm Müdürlüğü’nden alınan cevabi yazıda özetle; “Üsküdar Çamlıca Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve Üsküdar Belediyesi tarafından 2. etap uygulama çalışmaları başlatıldığı, imar mevzuatına aykırı, ruhsatsız, iskânsız ve afet riski taşıyan yapıların tasfiye edilmesi, ulaşım ve altyapısıyla birlikte fen ve sanat kurallarına uygun sağlıklı ve güvenli yaşam alanlarının oluşturulması amacıyla 2. etaba eklenmesine karar verilen parsellerle ilgili; fizibilite, arazi çalışmaları ve icmal çalışmaları tamamlanmış hak sahipleri ile görüşme aşamasına gelindiği ve hak sahiplerine anlaşma muvafakatnamesi sunulduğu,
15.1. Söz konusu teklife esas ada, parsel için hazırlanmış olan muvafakatnamenin 9. Maddenin 6.
fıkrasında belirtildiği üzere, teklifin hak sahipleri tarafından üçte iki çoğunlukla kabul edilmesi durumunda
6306 sayılı Kanunun ilgili maddeleri çerçevesinde iş ve işlemlerin yürütüleceği,
15.2. Kentsel dönüşüm çalışması başlatılan alanlarda bulunan taşınmazlarda, fazla sayıda mülkiyet değişikliği olduğu gözlemlendiği ve bu nedenle dönüşüm çalışması başlangıç tarihinden itibaren, alanda bulunan hak sahiplerinin mağduriyet yaşamaması ve teklife konu hak edişlerin sürekli değişmesi veya bölünmesi sebebiyle kamu zararına yol açtığı gözlendiği için şikâyete konu ada, parselinde tapuda satışına, emlak beyanlarında ve işyeri ruhsatlarında herhangi bir değişikliğe uğramaması için kentsel dönüşüm süresi boyunca izin verilmemesi konusunda bilgi verildiği,
15.3. Başvuranın, 28.09.2021 tarihli itiraz dilekçesi ile yapı ölçümlerinin tekrar yapılmasını talep ettiği; itiraz öncesi konut yapı alanının 233,72 m2 iken, itiraz sonrası konut yapı alanının 239,68 m2, itiraz öncesi işyeri yapı alanının 89,93 m2 iken, itiraz sonrası işyeri yapı alanının 103,74 m2 olarak tespit edildiği ve başvuranın hem ticaret hem konut hak edişlerinin güncellendiği,
15.4. Başvuranın iddia ettiği gibi yapı alanlarının hak edişe etkisinin; beyana esas değil, saha ölçümleri sonucu hali hazır durumuna ve muvafakatnamenin; 4.1.5. ; 4.1.9. numaralı maddelerine göre hesaplandığı ve fiilen yaşam alanı olarak kullanılmayan depo alanlarının hakedişe konu edilemediği,
15.5. Söz konusu kentsel dönüşüm çalışmalarının ikinci etabı için hazırlanmış olan anlaşma muvafakatnamesinin devredilen ve bölünen arsalar için 4.1.14. numaralı maddesi uyarınca, kamunun ve diğer hak sahiplerinin zarara uğramaması adına, 31/12/2020 tarihinden sonra tapu müdürlüklerinde yapılan değişikliler ve işlemlerin hak edişe konu edilmeyeceği, devredilen veya bölünen arsaların hak sahiplerinin devir ve bölünme öncesi hesaplanan hak edişe konu alan üzerinden aynı muvafakatnameye imza atabilecekleri ve devir sonrası olası oluşabilecek bağımsız birim artışının anlaşmaya konu edilmeyeceğinin bildirildiği, teklife konu anlaşma muvafakatnamesi uyarınca, başvuranın satın aldığı 30 m2 arsa için devir öncesi hak sahibi olan . . ile satış öncesi hesaplanan hak ediş üzerinden, tek bir muvafakatnameye kendi payları oranınca ortak şekilde imza atabileceği,
15.6.Başvuranın, İdare tarafından sunulan teklife esas anlaşma muvafakatnamesini imzaladığı, muvafakatname maddelerinde imzadan sonra herhangi bir değişiklik yapılmadığı, başvuranın maliki olduğu ada, parselde hisseleri oranında üçte iki çoğunluğun henüz sağlanamadığı,
15.7. Sonuç olarak, Çevre, Şehircilik ve İlkim Bakanlığı ve Üsküdar Belediyesi tarafından kentsel dönüşüm alanı olarak planlanan ve çalışması yapılmış olan ada, parselde hak sahiplerine İdare tarafından bir teklif sunulduğu ve teklifin, parsel bazlı hisseleri oranında üçte iki çoğunluk tarafından kabul edilmesi durumunda 6306 sayılı Kanunun ilgili maddeleri çerçevesinde iş ve işlemler yürütüleceği, teklifin kabul edilmemesi durumunda, hak sahiplerinin taşınmazı hususunda bir uygulama yapılmayacağı, yönünde açıklamalara yer verildiği, tespit edilmiştir.
16. 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin “Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulamalar” başlıklı 15’nci maddesinde yer verilen hükümler incelendiğinde özetle; Uygulama yapılan etapta veya adada, yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği, bu kararın anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanun’a göre tebliğ edileceği, hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde
belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılacağı veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredileceği, hususları düzenlenmiştir.
17. Şikayetçinin, Kararın ilgili bölümlerinde yer verilen gerekçelere istinaden (özetle); Üsküdar
Çamlıca Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında, İstanbul İli Üsküdar İlçesi ada, parseldeki uygulama işlemlerine yapılan itirazları ve bu itirazlara bağlı talepleri karşısında, uyuşmazlık konusu hakkında Üsküdar Belediyesi’nin cevabi yazısında (özetle); 2. etap uygulama çalışmalarının tamamlandığı, hak sahipleri ile görüşme aşamasına gelindiği ve hak sahiplerine anlaşma muvafakatnamesi sunulduğu, başvuranın, İdare tarafından sunulan teklife esas anlaşma muvafakatnamesine imza attığı, muvafakatname maddelerinde imzadan sonra herhangi bir değişiklik yapılmadığı, başvuranın iddia ettiği gibi yapı alanlarının hak edişe etkisinin, beyana esas değil, saha ölçümleri sonucu hali hazır durumuna ve muvafakatnamenin; 4.1.5. ; 4.1.9. numaralı maddelerine göre hesaplandığı, fiilen yaşam alanı olarak kullanılmayan depo alanlarının hakedişe konu edilemediği, anlaşma muvafakatnamesinin devredilen ve bölünen arsalar için 4.1.14. numaralı maddesi uyarınca işlem yapıldığı, başvuranın satın aldığı 30 m2 arsa için devir öncesi hak sahibi olan kişi ile satış öncesi hesaplanan hak ediş üzerinden, tek bir muvafakatnameye kendi payları oranınca ortak şekilde imza atabileceği, yönünde açıklamalara yer verildiği, bununla birlikte başvuranın maliki olduğu ada, parselde hisseleri oranında üçte iki çoğunluk henüz sağlanamadığı, ada, parselde hak sahiplerine İdare tarafından sunulan teklifin, parsel bazlı hisseleri oranında üçte iki çoğunluk tarafından kabul edilmesi durumunda 6306 sayılı Kanunun ilgili maddeleri çerçevesinde iş ve işlemler yürütüleceği, teklifin kabul edilmemesi durumunda, hak sahiplerinin taşınmazı hususunda bir uygulama yapılmayacağı şeklinde değerlendirmede bulunulduğu anlaşılmıştır.
18. Sözleşme serbestisi, kamusal kısıtlamalara tabi olmadan taraf iradelerinin mutabık kaldığı noktalarda sözleşmeler akdedilebilmesi imkânını sağlamaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 26’ncı maddesinde kendine yer bulan bu esasın istisnası ise, anılan Kanunun 27’nci maddesinde düzenlenmekte ve kanunların emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmelerin taraflarca düzenlenemeyeceği ortaya konulmaktadır. Bu bakımdan, özel hukuk sahasında yapılan sözleşmelerde, tarafların, kesin hükümsüzlük sonucunu doğuracak hususlar haricinde her konuyu hükme bağlayabilmeleri mümkündür.
19. İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Çengelköy, Çengel Ferah ve Çengel Küplüce Mahalleleri Sınırları
İçerisinde Bulunan, yaklaşık 18.25 hektarlık alanı kapsayan proje alanının 6306 sayılı Afet Riski Altındaki
Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun Ek 1 inci maddesi uyarınca 08/01/2018 tarih ve 2018/11186 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 10/02/2018 tarihinde ve 30328 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girerek “Riskli Alan” ilan edildiği; İdare ile hak sahipleri arasında imzalanan muvafakatname kapsamında, “Çamlıca Camii Çevresi Kentsel Dönüşüm Projesi” içerisinde kalan taşınmazların deprem riskine karşı vatandaşın can güvenliğini sağlamak amacıyla yenilenmesi, yaşam kalitesi ve fiziksel çevrenin iyileştirilmesi için gerçekleştirilecek olan Kentsel Dönüşüm Projesi dahilinde hak sahiplerinin belirlenmesi, tanımlanan hak sahiplerine proje alanında inşa edilecek olan konut/işyeri birimlerinin verilme esasları; konut/işyeri talebinde bulunmayanlara ise kıymet takdir bedelinin ödenmesine ilişkin esasları, hak sahiplerine yapılacak olan kira ve taşınma yardımlarının şartları, dağıtım modeli ve diğer hususların düzenlenmesinin öngörüldüğü; bu muvafakatnamenin, ileride hak sahibi ile imzalanacak “Gayrimenkul Satış Sözleşmesi”ne esas olmak üzere bir ön hazırlık belgesi niteliğinde olduğu;
arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, gayrimenkul satış sözleşmesi veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilemeyeceğinin belirtildiği anlaşılmaktadır.
20. Bununla birlikte, şikayetçinin muvafakatname teklifi sonrasında üçüncü kişiden devraldığı 30 m2 hissenin yeniden hesaplama yapılarak hak edilen alan kapsamında kabul edilmemesinden kaynaklandığı anlaşılan uyuşmazlık konusu hakkında ise idare tarafından; anlaşma muvafakatnamesinin devredilen ve bölünen arsalar için 4.1.14. numaralı maddesinde yer verilen özel hükme göre işlem yapıldığı, “4.1.14.
Devredilen ve Bölünen Arsa ve Bağımsız Birim Haksahipleri İçin Hakedilen Alan” başlıklı maddede, “31/12/2020 tarihinden sonra, ilgili Tapu Müdürlüğü, Belediye, Vergi Dairesi ve altyapı kurum ve kuruluşlarında yapılacak değişiklikler ve işlemler hakedişe konu edilmeyecek olup, 31/12/2020 tarihinden önceki haksahibinin alacağı hakediş üzerinden değerlendirilecektir. 31/12/2020 tarihinden önce iştirak halinde haksahibi olanlar, bu tarihten sonra intikal yapmaları veya paylı mülkiyete dönüşmeleri durumunda da iştirak halindeki hakedişleri üzerinden haksahibi olacaklardır. Devredilen veya bölünen, arsa ve/veya bağımsız birim haksahipleri, devir ve bölünme öncesi icmal doğrultusunda hesaplanmış olan hakedişe konu alan üzerinden tek muvafakatname imzalayacaklardır. Devir ve bölünme sonrası hakkedilen alanın artmasına, dağıtıma esas alanın ve dağıtıma esas bağımsız birim sayısının değişmesine neden olacak değişiklikler muvafakatnameye konu edilmeyecektir.” hükmüne yer verildiği, devralınan arsa için devir öncesi hak sahibi olan kişi ile satış öncesi hesaplanan hak ediş üzerinden, tek bir muvafakatnameye kendi payları oranınca ortak şekilde imza atılabilmesi nedeniyle mülkiyet hakkına ölçüsüz bir müdahaleden söz edilemeyeceği, hak kaybına yol açılmadığı, devralınan hisse devralanın “Hakedilen Alanı” kapsamına alınmamasına karşın devreden hak sahibinin devirden önceki haklarından yararlanılabileceği, bu şekliyle mülkiyet hakkının korunduğunun görüldüğü, başvuran tarafından muvafakatname hükümlerini temelinden sarsacak herhangi bir iddianın öne sürülmediği, keza, sözleşmenin anılan hükümlerinin, yasal gerekliliklere doğrudan aykırı olduğuna ve kesin hükümsüzlük haline ilişkin bir bulguya da rastlanmadığı kanaatine varılmıştır.
21. Başvuranın iddiaları, idarenin açıklamaları, konuya ilişkin mevzuat hükümleri ile dosya kapsamındaki bilgi ve belgeler birlikte değerlendirildiğinde; Üsküdar Belediyesi tarafından tesis edilen işlemlerin muvafakatname hükümleri bağlamında tesis edildiği ve şikâyetçinin iddia ettiği şekilde hukuka aykırılık içermediği, ayrıca başvuruya konu sözleşme hükümlerinin ifayı zorlaştıracak ve imkansızlaştıracak mahiyette olmadığı ve bu gerekçe dahilinde hukuka ve hakkaniyete aykırılık içermediği tespit edildiğinden, başvurunun reddi gerektiği sonuç ve kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
22. İyi yönetim ilkelerine, 28/03/2013 tarih ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6’ncı maddesinde yer verilmiştir. Söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirmeler neticesinde; ilgili idareden istenilen bilgi ve belgelerin makul sürede karar verme ve kararların gerekçeli olması ilkelerine uygun şekilde Kurumumuza gönderildiği tespit edilmiştir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN YASAL MEVZUAT
23. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun 21’inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca, bu “Ret
Kararının başvurana tebliği tarihinden itibaren, (varsa) dava açma süresinden kalan süre kaldığı yerden işlemeye devam edecek olup, ilgili idarenin işlem ya da eylemine karşı İstanbul İdare Mahkemesinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçeler ve dosya kapsamına göre; BAŞVURUNUN REDDİNE,
Kararın BAŞVURANA ve ÜSKÜDAR BELEDİYE BAŞKANLIĞINA tebliğine,
Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisi’nce karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi