Yapı denetim sözleşmesinde ruhsat iptali sonrası kâr kaybı talebinin reddi, imkânsızlık durumunun sözleşme ilişkisini nasıl etkiler (Yargıtay)

6. Hukuk Dairesi         2024/1614 E.  ,  2024/3535 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/443 E., 2024/637 K.
KARAR : Esastan Red
İLK DERECE MAHKEMESİ: Ordu 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/446 E., 2022/389 K.

1-İlk derece mahkemesince, taraflar arasındaki hizmet sözleşmesinden kaynaklanan yapı denetim hizmet bedeli, menfi zarar ve kâr mahrumiyeti talepli davada, arsa sahibi olan davalı Belediyenin sözleşme sırasında dava konusu alanın mutlak yapılaşma yasağı alanına giren yerlerden olduğunu bilerek imar planını yapması ve inşaat ruhsatı vermemesi gerekirken, bu alanı konut alanı olarak imara açması nedeni ile tam kusurlu olduğu, davacı … tarafından yüklenilen edimlerin ifa edilmiş olduğu gerekçeleriyle, davanın kısmen kabulü ile yapı denetim hizmet bedeli menfi zarar ve kâr mahrumiyet bedeli olarak 412.468,49-Türk Lirasının 23/03/2020 tarihinden (davacı tarafından davalı idareye kalan hakediş ödemesi için başvuru yapılan son tarih) itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

2- İlk derece mahkemesi kararına karşı davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine, Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi tarafından istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

3- Bu karara karşı süresinde davalı vekili tarafından temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

4-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz istemlerinin reddi gerekmiştir.

5- Mahkemece yapı denetim hizmet bedeli olarak 577.673,45-Türk Lirası, menfi zarar olarak 14.069,00-Türk Lirası ve kâr mahrumiyet bedeli olarak 412.468,49-Türk Lirasının 23/03/2020 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş ve davacı tarafından davalı idareye kalan hakediş ödemesi için başvuru yapılan tarih olan 23.03.2020 tarihinden itibaren faize hükmedilmişse de ıslah edilen kısım bakımından ıslah tarihinden itibaren faize hükmedilmesi gerektiği göz ardı edilmiştir. Bununla birlikte 23/07/2019 tarihinde yapı tatil tutanağı düzenlenilerek inşaatın durdurulduğu, Ordu Büyükşehir Belediyesinin 23/10/2019 tarihli encümen kararı ile yapıların yıkılmasına karar verildiği ve bu tarihler arasındaki 3 aylık süreç için personel giderinin menfi zarar olarak kabul edildiği dosya kapsamıyla sabittir. Ancak bu hususa ilişkin yeterli ispat olmamasına rağmen bu meblağa hükmedilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Yukarıda (4) no.lu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin diğer temyiz istemlerinin REDDİNE, (5) no.lu bentte açıklanan nedenlerle ilk derece mahkemesi kararı ile bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya aykırı olması nedeniyle HMK’nın 373/1. maddesi gereğince Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi kararının KALDIRILARAK; Ordu 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.11.2022 tarih 2020/446Esas, 2022/389Karar sayılı kararının BOZULMASINA.
Dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 17.10.2024 gününde oy çokluğuyla ile kesin olarak karar verildi.

KARŞI OY YAZISI
Yapı denetiminin amacı 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu’nun 1. maddesindeki tanımlamaya göre, can ve mal güvenliğini teminen imar planına, fen, sanat ve sağlık kurallarına, standartlara uygun kaliteli bina yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamaktır. Başta kamu kuruluşları olmak üzere gerçek ve tüzel kişilerin imar planlarına, fen, sanat ve sağlık kuralları ile bilimsel esas ve standartlara uygun hareket etmeye özen göstermeleri kamuya ait yapı ve tesislerde kontrolörlerin, diğer yapılarda yerel yönetimler ile 4708 sayılı Yasa ile oluşturulan Yapı Denetim Kuruluşlarının yasa ve mevzuat ile kendilerine verilen denetim yetkilerini özenle kullanmaları halinde insanların can ve mal güvenliğini sağlayan içinde oturulabilir ve çalışılabilir binaların yapımı mümkün olacaktır.
Kanunun ikinci maddesinin üçüncü fıkrasında; proje mükelleflerince hazırlanan yapının inşaa edileceği arsa veya arazinin zemin ve temel raporları ile uygulama projelerini ilgili mevzuata göre incelemek, proje müelliflerince hazırlanarak doğrudan kendilerine teslim edilen uygulama projesi ve hesaplarını kontrol ederek, ilgili idareler dışında başka bir kurum veya kuruluşun vize veya onayına tabi tutulmadan ilgili idareye uygunluk görüşünü bildirmek ve yapının ruhsat ve ekleri ile mevzuatına uygun olarak yapılmasını denetlemek yapı denetim kuruluşlarının görevleri arasında sayılmıştır.
6098 sayılı TBK’nın 27/1. maddesinde, konusu imkânsız olan sözleşmelerle ilgili düzenleme yapılmıştır. Bu hükme göre; konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüz olup, aynı maddenin ikinci fıkrasında sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması diğerlerinin geçerliliğini etkilemez denildikten sonra bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, sözleşmenin tamamının kesin olarak hükümsüz olacağı belirtilmiştir. Burada düzenlenen imkânsızlık ve sonuçları sözleşme kurulurken, başlangıçtaki imkânsızlıktır.
Bunun dışında sonradan imkânsızlık 6098 sayılı TBK’nın 136 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
6098 sayılı TBK’nın 136. maddesindeki düzenlemeye göre; borcun ifası borçlunun sorumlu tutulmayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erecektir. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık nedeniyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan zararın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar bu hükmün dışındadır. Burada tanımlanan, sonradan ortaya çıkan kusursuz imkânsızlık halidir.
TBK 136. maddenin ikinci fıkrasında da borçlu ifanın imkânsızlığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür denilmek suretiyle, sonradan çıkan kusursuz imkânsızlık halinde borçluya imkânsızlığı gecikmeksizin alacaklıya ihbar yükümlülüğü getirilmiştir.
Sözleşme ilişkisinin mücbir sebeple kusursuz imkânsızlık sonucu sonlandırılmasında müspet zararlar ve bu kapsamda olan kar kaybı istenemez. Ancak, menfi zarar kapsamındaki alacakların sözleşmeden doğan hakların içinde kalması sebebiyle talep edilmesi mümkündür.
Bunun dışında, sözleşmeden sonra borçlunun kusuru ile ifa imkânsızlığı da söz konusu olabilir. Bu halde ifa mümkün olmakla birlikte borçlunun kusuru ile imkânsız hale geldiğinden TBK’nın 136/1. maddesine göre borç sona ermeyecek, ifası imkânsız hale gelen borcun yerini, tazmin sorumluluğu olacaktır. Bu hal TBK’nın 119/1. maddesinde temerrüde düşen borçlunun beklenmedik hâl sebebiyle doğacak zarardan sorumlu olduğu şeklinde düzenlenmiş, aynı maddenin ikinci fıkrasında borçluya temerrüde düşmede kusuru olmadığını veya borcunu zamanında ifa etmiş olsaydı bile beklenmedik halin, ifa konusu şeye zarar vereceğini ispat ederek bu sorumluluktan kurtulabileceğini belirtmek suretiyle kurtuluş imkânı getirilmiştir. Ancak bunun için borçlunun temerrüde düşmekte kusursuz olması gerekir. Aksi durumda yani sonradan ortaya çıkan ifa imkânsızlığında, borçlu kusursuz olsa dahi, temerrüde düşmede kusurlu ise beklenmedik hal sebebiyle doğacak zarardan sorumlu olacaktır. Burada talep edilebilecek zarar olumlu zarardır.

Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür (TBK 112/1). Borçlu, genel olarak her türlü kusurdan sorumludur. Borçlunun sorumluluğunun kapsamı, işin özel niteliğine göre belirlenir. İş özellikle borçlu için bir yarar sağlamıyorsa, sorumluluk daha hafif olarak değerlendirilir (TBK 114/1). Haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hâllerine de uygulanır(TBK 114/2).
Kanunda yer alan borca (sözleşmeye) aykırılık nedeniyle giderim yükümlülüğünün koşulları, haksız fiil nedeniyle sorumluluk koşullarıyla benzerlik arz etmektedir. Sözleşmeye aykırılık nedeniyle borçlunun giderim yükümlülüğünden söz edebilmek için varlığı gerekli beş koşul, eylem, borca aykırılık, zarar, illiyet bağı ve kusurdur.
Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında yapı denetim hizmetine ilişkin sözleşme bulunmaktadır. Toplanan delillerle sözleşmeye konu binaların yapılmakta olduğu taşınmaza ilişkin yapılaşma yasağı bulunduğu halde imara açılıp bina ruhsatı verildiği sonrasında ise yapı tatil edilip binaların yıkılmasına karar verilerek yıkıldığı anlaşılmıştır. Sözleşmenin tarafı olan Davalı … sahibi olduğu taşınmazda yapılaşma yasağı olduğunu bilmesi gereken idare olduğu halde arsa sahibi olduğu taşınmaza bina yapılması konusunda ruhsatlandırma yaptığı konusunda da uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık yapılaşma yasağı bulunan ancak idarece ruhsatlandırma yapılan binalara ilişkin yapılmış olan yapı denetim sözleşmesine dayalı olarak davacının davalıdan talepte bulunup bulunamayacağı noktasındadır.
İdarenin hatalı idari işlemlerden doğan sorumluluğu ile sözleşmeden doğan sorumluluğu farklı esaslara tabidir. Bu davada sözleşmeye dayalı olarak talepte bulunulduğundan borçlar hukuku hükümlerine göre uyuşmazlık çözümlenmelidir.
Davalı … hem taşınmaz sahibi kişi hem de taşınmazda bina yapılması için ruhsatlandırma yapan idaredir. Yapı denetim sözleşmesi idarenin bina yapılmasında sakınca görmeyerek inşaat ruhsatı verdiği binalara ilişkin yapılmıştır. Ruhsatın iptal edilip yıkım kararı verilerek binaların yıkılması öncesinde verilen idari işlemlerin geri alınarak yeni idari işlem tesisi niteliğindedir. Önceki ruhsatlandırma işleminin geri alınmasına kadar yapımına devam edilen inşaata ilişkin verilen yapı denetim sözleşmesi ayakta olup görülen hizmetin bedeli olarak davalı edim yükümlülüğünden kurtulmuş olmayıp aldığı hizmetin karşılığı edim yükümlülüğünü yerine getirmesi ve hizmet bedelini ödemesi gerekir. Bu yönden çoğunluk görüşü ile aramızda görüş farklılığı da yoktur.
Öncesi ruhsatlandırma idari işlemi iptal edilerek binanın yıkımına karar verilmesinden sonra ise ifa imkansızlığı doğmuştur. Zira idarenin yeni işlemi ile bina yapımına devam edilmesi mümkün olmaktan çıktığından yapı denetim hizmetinin verilebilmesi de imkansız hale gelmiştir. İmkansızlık idari işlemden doğduğu için sözleşmenin tarafından kaynaklanan bir imkansızlık olduğu bu nedenle kusurlu ifa imkansızlığı hükümlerinin uygulanması gerektiğinden söz edilemez. Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulmayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona ereceğinden (TBK 136/1) davacı kâr kaybı talep edemez. Borcun ifa imkansızlığı kanun hükmüne bağlı olarak sona erdiği yerde borçlunun TBK 112. madde kapsamında giderim yükümlülüğü altında olduğu ve kâr kaybı nedeniyle sorumlu olabileceği de düşünülemez. Kaldı ki somut olayda giderim yükümlülüğünün koşullarından olan eylem ve kusur koşulu da ifa imkansızlığı nedeniyle gerçekleşmemiştir.
Davalı belediyenin sözleşmenin tarafı olma yanında aynı zamanda bina ruhsatı veren idare olması da ifa imkansızlığının davalı kusuruyla doğduğu anlamına gelmez. Çünkü sözleşmenin başında mevcut olan ifa imkansızlığı ile sonradan ortaya çıkan ifa imkansızlığı farklı esaslara tabidir. Sözleşme yapılmadan önce bir ifa imkansızlığı var ise zaten sözleşme geçersiz sayılacak taraflar sözleşmeye dayalı olarak her hangi bir edim yükümlülüğü altında da olmayacaklarından davacının sözleşmeye dayalı iş bedeli dahi talep edebilmesi mümkün olmayacaktır. Sonradan çıkan ifa imkansızlığında ise imkansızlık sonrası edimler yönünden borç sona erecek öncesi edimler için ise sözleşme sorumluluğu devam edecektir. Belediyenin hatalı olarak ruhsat vermesi bir kusur olarak değerlendirilse bile yapılaşma yasağına aykırı olarak ruhsat verilmiş ise hatalı işlemlerden dönerek yeni idari işlem tesis edilmesi ile doğan ifa imkansızlığının doğmasına esas bir kusur olarak değerlendirilemez. Öncesi idari işlem olarak hatalı ruhsat verilmesinden doğan bir zarar var ise idare hukuku ilkelerine göre tazmini gerekebilir ise de bu husus işlemin geri alınması nedeniyle doğan ifa imkansızlığı bakımından kusur olarak değerlendirilemeyeceğinden öncesi kusur nedeniyle kusurlu imkansızlık hükümlerinin uygulanması sonucunu doğurmayacaktır
Açıklanan nedenlerle ifa imkansızlığının doğduğu tarihten sonraki edimler yönünden davacının kâr kaybı talebinde bulunması mümkün olmadığı için buna ilişkin talebin reddi gerekiren, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.
Bu hususun da bozmaya eklenerek değişik bozma yapılması gerektiği görüşünde olduğumuzdan kâr kaybı da istenebileceğini kabul eden değerli çoğunluk görüşüne katılamıyoruz.