Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti, inşaat sözleşmesinin feshine ve ecrimisil talebine etkisi nedir (Yargıtay)

  • Kamu Kurumları ve Şirketleri | Mevzuat ve Hukuk
onecikan-yargitay

ÖZET: Bu Yargıtay kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, müdahalenin men’ine ve ecrimisil talebine ilişkin bir hukuki uyuşmazlığı ele almaktadır. Mahkeme, yüklenicinin sözleşmedeki edimlerini yerine getirmediği ve inşaatın kaçak olduğu gerekçesiyle asıl davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin feshine karar vermiştir. Ayrıca, davalı tarafın taşınmaza yaptığı müdahalenin men’ine ve ecrimisil talebinin reddine hükmedilmiştir.

Temyiz aşamasında, mahkeme kararının bozulması üzerine yapılan yargılama sonucunda, asıl davanın kısmen kabulü ve birleşen davalarda müdahalenin men’ine karar verilmiştir. Bu süreçte, yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti ve etkileri de dikkate alınmıştır. Mahkeme, yapı kayıt belgesi sahibi olanların, imar mevzuatına uygun bir yapı olarak kabul edilmesi gerektiğine vurgu yaparak, yapı kayıt belgesinin sahiplerine tanıdığı hakların göz önünde bulundurulması gerektiğini belirtmiştir.

Sonuç olarak, mahkeme, temyiz eden davalıların itirazlarını reddederek, önceki kararın onanmasına ve davacılara duruşma vekalet ücreti tahsiline karar vermiştir. Bu karar, yapı kayıt belgesinin hukuki statüsü ve inşaat sözleşmelerinin feshine dair önemli bir içtihat oluşturmaktadır.

6. Hukuk Dairesi         2024/1519 E.  ,  2024/4921 K.

    “İçtihat Metni”

    İNCELENEN KARARIN
    MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
    SAYISI : 2023/64 E., 2023/603 K.
    HÜKÜM/KARAR : Kısmen Kabul

    Taraflar arasındaki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, müdahalenin men’i ve ecrimisil istemli olarak açılan asıl ve birleşen davaların yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı, asıl ve birleşen 2016/393 Esas sayılı davanın kısmen, birleşen 2011/46 Esas sayılı davanın kabulüne yönelik verilen hükmün, asıl davada davalı …, birleşen 2011/46 Esas sayılı davada davalılar Kılıç İnş…Ltd. Şti., … ve birleşen 2016/393 E. sayılı davada davalı Eck Grup İnş…Ltd. Şti. vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmiştir. Belli edilen günde asıl ve birleşen davalarda davalılar … vd. vekili Avukat … ile asıl ve birleşen davada davacılar … vd. vekili Avukat Abdulhamid Uğur geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

    1-Mahkemenin, bozma öncesi verdiği kararında, asıl davada yüklenici …’ın edimlerini yerine getirmediği, yapılan binanın kaçak nitelikte olduğu gerekçesiyle, asıl davanın kısmen kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, dava konusu taşınmaza davalı tarafça yapılan müdahalenin men’ine, binanın kal’ine, davacı tarafın ecrimisile ilişkin talebinin reddine, davalılar yönünden müdahalenin men’i koşulları oluşmadığından birleşen davaların reddine karar verilmiştir.

    2-Mahkeme kararına karşı, asıl ve birleşen davada davacılar vekili, asıl ve birleşen davalarda davacı … vekili ile asıl ve birleşen 2011/46 Esas sayılı davalarda davalılar vekili tarafından temyiz yoluna başvurulması üzerine, Dairemizin 09.02.2022 tarihli, 2021/1040 Esas, 2022/674 Karar sayılı kararıyla, asıl ve birleşen davalarda davalılar vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine, asıl ve birleşen davalarda davacılar ve davacı … vekilinin diğer temyiz itirazlarının kabulü ile asıl davada bina hakkında yıkım karar verildiği, birleşen davalarda davalı hissedar … ve kiracı olan davalıların müdahalelerinin men’ine karar verilmeden binanın yıkılamayacağı, bu nedenle birleşen davalarda müdahalenin men’i taleplerinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, bu taleplerin reddine karar verilmesinin doğru olmadığı belirtilerek, mahkeme kararı bozulmuştur.

    3-Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, asıl davanın kısmen kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, davalı tarafça taşınmaza yapılan müdahalenin men’ine, binanın kal’ine, ecrimisil talebinin reddine, birleşen 2011/46 Esas sayılı davanın kabulü ile davalıların taşınmaza yönelik müdahalesinin men’ine, ecrimisil talebinin reddine, birleşen 2016/393 Esas sayılı davanın kısmen kabulü ile davalı Unit Talent…A.Ş. haricindeki diğer davalıların taşınmaza yönelik müdahalesinin men’ine, davalı Unit Talent…A.Ş. hakkında açılan dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, bu karara karşı asıl davada davalı …, birleşen 2011/46 Esas sayılı davada davalılar Kılıç İnş…Ltd. Şti., … ve birleşen 2016/393 Esas sayılı davada davalı Eck Grup İnş…Ltd. Şti. vekilince süresinde duruşmalı olarak temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü;

    Kamu düzenine aykırılık halleri ile kesin bozma doğrultusunda ve usuli kazanılmış hak ilkesinin re’sen gözetildiği; dosya içeriği, kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı için asıl davada davalı …, birleşen 2011/46 Esas sayılı davada davalılar Kılıç İnş…Ltd. Şti., … ve birleşen 2016/393 Esas sayılı davada davalı Eck Grup İnş…Ltd. Şti. vekillerinin temyiz sebepler yerinde görülmemiştir.

    SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, mahkeme kararına ilişkin, asıl davada davalı …, birleşen 2011/46 E. sayılı davada davalılar Kılıç İnş…Ltd. Şti., … ve birleşen 2016/393 E. sayılı davada davalı Eck Grup İnş…Ltd. Şti. vekillerinin tüm temyiz sebeplerinin reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan kararın ONANMASINA, Yargıtay duruşmasında vekileri hazır bulunan asıl ve birleşen davalarda davacılar …, …, …, … yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalılar …, …, Kılıç İnş…Ltd. Şti. ve Eck Grup İnş..Ltd. Şti.’den tahsili ile adı geçen davacılara ödenmesine, aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davalılardan alınmasına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 17.12.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

    MUHALEFET ŞERHİ

    Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;

    1-Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T.2018/5966; 9877)

    2-3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanunun geçici 16/3. fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.

    4-İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.

    5-İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.

    6-Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadarki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6).

    7-Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5). Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir. Bir başka değişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi- hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.

    8-Geçici Madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmişse de, bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar içinde geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.

    TMK nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.
    Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16.maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.

    Yukarıda mahiyetini açıkladığımız yapı kayıt belgesi alınmış olması nedeniyle çoğunluk kararına iştirak etmiyorum. Şöyle ki;

    Yapı Kayıt Belgesi TMK nın 683. maddesinin bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak; öncelikle 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesine aykırı olacağı gibi, kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek ve anılan Kanunun ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek tüm yapının arsa sahibine terkedilmesi ve yükleniciye yaptığı işin karşılığının verilmemesi hakkaniyete uygun düşmeyecektir.

    Bu nedenle iskân ruhsatı yerine alınan yapı kayıt belgesi dikkate alınarak; yapının, iskan ruhsatına sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer bilirkişiye tespit ettirilerek ve depo ettirilmek suretiyle sözleşme gereğince yükleniciye bırakılması gereken bağımsız bölümler tespit edildikten sonra davacıların taleplerinin değerlendirilmesi gerektiği belirtilerek kararın bozulması gerekirken, Sayın çoğunluğun yazılı gerekçelerle kararı onamasına dair karara muhalifim.