Yapı kayıt belgesinin imara uygunluk sağlamaması, tapu iptali ve tescil talebini nasıl etkiler? (Yargıtay)

6. Hukuk Dairesi         2024/849 E.  ,  2024/4859 K.

“İçtihat Metni”

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2023/30 E., 2023/160 K.
HÜKÜM/KARAR : Ret

1- Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali tescil, tazminat davasında; tapu iptal tescil talebinin kabulüne, tazminat isteminin reddine dair verilen kararın, davalılardan … vekilince temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 11.09.2018 tarihli, 2018/577 E., 2018/3161 K. sayılı ilamıyla, davacı yüklenicinin arsa sahibi davalı …’le yaptığı sözleşme ile üstlendiği edimlerini, sözleşme ve ekleri, yapı ruhsatı, tasdikli projeleri ve imar mevzuatına uygun yaparak yapı kullanma izin belgesi de almak suretiyle …’in vermeyi taahhüt ettiği tapu payına hak kazanıp kazanamadığı konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

2- Bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda, sözleşmeye konu taşınmazın yapı ruhsatı ve eki mimari projesine uygun yapıldığı, ruhsata aykırılıkla ilgili herhangi bir yapı tatil tutanağının yer almadığı, taşınmazın tamamı için 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi doğrultusunda yapı kayıt belgesi düzenlendiği ve tamamının iskan edildiği, davalı toprak sahibinin edimini yerine getirmediği gerekçesiyle, davalı … yönünden tapu iptali ve tescil talebinin kabulü ile 362 ada, 4 parsel sayılı taşınmazda davalı … adına kayıtlı 1288/2400 hisseden 580/2400 hisse tapu kaydının iptali ile davacı … adına tapuya tesciline, diğer davalılar yönünden temyiz edilmeyen ilamda karar verildiğinden yeniden hüküm kurulmasına yer olmadığına dair verilen kararın davalı … vekilince temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 23.05.2022 tarihli, 2021/3158 Esas, 2022/2756 Karar sayılı ilamıyla, mahkemece, davacı yüklenici tarafından davalı arsa sahibi …’in muvafakatname vermemesi nedeniyle yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınmadığı iddia edilmiş ise de, davacı yüklenicinin yapı kullanma izin belgesini (iskan) alması için belediye ve diğer kurum ve kuruluşlarda davalı arsa sahibi …’in yapmak zorunda olduğu iş ve işlemleri yapmak üzere yetki talep edebileceği, yapı kayıt belgesinin yapı kullanma izin belgesi (iskan) yerine geçemeyeceği, bu nedenlerle yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediği ve tapu iptali ve tescil talebinde bulunamayacağı göz önünde bulundurularak davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle söz konusu kararın kesin olarak bozulmasına karar verilmiştir.

2- İkinci bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; yapı kayıt belgesinin yapı kullanma izin belgesi (iskan) yerine geçemeyeceği, bu nedenlerle yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediği ve tapu iptali ve tescil talebinde bulunamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir..

Verilen karara karşı davacı vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Kamu düzenine aykırılık halleri ile kesin bozma doğrultusunda ve usuli kazanılmış hak ilkesinin re’sen gözetildiği; kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı, yine; yapı kayıt belgesinin alınmasının binayı iskan almaya uygun şekilde imara uygun hale getirmediğinden yüklenicinin edimini ifa etmiş sayılamayacağı anlaşıldığından, davacı vekilinin temyiz sebepleri yerinde görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle mahkeme kararına ilişkin davacı vekilinin tüm temyiz sebeplerinin reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan kararın ONANMASINA, alınması gereken harç peşin olarak yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 12.12.2024 gününde oy çokluğuyla karar verildi.

– MUHALEFET ŞERHİ –

Dava, yüklenici tarafından arsa maliki aleyhine açılmış, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptal tescil isteğine ilişkindir.

Mahkemece iki kez davanın kabulüne karar verilmiş, Dairece bu kararlar bozulmuştur.

Verilen son bozma kararına uyan mahkeme kararı sayın çoğunluk tarafından “usulü kazanılmış hak ilkesi”de gözetilmek suretiyle onanmıştır.

Sayın çoğunluk ile aramızda oluşan uyuşmazlık;

1- Bozma ilamına uyulmakla usulü kazanılmış hakkın oluşup oluşmadığı,

2- Yapı kayıt belgesi alınmakla, yapı kullanma izin belgesi almaya gerek bulunup bulunmadığına ilişkindir.

Bilindiği üzere usulü kazanılmış hak müessesesi, yasayla düzenlenmemiş, Yargı uygulamalarıyla yerleşmiştir. Bu yerleşik uygulamadan sonra 6100 sayılı HMKnın 373/6.maddesi ile “Davanın esastan reddi veya kabulünü içeren bozmaya uyularak tesis olunan kararın önceki bozmayı ortadan kaldıracak şekilde yeniden bozulması üzerine alt mahkemece verilen kararın temyiz incelemesi, her halde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca yapılır.” Şeklinde düzenlenmiştir. Yasa Koyucunun abesle iştigal etmeyeceği malumdur. Eğer bozmaya uyulmakla verilen karar bakımından usulü kazanılmış hak olsaydı, Yasa Koyucunun “bozmaya uyulmakla artık başka bir karar verilemez” şeklinde düzenleme yapması gerekirdi.

Diğer yandan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir çok kararında ön sorun olarak bu hususu değerlendirmiş, 2021/843E, 2022/80K sayılı kararında “21. Öte yandan 17.04.2013 tarihli ve 6460 sayılı Kanun ile HUMK’nın 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun ile değiştirilmeden önceki 429. maddesinin dördüncü fıkrasına eklenen hüküm ile Yargıtay Dairesinin iki bozma kararı arasındaki çelişkinin giderilmesi için temyiz inceleme yetkisi Hukuk Genel Kuruluna verilmiştir. Böylelikle Yargıtay Dairesinin birbiriyle çelişen kararlarının Hukuk Genel Kurulunda incelenerek giderilmesi amaçlanmıştır. Bu düzenleme birinci veya ikinci bozma kararı lehine bir doğruluk veya kesinlik karinesi ihdas etmemekte olup, düzenleme ile somut olay ekseninde iki zıt bozma kararından hangisinin uygun olduğuna yahut bunların dışında başka bir çözüm seçeneğinin bulunup bulunmadığına üçüncü defa Özel Daire değil de Yargıtay Hukuk Genel Kurulu karar verebilecektir. Bu düzenleme, üçüncü kararların türlerine bakılmaksızın temyizen incelenmesi yönünden direnme kararlarındaki rejimi bu kararlara da bir tür teşmil etmektedir. Bu itibarla HUMK’nın 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile değiştirilmeden önceki 429. maddesinin dördüncü fıkrası olarak eklenen hüküm de esasında usulî müktesep hakkın istisnalarından birini oluşturmaktadır.

22. Nitekim aynı ilkelere Hukuk Genel Kurulunun 08.04.2021 tarihli ve 2017/1-2620 E., 2021/445 K.; Hukuk Genel Kurulunun 18.03.2021 tarihli ve 2017/(13)3-704 E., 2021/303 K.; Hukuk Genel Kurulunun 25.11.2020 tarihli ve 2017/11-2474 E., 2020/944 K.; Hukuk Genel Kurulunun 13.10.2020 tarihli ve 2017/15-430 E., 2020/744 K. sayılı kararlarında da değinilmiştir.” Diyerek bozmaya uymakla usulü kazanılmış hak oluşmayacağı sonucuna varmıştır.

Bozma ilamına uymanın usulü kazanılmış hak oluşturmayacağını belirledikten sonra işin esasına gelince;

Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;

1-Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T, 2018/5966; 9877)

2-3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanunun geçici 16/3. fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.

3-İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.

4-İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.

5-Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadar ki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6).

6-Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5). Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir. Bir başka deyişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi, hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.

7- Geçici Madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmişse de, bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar için de geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.

TMK nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.

Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16.maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.

Somut olaya döndüğümüzde; Davacı yüklenici inşaatı tamamlamış ancak iskan ruhsatı alamamıştır. Davalı arsa maliki yükleniciye yetki de vermemiştir. Binaya iskân ruhsatı alınamamışsa da 2018 yılında 3194 sayılı Kanuna eklenen geçici 16. maddeye göre yapı kayıt belgesi alınmış ve kat mülkiyetine geçilmiştir.

Bir çok belediye, yapı kayıt belgesi bulunan binalar için iskan ruhsatı talebini de reddetmektedir.

Açıklanan bu gerekçelerle Yüklenici tarafından iskan ruhsatı alınmaması nedeniyle, tapu iptal ve tescil isteminin reddine dair Yerel Mahkeme kararının onanması yönünde oluşan Sayın çoğunluk görüşüne katılmıyorum.