Zilyetlikle kazanma koşullarının belirlenmesinde taşınmazın geçmişi ve kullanım durumu nasıl etkili olur (Yargıtay)

8. Hukuk Dairesi         2021/15517 E.  ,  2024/7159 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/219 E., 2019/220 K.
KARAR : Davanın reddine

Davacı vekili 20.07.2009 havale tarihli dilekçesi ile … ilçesi … köyünde bulunan 541,73 m2 yüzölçümündeki 807 parsel sayılı taşınmazı 1970 yılında davalı köy tüzel kişiliğinden satın alarak bu tarihten beri taşınmazın zilyedi olduğunu ancak taşınmazın idari yoldan Hazine adına tapuya tescil edildiğini belirterek taşınmazın Hazine adına olan tapusunun iptali ile adına tapuya tescilini talep etmiş, Mahkemece … Köyü Tüzel Kişiliği hakkında açılan davanın taraf sıfatı yokluğu nedeniyle reddine, davalılar Hazine ve dahili davalılar hakkında açılan davanın esastan reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından esasa; davalı Hazine tarafından vekalet ücretine yönelik olarak temyiz edilmiştir.

Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesinin 17.04.2017 tarihli ve 2017/6269, 2017/3273 sayılı ilamıyla; ” Mahkemece dava konusu taşınmazın ziraat arazisi haline getirilmediği, üzerine ev ve ahır yapılmak suretiyle tasarrufta bulunulduğu ve imar – ihya olgusunun gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de yapılan araştırma ve inceleme hükme yeterli değildir.

Şöyle ki; davacı da kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanarak tapu iptali ve tescil istemiyle dava açmış, mahkemece taşınmaz başında yapılan keşif sonrasında dosyaya ibraz edilen bilirkişi raporunda taşınmazın eski tarihli hava fotoğrafları ve memleket haritasına dayalı olarak yöntemine uygun biçimde yapılan inceleme ve araştırmada orman sayılmayan yerlerden olduğu, üzerinde 30-35 yıldır ikamet amaçlı kullanılan ev bulunduğu, yine taşınmaz üzerinde 30-35 yaşlı ceviz, 20-25 yaşlı narenciye ve yenidünya ve 10-15 yaşlı zeytin ağaçları bulunduğu ve 35-40 yıl önce taşınmazın imar – ihyasının tamamlandığı belirtilmiş, keşifte dinlenen mahalli bilirkişiler ise taşınmazın 1970 yılından beri aralıksız ve nizasız olarak murisi ve davacı tarafından kullanıldığını beyan etmişlerdir.

Genel olarak taşınmazların kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği yoluyla edinilmelerini düzenleyen 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 713 ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 14. maddelerinde, davasız (çekişmesiz-nizasız) ve aralıksız (fasılasız) yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişinin taşınmazın mülkiyetini kazanacağı hüküm altına alınmıştır. Kanunda açıkça düzenleme bulunmamakla birlikte, taşınmazların, zilyedi adına tescil edilebilmesi için, diğer kazanma koşullarının yanında ekonomik amaca uygun tasarruf edilmesi gerekmektedir. Ayrıca, tarım dışı alanlarda kullanılan taşınmazlarda da ev yapmak suretiyle kullanım, ekonomik amaca uygun zilyetliğe örnek teşkil edecek nitelikteki bir tasarruf olup taşınmazın sahiplenilmesi, yararlanılması, etrafının çevrilmesi, üçüncü kişilerin kullanmalarına engel olunması ya da izinle kullanılmalarına imkan verilmesi, vergisinin ödenmesi, üçüncü kişilerde söz konusu yerin zilyede aidiyetine ilişkin belirgin kanaatin oluşması da zilyetlik ile kazanım için yeterli kabul edilmelidir. Mahkemece, yukarıda belirtilen hususlar yönünden araştırma yapılmadan karar verilmiştir.

O halde mahkemece, çekişmeli taşınmazın bulunduğu alanı kapsayan 1964 tarihli memleket haritası ile 1959 tarihli hava fotoğrafları ve 1985-1990 yıllarına ait hava fotoğrafları bulunduğu yerlerden getirtildikten sonra; mahallinde yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen, davada yararı bulunmayan şahıslar arasından seçilecek yerel bilirkişilerle; taraf tanıkları, fen, ziraat ve orman bilirkişileri huzuruyla keşif yapılmalı, memleket haritası ve hava fotoğrafları ölçekleri kadastro paftası ölçeğine, yine kadastro paftası ölçeği de memleket haritası ve hava fotoğrafları ölçeğine bilgisayar ortamında (Net-Cad veya benzeri programlar kullanılarak) çevrildikten sonra, bu haritalar komşu ve yakın komşu parselleri de gösterecek şekilde birbiri üzerine aplike edilmek suretiyle, çekişmeli taşınmazlar çevre parsellerle birlikte memleket haritası ve hava fotoğrafları üzerinde gösterilmeli, hava fotoğraflarının stereoskop vasıtasıyla üç boyutlu incelemesi yapılarak, temyize konu taşınmazın niteliği ve kullanım durumu belirlenmeli, taşınmazın üzerindeki bitki örtüsünün cinsi, yaşı, dağılımı, kapalılık oranının ve tasarruf sınırlarının belirgin olarak görünüp görünmediğinin açıklandığı müşterek imzalı, açıklamalı ve krokili rapor alınmalı, taşınmazın öncesinin ne olduğu, zilyetliğin ne zaman başlayıp nasıl sürdürüldüğü, kimden kime geçtiği ve ekonomik amacına uygun olup olmadığı, maddi olaylara dayalı ve ayrıntılı olarak sorulup saptanmalı, ziraat uzmanı bilirkişiden zilyedlikle kazanılacak yerlerden olup olmadığı ve idari yoldan tapunun oluştuğu 2008 yılına kadar zilyedlikle kazanma koşullarının oluşup oluşmadığı konusunda bilimsel verilere dayalı, doyurucu rapor alınmalı, toplanacak deliller çerçevesinde karar verilmesi” gereğine değinilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda; taşınmazda davacı yararına zilyetlikle kazanma koşulları oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Her ne kadar İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiş ise de, hükme esas alınan jeodezi bilirkişi raporunda 1972 tarihinde taşınmazda kullanım ve yapı olmadığı, 1993 tarihli hava fotoğrafında taşınmazda kullanım ve yapı bulunduğu belirtilmesine rağmen yöreye ait 1975, 1977, 1985 ve 1988 yıllarına ait hava fotoğrafları incelenmemiş, taşınmaz üzerinde bulunan evin yaşı duraksamaya yer vermeyecek şekilde belirlenmemiş, kabule göre de dava konusu taşınmaz Hazine adına tapuda kayıtlı olduğu halde Hazine dışındaki davalılar hakkındaki davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmemiş ve bu suretle eksik araştırma ve incelemeye dayalı olarak hüküm kurulmuştur.

O halde, İlk Derece Mahkemesince yöreye ait en eski tarihli memleket haritası ve hava fotoğraflarının tamamı (özellikle 1975, 1977, 1985 ve 1988 yıllarına ait hava fotoğrafları) ile varsa amenajman planı ve komşu parsellere ait kadastro tutanakları, tutanaklar kesinleşmiş ise tapu kayıt örnekleri ve tapu kayıtları Mahkeme kararı sonucu oluşmuş ise Mahkeme karar örnekleri ilgili yerlerden getirtilip, yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen, davada yararı bulunmayan aynı köyde ve komşu köylerde ikamet eden şahıslar arasından seçilecek ayrı ayrı 3’er kişilik yerel bilirkişi kurulu ve taraf tanıkları ile önceki bilirkişiler dışında halen Tarım ve Orman Bakanlığı ve bağlı birimlerinde görev yapmayan bu konuda uzman orman mühendisleri arasından seçilecek bir/üç orman mühendisi bilirkişi, bir/üç ziraat mühendisi bilirkişi, bir fen elemanı ve bir jeodezi ve fotogrametri mühendisi aracılığıyla yeniden keşif yapılmalıdır. Keşifte getirtilen belgeler çekişmeli taşınmaz ile birlikte çevre araziye de uygulanmak suretiyle taşınmazın öncesinin bu belgelerde ne şekilde nitelendirildiği belirlenmeli; 3116, 4785 ve 5658 sayılı Kanun’lar karşısındaki durumu saptanmalı; zilyetlikle veya hukuki değeri kalmamış olan tapu kayıtlarıyla ormandan yer kazanılamayacağı, öncesi orman olan bir yerin üzerindeki orman bitki örtüsü yokedilmiş olsa dahi, salt orman toprağının orman sayılan yer olduğu düşünülmeli; toprak yapısı, bitki örtüsü ve çevresi incelenmeli; keşifte, hakim gözetiminde, taşınmazın dört yönden renkli fotoğrafları çektirilip, onaylanarak dosyaya eklenmeli; yukarıda değinilen diğer belgeler fen, jeodezi ve fotogrametri ile uzman orman bilirkişiler eliyle yerine uygulattırılıp; orijinal-renkli (renkli fotokopi) hava fotoğrafları ve memleket haritasının ölçeği kadastro paftası ölçeğine, yine kadastro paftası ölçeği de hava fotoğrafları ve memleket haritası ölçeğine (Net-Cad veya benzeri programlar kullanılarak)denetime elverişli olacak şekilde çevrildikten sonra komşu ve yakın komşu parselleri de içine alacak şekilde birbiri üzerine aplike edilmek suretiyle çekişmeli taşınmaz, çevre parsellerle birlikte memleket haritası ve hava fotoğrafları üzerinde gösterilmeli; taşınmazın gerçek eğimi klizimetre aletiyle ölçülerek memleket haritalarındaki münhanilerden (yükseklik eğrilerinden) de faydalanılmak suretiyle belirlenmeli; stereoskopik hava fotoğraflarının stereoskop vasıtasıyla üç boyutlu incelemesi yapılarak, temyize konu taşınmazın niteliği ve kullanım durumu ile tasarruf sınırlarını belirgin olarak görünüp görünmediği belirlenmeli, taşınmazın üzerindeki bitki örtüsünün cinsi, yaşı, dağılımı, kapalılık oranı ile taşınmazın imar-ihyaya konu olup olmadığını, olmuş ise imar-ihyaya en erken ne zaman başlanıldığını ve imar-ihyanın hangi tarihte tamamlandığını, taşınmazın ekonomik amacına uygun olarak tarım arazisi niteliğiyle zilyetliğine ne zaman başlanıldığını ve dava konusu taşınmazın 6831 sayılı Orman Kanunu (6831 sayılı Kanun) 17/2 nci maddesinde belirtilen orman içi açıklık vasfında olup olmadığını belirten müşterek imzalı, tereddüte mahal bırakmayacak şekilde, yalnız büro incelemesine değil, uygulamaya ve araştırmaya dayalı, bilirkişilerin onayını taşıyan krokili bilimsel verileri bulunan yeterli ve dosyadaki belgeler ile karşılaştırıldığında denetime elverişli rapor alınmalıdır.
Ayrıca keşifte dinlenecek yerel bilirkişi ve tanıklardan, taşınmazların öncesinin ne olduğu, kim veya kimler tarafından, hangi tarihten beri ve ne şekilde kullanıldığı, imar-ihya gerektiren yerlerden olup olmadığı, böyle yerlerden ise imar-ihyaya konu edilip edilmediği ve edilmiş ise imar-ihyasının hangi tarihte tamamlandığı hususları etraflıca sorulup maddi olaylara dayalı olarak açıklattırılmalı, komşu parsellerin tutanak ve dayanakları uygulanmalı; dava konusu taşınmazları sınır olarak nasıl nitelendirdikleri araştırılmalı; yerel bilirkişiler ve tanıkların sözleri arasında doğabilecek çelişkiler gerektiğinde yüzleştirme yapılarak giderilmeye çalışılmalı; ziraat bilirkişisinden taşınmazın evveliyatını, toprak yapısını, niteliğini ve zilyetlikle mülk edinilebilecek yerlerden olup olmadığını, komşu taşınmazlarla karşılaştırmalı şekilde açıklayan, bilimsel esaslara ve somut verilere dayalı, ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmalı; fen bilirkişisinden ise, keşfi takibe ve denetlemeye olanak verir rapor ve kroki alınmalı, tanık ve yerel bilirkişi ifadeleri bilimsel esaslara ve maddi bulgulara dayanılarak hazırlanan söz konusu bilirkişi raporlarıyla denetlenmeli 3402 sayılı Kanunun 14 üncü maddesi uyarınca, adına tescil kararı verilecek kişi ya da kişiler ile diğer mirasçılar ve onların miras bırakanları adına aynı çalışma alanı içerisinde kayıtsız ve belgesizden başkaca taşınmaz mal tesbit ya da tescil edilip edilmediği tapu müdürlüğü ve ilgili kadastro müdürlüğü ile Hukuk Mahkemeleri yazı işleri müdürlüğünden sorulup, aynı Kanunun 03.07.2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile değiştirilen 14/2 nci maddesi hükmü gözetilerek sulu ve susuz olarak kazanılmış toprak miktarı belirlenip, Kanunun getirdiği sınırlamanın aşılıp aşılmadığı saptanmalı, taşınmaz üzerindeki evin yaşı duraksamaya yer vermeycek şekilde belirlenmeli, toplanacak tüm kanıtlar birlikte değerlendirilip, idari yoldan tapunun oluştuğu 2008 yılına kadar zilyetlikle kazanma koşullarının oluşup oluşmadığı hususnda ulaşılacak sonuca göre bir hüküm kurulmalıdır.

Kabule göre de, eldeki dava tapu iptali ve tescil davası mahiyetinde olduğundan ve davanın tapu maliki aleyhine açılarak yürütülmesi gerektiğinden, tapu maliki Hazine dışındaki davalılar hakkındaki davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmelidir.

SONUÇ: Açıklanan sebeplerle;
Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

İstek halinde peşin harcın temyiz edene iadesine,

1086 sayılı Kanun’un 440/I maddesi gereğince Yargıtay ilamının tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yoluna başvurulabileceğine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

04.12.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.