2886 Sayılı Kanun’a Göre Yapılan Kiralama İhalelerinde Hatalı Uygulamaların Bulunması (Sayıştay)

BULGU: 2886 Sayılı Kanun’a Göre Yapılan Kiralama İhalelerinde Hatalı Uygulamaların Bulunması

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Üniversite

a. Tahmin Edilen Bedel Tespitinin Sağlıklı Yapılmaması

Kırıkkale üniversitesinin 2024 yılında yapılan kiralama ihaleleri ile daha önceki yıllarda yapılıp halen sözleşmeleri devam eden 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki kiralama ihaleleri incelenmiş olup, tahmin edilen bedel tespitlerinin gerçek piyasa fiyatlarını yansıttığına ilişkin çalışmaların mevzuatın öngördüğü şekilde yapılmadığı tespit edilmiştir.

Üniversite bünyesinde farklı fakülte ve Yüksek okullar bünyesinde yer alan kantin, büfe, fotokopi merkezi ve işyerlerinin kiralama usulü olarak 2886 sayılı Kanunun 45’inci maddesinde yer alan açık ihale usulünün kullanıldığı görülmüştür. İhaleler açık ihale usulüyle yapıldığından usul yönünden sorun bulunmamakla birlikte neredeyse tüm ihalelere 1 adet teklif gelmektedir. Bu durum ise rekabet sağlanması açısından kuşkulara yol açmaktadır.

Kiralama ihalelerinde tahmin edilen bedel olarak genellikle önceki yıl kira bedeli esas alınmaktadır. Tahmin edilen bedel tespitine ilişkin herhangi başka bir veri bulunmamaktadır. İşletmenin yıllık cirosu, karlılığı, m2 büyüklüğü vb hiçbir ölçü kullanılmamaktadır.

2886 sayılı Kanunun”Tahmin edilen bedelin tespiti” başlıklı 9’uncu maddesinde;

“Tahmin edilen bedel, idarelerce tespit edilir veya ettirilir. İşin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulur. Tahmin edilen bedel, bunun dayanaklarının da eklendiği bir hesap tutanağında gösterilir ve asıl evrak arasında saklanır. Bu bedel gerektiğinde ihale komisyonlarınca tahkik ettirilir…” denilmektedir.

Kanun maddesinin amacı gerçek piyasa koşullarına uygun fiyat tahminlerinin yapılabilmesine hizmet ettiğinden, işin özelliğine göre değişik yerlerden fiyat araştırması yapılması ve gerçeğe uygun fiyatların tespit edilmesi gerekmektedir.

İncelenen ihale dosyalarından yapılan tespitlere göre tahmin edilen bedelin çok az üzerinde teklifler geldiği ve genellikle tek katılımcı olduğu görülmektedir. İncelenen ihale dosyalarıyla ilgili bazı veriler aşağıda açıklanmıştır.

Örneğin, yiyecek içecek otomatları için tahmin edilen bedel 22 000 lira, son teklif (ihale bedeli) 22 750 liradır. Tüik istatistiklerinin dikkate alınarak bedel belirlendiği belirtilmiştir. Başka açıklama bulunmamaktadır.

Bilet satış gişesi yeri (4 adet) tahmin edilen bedel 14 744,69 liradır. Tahmin edilen bedel son kira fiyatına tüfe endeksi uygulanarak bulunmuştur. Tek katılım olup, fiyat her bir büfe içindir.

Anaokulu yeri ihalesi tahmin edilen bedel 76 889,24 liradır.(310 m2). Tahmin edilen bedel son kira fiyatına tüfe endeksi uygulanarak bulunmuştur. İhale bedeli 77 000 liradır. Tek katılım olup, anaokulu demirbaşlarıyla birlikte bu fiyata kiralanmıştır. (Kiralama tarihi Şubat 2023)

İş merkezi kantin ve fotokopi tahmin edilen bedel 80 000 lira, ihale bedeli 80 700 liradır. 2 adet teklif bulunmaktadır. Tahmin edilen bedel TÜİK verileri ve mevcut kira bedeli dikkate alınarak belirlenmiştir. (Kiralama tarihi Aralık 2023)

İktisadi ve İdari Bilimler fakültesinin tahmin edilen bedeli 75 000 liradır. Bir önceki sözleşmenin feshedilmesi ve pandemi koşulları nedeniyle bu fiyat belirlenmiştir. Başka bir açıklama ya da fiyat araştırması yoktur.

Merkezi derslikler kantin ve fotokopi merkezi tahmin edilen bedeli 20 000 liradır. Tespit komisyonu, “benzer nitelikteki ticari alanların kira bedeli dikkate alınarak” fiyatın belirlendiğini belirtmektedir. Ancak benzer nitelikteki ticari alanlarla ilgili hiçbir belge, ek, araştırma vb dosyaya konulmamıştır.

Tıp fakültesi yanı eczane kiralama (2021 yılı) tahmin edilen bedeli 35 710TL, kiralama bedeli 36 000 liradır. Tek katılım olup son yıl kirasına TEFE eklenerek bulunmuştur. Aynı şekilde Tıp fakültesi yanı işyerinde Medikal tahmin edilen bedeli 42 722,50 lira, Çiçekçi tahmin edilen bedeli 19 294,03 lira olarak belirlenmiştir. Önceki kiraya TEFE eklenerek bulunmuştur. Tek katılım vardır.

Tıp fakültesi kantini tahmin edilen bedeli 200 000TL (338M2) lira, personel ve öğrenci sayıları dikkate alınarak tespit edilmiştir. İhale tarihi 21. 02. 2023 olup, 5 firma katılmıştır. Ancak teklif fiyatlar artmamıştır. Son teklif 202 750 liradır. Diğer rakamlar 200 000 ile bu rakam arasında değişmektedir.

Diş hekimliği kantini tahmin edilen bedeli 110 000 lira olup tek katılım olmuştur. İhale bedeli 110 500 liradır.

Spor ve Rekreasyon alanı ihalesine de tek katılım olmuştur. Tahmin edilen bedelin tespiti yapılırken Kırıkkale Ticaret ve Sanayi Odası, Yahşihan Belediyesi ve Afyon Kocatepe Üniversitesine fiyat sorulmuştur. Kırıkkale Ticaret ve Sanayi Odası: 450 000-500 000 TL, Yahşihan Belediyesi: 500 000-550 000 TL, Afyon Kocatepe Üniversitesi :285 000 TL fiyat bildirmiştir. İlave olarak 13.10.2022 tarihinde yapılan bu ihale için 2020 yılı cari yıl bedeli olan 138 427,21 TL güncellenerek değerleme oranı sonrası 205 713,86 lira şeklinde ortalamaya dahil edilmiştir. Tahmin edilen bedel ortalama alınarak 305 000 lira olarak belirlenmiştir.

Tahmin edilen bedelde neden ticaret odası ya da belediye fiyatı ortalamasının esas alınmadığı, neden Afyon Kocatepe Üniversitesine fiyat sorulduğu anlaşılamamıştır.

Afyon Kocatepe Üniversitesine yarı olimpik havuz kompleksinin kira bedeli sorulmuş, 9.11.2021 tarihli ihalede ilk yıl fiyatı olan 285 000 lira cevap olarak bildirilmiştir. Bu ihale 2022 yılı Ekim ayında yapılmıştır. 2021 Afyon ihale fiyatı ile alakası yoktur. Üstelik Afyon kompleksinin kaç m2 olduğu, farklı ne tür özellikleri olduğu belli değildir. Bu ihale 7342,61 m2 alana sahiptir.

Kamu İdaresi cevabında bulguya iştirak edilerek bulgu konusu hususta bundan sonraki süreçte gerekli özenin gösterileceği ifade edilmiştir.

2886 sayılı Kanunun 9’uncu maddesine göre tahmin edilen bedel tespiti yapılırken işin özelliğine göre gerçek piyasa fiyatlarına ulaşılmaya çalışılması gerekmektedir. Bu husus, kamu kaynaklarının verimli kullanılması açısından önemlidir.

b. 2886 Sayılı Kanun’a Göre Yapılan İhalelerde Geçici Teminat Tutarının Rekabeti

Etkileyecek Düzeyde Yüksek Belirlenmesi

Söz konusu Kanun’a göre yapılan ihalelerde geçici teminat tutarlarının Kanun’da öngörülen tutarın çok üzerinde belirlendiği görülmüştür.

2886 sayılı Kanunun “Geçici teminat” başlıklı 25’inci maddesine göre;

“İsteklilerden, ihale konusu olan işin tahmin edilen bedelinin %3’ü oranında geçici teminat alınır. 10’uncu madde uyarınca yapılacak ihalelerde geçici teminat teklif edilen bedelin, tasfiye idaresince yapılan taşınır mal satışlarında ise satışa esas bedelin %3’ünden az olamaz..

Kanunda geçici teminat tutarı tahmin edilen bedelinin %3’ü oranında belirlenmiştir. Oysa incelenen ihalelerde çoğunlukla %30 oranında olmak üzere farklı oranlarda geçici teminat istendiği tespit edilmiştir.

Örneğin, yıllık 90 000,00 TL tahmin edilen bedel belirlenen Mühendislik ve Mimarlık fakültesi Kantin ve Fotokopi merkezi kira şartnamesine göre, geçici teminat yüzde 30 olarak 27 000 lira belirlenmiştir. Oysa Kanun gereği kesin teminatı sadece yüzde 6 olup, 5400 liradır. Geçici teminatın bu kadar yüksek belirlenmesi ihaleye katılımı engelleme olasılığı bulunmaktadır.

Aynı şekilde, İktisadi ve İdari Bilimler fakültesi, Fen edebiyat fakültesi , Sağlık bilimleri fakültesi , Veterinerlik fakültesi, Tıp fakültesi Diş hekimliği fakültesi kantinleri, İş merkezi kantin ve fotokopi merkezi ile Spor ve Rekreasyon alanı geçici teminatı yüzde 30 olarak belirlenmiştir.

Veterinerlik fakültesi kantini, Merkezi derslikler kantin ve fotokopi merkezi, Yiyecek içecek otomatları geçici teminatı yüzde 30 olarak belirlenmiş, Anaokulu yeri geçici teminatı ise yüzde10 olarak belirlenmiştir.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümleri incelendiğinde, bu Yönetmeliğin 25’inci maddesinde geçici teminatla ilgili düzenleme yapıldığı görülmektedir. 25’inci maddede;

“Yönetmeliğe göre yapılacak ihalelerde, tahmin edilen bedelin yüzde onundan az olmamak üzere yüzde otuzuna kadar, işin niteliğine göre ita amirince belirlenecek miktarda geçici teminat alınır…” Denilmektedir. Ancak bu Yönetmeliğin amacını açıklayan 1’inci maddesinde;

“Bu Yönetmeliğin amacı; Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların satışı, trampası, arsa veya kat karşılığı inşaat yaptırılması, kiraya verilmesi, ön izin verilmesi ve üzerlerinde irtifak hakkı kurulması, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiraya verilmesi, ön izin ve kullanma izni verilmesi ile ecrimisil ve tahliye işlemlerine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir.” Denilmekte, aynı Yönetmeliğin kapsamla ilgili 2’nci maddesinde ise;

“Bu Yönetmelik; tarihî ve bediî değeri olan taşınmazlar hariç olmak üzere, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri kapsar.” Denilmektedir.

Kamu İdaresi cevabında bulguya iştirak edilerek bulgu konusu hususta bundan sonraki süreçte gerekli özenin gösterileceği ifade edilmiştir.

Üniversitenin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar Devletin hüküm ve tasarrufunda bulunan taşınmaz niteliğinde olmadığından, bu Yönetmeliğe göre yüzde 10-30 aralığında geçici teminat belirlenmesi doğru değildir. 2886 sayılı Kanunun bağlayıcı hükmü karşısında, geçici teminatın yüzde 3 olarak belirlenmesi gerekmektedir. Teminat tutarının yüksek belirlenmesi, ihaleye katılımı olumsuz etkileyebileceği gibi, yasal zorunluluk nedeniyle de geçici teminatın yüzde 3 olarak belirlenmesi uygundur.