Sözleşme Yükümlülüğünü Yerine Getirmeyen Kiracılara Mevzuatında ve Kira Sözleşmelerinde Öngörülen Yaptırımların Uygulanmaması (Sayıştay)

BULGU: Sözleşme Yükümlülüğünü Yerine Getirmeyen Kiracılara Mevzuatında ve Kira Sözleşmelerinde Öngörülen Yaptırımların Uygulanmaması

2022 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi

İdare tarafından tahsili yapılamayan taşınmaz kira bedelleri bulunmasına rağmen ilgili kiracılarla akdedilen kira sözleşmelerinin feshedilmediği ve kiracıların ihalelerden yasaklanmadığı görülmüştür.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Müteahhit veya müşterinin sözleşmenin bozulmasına neden olması” başlıklı 62’nci maddesine göre;
Sözleşme yapıldıktan sonra 63’üncü maddede yazılı hükümler dışında müteahhit veya müşterinin taahhüdünden vazgeçmesi veya taahhüdünü, şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi üzerine, idarenin en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatı gelir kaydedilir ve sözleşme feshedilerek hesabı genel hükümlere göre tasfiye edilir. Gelir kaydedilen kesin teminat, müteahhit veya müşterinin borcuna mahsup edilemez.
Kanun’un “İdarelerce İhalelere Katılmaktan Geçici Yasaklama” başlıklı 84’üncü maddesinin üçüncü fıkrasına göre de;
Üzerine ihale yapıldığı halde usulüne göre sözleşme yapmayan istekliler ile sözleşme yapıldıktan sonra taahhüdünden vazgeçen ve mücbir sebepler dışında taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyen müteahhit veya müşteriler hakkında da, ihaleyi yapan bakanlık veya ilgili bakanlık tarafından, bir yıla kadar ihalelere katılmaktan yasaklama kararı verilir ve bu kararlar Resmi Gazete’de ilan ettirildiği gibi ilgililerin müteahhitlik sicillerine işlenir.
Yukarıda da görüleceği üzere, taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyen kiracıların sözleşmelerinin feshedilip, teminatlarının gelir kaydedilmesi ve bu kiracıların ihalelere katılmaktan geçici yasaklaması için ilgili bakanlığa bildirilmesi gerekmektedir.
Diğer yandan, İdare tarafından kiraya verilen yerlere ilişkin ihale şartnamelerinin;
“İhale Bedelinin Ödeme Şekli” başlıklı maddesinde;
“ a) Yıllık kira bedeli aylık dönemler halinde Ümraniye Belediye Başkanlığı Mali Hizmetler Müdürlüğü veznesine peşin olarak yatırılacaktır. Vadesinde ödenmeyen kira bedellerine, 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsili Usulü Hakkında Kanunun 51 inci maddesi gereğince belirlenen oranda gecikme zammı uygulanır. Kiracı tarafından 3 (üç) ay kira ödenmemesi durumunda İdare sözleşmeyi tek taraflı fesih edebilir.
“Alıcı Tarafından İhale Bedelinin Ödenmemesi” başlıklı maddesinde;
“Şartnamede belirtilen süreler içerisinde kira bedelini peşin ödemeyenlerin sözleşmesi fesih olunur.”
“Tesis Kullanımına İlişkin Hususlar” başlıklı maddesinde;
Kiracının fesih talebinde bulunması, kira dönemi sona ermeden faaliyetini durdurması, kiralananı amacı dışında kullanması, taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi veya işletme ruhsatının her ne sebeple olursa olsun iptal edilmesi hallerinde, sebebi açıkça yazılmak suretiyle en az 10 (on) gün süreli noter ihbarnamesine rağmen aynı durumun devam etmesi halinde tekrar hüküm almaya veya protesto çekmeye gerek kalmaksızın sözleşme idarece feshedilerek, kesin teminatı gelir kaydedilir ve cari yıl kira bedeli tazminat olarak tahsil edilir. Sözleşmenin feshedildiği tarihten sonraki döneme ilişkin varsa kira bedeli öncelikle kiracıdan alınacak tazminata mahsup edilir.” Düzenlemeleri yer almaktadır.
İlgili kiralamalara ilişkin sözleşmelerde ise her ayın 1 ile 5’i arasında aylık kira bedelinin peşin tahsil edileceği düzenlenmiştir.
Yukarıda yer alan şartname ve kira sözleşmelerindeki düzenlemelere göre; kiracılar her ayın 1 ile 5’i arasında aylık kira bedelini peşin ödemeleri gerekmekte olup kiracı tarafından üç ay süre ile kira ödemesi gerçekleştirilmez ise kira sözleşmeleri feshedilmelidir. Ayrıca taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirilmemesi nedeniyle, sebebi açıkça belirtilerek en az on gün süreli noterden ihbarname çekilmesi, aynı durumun devam etmesi halinde protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın sözleşmenin idarece feshedilerek, kesin teminatın gelir kaydedilmesi ve cari yıl kira bedelinin tazminat olarak tahsil edilmesi gerekmektedir. Bu kiracılar hakkında ihalelerden yasaklama kararı verilip, bu kararlar Resmi Gazete’de ilan edilmelidir.
Taşınmazın boşaltılmaması durumunda İdare tarafından, 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15’inci maddesine istinaden 2886 sayılı Kanun’un 75’inci maddesi hükümlerine göre işlem tesis edilmelidir.
Aşağıdaki tablodan detayı görüleceği üzere; İdare tarafından, kira tutarını ayın ilk beş günü peşin ödeme taahhüdünü yerine getirmeyen kiracılara nedenlerini açıkça belirterek en az on gün süreli ihtar çekilip gerekli hükümlerin işletilmediği, bazı kiracıların uzun yıllar kira ödememesine rağmen sözleşmesinin feshedilmediği, kira ödemeksizin halen taşınmazları kullanmasına rağmen mevzuatta sayılan yaptırımların uygulanmadığı tespit edilmiştir.

eşmeleri
Denetim tespitimiz üzerine İdare tarafından; bahsedilen üç kiracıdan birinin tüm kira
Tablo 14:
ı Kira Söz

borçlarını ödediğini diğer kiracıların ise 7440 sayılı Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması Hakkındaki Kanun çerçevesinde yapılandırma müracaatında bulunduğunu, bahsedilen Kanun kapsamına girmeyen borçların ve yapılandırılan taksitlerin ilkinin ödendiğini ve vadesi gelen herhangi bir borcun kalmadığını belirtmişlerdir. Ancak herhangi bir tahsilat makbuzu sunulmamıştır. Kaldı ki, İdare tarafından kira borçlarının birikmesine mahal vermeyecek şekilde sözleşme yükümlülüğünü yerine getirmeyen kiracılar hakkında gerekli hükümlerin işletilmesi gerekmektedir.
Sonuç olarak; İdare tarafından taahhüdünü yerine getirmeyen kiracılara, nedenlerini açıkça belirterek en az on gün süreli ihtar çektikten sonra durumun devam etmesi halinde kira sözleşmesinin feshedilmesi, kesin teminatın gelir kaydedilmesi, cari yıl kira bedelinin tazminat olarak tahsil edilmesi, kiracının ihalelerden yasaklanması ve derhal tahliye işlemlerinin başlatılması gerekmektedir.