|
ÖZET: 2023 yılı Sayıştay Denetim Raporları, üniversite ve üniversite döner sermayesi kira sözleşmelerinde süre uzatım hakkının kiracılara verilmesine dair önemli bulgular sunmaktadır. İncelemeler, mücbir sebep durumları gerekçe gösterilerek, kira sözleşmelerinde süre uzatımına ilişkin bir düzenleme olmamasına rağmen kiracılara bu hakkın tanındığını ortaya koymuştur. Sözleşmelerin “Genel Şartlar” bölümünde, mücbir sebeplerin kiracıların kira bedelinde indirim, ödeme tarihleri ve miktarları ile kiralanan alanın yüzölçümünde değişiklik talep etme hakkı tanıdığı belirtilmiştir.
2022-2023 Akademik Yılı Bahar Dönemi’nin uzaktan eğitimle tamamlanması nedeniyle, kiracılar kira bedellerinin indirilmesi ve kira sürelerinin uzatılması taleplerini üniversiteye iletmiştir. Üniversite Yönetim Kurulu, 20 Şubat 2023 ile 7 Temmuz 2023 tarihleri arasında kira bedeli alınmaması ve kira sözleşmelerinin bu süre kadar uzatılması yönünde karar almıştır. Ancak, mücbir sebep hallerinin varlığında bile, kira sözleşmelerinde süre uzatımına dair bir düzenleme bulunmadığı için, kiracıların bu konuda talepte bulunmaları mümkün değildir. Kamu idaresinin cevabında, Yükseköğretim Kurulu Başkanlığı’ndan gelen yazıya atıf yapılarak, mücbir sebep hallerinin değerlendirilmesinin üniversitelere bırakıldığı ifade edilmiştir. Ancak, kira sözleşmelerinin 2886 sayılı Kamu İhale Kanunu kapsamında olduğu ve bu nedenle müstecirlerle yapılan sözleşmelerin hükümlerinin geçerli olduğu vurgulanmıştır. Kira sözleşmelerinde mücbir sebep durumları için düzenlemeler mevcutken, süre uzatımına ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. |
BULGU: Kira Sözleşmelerinde Yer Almayan Süre Uzatım Hakkının Kiracılara Verilmesi
2023 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Üniversite ve Üniversite Döner Sermayesi
Kira sözleşmelerinde süre uzatım hakkı yer almadığı halde, mücbir sebep hallerini gerekçe gösteren müstecirlere, kira süre uzatımı verildiği tespit edilmiştir.
Üniversite ile kiracılar arasında imzalanan kira sözleşmelerinin “Genel Şartlar” başlıklı bölümünün 10’uncu maddesinde;
“Tabii afetler (yangın, deprem, su basması vs.) ülkede genel veya tesisin bulunduğu yerde kısmi seferberlik ilanı, genel veya kısmi grev, lokavt gibi kısmi hak kullanımından doğan imkansızlıkların meydana gelmesi, bulaşıcı hastalık, salgın gibi olayların çıkması ve benzeri haller gibi mücbir sebepler ile sözleşmenin düzenlenmesinden sonra ortaya çıkan ve kamudan kaynaklanan hakkın kullanımını engelleyen sebepler hariç olmak üzere, kiracı sözleşmenin devamı süresince, mücbir ve kamudan kaynaklanan sebepler haricinde, kira bedelinin indirilmesi, ödeme tarihi ve miktarlarının, kiralanan alanın yüzölçümünün değiştirilmesi talebinde bulunamaz.”
Denilmiştir.
Buna göre; müstecirler, bir mücbir sebep halinin ortaya çıkması durumunda, kira bedelinin indirilmesi, ödeme tarih ve miktarlarının değiştirilmesi ve kiralanan alanın yüzölçümünün değiştirilmesi talebinde bulunabileceklerdir.
Yapılan incelemede; müstecirler, 2022-2023 Akademik Yılı Bahar Döneminin uzaktan eğitim yöntemiyle tamamlanmasına karar verilmesi nedeniyle öğrenci hareketliliğinin durduğunu gerekçe göstererek, kira tutarlarının indirilmesi, iadesi, mahsubu ve kira süresinin uzatılması konularındaki taleplerini Üniversiteye bildirmiştir. 194 ve 247 sayılı Üniversite Yönetim Kurulu Kararları ile, tüm kiracılardan 20.02.2023 tarihinden 07.07.2023 tarihine kadar kira bedeli alınmaması ve kira sözleşme sürelerinin bu süre kadar uzatılması kararı alınmıştır.
Mücbir sebep halleri oluştuğunda, müstecirler kira tutarlarının indirilmesi, ödeme tarihi ve miktarlarının değiştirilmesi konularında talepte bulunabilecek olup, sözleşmede yer almayan süre uzatımı konusunda talepte bulunamayacağı gibi, idarece süre uzatımı verilmesi de mümkün görülmemektedir.
Kamu idaresi cevabında, Yükseköğretim Kurulu Başkanlığı Strateji Geliştirme Dairesi Başkanlığından gelen 10.04.2023 tarih ve 22091 sayılı “Kira Ödemeleri” konulu yazı ile 20222023 akdemik yılı bahar döneminin uzaktan öğretim yolu ile tamamlanmasına karar verilmesi nedeniyle, 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu’nda belirtilen mücbir neden hali olarak öngörülen durumlarda, kiraya verilen yerlerde işletmeciler tarafından talep edilen indirim, iade, mahsup, kira süresinin uzatımı ve benzeri işlemlere ilişkin değerlendirmelerin üniversitelerin kanaatine bırakıldığı belirtilmiştir.
Söz konusu yazı, 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu’nda belirtilen mücbir sebep hallerine atıf yapmakta olup yapılan kira sözleşmeleri ise 2886 sayılı Kanun’un kapsamında yer almaktadır. 4735 sayılı Kanun’da belirtilen mücbir sebep hükümleri değil 2886 sayılı Kanun’a göre müstecirlerle imzalanan kira sözleşmelerinin hükümleri geçerlidir. Kira sözleşmelerinde; mücbir sebep halleri için kira bedellerinin indirilmesi, ödeme tarihleri ve miktarlarının değiştirilmesi ile kiralanan alanın yüzölçümünün değiştirilmesine ilişkin düzenlemeler olup kira sürelerinin uzatılmasına ilişkin herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır.