|
ÖZET: Üniversite mülkiyetindeki taşınmazlar üzerinde … Vakfı lehine tesis edilen intifa hakkının kullanımında çeşitli hatalar tespit edilmiştir. 1984 yılında ODTÜ tarafından Vakfa 49 yıl süreyle ziraat yapma amacıyla verilen intifa hakkına rağmen, parsellerin büyük bir kısmı amacına uygun kullanılmamış ve yalnızca ağaçlandırma çalışmaları yapılmıştır. Vakfın, bu arazilerde herhangi bir tarımsal faaliyet yürütmediği ve bazı parsellerin okul binaları inşa edilmesi için kullanıldığı gözlemlenmiştir. Ayrıca, Vakfın inşa ettiği binaların mimari projeleri, Üniversiteye onay için sunulmamıştır.
İntifa hakkının hukuki çerçevesi gereği, Vakfın taşınmaz üzerinde yalnızca kullanım ve yararlanma yetkisi bulunmakta, bu hak kapsamında önemli değişiklikler yapması mümkün değildir. Ancak, Vakıf tarafından 1989 yılında inşa edilen okul binaları, bu düzenlemeye aykırı bir durum oluşturmuştur. 2015 yılında imzalanan üst hakkı sözleşmesi, intifa hakkı sona ermeden gerçekleştirilmiş ve üst hakkı bedeli belirlenirken, mevcut binalar dikkate alınmamıştır. Üst hakkı sözleşmesinin gerekliliklerine uyulmadığı ve inşaat projelerinin Üniversiteye sunulmadığı tespit edilmiştir. Sözleşmeye aykırılık durumunda, üst hakkının sona ereceği belirtilmiştir. Bu nedenle, Vakfın inşaat projelerini Üniversiteye sunması ve sözleşmeye uygun hareket etmesi gerektiği, aksi takdirde gerekli hukuki işlemlerin başlatılması gerektiği ifade edilmiştir. |
BULGU: Üniversite Tarafından … Vakfına Tesis Edilen İntifa-Üst Hakkıyla İlgili Süreçlerde Hatalar Bulunması
2023 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Üniversite ve Üniversite Döner Sermayesi
Üniversite mülkiyetinde bulunan taşınmaz üzerinde … Vakfı lehine ziraat yapılması amacıyla intifa hakkı tesis edilmesine rağmen günümüzde parsellerin amacına uygun kullanılmadığı, bu parsellerin belli bölümünde okul binaları inşa edildiği, okul binası inşa edilen parseller üzerinde yine aynı Vakfa sonradan üst hakkı verildiği ancak Vakıf tarafından hazırlanan tüm tesislerin mimari avan projelerinin Üniversitenin onayına sunulmadığı görülmüştür.
İntifa Hakkı Verilen Parsellerin Verilme Amacı İçin Kullanılmaması:
Üniversite mülkiyetinde bulunan Çankaya İlçesine ait 156 adet kadastro parseli (4.793.168,98 m2) üzerinde ODTÜ tarafından … Vakfı adına 29.02.1984 tarih ve 1007 yevmiye numaralı işlem ile 49 yıl süreli ve bedelsiz olarak intifa hakkı tesis edilmiş olup söz konusu parseller üzerindeki hakkın süresi 2032 yılının sonunda sona erecektir.
İntifa hakkına dayanak olarak, Vakıf tarafından Rektörlük Makamına yazılan 08.12.1983 tarihli yazıda; “…Üniversitenize ait bir kısım tarım arazisi âtıl vazıyetle beklemektedir. Bu arazi üzerinde Vakfımız tarafından ziraat yapılması hem üniversiteniz ve hem de ülkemiz açısından büyük yararlar sağlayabilir…
Yukarıda kısaca arz ve izah ettiğimiz nedenlerden ötürü Rektörlüğünüzce tensip edilecek zirai arazileriniz üzerinde Vakfımız lehine 49 yıl süreli bir intifa hakkı tesisine ve keza Eymir Gölünün Vakfımızca işletilmesine izin verilmesini saygı ile tensiplerinize arzederiz” denilmiştir. ODTÜ Rektörlüğünce ilgili yazı üzerine Vakıf lehine intifa hakkı tesisi ile ilgili yasal bir engel olup olmadığı hususunda Hukuk Müşavirliğinden bilgi alınmış ve 27.12.1983 tarihinde gereği için ilgili birimlere sevk edilmiştir.
Vakıf lehine yukarıda zikredilen yevmiye numaralı işlem ile verilen intifa hakkına tabii parseller talep yazısında belirtildiği üzere mezkûr Vakfa ziraat yapıması karşılığı verilmiştir. Ancak aradan geçen 34 yıl içerisinde ilgili arazide (bir kısmı üst hakkına çevrilen parseller hariç) bir kısım ağaçlandırma çalışması dışında Vakfın bir faaliyetinin olmadığı dolayısıyla arazilerin atıl durumda olduğu görülmüştür.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 794’üncü maddesinde intifa hakkının taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabildiği ve aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağladığı düzenlenmiştir. İntifa hakkı bu yönüyle, mülkiyet hakkı sahibinin hakkın konusu şeyi kullanma ve yararlanma yetkisini kaldırmakta, mülkiyet hakkı sahibine çıplak mülkiyeti (kuru mülkiyet) bırakmaktadır. Bu durumda mülkiyet hakkı sahibi sadece çıplak mülkiyet hakkını üçüncü kişilere devredebilmekte, ancak kullanma ve yararlanma yetkisi intifa hakkı sahibinde kalmaya devam etmektedir. Nitekim 2019 yılında, Kavaklık diye bilinen 40 dönümlük arazinin ODTÜ yönetimi ile Kredi ve Yurtlar Kurumu arasında protokole bağlanarak devredilmesi ve yurt yapılması amaçlı talep, Vakıf tarafından izin verilmediğinden uygulamaya konulamamıştır.
ODTÜ yönetimi tarafından 29.02.1984 tarih ve 1007 yevmiye numaralı işlem ile 49 yıl süreli ve bedelsiz olarak ziraat yapılması amacıyla intifa hakkı tesis edilmesine rağmen günümüzde amacına uygun kullanılmayan bazı parsellerdeki intifa hakkının kaldırılması için gerekli işlemlerin yapılması gerekmektedir.
ODTÜ ile Vakıf Arasında 19.11.2015 Tarihinde İmzalanan 49 Yıl Süreli Üst Hakkı Sözleşmesine Göre Üst Hakkı Bedelinin Yapının Üzerindeki Mevcut Binaları Kapsamaması:
İntifa hakkına konu taşınmazın bir bölümü üzerine inşaat yapma hakkını kapsayan bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın 1989 yılında söz konusu Vakıf tarafından ilkokul, ortaokul ve lise binaları inşa edilmiştir.
TMK’nın 794’üncü maddesine göre intifa hakkı taşınmaz üzerinde intifa hakkı sahibine sadece kullanma ve ondan yararlanma imkânı hakkı vermektedir. Bu hakkın sınırları dışına çıkarak taşınmaz üzerinde herhangi bir bina vb. yapıların yapılaması hukuken mümkün değildir. Bu husus TMK’nın “Özgülenme yönü” başlıklı 817’nci maddesinde “İntifa hakkı sahibi, intifa konusu taşınmazın ekonomik özgülenme yönünü malike önemli zarar verecek şekilde değiştiremez; özellikle onu yeni bir şekle dönüştüremeyeceği gibi, onda önemli bir değişiklik de yapamaz.” hükmü ile belirlenmiştir. Söz konusu hükme aykırı olacak şekilde Vakıf tarafından ilgili taşınmaz üzerine bina inşaatı yaparak onda önemli bir değişiklik yapılmıştır.
1984 yılında intifa hakkı verilen ve 1989 yılında bina yapılan söz konusu taşınmaz üzerinde bu defa 19.11.2015 tarihinde yapılan sözleşme ile Vakıf lehine üst hakkı tesis edilmiştir. TMK’nın 826’ncı maddesinin birinci fıkrası kapsamında taşınmaz maliki üst hakkı ile bir başkasına, arazisi üzerinde yapı yapma veya mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisi vermektedir. Bu yetkiye istinaden Vakıf tarafından ilgili taşınmaz üzerine yeni binalar inşa edilmiştir.
19.11.2015 tarihindeki üst hakkı tesis işlemi, 1984 yılında tesis edilen intifa hakkı tapudan terkin edilmeksizin gerçekleştirilmiştir. Sözleşme’nin “Üst Hakkı Bedeli” başlıklı 5’inci maddesinde yer alan “Rayiç Bedel” tespitinin alanlardaki üst hakkı tesis edilmeden önce yapılan binalar dahil edilmeksizin boş arsalar ile arsa sayılacak arazilere göre belirlendiği görülmüştür. Üst hakkı bedelinin intifa hakkına konu taşınmazın bir bölümü üzerine inşaat yapma hakkını kapsayan bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın 1989 yılında söz konusu Vakıf tarafından inşa edilen ilkokul, ortaokul ve lise binalarının da dahil edilerek belirlenmesi gerekirdi.
Üst hakkına konu olan mahallerde yer alan ilkokul, ortaokul ve lise vb. yapılar bulunmakta olup bu yapıların Vakıf tarafından gelir elde etme amaçlı kullanıldığı dikkate alınarak rayiç bedelin söz konusu yapıları da kapsayacak şekilde belirlenmesi gerektiği düşünülmektedir.
Vakıf tarafından Üst Hakkı Sözleşmesi’ne Uyulmaması:
Vakıf tarafından, üst hakkı tesis edilen arsa üzerinde inşa edilen binaların projeleri Üniversiteye sunulmamıştır.
Taraflar arasında akdedilen üst hakkı sözleşmesinin “İnşaatların plan ve projeye uygunluğu” başlıklı 6’ncı maddesinde; Vakıf tarafından hazırlanacak olan tüm tesislerin mimari avan projelerinin Üniversitenin onayına sunulacağı belirtilmiştir. İlgili düzenlemeye aykırı olarak 2015 yılı sonrasında yapılan (İlkokul Yeni Ek Bina 4.686,10 m2 ile Lise Binası G Blok 9.329,29 m2) inşaatın projeleri 31.12.2023 tarihi itibarıyla Üniversiteye sunulmamıştır.
“Üst hakkının sona ermesi ve iptali” başlıklı 11’inci maddeye göre; mezkûr sözleşmeye aykırı davranılması durumunda, üst hakkının sona ereceği kararlaştırılmıştır.
Vakıf tarafından üst hakkına esas parsellere yapılan inşaatlarda projelerin, Üniversiteye sunulmasının sağlanması, aksi takdirde sözleşmeye aykırılık olarak değerlendirilmesi ile irtifak hakkının kaldırılması için gerekli işlemlerin yapılmasının yerinde olacağı düşünülmektedir.
Kamu İdaresince bulgu konusu hususa iştirak edilerek bulgu doğrultusunda hareket edileceği ifade edilmiştir.