Vakıf Taşınmazları Kira ve Tahsis Bedelleri Artışlarında Hatalı TÜFE Oranlarının Uygulanması (Sayıştay)

BULGU: Vakıf Taşınmazları Kira ve Tahsis Bedelleri Artışlarında Hatalı TÜFE Oranlarının Uygulanması

2021 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Özel Bütçeli İdare

Genel Müdürlük veya mazbut vakıflara ait taşınmazların kira artış oranları ile tahsis bedellerinin artış oranlarının belirlenmesinde kira sözleşmesinin veya tahsis tarihinin başlangıç tarihinden önceki aya ait TÜFE oniki aylık ortalamalarının esas alınmaması sebebiyle kira tutarlarının ve tahsis bedellerinin olması gerekenden az veya fazla belirlendiği görülmüştür.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinde Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında kira bedelinin belirlenmesinde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” hükmü yer almaktadır.
Vakıflar Yönetmeliğinin “Tahsis işlemleri ve kullanım bedeli” başlıklı 62’nci maddesinde; “Tahsis işlemleri aşağıdaki şekilde yapılır.
a) Taşınmazın onarımı ve restorasyonu için bölge müdürlüğünce tahmini bir keşif bedeli tespit edilir veya ettirilir.
b) (Değişik:RG-30/6/2016-29758) Taşınmazın bulunduğu bölge, konum, kullanım amacı göz önünde bulundurulmak suretiyle bölge müdürlüklerince oluşturulacak komisyonca kullanım bedeli tespit edilir. Bedel tespitinde yapılacak onarım ve restorasyon giderleri göz önünde bulundurulur.
…” denilmekte,.
Vakıf Taşınmazlarının tip kira sözleşmesinin “kira bedeli ve ödeme süresi” başlıklı 3’üncü maddesinde; “İlk yıl kira bedeli TL olup, takip eden yıllar kira bedelleri ise, bir
önceki yıl kira bedellinin Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE – on iki aylık ortalamalara göre değişim %) oranı, kiralananın durumu, emsal ve rayiç bedeli göz önüne alarak belirlenecek bedeldir.” ifadesi yer almaktadır.
Vakıflar Genel Müdürlüğünün 01.10.2019 tarihli “Kira ve Tahsis artışları” konulu 15 numaralı Genelgesinde;
“18 Ocak 2019 tarih 30659 Sayılı resmi Gazetede yayımlanan 7161 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 56. maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin 344. Maddesi; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” şeklinde değiştirilmiştir.
Bu çerçevede mülkiyeti Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmazlardan, uzun süreli kiralamalar da dahil olmak üzere yeni dönem kira ve tahsis bedeli artışlarının dönem sonu itibarıyla 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi uyarınca Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan TÜFE (Tüketici fiyat endeksi) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı uyarınca yapılması,
Ayrıca mevcut tip sözleşme, tip şartname, usul ve esaslar ile protokol taslaklarında artışlara ilişkin maddelerde yer alan “ÜFE (Üretici fiyat endeksi) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı” hükmü yerine “TÜFE (Tüketici fiyat endeksi) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı” hükmünün eklenmesi gerektiği” belirtilmiştir.
Yukarıdaki bahsedilen mevzuat ve belgeler uyarınca uzun süreli kiralamalar da dahil olmak üzere yeni dönem kira ve tahsis bedeli artışlarının 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesi uyarınca Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan TÜFE (Tüketici fiyat endeksi) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı uyarınca yapılması gerekmektedir. Örneğin kira sözleşmesi başlama tarihi mart ayında olan kiracının 2021 yılı mart ayı kira artışının 2021 yılı şubat ayında Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak yapılması gerektiği anlaşılmaktadır.
Uygulamada, Genel Müdürlük ve mazbut vakıflara ait taşınmazların kira artışlarından bazılarında kira devri, rayiç bedel tespiti, mahkeme kararı ile belirlenen kiralamalar dışındaki kiralamalar için kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin içinde bulunduğu aydan önceki aya ait TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının uygulanmadığı, hayrat taşınmazlarından kira tahsis bedeli belirlenenlerin de tahsis tarihinin içinde bulunduğu aydan bir önceki aya ait TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranın esas alınmadığı, sözleşme başlangıç tarihi ocak ayı olan sözleşme ve tahsisler için ekim ayına ait TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranın esas alındığı, başlangıç tarihi ocak ayından farklı olan sözleşme ve tahsisler için ise sözleşme veya tahsis başlangıç tarihinden üç ay önceki TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alındığı, söz konusu taşınmazların kira artışları ile tahsis bedellerinde sözleşme başlangıç tarihinin içinde bulunduğu aydan önceki TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınmaması sonucu kira tutarlarının ve tahsis bedellerinin olması gerekenden az veya fazla olması sonucunu doğurduğu tespit edilmiştir.
Tablo 6: Türkiye İstatistik Kurumunca Yayımlanan TÜFE Oniki Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranları (%)

Tablodan görüleceği üzere TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim (%) oranlarının aylara göre farklılık göstermekte olduğu artışların kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin içinde bulunduğu aydan önceki aya ait TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının, kira tahsis bedeli belirlenenlerin de tahsis tarihinin içinde bulunduğu aydan bir önceki aya ait TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranın esas alınması gerekirken bu değişim oranları dikkate alınmadan sözleşme başlangıç tarihi ocak ayı olan kira veya tahsisler için aralık ayına ilişkin TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınması gerekirken ekim ayına ait tüfe oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak kiraların artırıldığı 2021 yılı bütçe gelirleri kesin hesap cetvelinde taşınmaz kira gelirleri tahakkukunun 1.823.227.695,47 TL, bütçe gelirlerinden red ve iadeler 58.344.911,65 TL olup net kira tahakkuk tutarının 1.764.932.783,82 TL olduğu, Ekim/2021 yılı ile Aralık/2021 arasındaki TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim (%) oranları farkının (%19,60 – %17,09) %2,51 olduğu dolayısıyla 2021 yılı için 44.299.812,87 TL (1.764.932.783,82 x %2,51) kadar eksik kira tahakkuk ettirildiği, yıllar itibarıyla de eksik tahakkuk edilen oran kadar kümülatif olarak eksik kira tahakkuku oluşacağı görülmektedir.
Bulguda yer alan tahsisli taşınmazların tahsis bedellerinin artış oranlarının belirlenmesine ilişkin hataların düzeltilmesini teminen çalışmalara başlanıldığı anlaşılmaktadır.
Genel Müdürlük veya mazbut vakıflara ait taşınmazları kira artış oranları ile tahsis bedellerinin artış oranlarının belirlenmesinde kira sözleşmesinin veya tahsis tarihinin başlangıç tarihinden önceki aya ait TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınması gerekmektedir.