Taşınmaz Kiralamalarında Mevzuata Aykırı Olarak Kira Süresinin Uzatılması (Sayıştay)

BULGU: Taşınmaz Kiralamalarında Mevzuata Aykırı Olarak Kira Süresinin Uzatılması

2021 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir Belediyesi

İdarenin bazı taşınmazlarının kira sözleşmeleri, süresi bitmesine rağmen yeniden ihale yapılmadan encümen kararıyla yenilenmekte ve bu şekilde taşınmazların kira süreleri uzatılmaktadır.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 34’üncü maddesinde; taşınmaz mal satımına, trampasına ve tahsisine ilişkin meclis kararlarını uygulamanın, süresi üç yılı geçmemek üzere taşınmaz kiralanmasına karar vermenin belediye encümeninin görev ve yetkileri arasında olduğu ifade edilmiştir.
01.01.1984 tarihinde yürürlüğe giren 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 1’inci maddesinde; belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinin bu Kanun’a göre yapılacağı hüküm altına alınmıştır.
Aynı Kanun’un 64’üncü maddesinde; kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresinin, on yıldan çok olamayacağı, ancak bazı hususi durumlarda bu sınırın aşılabileceği belirtilmiş, süre uzatımı ile ilgili herhangi bir hükme yer verilmemiştir.
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile kiralama işlemleri hakkında yeni düzenlemeler getirilmiştir. Kanun’un 339’uncu maddesinde; kamu kurum ve kuruluşlarının hangi usul ve esaslarla yapılmış olursa olsun konut ve çatılı işyeri kiralamalarında Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir. 347’nci maddesinde ise belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sona ermesine ilişkin şartlara yer verilmiştir. Buna göre; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilecektir.
Yukarıdaki mevzuat hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; belediye encümeni tarafından kiraya verilmesi kararlaştırılan ancak süre uzatımları yoluyla belirsiz kira sözleşmesine dönüşen kiralamaların, 10 yıllık sürenin sonunda fesih yoluyla sonlandırılabileceği anlaşılmaktadır.
İdarenin taşınmaz işlemlerinin incelenmesi neticesinde; aşağıdaki tabloda gösterilen 32 adet taşınmazın, 3 yıldan daha az süre için encümen kararıyla kiraya verildiği, kira sözleşmesinde süre 1 yıl olmasına rağmen yine encümen kararıyla her yıl kira süresinin uzatıldığı, belirsiz kira sözleşmesine dönüşen söz konusu kontratların tümünde 10 yıllık sürenin aşıldığı tespit edilmiştir.
Tablo 16: İhale Edilmeden Sözleşmesi Uzatılan Taşınmazların Listesi

Yukarıda belirtilen yasal düzenlemelere göre; taşınmazların 3 yıla kadar belediye encümeni kararıyla ve ihale yapılarak kiraya verilmesi mümkündür. Kira süresi biten taşınmazlar için yeniden kiralama ihalesine çıkılması gerekmektedir. Ancak ihaleye çıkılmadan encümen kararı ve süre uzatımı yoluyla kiralama sürdürülürse azami süre 10 yıldır. Bu süre bittiğinde kira sözleşmesi feshedilerek yeniden ihaleye çıkılmalıdır.
Söz konusu denetim tespiti sonrasında, İdare tarafından özetle; taşınmazların çoğunun tapuda tarla, arsa olarak kayıtlı olduğu, imar planında yol, kaldırım, vb. olarak göründüğü fakat uzun yıllardır dükkan olarak kullanıldığı, bu nedenlerle söz konusu yerlerin ihaleye çıkılarak kiraya verilemediği, kiracılarla kira sözleşmesi yapılmadığı, kira bedellerinin işgal bedeli olarak tahsil edildiği, bölge rayicine uygun ve yıllık düzenli kira artışlarının yapıldığı, yeni kiralanan alanların 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre ihale edildiği, bundan sonraki yapılacak olan kiralamalarda bulguda belirtilen hususların dikkate alınacağı ifade edilmiştir.
Sonuç itibarıyla, her ne kadar İdare cevabında yukarıda özetlenen muhtelif sebeplerle söz konusu yerlerin ihaleye çıkılarak kiraya verilemediği öne sürülse de bahse konu taşınmazlar için mevzuatında bir istisna bulunmadığından 2886 sayılı Kanun’da belirtilen şekliyle yeniden ihale suretiyle kiraya verilmesi gerekmektedir.