Kiraya Verilen Taşınmazlara İlişkin Kira Artışlarının Hatalı Gerçekleştirilmesi (Sayıştay)

BULGU: Kiraya Verilen Taşınmazlara İlişkin Kira Artışlarının Hatalı Gerçekleştirilmesi

2021 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – İl Özel İdaresi

İdare tarafından 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre kiraya verilen taşınmazların kira artışlarının hatalı yapılması sonucu yıllık kira artışların kümülatif olarak yıllar itibarıyla eksik tahakkuk ettirildiği tespit edilmiştir.
İdarece kiraya verilen taşınmazların kira sözleşmelerinde, kira artış oranı ile ilgili olarak;
– İlk yıldan sonraki yılların kira bedellerinin bir önceki yıl kira bedelinin her yıl TÜİK tarafından yayımlanan üretici fiyatları endeksi (bir önceki yılın aynı ayına göre % değişim oranı) oranında artırılması suretiyle bulunacak bedelden aşağı olmamak üzere idarece belirleneceği,
– ÜFE/TÜFE fiyatları endeksinde meydana gelen artış oranının (bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık % değişim oranı) yüksek olanının seçileceği,
– ÜFE/TÜFE fiyatları endeksinde meydana gelen artış oranı ile birlikte 213 sayılı Vergi Usul Kanununa göre belirlenecek yeniden değerleme oranı da dikkate alınmak suretiyle yüksek olan oranın tercih edileceği,
gibi değişik hükümlere yer verilmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Uygulama alanı” başlıklı 339’uncu maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de uygulanacağı, 344’üncü maddesinde, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu belirtilmiştir.
31.03.2011 tarihli ve 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 04.07.2012 gün ve 6353 sayılı Kanun’un 53’üncü maddesiyle değişik geçici 2’nci maddesinde;
“Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”
denilmiş ve 18.01.2019 gün ve 30659 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7161 sayılı Kanun’un 59’uncu maddesi ile, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2’nci maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
“Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.”
7161 sayılı Kanun’un 69’uncu maddesinin (b) fıkrasında, 56’ncı ve 59’uncu maddelerinin 01.01.2019 tarihinden geçerli olmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe gireceği belirtilmiştir.
6098 sayılı Kanun’un kira bedelinin belirlendiği 344’üncü maddesinde yer alan üretici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı 7161 sayılı Kanun’un 56’ncı maddesiyle tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı şeklinde değiştirilmiştir. Ayrıca 6217 sayılı Kanun’un Geçici 2’nci maddesi ile 6098 sayılı Kanun’un 344’üncü maddesi uygulamasından 8 yıl süre ile muaf tutulan tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri de 7161 sayılı Kanun’un 59’uncu maddesi ile uygulama kapsamına dahil edilmiştir.
Yukarıda ki mevzuat hükümlerinden anlaşılmaktadır ki 01.01.2019 tarihine kadar yıllık kira artışları, sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesindeki hükümlere göre yapılacak olup 01.01.2019 tarihinden sonra ise tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla kira artışları yapılacaktır.
Yapılan incelemede, İdare tarafından kiraya verilen taşınmazlara ilişkin kira artış oranının yanlış belirlenmesi sebebiyle yıllar itibarıyla yapılan kira artışlarının eksik hesaplandığı tespit edilmiştir. Şöyle ki;
İdare tarafından kiraya verilen 12 adet taşınmaz bulunmakta olup, bunlar arasından örneklem yoluyla seçilen ve uzun süredir aynı kiracı tarafından kullanılan, ayrıca diğerlerine nispeten kira tutarları yüksek olan 3 adet taşınmaz kiralaması üzerinden yapılan hesaplamada, İdare tarafından yapılan kira artışları ile olması gereken kira artışları arasında 2015 ve 2016 yıllarında İdare lehine 1.211,08 TL tutarında fazla, 2017 ve sonrasında ise İdare aleyhine 289.920,43 TL tutarında eksik kira tahakkukunda bulunulduğu görülmüştür.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre kiraya verilen taşınmazların kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı dikkate alınarak gerçekleştirilmesi gerekir.
Her ne kadar İdare, bulguya konu edilen tespit üzerine, ilgili kiracılara kira farkının ödenmesi için yazılı bildirimde bulunulduğunu belirtmekte ise de; henüz bir tahsilat gerçekleşmemiştir.
Tel: 0 312 295 30 00; Faks: 0 312 295 48 00
e-posta: sayistay@sayistay.gov.tr
https://www.sayistay.gov.tr