Taşınmazın İdareye Ait Şirkete Doğrudan Kiraya Verilmesi, Kira Sözleşmesine Aykırı Olarak İlgili Taşınmazın Bir Kısmının Üçüncü Bir Kişiye Kiralanması (Sayıştay)

BULGU: Taşınmazın İdareye Ait Şirkete Doğrudan Kiraya Verilmesi, Kira Sözleşmesine Aykırı Olarak İlgili Taşınmazın Bir Kısmının Üçüncü Bir Kişiye Kiralanması

2021 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Yatırım İzleme Koordinasyon Başkanlığı – YİKOB

Mülkiyeti İzmir Valiliği Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlığı’na ait olan Balçova 1520 ada 8 parselde yer alan taşınmazın idareye ait şirkete mevzuatta açık bir hüküm olmamasına rağmen doğrudan kiraya verildiği görülmüştür.
Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlığı Görev, Yetki ve Sorumlulukları ile Çalışma Usul ve Esaslarına Dair Yönetmeliğin 5’inci maddesinde;
Hizmetlerin yürütülmesi amacıyla, taşınır ve taşınmaz malları almak, satmak, kiralamak veya kiraya vermek, takas etmek, bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesis etmek.
hükmü yer almaktadır.
Yine aynı yönetmeliğin 11’inci maddesine göre; taşınmaz kiraya verme işlemlerinin başkanlık adına idari mali işler müdürlüğünce yerine getirileceği hüküm altına alınmıştır.
Bu hükümlere göre; idarenin taşınmaz kiraya verme yetkisinin olduğu açıktır. Bu yetkisini ise, idari mali işler müdürlüğü vasıtasıyla kullanacaktır. Bunun dışında ilgili mevzuatta taşınmazların kiraya verilmesine ilişkin başkaca bir hüküm bulunmamaktadır.
Yapılan incelemelerde ise; ilgili taşınmazın doğrudan şirkete kiraya verilmiş olduğu görülmüştür. Yukarıda da değinildiği üzere idare her ne kadar taşınmazı kiraya verebilecekse de ilgili mevzuatta taşınmazı şirketine doğrudan kiraya verebileceğine dair herhangi bir hüküm açıkça bulunmadığı için böyle bir uygulamanın uygun olmadığı değerlendirilmektedir.
İkinci olarak da, idare ve şirket arasında yapılan kira sözleşmesindeki “kiralanan taşınmazın şirket tarafından üçüncü bir kişiye kiralanamayacağı” hükmüne rağmen taşınmazın bir kısmının üçüncü kişiye kiralandığı görülmüştür.
Tüm bu hususlarla beraber;
idare cevabında; YİKOB taşınmazlarına yönelik mevzuatının olmaması nedeniyle 6360 sayılı On Dört İlde Büyükşehir Belediyesi Ve Yirmi Yedi İlçe Kurulması İle Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’ un “Çeşitli Hükümler” başlıklı 3.üncü maddesinin 10.uncu fıkrası gereği İçişleri Bakanlığı Hukuk İşleri Müdürlüğüne başka bir YİKOB tarafından başvurulduğunu, Bakanlığın meri mevzuat çerçevesinde kıyasen uygulama yapılabileceği görüşü verdiğini,
5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunun Şirket kurulması Başlıklı 26’ıncı maddesinde yer alan;
“Büyükşehir belediyesi kendisine verilen görev ve hizmet alanlarında, ilgili mevzuatta belirtilen usullere göre sermaye şirketleri kurabilir. Genel sekreter ile belediye ve bağlı kuruluşlarında yöneticilik sıfatını haiz personel bu şirketlerin yönetim ve denetim kurullarında görev alabilirler. Büyükşehir belediyesi, mülkiyeti veya tasarrufundaki hafriyat sahalarını, toplu ulaşım hizmetlerini, sosyal tesisler, büfe, otopark ve çay bahçelerini işletebilir; ya da bu yerlerin belediye veya bağlı kuruluşlarının % 50’sinden fazlasına ortak olduğu şirketler ile bu şirketlerin % 50’sinden fazlasına ortak olduğu şirketlere, 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine tabi olmaksızın belediye meclisince belirlenecek süre ve bedelle işletilmesini devredebilir. (Ek cümle: 12/11/2012-6360/10 md.) Ancak, bu yerlerin belediye şirketlerince üçüncü kişilere devri 2886 sayılı Kanun hükümlerine tabidir.”
hükmünün, Büyükşehir statüsünde sadece Büyükşehirlerde faaliyet gösteren ve kapatılan İl Özel İdarelerinin boşluğunu doldurmayı hedefleyen Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlıklarınca da kıyasen uygulanabileceğini ifade etmiştir.
YİKOBların mevzuatta açık bir hüküm olmaması nedeniyle İçişleri Bakanlığına başvurabilmeleri mevzuaten mümkündür. Zira 2018 yılında İstanbul YİKOB, taşınmaz yönetimi için Bakanlığa başvurmuş ve meri mevzuat çerçevesinde kıyasen uygulama yapılabileceği cevabı verilmiştir. İlgili cevapta kıyasın Büyükşehir Belediyeleriyle yapılabileceğine dair açık bir hüküm yoktur. Ancak idare cevabında Büyükşehir Belediyesiyle kıyas yaparak ve Belediye Kanunu gereği kendi şirketine doğrudan devrin mümkün olduğunu ifade etmiştir. İdarenin bu cevabına katılmak mümkün değildir. Zira kıyas yapılacaksa YİKOB’u, Büyükşehir Belediyesi ile değil yerine geldiği ve halen Büyükşehir statüsünde olmayan illerde faaaliyet gösteren İl Özel İdareleri ile kıyaslamak mümkündür. İl Özel İdaresi Kanunu hükümlerinde de taşınmazlarını doğrudan şirketine kiralanabileceğine dair herhangi bir hüküm yoktur. Dolayısıyla idarenin cevabı yersizdir.
Yine idare cevabında, çeşitli mevzuat hükümlerini dayanak göstererek açıklama yapmıştır. Bunlar özetle şunlardır:
2886 sayılı Devlet İhale Kanunun pazarlık usulünü düzenleyen 51(f) maddesinde yer alan;
” İdarelerin, müştereken veya iştirak halinde sahibi bulundukları taşınmaz mallardaki paylarının paydaşlara kiraya verilmesi,”
2886 sayılı Devlet İhale Kanunun pazarlık usulünü düzenleyen 51(g) maddesinde yer alan;
“Kullanışlarının özelliği, idarelere yararlı olması veya ivediliği nedeniyle kapalı veya açık teklif yöntemleriyle ihalesi uygun görülmeyen, Devletin özel mülkiyetindeki taşınır ve taşınmaz malların kiralanması, trampası ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiralanması ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisinin”
2886 sayılı Kanunun 74 maddesine istinaden 09/06/2007 tarih ve 26557 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 67’inci maddesinde Taşınmazların Kiraya Verilmesi Başlıklı Üçüncü Bölümünde yer alan
“Sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getiren eski kiracısı tarafından kiralanması talep edilen taşınmazların (otoparklar hariç) kiraya verilmesi” pazarlık usulüyle kiraya verebileceğini”
Söz konusu yönetmeliğin kira bölümünün uygulamasını sağlamak amacıyla 20/10/2015 tarih 25972 sayılı Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 300 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin X. İhale Usulü bölümünde yer alan ve pazarlık usulünü düzenleyen
“2. Turizm yatırımı yapılacak yerler.”
tanımlamaları gereği pazarlık usulünün uygulanabileceğini ifade etmişlerdir.
Yukarıda yazılı olan mevzuat hükümlerinin hepsi doğru olup, halen yürürlüktedir. Ancak bulgumuzda idarenin pazarluk usulunü yersiz olarak kullandığına dair herhangi bir tespit yoktur. Kaldı ki; idare pazarlık usulünü de kullanmamış, ilgili taşınmazı doğrudan şirketine kiralamıştır. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu 50.nci maddesinde yer alan;
“Pazarlık usulü ile yapılan ihalelerde teklif alınması belli bir şekle bağlı değildir. İhaleleler, komisyon tarafından işin nitelik ve gereğine göre. bir veya daha fazla istekliden yazılı veya sözlü teklif almak ve bedel üzerinde anlaşmak suretiyle yapılır. Pazarlığın ne suretle yapıldığı ve ne gibi tekliflerde bulunulduğu ve üzerine ihale yapılanların neden dolayı tercih edildiği pazarlık kararında gösterilir.”
yer alan hükümlerden de görüleceği üzere idare pazarlık usulünü kullansa bile madde hükmü gereğini yerine getirmelidir. Ancak, idare cevabında bu hususa ilişkin herhangi bir doküman sunmamıştır.
Son olarak; 6098 sayılı Borçlar Kanunu II. Alt kira ve kullanım hakkının devri başlıklı 322’nci maddesinde yer alan;
“Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. ”
ve Hazine Taşınmazlarının idaresi Hakkında Yönetmeliğin Alt kiracılık başlıklı 73/A maddesinin 2 ve 3’üncü fıkrasında yer alan;
“(2)Gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince kiralanan taşınmazın kiralama amacının asli unsuru dışında kalan ve yüzölçümün yüzde yirmibeşini geçmeyen kısmının, kiracı tarafından üçüncü kişilere kiraya verilmesine, elde edilen kira gelirinin yüzde yirmibeşinin Hazineye ödenmesi şartıyla Bakanlık tarafından izin verilebilir.
(3)Bu madde uyarınca kendilerine alt kiracılık hakkı tanınan gerçek ve tüzel kişiler bu haklarını kısmen veya tamamen devredemez ve sözleşmelerine ortak alamaz hükmü bulunmaktadır.”
hükümleri gereği; ilgili taşınmazın bir kısmının üçüncü kişiye kiralandığını ifade etmişlerdir. Mevzuat gereği; kiralayan, taşınmazın bir kısmını üçüncü kişilere kiralayabilecekse de, bu ancak maliğin izniyle olabilmektedir. Yapılan incelemelerde ise; böyle bir izne rastlanmadığı gibi, idare ve şirket arasındaki kira sözleşmesinden açıkça görüleceği üzere, üçüncü kişilere kiralama yasaklanmıştır. Sonuç olarak; yapılan bu işlemin de mevzuat ve sözleşmeye aykırı olduğu açıktır.
Sonuç olarak; ilgili taşınmazın 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümleri çerçevesinde kiralanmasının uygun olacağı değerlendirilmektedir.