|
ÖZET: Ecrimisil bedellerinin belirlenmesi sürecinde yeterli araştırma yapılmadan alt sınır veya maktu tutarlar üzerinden işlem yapıldığı tespit edilmiştir. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik, ecrimisilin tespitinde izlenmesi gereken yöntemleri açıkça belirtmektedir. Ancak yapılan denetimlerde, bu mevzuat hükümlerine uygun fiyat araştırmalarının gerçekleştirilmediği ve dolayısıyla ecrimisil bedellerinin düşük belirlendiği görülmüştür.
Ecrimisil tespitinde, taşınmazın işgal şekli, hukuki durumu ve elde edilen gelir gibi unsurlar dikkate alınmalıdır. Bunun yanı sıra, benzer taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri ve ilgili kuruluşlardan alınan bilgiler de göz önünde bulundurulmalıdır. Ancak mevcut uygulamalarda, ecrimisil bedellerinin belirlenmesinde sistematik bir yaklaşımın eksikliği, farklı usullerin uygulanmasına ve mahkemelerde dava kayıplarına yol açmaktadır. Denetim bulguları doğrultusunda, Hazineye ait veya Devletin tasarrufu altındaki taşınmazların işgali durumunda, ecrimisil birim bedellerinin belirlenmesinde mevzuata uygun ve detaylı araştırmalar yapılması gerektiği vurgulanmıştır. Bu bağlamda, ilgili idarelerin gerekli önlemleri alarak, ecrimisil bedellerinin doğru ve adil bir şekilde tespit edilmesi önem arz etmektedir. |
BULGU: Ecrimisil Kıymet Takdirinde Yeterince Araştırma Yapılmadan Birim Bedeli Belirlenmesi
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Genel Bütçeli İdareler ve Tesisleri
İdare tarafından yapılan ecrimisil tespit ve takdir işlemlerinde mevzuatta öngörülen fiyat tespit araştırmaları yapılmadan alt sınırlardan ya da maktu tutarlardan ecrimisil bedeli takdiri yapıldığı görülmüştür.
10.09.1983 tarihli ve 18161 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75’inci maddesinde;
“Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanun’un 9’uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, Hazinenin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz. … İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.”
hükmü yer almaktadır.
19.06.2007 tarih ve 26557 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 85’inci maddesinin birinci fıkrasında;
“Ecrimisilin tespit ve takdirinde; idarenin zarara uğrayıp uğramadığına ve işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, taşınmazın işgalci tarafından kullanım şekli, fiili ve hukuki durumu ile işgalden dolayı varsa elde ettiği gelir, aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmak suretiyle edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurlar göz önünde bulundurulur. İşgalin şekli, Hazine taşınmazının konumu ve taşınmazdan elde edilen gelir gibi unsurlar itibariyle asgari ecrimisil tutarlarını belirlemeye Bakanlık yetkilidir.”
denilerek ecrimisilin nasıl tespit ve takdir edileceği düzenlemiştir
Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin işgalen kullanıldığının tespiti halinde, İdarece yürütülecek ecrimisil tespit, takdir ve tahsil işlemlerine ilişkin usul ve esasları düzenlemek üzere yayımlanan 336 sıra Numaralı Milli Emlak Genel Tebliğinin 5’inci maddesinde;
“(3)… tarımsal amaçlı kullanımlar ile belediye ve mücavir alan sınırları dışında gelir getirici unsur taşımayan kullanımlar için taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde birbuçuğundan; belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve planlı alanlarda tarım dışı kullanımlar için ise taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde üçünden az olmamak üzere ecrimisil tespit ve takdir edilir.
(4) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında veya köy sınırları içinde olan ve tarımsal amaçla kullanılmakta iken, belediye sınırlarının genişlemesi sonucunda belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan ve/veya imar planına tabi tutulan taşınmazların tarımsal amaçlı kullanımından dolayı ecrimisil tespit ve takdirinde, tarımsal kullanım dikkate alınır. Ancak, bu taşınmazların ecrimisil bedeli; taşınmazın sınırları içerisinde bulunduğu ilçede taban, kıraç ve sulu arazi için belirlenen emlak vergisine esas asgari arazi metrekare birim bedellerinin yüzde bir buçuğundan az olamaz.”
hükümlerine yer verilerek ecrimisil birim bedellerinin alt sınırı belirlenmiştir.
Ayrıca, anılan Tebliğin aynı maddesinin onikinci fıkrasında ise;
“Ecrimisilin tespitinde ayrıca; aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmak suretiyle edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurlar göz önünde bulundurulur. Ecrimisil tespit ve takdirinde göz önünde bulundurulacak bilgiler, gerektiğinde köy, mahalle, cadde ve sokak itibariyle sorulabilir.”
hükmüne yer verilerek ecrimisilin tespitinin nasıl yapılacağı düzenlenmiştir.
Yapılan incelemelerde; mevzuatta yer alan gerekli fiyat araştırması yapılmadan doğrudan 336 sıra numaralı Milli Emlak Genel Tebliği’nde belirtilen emlak vergisi alt sınırından ecrimisil takdir işlemleri yapıldığı veyahut bölge, ilçe veya mahalle bazlı maktu metrekare birim fiyatları belirlenerek ecrimisil tutarı tespit edildiği görülmüştür. Genel itibarıyla belirlenmiş olan emlak vergi değerleri de çok düşük kaldığı için bu durum ecrimisil birim bedellerinin düşük belirlenmesine neden olmaktadır.
Özellikle tarımsal amaçlı doğrudan kullanıcısına 10 yıllık kiralama işlemlerinde, en az 3 yıl süreyle tarımsal olarak kullanarak taşınmazı işgal eden şagillere, kiralama için baz alınan tutar, son düzenlenen ecrimisil tutarının yarısı olması sebebiyle tarımsal amaçlı kiralamalarda tutarlar çok düşük kalmaktadır.
Bunun yanında ecrimisil tutarının belirlenmesine ilişkin olarak İdarede sistematik bir usul belirlenmediği, taşra teşkilatlarında farklı usuller izlendiği, ecrimisil ihbarnamelerine karşı kişilerce açılan davalarda mahkemelerin bedelin nasıl tespit edildiğine ilişkin bilgi istemlerine karşı İdarece sistematik bir çalışma sunulamaması nedeniyle dava kayıplarına yol açıldığı görülmektedir.
Yukarıda yer verilen denetim tespiti üzerine İdare tarafından; 81 İl Valiliğine, bulguya esas teşkil etmek üzere, Hazineye ait veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlarının gerçek veya tüzel kişilerce işgale uğradığının tespit edilmesi hâlinde, Ecrimisil Kıymet Takdirine esas birim bedellerinin belirlenmesinde, mevcut mevzuat hükümleri doğrultusunda araştırma ve incelemenin sağlıklı bir şekilde yapılması suretiyle işlem tesis edilmesinin istenildiği ifade edilmiştir.
Yukarıda yer alan mevzuat hükümleri çerçevesinde işgale konu taşınmazlarla ilgili ayrıntılı çalışmaların yapılarak ecrimisil birim bedellerinin sağlıklı bir şekilde belirlenmesi gerektiği değerlendirilmektedir.