Sözleşme Yükümlülüğünü Yerine Getirmeyen Kiracılara Mevzuatında ve Kira Sözleşmelerinde Öngörülen Yaptırımların Uygulanmaması (Sayıştay)

BULGU: Sözleşme Yükümlülüğünü Yerine Getirmeyen Kiracılara Mevzuatında ve Kira Sözleşmelerinde Öngörülen Yaptırımların Uygulanmaması

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi

İdare tarafından kiraya verilen bazı taşınmazlara ilişkin kira tutarlarının sözleşmelerinde belirtilen şekilde ödenmediği ve sözleşme yükümlülüğünü yerine getirmeyen kiracılar hakkında mevzuatta ve kira sözleşmelerinde öngörülen yaptırımların uygulanmadığı ve herhangi bir işlem tesis edilmediği tespit edilmiştir.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Müteahhit veya müşterinin sözleşmenin bozulmasına neden olması” başlıklı 62’nci maddesinde; sözleşme yapıldıktan sonra 63’üncü maddede yazılı hükümler dışında müteahhit veya müşterinin taahhüdünden vazgeçmesi veya taahhüdünü, şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi üzerine, idarenin en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatın gelir kaydedileceği, sözleşmenin feshedilerek hesabın genel hükümlere göre tasfiye edileceği ve gelir kaydedilen kesin teminatın, müteahhit veya müşterinin borcuna mahsup edilemeyeceği ifade edilmektedir.

Kanun’un “İdarelerce ihalelere katılmaktan geçici yasaklama” başlıklı 84’üncü maddesinin üçüncü fıkrasında; üzerine ihale yapıldığı halde usulüne göre sözleşme yapmayan istekliler ile sözleşme yapıldıktan sonra taahhüdünden vazgeçen ve mücbir sebepler dışında taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyen müteahhit veya müşteriler hakkında da, ihaleyi yapan bakanlık veya ilgili bakanlık tarafından, bir yıla kadar ihalelere katılmaktan yasaklama kararı verilir ve bu kararlar Resmi Gazete’de ilan ettirildiği gibi ilgililerin müteahhitlik sicillerine işleneceği belirtilmiştir.

Diğer yandan, İdarenin 2886 sayılı Kanun kapsamında kiraya verdiği taşınmazlara ilişkin yapılan kira sözleşmelerinde; “Söz konusu yerin kira bedelleri aylık olarak ve her kira döneminin kira gününü izleyen 5 gün içerisinde nakden ve peşinen Belediyemiz veznesine ödenecektir. Kira bedelinin ödenmemesi halinde sözleşme sonuna kadar işleyecek tüm kiralar kendiliğinden hak edilmiş sayılarak tümünün ödenmesi için icra takibine geçilir. Ayrıca bu konu tahliye sebebidir.” ifadesine yer verilmiştir.

Yukarıda belirtilen mevzuat hükümleri ve İdare ile kiracı arasında imzalanan sözleşme maddelerine göre sözleşmede belirtilen yükümlülükleri uygun olarak yerine getirmeyen kiracıların sözleşmelerinin feshedilip, teminatların gelir kaydedilerek sözleşmede mutabık olunan diğer yaptırımların uygulanması ve bu kiracıların ihalelere katılmaktan geçici yasaklaması için ilgili bakanlığa bildirilmesi gerekmektedir.

İdarenin mezkûr Kanun’a göre gerçekleştirmiş olduğu kiralama işlemleri incelendiğinde;

17 adet taşınmazın kiracısının kira ödeme yükümlülüklerini sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmediği yani sözleşmelerine göre aylık olarak ödenmesi gereken kira tutarlarının aylıklar halinde ödenmediği, yıl boyunca dahi kira ödemesini yapmayan mükelleflerin olduğu,

Ayrıca üzerine ihale bırakılan 3 isteklinin süresinde sözleşme imzalamaya gelmemesi nedeniyle geçici teminatlarının gelir kaydının yapıldığı ancak söz konusu istekliler hakkında ihalelere katılmaktan geçici olarak yasaklama işlemi yapılmadığı tespit edilmiştir.

Kamu İdaresi tarafından verilen cevapta özetle, sözleşme yükümlülüğünü yerine getirmeyen kiracılar hakkında sözleşmede öngörülen yaptırımların eksiksiz olarak uygulandığı belirtilmiştir. Ancak bulgu metninde de yer verilen kira ödeme yükümlülüklerini sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyen 17 adet taşınmaz kiracısının tamamına ilişkin olarak bu yaptırımların uygulandığını kanıtlayan bilgi ve belgeler sunulmamıştır.

Ayrıca İdare tarafından, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 84’üncü maddesi kapsamında kira sözleşmelerinde ihaleden yasaklama hükümlerinin uygulanamayacağı; çünkü bu maddenin esasen satış ve müteahhitlik işlerine yönelik olduğu, kira sözleşmelerinde ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndaki emredici hükümler nedeniyle bu yaptırımın kiracılara karşı uygulanamayacağı ifade edilmiştir. Ancak bu savunma, 2886 sayılı Kanun’un emredici hükümleriyle çelişmektedir.

Nitekim, Kanun’un “İdarelerce ihalelere katılmaktan geçici yasaklama” başlıklı 84’üncü maddesinin üçüncü fıkrasında yer alan; “üzerine ihale yapıldığı halde usulüne göre sözleşme yapmayan istekliler” ifadesi, yalnızca satış veya yapım işleriyle sınırlı olmayıp, tüm ihale türleri için geçerli genel bir düzenlemedir. Aynı şekilde, Kanun’un 4’üncü maddesinde tanımlanan “İstekli” kavramı da sadece müteahhitleri değil, ihaleyle taşınmaz kiralayan gerçek veya tüzel kişileri de kapsamaktadır. Bu nedenle, kira ihalelerinde de usulüne uygun şekilde sözleşme imzalamaya yanaşmayan istekliler hakkında geçici yasaklama kararı verilmesi, kanuni bir zorunluluktur.

Bu bağlamda, bulguda belirtildiği üzere; üzerine ihale bırakıldığı halde süresinde sözleşme imzalamaya gelmeyen üç isteklinin geçici teminatlarının gelir kaydedildiği, ancak söz konusu istekliler hakkında ihalelere katılmaktan geçici yasaklama işlemi yapılmadığı tespit edilmiştir. Bu durum, İdarenin yukarıda açıklanan Kanun hükmüne riayet etmediğini açıkça göstermektedir.

Dolayısıyla İdarenin geçici teminatı gelir kaydetmesi, usulüne uygun olarak sözleşme yapmayan istekliye uygulanması gereken yaptırımlardan sadece biridir. Bu işlem, yasaklama kararının verilmesi zorunluluğunu ortadan kaldırmamaktadır.

Sonuç olarak, sözleşme hükümlerini yerine getirmeyen kiracıların mevzuat ve sözleşme hükümleri çerçevesinde hem sözleşmelerinin feshedilmesi hem de ihalelere katılmaktan yasaklanmaları için Bakanlık nezdinde gerekli girişimlerde bulunulması gerekmektedir.