|
ÖZET: Taşınmaz kira bedellerinin güncel emsal ve rayiç bedellerine göre güncellenmediği, 2024 yılı Sayıştay Denetim Raporları’nda ortaya konmuştur. Kurum, bazı taşınmazların kira bedellerini belirlerken yalnızca Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan on iki aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranını dikkate almakta, bu durum ise beş yıldan fazla kirada olan taşınmazların kira bedellerinin güncel piyasa değerlerinden uzaklaşmasına yol açmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri, kira bedellerinin belirlenmesinde taraflar arasında anlaşma sağlanmasını öngörmekte ve anlaşma sağlanamadığında hukuki süreçlerin işletilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Yapılan denetimlerde, uzun süreli kiralama sözleşmelerinin yenilenmesinde taşınmazların konumu, çevresi ve niteliği gibi unsurların göz önünde bulundurulmadığı tespit edilmiştir. Bu durum, kiralama bedellerinin emsal kira bedellerine göre oldukça düşük kalmasına neden olmaktadır. Kurum, bu sorunun çözümü için kira sözleşmelerinin rayiç değerlere uygun olarak yenilenmesi amacıyla gerekli çalışmaların yapılacağını belirtmiştir. Kira bedellerinin belirlenmesinde, her beş yıllık süre sonunda emsal ve rayiç bedellerin dikkate alınması gerektiği ifade edilmiştir. Taşınmazların kira bedellerinin hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda belirlenmesi için taraflar arasında anlaşma sağlanması, aksi takdirde hukuki süreçlerin başlatılması gerektiği vurgulanmaktadır. |
BULGU: Taşınmaz Kira Bedellerinin Emsal ve Rayiç Bedellere Göre Güncellenmemesi
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi
Kuruma ait bazı taşınmaz kira bedellerinin günün emsal kira bedellerini yansıtmamasına rağmen Kurum tarafından söz konusu kira bedellerinin hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre tespiti için gerekli işlemlerin başlatılmadığı tespit edilmiştir.
Kurum taşınmazlarına ilişkin kira bedeli artışları Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan on iki aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) esas alınarak tespit edilmekte ve hesaplanan artış bedeli önceki yıl kira bedeline eklenerek yeni yıl kira bedeli bulunmaktadır. Ne var ki beş yıldan fazla süredir kirada olan taşınmazlarda, emsal ve rayiç bedel mukayesesi yapılmamakta, bu ise söz konusu taşınmaz kira bedellerinin günün rayiç bedellerinden uzaklaşmasına sebep olmaktadır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ayrımında yer alan ve kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 344’üncü maddesinde, kira bedellerinin ilk beş yıl boyunca on iki aylık ortalama TÜFE’deki artış oranını geçmemek koşuluyla sözleşmede
belirlenen oranda artırılacağı, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin ise, taraflar arasında anlaşma yapılararak belirlenmesinin asıl olduğu, anlaşmanın sağlanamaması halinde ise üçüncü fıkrada yer alan dava süreçlerinin işletilmesi gerektiği ifade edilmiştir.
Emsal nitelikteki Yargıtay kararlarında da yukarıda belirtilen açıklamalar doğrultusunda hükümler tesis edilmiş ve sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıllık süre geçtiğinde, kira bedelinin, hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre tespit edileceği belirtilmiştir.
Yapılan incelemede, uzun süredir kiralama sözleşmesi devam eden bazı taşınmazların yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin tespitinde, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli ve emsal ve rayiç kira bedelleri göz önünde bulundurulmadan sadece on iki aylık ortalama TÜFE oranının esas alındığı görülmüştür. Kurum taşınmazlarının kiralama başlangıçlarının çok eski yıllara dayanması ve bu tarihe kadar kira sözleşme bedellerinin başkaca bir işlem uygulanmadan sadece on iki aylık ortalama TÜFE oranında artırılarak belirlenmiş olması, Kuruma ait taşınmaz kira bedellerinin emsal kira bedellerine göre çok düşük kalmasına sebebiyet vermiştir.
Kamu İdaresi cevabında, kira sözleşmelerinin rayiç değerlere uygun olarak yenilenmesi için gerekli çalışmaların yapılacağı ifade edilmiştir.
Bu kapsamda; taşınmaz kira bedellerinde ilk kiralama yılı sonrasındaki her beş yıllık süreler sonunda; on iki aylık ortalama TÜFE’deki artış oranı, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli gibi kira bedeline etki eden tüm etkenler uyarınca karşılaştırma yapılmalı, emsal ve rayiç kira bedellerine göre düşük kalan taşınmaz kiralamalarında hak ve nesafet ilkeri doğrultusunda taraflar arasında kira tutarının belirlenmesine yönelik anlaşma yapılması, anlaşmanın sağlanamaması durumunda ise dava süreçlerinin işletilmesi gerekmektedir.