|
ÖZET: 2024 yılı Sayıştay Denetim Raporları, taşınmaz kiralamalarına yönelik uygulamalarda önemli hatalar tespit etmiştir. Büyükşehir İlçe Belediyesi İdare’si tarafından ihale yoluyla kiraya verilen taşınmazların kira sözleşmelerinin noter tescillerinin yapılmadığı ve kesin teminat tutarlarının artan kira bedeli oranında güncellenmediği belirlenmiştir. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun ilgili maddeleri, sözleşmelerin noterlikçe tescil edilmesini ve kesin teminatın ihale bedeli üzerinden hesaplanarak alınmasını zorunlu kılmaktadır. Bu durum, yapılan işlemlerin hukuka uygunluğunu sağlamak açısından kritik öneme sahiptir.
Ayrıca, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesine dair düzenlemeleri, kira artışlarının yıllık ve beş yıllık dönemlerde nasıl yapılacağını açıkça ortaya koymaktadır. İdare, kiralanan taşınmazlara ilişkin ihale şartnamesi ve sözleşmelerinde kesin teminat tutarını, cari yıl kira bedeli üzerinden hesaplamalı ve yıllık güncellemeleri Tüketici Fiyatları Endeksi’ne göre gerçekleştirmelidir. Beş yılın ardından ise güncel emsal ve rayiç bedelleri dikkate alınarak ek kesin teminat alınması gerekmektedir. Sonuç olarak, taşınmaz kiralamalarına ilişkin sözleşmelerin noter tescilinin yapılması, kira artışlarının düzenli bir şekilde güncellenmesi ve ek kesin teminatların alınması, idarenin hukuki yükümlülüklerini yerine getirmesi açısından elzemdir. |
BULGU: Taşınmaz Kiralamalarına Yönelik Uygulamalarda Hatalar Bulunması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi
İdare tarafından ihale suretiyle kiraya verilen taşınmaz işlemlerinde kira sözleşmelerinin noter tescillerinin yapılmadığı ve kesin teminat tutarlarının artan kira bedeli oranında güncellenmediği görülmüştür.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Sözleşme yapılmasında müteahhit veya müşterinin görev ve sorumluluğu” başlıklı 57’nci maddesinde; sözleşme yapılması gerekli olan hallerde ihale komisyonunun verdiği kararın ita amirince onaylanmasından sonra 15 gün içinde ihaleyi kazanan istekli noterlikçe tescil edilmiş sözleşmeyi idareye vermelidir. Taşınmazlara ait kira sözleşmelerinin Kanun’a uygun olarak kiracı tarafından noterlikçe tescil ettirildikten sonra idareye verilmesi yapılan işlemin hukuka uygun gerçekleştirilmesi açısından önem arz etmektedir.
Aynı Kanun’un “Kesin teminat” başlıklı 54’üncü maddesinde ise; ihale bedeli üzerinden hesaplanmak suretiyle %6 oranında kesin teminat alınacağı belirtilerek müteahhit veya müşterinin bu zorunluluğa uymaması halinde, protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın ihalenin bozulacağı ve varsa geçici teminatının gelir kaydedileceği hüküm altına alınmıştır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 344’üncü maddesinde, kira bedellerinin ilk beş yıl boyunca TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranını geçmemek koşuluyla sözleşmede belirlenen oranda artırılacağı, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin ise, TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından belirleneceği hüküm altına alınmıştır.
İdare tarafından ihalesi yapılan taşınmazlara ilişkin ihale şartname ve sözleşmelerinde kesin teminat tutarının ihale edilen cari yıl kira bedeli üzerinden taşınmazın kiralandığı süre dikkate alınarak hesaplanması, yıllar itibarıyla ve en fazla 5 yıl geçerli olmak üzere Tüketici Fiyatları Endeksinin on iki aylık ortalamasındaki artış yüzdesine göre güncellenen bedeller üzerinden, 5 yıldan sonra ise günün emsal ve rayiçlerine göre güncellenen bedeller üzerinden ek kesin teminat alınması gerekmektedir.
Sonuç olarak, İdare tarafından kiralanan taşınmazlara ilişkin sözleşmelerin noterlik tarafından tescil edilmesi, kira artışlarının yıllık ve 5 yıllık sürelere göre güncellenmesi bunun devamında ise yeni duruma göre ek kesin teminat alınması gerekmektedir.