|
ÖZET: Kira gelirlerinin tahsilinde yaşanan sorunlar, 2024 yılı Sayıştay Denetim Raporları’nda detaylı bir şekilde ele alınmıştır. Yapılan incelemeler, kiralarını zamanında ödemeyen kiracılar için gerekli yasal işlemlerin ve ihtarların yapılmadığını ortaya koymaktadır. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen düzenlemelere göre, kiracılara ihtar verilmeden ve tahliye işlemlerine başlanmadan, kira sözleşmelerinin feshedilmediği tespit edilmiştir.
Raporda, kiracıların kira bedellerini zamanında ödememesi durumunda, yasal süreçlerin işletilmediği ve bazı kiracıların bu durumu alışkanlık haline getirdiği vurgulanmaktadır. İdarenin, tahsil edilemeyen kira alacakları için sistematik olarak ihtar göndermediği ve icra takibi yapmadığı belirtilmiştir. Kamu idaresi, vadesinde ödenmeyen kira bedellerinin tahsili için gerekli çalışmaların sürdüğünü ifade etmiştir. Sonuç olarak, kiracıların sözleşme hükümlerine uymadığı durumlarda, ilgili mevzuat çerçevesinde gerekli işlemlerin yapılması ve müeyyidelerin uygulanması büyük önem taşımaktadır. Bu durum, hem kamu kaynaklarının etkin kullanımı hem de kiralama süreçlerinin sağlıklı işlemesi açısından kritik bir gereklilik olarak öne çıkmaktadır. |
BULGU: Taşınmaz Kiralarının Süresinde Tahsil Edilmemesi, Kiracılara Gerekli İhtarların Süre Verilerek Çekilmemesi ve Tahliye İşlemlerine Başlanmaması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir Belediyesi
Kiralama dosyaları ve kira gelirlerine ilişkin yapılan incelemede; kirasını vadesinde ödemeyen kiracılar için mevzuatta ve ihale şartnamelerinde öngörülen işlemlerin yapılmadığı ve müeyyidelerin uygulanmadığı görülmüştür.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Müteahhit veya müşterinin sözleşmenin bozulmasına neden olması” başlıklı 62’nci maddesinde, kiracının sözleşme hükümlerine aykırı davranması halinde, en az 10 gün süreli ihtara rağmen aykırılığın devam etmesi durumunda, kesin teminatın gelir kaydedileceği ve sözleşmenin feshedileceği düzenlenmiştir. Aynı Kanun’un “Kiralarda sözleşme süresi” başlıklı 64’üncü maddesinde, kira sürelerinin en fazla 10 yıl olabileceği, 3 yıldan fazla süreli kiralamalarda belediye meclisinin yetkili olduğu ve kira bedelinin her yıl şartname ve sözleşme esaslarına göre yeniden tespit edileceği belirtilmiştir. “Ecrimisil ve tahliye” başlıklı 75’inci maddede ise sözleşme süresinin sona ermesi halinde işgalin devamı durumunda tahliye edilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun;
313 ve 314’üncü maddelerinde; kiracının, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlü olduğu,
315’inci maddesinde, kiracı kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebileceği, 344’üncü maddesinde; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği,
345’inci maddesinde; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava açma süresinin ve mahkeme kararının etkisinin düzenlendiği,
347’nci maddesinde; on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de, kiracının her zaman, kiraya verenin ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebileceği,
348’inci maddesinde; konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliğinin, yazılı şekilde yapılmasına bağlı olduğu,
352’nci maddesinde kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya verenin, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebileceği, kiracının, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya verenin, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebileceği, ifade edilmektedir.
Kira gelirlerinin tahakkuku, tahsili ve takibine ilişkin İdarenin yapmış olduğu işlemlerin ve kayıtların incelenmesi neticesinde; 2024 yılında ve önceki yıllarda tahsil edilemeyen kira alacakları olduğu halde İdarece temerrüde düşen kiracılarına yukarıda bahsedilen mevzuat hükümleri çerçevesinde sistematik olarak yazılı ihtarda bulunulmadığı, kira borcunu geç ödemeyi veya ödememeyi alışkanlık haline getiren bazı kiracıların kira sözleşmelerinin feshedilmediği, taşınmazdan tahliyelerinin yapılmadığı, kira alacaklarının bir kısmı için icra takibi yapılmadığı tespit edilmiştir.
Kamu idaresi tarafından verilen cevapta özetle, vadesinde ödenmeyen kira bedellerinin tahsiline yönelik işlemlerin yapılması amacıyla gerekli çalışmaların sürdürüldüğü ifade edilmiştir.
Bu itibarla kirasını vadesinde ödemeyen kiracılar için mevzuatta ve ihale şartnamelerinde öngörülen işlemlerin yapılması ve müeyyidelerin uygulanması gerekmektedir.