Sözleşmeden Kaynaklanan Yükümlülüğünü Yerine Getirmeyen Kiracılara Mevzuatında ve Sözleşmelerinde Öngörülen Yaptırımların Uygulanmaması (Sayıştay)

BULGU: Sözleşmeden Kaynaklanan Yükümlülüğünü Yerine Getirmeyen Kiracılara Mevzuatında ve Sözleşmelerinde Öngörülen Yaptırımların Uygulanmaması

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi

İdare tarafından, kiralamalarda sözleşmeye aykırı kullanımlar bulunmasına rağmen ilgili kiracılarla akdedilen kira sözleşmelerinin feshedilmediği, kiracının taahhüdünü şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesine rağmen gerekli yaptırımların uygulanmadığı ve ilgililerin ihalelerden yasaklanması için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bildirimde bulunulmadığı görülmüştür.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Müteahhit veya müşterinin sözleşmenin bozulmasına neden olması” başlıklı 62’nci maddesinde; sözleşme yapıldıktan sonra 63’üncümaddede yazılı hükümler dışında müteahhit veya müşterinin taahhüdünden vazgeçmesi veya taahhüdünü, şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi üzerine, idarenin en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatın gelir kaydedileceği, sözleşmenin feshedilerek hesabın genel hükümlere göre tasfiye edileceği ve gelir kaydedilen kesin teminatın, müteahhit veya müşterinin borcuna mahsup edilemeyeceği ifade edilmektedir.

Kanun’un “İdarelerce İhalelere Katılmaktan Geçici Yasaklama” başlıklı 84’üncü maddesinin üçüncü fıkrasında; üzerine ihale yapıldığı halde usulüne göre sözleşme yapmayan istekliler ile sözleşme yapıldıktan sonra taahhüdünden vazgeçen ve mücbir sebepler dışında taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyen müteahhit veya müşteriler hakkında da, ihaleyi yapan bakanlık veya ilgili bakanlık tarafından, bir yıla kadar ihalelere katılmaktan yasaklama kararı verilir ve bu kararlar Resmi Gazete’de ilan ettirildiği gibi ilgililerin müteahhitlik sicillerine işleneceği belirtilmiştir.

Yukarıda da görüleceği üzere, taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyen kiracıların sözleşmelerinin feshedilip, teminatlarının gelir kaydedilmesi ve bu kiracıların ihalelere katılmaktan geçici olarak yasaklaması için ilgili bakanlığa bildirilmesi gerekmektedir.

İdare tarafından 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre ihale edilen bazı taşınmazlar ile ilgili olarak, ihale şartname ve sözleşmelerinde belirtilen taahhütlerin yerine getirilmemesi ve taşınmazların taahhütlerine uygun olarak kullanılmamasına rağmen yüklenicilere mevzuatında, şartnamelerinde ve sözleşmelerinde öngörülen yaptırımların uygulanmadığı görülmüştür. Örneğin; kiralama ihalelerinin sözleşmelerinde “kiracının ödemelerini son ödeme tarihinden itibaren sonraki 1 ay içinde yapmaması halinde, İdare tarafından en az 10 gün süreli ihtar yapılır. İhtarda yer alan sürenin bitmesine rağmen aynı durumun devam etmesi halinde ayrıca protesto çekmeye gerek kalmaksızın kesin teminat ve ek kesin teminat gelir kaydedilir ve sözleşme feshedilir” hükmü yer almasına rağmen, ödemelerini son ödeme tarihinden 1 ay içinde yapmayan kiracılara ihtar yapılmadığı görülmüştür. Bu nedenle kiracılar kiralarını ödemeksizin belediyenin taşınmazlarını kullanmaya devam etmektedirler.

Yine aynı şekilde Uluönder mahallesindeki park alanı içinde bulunan binanın TV-ofis olarak kiralanması işinde kiracının binaya projesine aykırı olarak tadilat yaptığı görülmüştür.

Söz konusu kiralama işinin İdari Şartnamesi’nin “Sözleşmenin feshi” başlıklı 23’üncü maddesinde;

Sözleşme yapıldıktan sonra taahhüdünden vazgeçen ve mücbir sebep dışında taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyen kiracı hakkında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 84’üncü maddesi gereği işlem yapılır.

Kiracının fesih talebinde bulunması, kira dönemi sonra ermeden faaliyetini durdurması, kiralan taşınmazı amacı dışında kullanması, taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine göre yerine getirmemesi, işletme ruhsatı alamaması her ne şekilde olursa oldu işletme ruhsatının iptal edilmesi hallerinde kira sözleşmesi 2886 sayılı Yasa’nın 62’nci maddesine göre tebligat yapmaya gerek kalmaksızın idarece feshedilerek kesin teminatı gelir kaydedilir.” denilmiştir. İşin sözleşmesinde de İdari şartnamede yer alan düzenlemelere benzer hükümlere yer verilmiştir.

İşin idari şartname ve sözleşmesine göre taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine göre yerine getirmeyen kiracının sözleşmesinin feshedilerek kesin teminatının gelir kaydedilmesi gerekmektedir. Yapılan incelemede, kiracının kiralanan taşınmazda şartname ve sözleşme hükümlerine aykırı olarak tadilat yapmasına rağmen sözleşmesinin feshedilerek kesin teminatının gelir kaydedilmediği görülmüştür.

Kamu İdaresi cevabında, sözleşme hükümlerine uymayan (kirasını ödemeyen) kiracıların borçlarının tahsili için icra takibi işlemlerinin başlatılmış olduğu, sözleşmesi devam edenler için gerekli ihtar yazıları gönderilerek çoğunun kira tahsilatlarının yapılmış olduğu, ihtara rağmen sözleşme hükümlerini yerine getirmeyenlerin sözleşmeleri fesih edilerek ihaleden yasaklanması için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bildirimde bulunulduğu ifade edilmiştir. Ancak sözleşmesi feshedilen bir kiracının ihalelere katılmaktan yasaklanması için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bildirimde bulunulmadığı görülmüştür. Yine bir tarla kiralama ihalesinde Sözleşmenin 14’üncü maddesinde yer alan; “Kiracının kira dönemi sona ermeden tarımsal faaliyetini durdurması veya kendi kusuru ile sözleşmenin feshine neden olması halinde kalan süreye ait kira bedeli kiracıdan tahsil edilecektir. Kira bedeli tahsil edilmişse iade edilmeyecektir. Kiralanan taşınmaz malın kullanılmasını kısmen ve tamamen ortadan kaldıran mücbir sebebin kiracının kusur ve şahsından kaynaklanmaması halinde, sözleşme tazminat alınmaksızın karşılıklı olarak feshedilecek ve fesih tarihinden sonraki döneme ait kira bedelleri alınmayacaktır.” hükmüne istinaden yüklenici artan maliyetleri gerekçe göstererek sözleşme karşılıklı olarak feshedilmiştir. Ancak artan maliyetler gerekçesi sözleşme hükmünde yer alan “kiralanan taşınmaz malın kullanılmasını kısmen ve tamamen ortadan kaldıran mücbir sebep” şartını karşılamamaktadır. Tarımsal faaliyetlerdeki maliyetlerin artışı tarlanın kullanılmasını ortadan kaldırmayacağı açıktır. Bu nedenle söz konusu kiracıdan kalan süreye ilişkin bedelin tahsil edilerek ihalelere katılmaktan yasaklama kararının verilmesi için Bakanlığa bildirimde bulunulması gerekmektedir.

Yine İdare cevabında, Uluönder Mahallesi’ndeki park alanı içindeki bulunan binanın televizyon ofisi olarak kiralanması işinde kiracının projeye aykırı tadilat yapması nedeniyle sözleşmenin feshedilmiş olduğunu ifade etmiştir. Ancak kiracı ihale şartnamesine ve sözleşmeye aykırı hareket etmiş ise sözleşmeye göre önce aykırılığın giderilmesi için süre verilmesi, verilen süre içinde aykırılık giderilmediği taktirde teminatının gelir kaydedilerek ihalelere katılmaktan yasaklanma kararı verilmesi gerekirdi. Ancak İdare tarafından bu işlemler tesis edilmemiş mevzuata aykırı olarak karşılıklı fesih yoluna gidilmiştir.

Sonuç olarak, İdarenin taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyen kiracıların kira sözleşmelerinin feshedilmesi, kesin teminatlarının gelir kaydedilmesi, kiracının ihalelerden yasaklanması için Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bildirimde bulunulması ve tahliye işlemlerinin başlatılması gerekmektedir.