|
ÖZET: İrtifak hakkı kapsamında gerçekleştirilen projelerde, yükümlülüklerin yeterince takip edilmediği tespit edilmiştir. Büyükşehir İlçe Belediyesi’nin yap-işlet-devret modeliyle gerçekleştirdiği ihalelerde, kullanıcıların mimari projeye aykırı değişiklikler yapmalarına rağmen, idari şartname ve sözleşme hükümlerinin uygulanmadığı görülmüştür. Örneğin, Zincirlikuyu Mahallesi’nde inşa edilen spor tesisinin kiralanması sürecinde, kiracının taşınmazı amacı dışında kullanması durumunda sözleşmenin feshedilmesi gerektiği belirtilmiştir.
İdari şartnameye göre kiracı, kiralanan taşınmazı belirlenen amacın dışında kullanamaz ve bu tür durumlarda idare, sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Ayrıca, kiracıların sözleşme ve şartname hükümlerine uygun hareket etmemesi durumunda, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 84. maddesi gereğince işlem yapılması gerektiği vurgulanmaktadır. İdare, taşınmazın kullanımını sürekli denetleyerek, tespit edilen eksikliklerin giderilmemesi halinde sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme yetkisine sahiptir. Sonuç olarak, kiracılar tarafından taahhütlerin yerine getirilmemesi durumunda, sözleşmelerin feshedilmesi ve kesin teminatların gelir kaydedilmesi gerekmektedir. Bu tür denetimlerin ve yükümlülüklerin takip edilmesi, kamu kaynaklarının etkin kullanımı açısından büyük önem taşımaktadır. |
BULGU: İrtifak Hakkı Kapsamında Yaptırılan İşlere İlişkin Yükümlülüklerin Takip Edilmemesi
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi
Belediyenin yap-işlet-devret modeli ile yapmış olduğu ihalelerde kullanıcıların mimari projeye aykırı ilaveler ve düzenlemeler yapmış olmasına rağmen idari şartname ve sözleşmede yer alan hükümlerin uygulanmadığı görülmüştür.
Zincirlikuyu Mahallesi 2416 ada 1 parselde 2.847,97 m2’lik arsa alanına 3 adet tenis kortu ve 1 adet sosyal tesisten oluşan spor tesisinin yap-işlet devret modeli ile yapılarak 10 yıl süre ile işletilmek üzere kiralanması işinin İdari Şartnamesinin “Cezalar ve sözleşmenin feshi” başlıklı 24’üncü maddesinde;
(5) Kiracının … kiralanan taşınmazı amacı dışında kullanması, taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine göre yerine getirmemesi, işletme ruhsatı almaması her ne şekilde olursa olsun işletme ruhsatının iptal edilmesi hallerinde kira sözleşmesi 2886sayılı Yasa’nın 62’nci maddesine göre tebligat yapmaya gerek kalmaksızın idarece feshedilerek kesin teminatı gelir kaydedilir.
(6) Sözleşme yapıldıktan sonra taahhüdünden vazgeçen ve mücbir sebep dışında tahaddünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyen kiracı hakkında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 84’üncü maddesi gereği işlem yapılır”
“Diğer hususlar” başlıklı 25’inci maddesinde;
“Kiracının, kiraya verilen taşınmazı kullanırken, Belediyenin uymakla yükümlü olduğu plan ve yasadan doğan tüm yükümlülüklere uymayı kabul eder. Kiracı idarenin yazılı izni olmadan kiralanan taşınmazı amacı dışında kullanamaz. Aksi halde meydana gelecek zarar ve ziyanı ayrıca ödemeye zorunludur. Aynı zamanda bu husus akdin kötü ifası olarak kabul edilir ve idare tarafından akdin bildirimsiz olarak derhal feshine imkan verir. Kiraya verilen taşınmazda izinli ya da izinsiz olarak yapılacak her türlü tadilat ve ilaveler nedeni ile İdarenin ödemek zorunda kalacağı bilcümle faiz, tazminat, para cezası, gecikme cezası ve faizi, dava ve icra takip masrafları, avukatlık ücreti vs. kiracıdan ayrıca talep olunacaktır.”
Denilmiştir.
İdari şartname hükümlerine göre kiracının kiralanan taşınmazı amacı dışında kullanamayacağı, sözleşme yapıldıktan sonra mücbir sebep dışında taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyen kiracı hakkında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Görevlilerin sorumluluğu” başlıklı 84’üncü maddesine göre işlem yapılması ve sözleşmesinin feshedilerek kesin teminatının gelir kaydedilmesi gerekmektedir.
Kiralama işinin sözleşmesinin “Kira bedelinin süresinde ödenmemesi, cezalar ve sözleşmenin feshi başlıklı 13’üncü maddesinde İdari Şartnamede yer alan düzenlemelere yer verilmiştir.
Sözleşmenin “Taşınmazın denetimi” başlıklı 17’nci maddesi ise;
“İdare taşınmazın amacı dışında ve sözleşmede belirtilen şekilde kullanılıp kullanılmadığını her zaman denetleyebilir.
İdarece yapılacak denetimler sonucunda tespit edilen eksiklikler yine idarece belirlenecek süre içinde giderilmediği takdirde sözleşme tek taraflı olarak feshedilir.”
Şeklindedir.
Buna göre, İdarece yapılacak denetimler sonucunda tespit edilen eksikliklerin giderilmediği takdirde sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilmesi gerekmektedir.
Son olarak işin teknik şartnamesinin “Binanın idareye teslimi” başlıklı 8’inci maddesinde;
“Yüklenici 10 yıllık sözleşme süresinin bitiminde uygulama projeleri hazırlanan 3 adet açık tenis kortu, 1 adet sosyal tesisten oluşan spor tesisine ait (tefriş elemanları dahil) tüm sistemler çalışır halde idareye tutanakla teslim edilecektir Bu süreç içinde oluşacak tüm maddi ve hukuki zararlardan Yüklenici sorumludur.”
“Uygulama ile ilgili genel hükümler” başlıklı 14’üncü maddesinde;
“Bütün imalatlar proje ölçü ve detaylarına, teknik şartnamelere, geçerli fen ve sanat kaidelerine uygun yapılacaktır…”
Denilmiştir.
Buna göre yapılacak olan tüm imalatların projeye ve teknik şartnameye uygun olarak yapılması ve süre bitiminde projeye uygun olarak İdareye teslim edilmesi gerekmektedir.
Mahallinde yapılan fiili-fiziki incelemede, projede su deposu olarak görünen ve işin kabulü esnasında içinde su deposu bulunan mahal için işin kabulünden sonra su deposu çıkarılarak ve tadilat yapılarak yönetim ofisine dönüştürülmüştür. Yine projede yer almayan pilates ve spor salonu ile izleme terası yapılmış, kafeterya alanı genişletilmiş, çim olarak görünen bahçe kısmının bir bölümüne beton dökülerek yükseltilmiş ve masa-sandalye konularak kullanılmaya başlanmıştır. Söz konusu projeye aykırılıklar idari şartname ve sözleşme hükümlerine göre kiracı tarafından İdarece belirlenecek süre içerisinde giderilmediği taktirde sözleşmenin feshedilerek kesin teminatının gelir kaydedilmesi ve 2886 sayılı Kanun’un 84’üncü maddesi gereği işlem yapılması gerekmektedir.
Yine İdarece, Eskişehir İli Yenibağlar Mahallesi Uludağ Sokak ile Çevreyolu Bulvarı arasında kalan açık hava müzesi alanına isabet eden alana hangar ve kafeterya yapılarak kafeteryanın 15 yıl süre ile kiralanması işinde İdarenin sözleşmenin yürütülmesine ilişkin yükümlülüklerini takip etmediği görülmüştür.
Söz konusu İşin İdari Şartnamesinin “Cezalar ve sözleşmenin feshi” başlıklı 24’üncü maddesinde;
Kiracının … kiralanan taşınmazı amacı dışında kullanması, taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine göre yerine getirmemesi, işletme ruhsatı almaması her ne şekilde olursa olsun işletme ruhsatının iptal edilmesi hallerinde kira sözleşmesi 2886 sayılı Yasa’nın 62’nci maddesine göre tebligat yapmaya gerek kalmaksızın idarece feshedilerek kesin teminatıgelir kaydedilir.
Sözleşme yapıldıktan sonra taahhüdünden vazgeçen ve mücbir sebep dışında taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyen kiracı hakkında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 84’üncü maddesi gereği işlem yapılır”
“Diğer hususlar” başlıklı 25’inci maddesinde;
“Kiracının, kiraya verilen taşınmazı kullanırken, Belediyenin uymakla yükümlü olduğu plan ve yasadan doğan tüm yükümlülüklere uymayı kabul eder. Kiracı idarenin yazılı izni olmadan kiralanan taşınmazı amacı dışında kullanamaz. Aksi halde meydana gelecek zarar ve ziyanı ayrıca ödemeye zorunludur. Aynı zamanda bu husus akdin kötü ifası olarak kabul edilir ve idare tarafından akdin bildirimsiz olarak derhal feshine imkan verir. Kiraya verilen taşınmazda izinli ya da izinsiz olarak yapılacak her türlü tadilat ve ilaveler nedeni ile İdarenin ödemek zorunda kalacağı bilcümle faiz, tazminat, para cezası, gecikme cezası ve faizi, dava ve icra takip masrafları, avukatlık ücreti vs. kiracıdan ayrıca talep olunacaktır.”
Denilmiştir.
Yukarıda yer alan hükümlerde, kiracının kiralanan taşınmazı amacı dışında kullanamayacağı, sözleşme yapıldıktan sonra mücbir sebep dışında sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyen kiracı hakkında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Görevlilerin sorumluluğu” başlıklı 84’üncü maddesine göre işlem yapılacağı ve sözleşmenin feshedilerek teminatın gelir kaydedileceği belirtilmiştir.
Kiralama işinin sözleşmesinin “Kira bedelinin süresinde ödenmemesi, cezalar ve sözleşmenin feshi başlıklı 13’üncü maddesinde İdari Şartnamede yer alan düzenlemelere yer verilmiştir.
Aynı sözleşmenin “Taşınmazın denetimi” başlıklı 17’nci maddesinde;
“İdare taşınmazın amacı dışında ve sözleşmede belirtilen şekilde kullanılıp kullanılmadığını her zaman denetleyebilir.
İdarece yapılacak denetimler sonucunda tespit edilen eksiklikler yine idarece belirlenecek süre içinde giderilmediği takdirde sözleşme tek taraflı olarak feshedilir.”
Denilmiştir.
Kira sözleşmesinde İdarece yapılacak denetimler sonucunda tespit edilen eksikliklerin giderilmediği takdirde sözleşmenin tek taraflı olarak feshedileceği belirtilmiştir.
İşin genel teknik şartnamesinin “projelerin hazırlanması” başlıklı 2’nci maddesinde;
“Onaylı avan projenin; mimari, statik, elektrik projeleri ve proje ekleri, tüm harita işlemleri ve projeleri ilgili kanun ve yönetmeliklere uygun olarak yüklenici tarafından hazırlanacak ve belediyeden inşaat ruhsatı alınacaktır.
Uygulama projelerinin tatbikinde yüklenici sorumludur.”
“Uygulama ile ilgili genel hükümler” başlıklı 14’üncü maddesinde;
“Bütün imalatlar proje ölçü ve detaylarına, teknik şartnamelere, geçerli fen ve sanat kaidelerine uygun yapılacaktır…”
“Kafeteryanın İdareye teslimi” başlıklı 15’inci maddesinde ise;
“Yüklenici 15 yıllık sözleşme süresinin bitiminde, uygulama projelerinde gösterilen kafeterya tefriş elemanları dahil tüm sistemler çalışır vaziyette idareye teslim edecektir.”
Denilmiştir.
Teknik şartnameye göre yüklenicinin yapacağı hangar ve kafeteryanın proje ölçü ve detaylarına, teknik şartnamelere uygun olarak tamamlanarak, işletme süresi sonunda tüm sistemlerin çalışır vaziyette idareye teslim edilmesi gerekmektedir.
Hangar ve kafeterya yapıları 19.02.2024 tarihinde teknik komisyon tarafından incelenmiş ve binalarda herhangi bir eksiklik bulunmadığı ve tüm sistemlerin çalışır durumda olduğu görülerek teslim alınmıştır.
Yüklenici Firmanın 15 yıl süre ile işleteceği kafeteryaya ilişkin olarak mahallinde yapılan fiili-fiziki incelemede mimari projeye aykırılıklar olduğu görülmüştür. Söz konusu kafeteryanın bir bölümü mimari projeye aykırı olarak duvar ile bölünerek bir derneğin merkezi olarak kullanılmaya başlanmıştır. Dernek merkezi olarak kullanılan bölümde de yine projeye aykırı olarak tadilat yapılmıştır. Yapının işin idari şartnamesi ve kira sözleşmesine göre kafeterya olarak kullanılması zorunlu olup dernek merkezinin ilgili yapıda (kafeteryada) bulunabilmesi mümkün değildir. Nitekim işin yapıldığı alan imar planında rekreasyon alanı olarak görünmekte olup Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin “Parsel kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları” başlıklı 19’uncu maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendinde rekreasyon alanlarında yapılabilecek yapılar sayılmıştır. Dernek merkezi rekreasyon alanında bulunabilecek yapılar arasında yer almamaktadır. Ayrıca İdari şartname ve sözleşme hükümlerinden de açıkça görüleceği üzere kiralanan taşınmaz amacı dışında kullanılmamalıdır.
Kamu İdaresi cevabında, bulguda bahsi geçen Zincirlikuyu Mahallesi 2416 ada 1 parselde 2.847,97 m2’lik arsa alanına 3 adet tenis kortu ve 1 adet sosyal tesisten oluşan spor tesisinin yap-işlet devret modeli ile yapılarak 10 yıl süre ile işletilmek üzere kiralanması işinde sözleşme hükümlerine aykırı hareket eden işletme sahibine tesisin projesine uygun hale getirilmesi için ihtar yazıları yazıldığı, süre sonunda da yapının projeye uygun hale getirildiği ifade edilmiştir. Bulgu ekinde yer alan fotoğraflardan ihale konusu işe ilişkin aykırılıkların giderildiği anlaşılmıştır.
Yine İdare cevabında, Eskişehir İli Yenibağlar Mahallesi Uludağ Sokak ile Çevreyolu Bulvarı arasında kalan açık hava müzesi alanına isabet eden alana hangar ve kafeterya yapılarak kafeteryanın 15 yıl süre ile kiralanması işinde bulunan yapının projesine uygun olduğu ifade edilmiştir. Ancak mahallinde yapılan fiili-fiziki incelemede, kafeteryanın VIP salonu olması gereken yerlerin, kafeteryadan ayrılarak Dernek merkezi olarak kullanıldığı (tefrişatının da o amaçla düzenlendiği), nitekim girişinde yer alan tabelada da Derneğin adının yazılı olduğu tespit edilmiştir. İşin sözleşmesinde, kiracının kiralanan taşınmazı amacı dışında kullanamayacağı, sözleşme yapıldıktan sonra mücbir sebep dışında sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyen kiracı hakkında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Görevlilerin sorumluluğu” başlıklı 84’üncü maddesine göre işlem yapılacağı ve sözleşmenin feshedilerek teminatın gelir kaydedileceği belirtilmiştir. Taşınmaz kafeterya olarak kiralandığı için söz konusu yerin Dernek Merkezi olarak amacı dışında kullanılabilmesi şartname ve sözleşmeye aykırıdır. Nitekim ihale konusu alan imar planında rekreasyon alanı olarak görünmekte olup Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin “Parsel kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları” başlıklı 19’uncu maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendine göre rekreasyon alanlarında yapılabilecek yapılar sayılmıştır. Dernek merkezi rekreasyon alanında bulunabilecek yapılar arasında yer almamaktadır. Bu nedenle söz konusu işin sözleşmesine ve
şartnamesine uygun hale getirilmemesi durumunda sözleşmenin feshedilerek, ihalelere katılmaktan yasaklanma kararı verilmesi gerekmektedir.
Sonuç olarak, yap işlet devret modeli yapılan işlerde taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyen kiracılar hakkında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Görevlilerin sorumluluğu” başlıklı 84’üncü maddesine göre işlem yapılması ve sözleşmelerinin feshedilerek kesin teminatlarının gelir kaydedilmesi gerekmektedir.