|
ÖZET: Ticari işletmenin devri sırasında, ödemeye esas tutarın fazla hesaplandığı tespit edilmiştir. 07.04.2022 tarihinde imzalanan kısmi devir sözleşmesi, atık toplama merkezine ait gayrimenkul yapıları için 2.000.000,00 TL (KDV hariç) bir bedel belirlemiştir. Ancak, yapılan incelemeler sonucunda, bina ve çevre duvarı gibi varlıkların toplam değerinin 2.003.101,00 TL olarak hesaplandığı, buna karşın ödemeye esas tutarın 2.000.000,00 TL olarak belirlendiği görülmüştür. Sözleşmedeki birim maliyetlerin ve yıpranma paylarının yanlış hesaplandığı anlaşılmaktadır.
Şirket yetkilileri, gayrimenkul değerleme raporlarının doğru olduğunu, ancak sözleşmedeki rakamların hatalı yazıldığını belirtmişlerdir. Gayrimenkul değerleme raporları, taşınmazların değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanmakta olup, taraflar arasında bağlayıcı bir nitelik taşımamaktadır. Bu nedenle, devir sözleşmesinde yer alan rakamların esas alınması gerektiği vurgulanmıştır. 2023 yılı Sayıştay Denetim Raporu’nda, hesaplamalardaki hatalar nedeniyle 501.886,00 TL tutarında fazla ödeme yapıldığı belirtilmiştir. Şirket, alacaklarının tahsili için icra takibi başlatmış, ancak henüz sonuç alamamıştır. |
BULGU: Ticari İşletmenin Devrinde Ödemeye Esas Olacak Tutarın Fazla Hesaplanması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Belediye Şirketi
Şirketin ticari işletmenin kısmen devri sözleşmesi ile devraldığı atık toplama merkezindeki saha betonu ve çevre duvarı için hatalı hesaplama yapıldığı görülmüştür.
Şirket ile ilgili … Limited Şirketi ile arasında atık toplama merkezini ve ekli kira sözleşmesindeki hakları, ruhsat ve lisansları, sözleşme ekinde yer alan malzemeleri, demirbaşları, araçları satın almak için 07.04.2022 tarihli ticari işletmenin kısmen devri sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin 2’nci maddesi de, gayrimenkul yapıları için ödenecek tutarın 2.000.000,00 TL (KDV hariç) olarak belirlendiği görülmüş olup sözleşmenin 2.2’nci maddesinde satışa konu varlıklar olarak bina ve yapıların Ek-3’te gösterildiği ifade edilmiştir. Satın alınan bina ve yapılara ilişkin Ek-3 listesinin saha betonu ve çevre duvarı ile ilgili olan kısmı incelendiğinde, sözleşmede belirtilen bina ve müteferrik işlerin toplam değeri 2.003.101,00 TL (1.312.101,00 TL + 691.000,00 TL) hesaplanarak ödemeye esas toplam değer 2.000.000,00 TL (1.310.000,00 TL + 690.000,00 TL) olarak belirlenmiştir.
İlgili tutarların incelenmesi neticesinde, sözleşmenin Ek-3 listesinde yer alan binalar için metrekare cinsinden bina alanı, harici müteferrik işler için alan hacmi üzerinden bir belirleme yapıldığı ve metrekare bazında birim maliyetlerinin belirlendiği görülmüştür. Ancak bina alanı ve alan hacminde yer alan rakamlar ile bu bina ve alanlara biçilen birim maliyet değerlerinin çarpılması sonucu ödemeye esas olacak olan toplam tutarların fazla hesaplandığı görülmüştür. Nitekim devir eden ilgili … Limited Şirketi tarafından İZDOĞA AŞ adına kesilen 11.04.2022 tarihli fatura bedelinin 2.000.000,00 TL (KDV hariç) olduğu görülmüştür.
Aşağıda yer alan tabloda Şirket tarafından hesaplanan tutar ile sözleşmede yer alan birim maliyetlerin kullanılması sonucu olması gereken tutar arasındaki fark gösterilmiştir:
Tablo 3: Ödenmesi Gereken Toplam Tutarın Hesabı
| … ADA … Parsel Mevcut Durum Yapı Değeri | … ADA … Parsel Mevcut Durum Yapı Değeri | … ADA … Parsel Mevcut Durum Yapı Değeri | … ADA … Parsel Mevcut Durum Yapı Değeri | … ADA … Parsel Mevcut Durum Yapı Değeri | … ADA … Parsel Mevcut Durum Yapı Değeri | … ADA … Parsel Mevcut Durum Yapı Değeri |
| Binalar | Bina Alanı (m2) | Birim Maliyet (TL/m2) | Yıpranma Payı (%) | Sözleşmede Hesaplanan Bina Değeri (TL) |
Olması Gereken Bina Değeri (Yıpranma Payı Düşülmüş) (TL) | Aradaki Fark (TL) |
| 2,10 m Yüksekliğe Sahip Kargir Yapılar | 61.110 | 43.650 | 17.460 | |||
| 0,50 m Yüksekliğe Sahip Konteyner Üstü Çelik Çatı Sundurması | 19.845 | 14.175 | 5.670 |
| 2,10 m Yüksekliğe Sahip Açık Sundurma Çelik Yapı | 2,10 m Yüksekliğe Sahip Açık Sundurma Çelik Yapı | 34.020 | 34.020 | 24.300 | 24.300 | 9.720 | |||||
| 5,00 m Yüksekliğe Sahip Açık Sundurma Çelik Yapı | 5,00 m Yüksekliğe Sahip Açık Sundurma Çelik Yapı | 31.752 | 31.752 | 22.680 | 22.680 | 9.072 | |||||
| 5,00 m Yüksekliğe Sahip Kapalı Sundurma Çelik Yapı | 5,00 m Yüksekliğe Sahip Kapalı Sundurma Çelik Yapı | 71.442 | 71.442 | 51.030 | 51.030 | 20.412 | |||||
| 6,00 m Yüksekliğe Sahip Açık Sundurma Çelik Yapı | 6,00 m Yüksekliğe Sahip Açık Sundurma Çelik Yapı | 242.550 | 242.550 | 173.250 | 173.250 | 69.300 | |||||
| 7,50 m Yüksekliğe Sahip Açık Sundurma Çelik Yapı | 7,50 m Yüksekliğe Sahip Açık Sundurma Çelik Yapı | 29.232 | 29.232 | 20.880 | 20.880 | 8.352 | |||||
| 9,50 m Yüksekliğe Sahip Kapalı Sundurma Çelik Yapı | 9,50 m Yüksekliğe Sahip Kapalı Sundurma Çelik Yapı | 822.150 | 822.150 | 587.250 | 587.250 | 234.900 | |||||
| Toplam Değeri | Toplam Değeri | 1.312.101 | 1.312.101 | 937.215 | 937.215 | 374.886 | |||||
| Toplam Yaklaşık Değeri | Toplam Yaklaşık Değeri | 1.310.000 | 1.310.000 | ||||||||
| Harici Müteferrik İşler | Harici Müteferrik İşler | Harici Müteferrik İşler | Harici Müteferrik İşler | Harici Müteferrik İşler | Harici Müteferrik İşler | Harici Müteferrik İşler | Harici Müteferrik İşler | Harici Müteferrik İşler | Harici Müteferrik İşler | Harici Müteferrik İşler | Harici Müteferrik İşler |
| Harici ve Müteferrik İşler | Alan – Hacim | Alan – Hacim | Birim Maliyet (TL/m2) | Birim Maliyet (TL/m2) | Birim Maliyet (TL/m2) | Sözleşmedeki Toplam Değeri (TL) | Sözleşmedeki Toplam Değeri (TL) | Olması Gereken Değeri (TL) | Olması Gereken Değeri (TL) | Aradaki Fark (TL) | Aradaki Fark (TL) |
| Saha Betonu m2 | 5.600 | 5.600 | 616.000 | 616.000 | 504.000 | 504.000 | 112.000 | 112.000 | |||
| Toplam Çevre Duvarı m2 | 75.000 | 75.000 | 60.000 | 60.000 | 15.000 | 15.000 | |||||
| Toplam Değeri | Toplam Değeri | Toplam Değeri | 691.000 | 691.000 | 564.000 | 564.000 | 127.000 | 127.000 | |||
| Toplam Yaklaşık Değeri | Toplam Yaklaşık Değeri | Toplam Yaklaşık Değeri | 690.000 | 690.000 |
Şirket yetkilileri ile yapılan görüşmede, gayrimenkul değerleme ve danışmanlık şirketi tarafından hazırlanan gayrimenkul değerleme raporunda yer alan hesaplamaların doğru olduğu ancak devreden işletme ile Şirket arasında imzalanan sözleşmede devre esas unsurların rakamlarının hatalı yazıldığını ifade etmişlerdir. Gayrimenkul değerleme raporları, müşterinin talebi üzerine hazırlanan, değerlemeye esas gayrimülkün konum, ulaşım, çevre bilgisi, gayrimenkulün fiziksel, yapısal ve teknik özelliklerinin incelendiği, değerlemeye etki eden olumlu ve olumsuz faktörlerin belirlendiği ve nihayetinde çeşitli değerleme yöntemleri kullanılarak gayrimenkulün değer takdirinin yapıldığı raporlardır. Söz konusu raporlar talip olunan gayrimenkulün değerinin bilinmesi, vergisel değerinin hesaplanması, bazen de mahkemede devam eden bir davada tazminat miktarının belirlenmesi gibi çeşitli amaçlar ile hazırlanmaktadır. Sözleşme ise hukuki bir sonuç doğurmaya yönelik karşılıklı olarak kurulan irade beyanıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 1’inci maddesine göre sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulmaktadır.
Dolayısıyla yukarıda yapılan açıklamalar bir bütün olarak değerlendirildiğinde, değerleme raporları alıcı ile satıcıyı ilgili taşınmazın değeri hakkında bilgilendirmeye yönelik hazırlanan raporlar olup tarafları bağlayıcı nitelikte bir rapor değildir. Ticari işletmenin devrinde devri yapılacak olan gayrimenkullerin değerlerinin yaklaşık olarak tespit edilmesinde değerleme raporlarının kullanılmasında herhangi bir sakınca olmayıp taraflar arasında İZDOĞA İzmir Büyükşehir Belediyesi Çevre Korunması İyileştirilmesi Müşavirlik ve 9
imzalanan devir sözleşmesinde ödemeye esas olacak tutarın belirlenmesinde değerleme raporlarında yer alan rakamların değil devir sözleşmesi üzerinde yer alan rakamların ve miktarların esas alınması gerekmektedir. Nitekim taraflar arasında bağlayıcılığı olan metin gayrimenkul değerleme raporları değil karşılıklı olarak imzalanan sözleşmedir. Şirket ile devreden işletme arasında imzalanan devir sözleşmesinin Ek-3 bölümü incelendiğinde, devre esas unsurların büyüklükleri ile bunlar için belirlenen birim değerler ve yıpranma payları hesap edildiğinde Şirket tarafından fazla ödeme gerçekleştirildiği görülmüştür. Dolayısıyla devir işleminde gayrimenkul değerleme raporunda yer alan miktarların değil Şirket ile devreden şirket arasında imzalanan sözleşmenin bağlayıcı olduğu hususu dikkate alındığında Şirket yetkililerinin görüşüne katılmak mümkün değildir.
2023 yılı Sayıştay Denetim Raporu’nda: devir alınan bina ve müteferrik işler için hesaplama yapılırken alan ve hacimler ile ilgili varlıkların birim maliyetlerinin yanlış hesaplanması sonucu 501.886,00 TL (374.886,00 TL + 127.000,00 TL) tutarında fazladan ödeme yapıldığı belirtilmiştir.
Şirket tarafından söz konusu alacak için 03.02.2025 tarihi itibariyle icra takibinin başlatılmasına karşın henüz alacağının tahsil edilemediği, bu nedenle Şirket yönetiminin söz konusu alacağa ilişkin süreçleri takip etmesi gerekmektedir.