|
ÖZET: Kira süresi dolan taşınmazların kiralama ihalesinin yapılmaması, 2024 yılı Sayıştay denetim raporlarında dikkat çekici bir bulgu olarak öne çıkmaktadır. Büyükşehir Belediyesi’ne ait taşınmazların kira sözleşmeleri sona ermesine rağmen, yeniden ihale sürecine girilmediği ve mevcut sözleşmelerin kira artışı ile uzatıldığı tespit edilmiştir. Bu durum, mevcut kiracılar için haksız rekabete yol açmakta ve kamu kaynaklarının etkin yönetimi ilkesine aykırı bir durum yaratmaktadır.
Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu ile Devlet İhale Kanunu, taşınmazların kiralanmasında verimlilik ve rekabetin sağlanmasını zorunlu kılmaktadır. Mevcut uygulama, kiracıların işgalci durumuna düşmesine neden olmakta ve bu durumun önlenmesi için ecrimisil talep edilmesi gerektiği belirtilmektedir. Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu’na göre, belirli süreli kira sözleşmeleri, belirli şartlar altında uzatılabilmektedir. Sonuç olarak, taşınmazların kiralanmasında 2886 sayılı Kanun’un hükümlerine uygun olarak, şeffaf ve rekabetçi bir ihale sürecinin başlatılması ve kira bedellerinin piyasa koşullarına göre belirlenmesi gerektiği vurgulanmaktadır. Bu adımlar, kamu kaynaklarının daha etkin bir şekilde yönetilmesine katkı sağlayacaktır. |
BULGU: Kira Süresi Biten Taşınmazların Kiralama İhalelerinin Yapılmaması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir Belediyesi
İdarenin mülkiyetinde bulunan taşınmazların kiraya verilmesine ilişkin sözleşmelerin sürelerinin sonunda yeniden ihale yapılmadığı, sözleşme hükümleri çerçevesinde kira artışı yapılmak suretiyle kira sürelerinin uzatıldığı; çatılı işyerlerinden 10 yıldan fazla süresi uzatılan sözleşmelerin bulunduğu, bu suretle mevcut kiracılar lehine haksız rekabete yol açıldığı görülmüştür.
5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nun “Mal yönetiminde etkililik ve sorumluluk” başlıklı 48’inci maddesinin son fıkrasında, kamu idarelerine ait malların edinme, kiralama, tahsis, yönetim, kullanma ve elden çıkarma işlemlerinin, verimlilik ve tutumluluk ilkesine göre yapılacağı ve bu ilkeye aykırı eylem ve işlemlerden doğacak zararlardan, malların yönetimi veya kullanılması hususunda yetki verilenlerin sorumlu olduğu belirtilmiştir.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 2’nci maddesinin birinci fıkrasında ise, ihtiyaçların en iyi şekilde, uygun şartlarla ve zamanında karşılanması ve ihalelerde açıklık ve rekabetin sağlanmasının esas olduğu vurgulanmıştır.
Aynı Kanun’un “Ecrimisil ve tahliye” başlıklı 75’inci maddesinde; taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenileceği; kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, ecrimisil alınacağı; işgal edilen taşınmaz malların, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edileceği belirtilmiştir.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Belediyenin yetkileri ve imtiyazları” başlıklı 15’inci maddesinde de “2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75’inci maddesi hükümleri belediye taşınmazları hakkında da uygulanır.” denilmiştir.
2886 sayılı Kanun’un yukarıdaki hükümlerinden anlaşılacağı üzere; devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malların kira sözleşmeleri sona ermesine rağmen kiracıları tarafından tahliye edilmemesi, kullanılmaya devam edilmesi durumunda mevcut kiracılar işgalci durumuna düşmektedir. Böyle bir durumda fuzuli işgalden, bedeli idarece oluşturulacak komisyonca tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenmesi ve mülki idare amirine başvurularak işgal edilen taşınmazın 15 gün içerisinde tahliyesinin ve idareye tesliminin sağlanması gerekmektedir. 2886 sayılı Kanun’un 75’inci maddesinde yer alan bu hükümler 5393 sayılı Kanun’un 15’inci maddesi gereği belediye taşınmazları hakkında da uygulanacaktır.
Öte yandan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339′ uncu maddesinde; konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin, kamu kurum ve kuruluşlarının yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de uygulanacağı belirtilmiştir. Kanun’un 347’nci maddesinin birinci fıkrasında ise, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” denilmektedir.
Yapılan incelemede; İdare tarafından, kiralama süresi 10 yılı geçen 46 adet taşınmazın kira süresi bitmesine rağmen 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümleri gereği yeniden ihaleye çıkılmadığı, mevcut kira sözleşmelerinin encümen kararıyla belirli sürelerle sürekli olarak uzatıldığı görülmüştür.
Kamu idaresi cevabında; söz konusu taşınmazların bir kısmının kentsel dönüşüm alanlarında, park, yol vb. tescilsiz alanlarda yer aldığı, bu alanların dışındaki kiralık taşınmazların büyük bir kısmının ise yapı kullanma ruhsatlarının bulunmadığı, diğer bir kısmının yapı kayıt belgesinin kamulaştırılmasının tasarruf tedbirleri gereğince mümkün olmadığı, 46 adet kiracının yıllara sâri kiraları mevzuatta belirtilen (TÜFE) artış oranları kapsamında arttırılarak her yıl uzatıldığı ayrıca kalan kira sözleşmelerinde de mevzuat açısından kiralamaya engel hususların ortadan kalkması ile yeniden ihalelerin yapılabileceği ifade edilmiştir. İdarenin vermiş olduğu cevapların mevzuatsal bir karşılığı olmadığından mevcut uygulamadan vazgeçilmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir.
Sonuç olarak İdarenin mülkiyetinde bulunan taşınmazların kiraya verilmesine ilişkin uzatılan sözleşmelerin sürelerinin sonunda çatılı işyerleri için 6098 sayılı Kanun’daki 10 yıllık uzama süresi dikkate alınmak suretiyle, 2886 sayılı Kanun’a uygun olarak açıklık ve rekabet ilkesi çerçevesinde yeniden ihale yapılması ve taşınmazların kira bedelinin gerçek piyasa rayiçlerine göre belirlenmesi gerekmektedir.