Turistik Otel İşletme İhalesi İşine Ait Sözleşme Hükümlerinin Uygulanmaması (Sayıştay)

BULGU: Turistik Otel İşletme İhalesi İşine Ait Sözleşme Hükümlerinin Uygulanmaması

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi

İdare tarafından ihale edilen turistik otelin, işletmecisi olan firma tarafından sözleşme hükümlerine göre ödemesi gereken kira bedellerinin ödenmediği ve idare tarafından da sözleşme hükümlerinin uygulanmadığı görülmüştür.

Vakfıkebir Belediyesi Meclisinin 04.12.2014 tarih ve 86 sayılı kararı ile mülkiyeti belediyeye ait olan ve atıl halde bulunan 2 ada, 5 parseldeki otel binasının yap işlet devret modeli ile 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre ihale edilmesi kararlaştırılmıştır.

06.02.2015 tarihinde yapılan 25 yıl süreyle otel binasının yap işlet devret modeliyle kiralanması ihalesinde, kazanan firma ile 26.02.2015 tarihinde sözleşme imzalanmıştır.

Her ne kadar ilgili sözleşme yap işlet devret sözleşmesi olarak imzalanmış ise de; hukuken bu sözleşmenin yap işlet devret sözleşmesi değil irtifak hakkının tesisine ilişkin bir sözleşme olması gerekirdi.

İhaleyi kazanan firma tarafından sözleşmenin 9.2.6. maddesindeki “Kiracı, mecuru veya işletme hakkını izinsiz ve encümen onayı alınmadan başkasına kısmen veya tamamen devredemez. Bu şekilde devirlerin tespiti halinde bu husus kira sözleşmesinin feshi kabul edilecektir hükmü gereğince işletme hakkının devri için İdareye başvurmuş ve Belediye Encümeninin 14.07.2017 tarih ve 63 sayılı kararı ile işletme hakkının devri uygun görülmüştür.

İşletme hakkını devralan firma ile 11.08.2017 tarihinde yap işlet devret modeli ile turistik otel işletme ihalesi işine ait devir sözleşmesi imzalanmıştır.

Sözleşmenin 1.2. “Sözleşmenin Konusu” başlıklı maddesinde;

“Yap işlet devret modeli ile … İnşaat Ltd. Sti. ne 25 yıllığına kiralanan ve halen tadilat çalışmaları devam eden turistlik otel binasının tüm hakları ile … Ltd.Şti. devredilmesi talebi sözleşmenin 9.2.6. ncı maddesi gereğince Belediye Encümeni’nin 14.07.2017 tarih ve 63 sayılı kararı ile uygun görülmüştür. Encümen kararı gereğince bir önceki sözleşme metninin aynen korunarak devir işleminin yeni sözleşmeye bağlanması işlemidir.”

Sözleşmenin “Otel Binasının Muhteviyatı, Kira Süresi ve Sözleşme Bedeli” başlıklı maddelerinde;

“Madde 3. Otel binasının muhteviyatı: halihazır vaziyette kapalı bulunmaktadır. Turistlik tesis özellikli ve 40 odalıdır. Dış cephesi ile iç kısımlarının tamamında tadilat yapılacaktır. İdare tarafından hazırlanan tadilat projesi esas alınacaktır.

Madde 4. Kira süresi: 25 yıl

Madde 7. Sözleşme Bedeli: 4.500.000,00 TL”

Sözleşmenin “Kiralama Özel Şartları” başlıklı 9’uncu maddesinde

“9.1. Tadilat İşleri

İdare tarafından hazırlattırılan tadilat projesinin 1. Keşif bedeli (Yaklaşık Maliyet) K.D.V. hariç 2.118.458,27 TL dir. Kiracı bu bedel üzerinden turistlik tesis özellikli otel binası projesine uygun tadilat iş ve işlemleri yürütecektir.

9.1.8. Tadilat iş ve işlemleri en geç 31.12.2015 tarihine kadar bitirilecek ve turizm işletme belgeli en az üç yıldızlı olacak şekilde turistlik otel işletmeye açılacaktır. Encümen kararı ile verilen tadilat ek süreleri bu madde hükmünü lehte ve aleyhte etkilemeyecektir.

Özel Hükümler

9.2.1. Kira başlangıç tarihi, 31.12.2015 tarihidir. Kiracı tadilatın bittiğini ve işyerinin işletmeye hazır hale geldiğini idareye yazılı olarak bildirecektir. İdare bu bildirimi müteakip veya resen yapacağı kontroller neticesinde tadilatın bittiğini tespit etmesinden sonra gerekli kontrolleri yapacak, eksik ve kusurlu tespit edilen imalatlarla ilgili gerekli düzeltme işlemi talebinde bulunacak, aksi durumda hata ve noksanlık tespit edilmemişse işletme için kira başlangıç tarihi itibariyle 25 yıllık kira süresi başlayacaktır.

Tadilat bedeli yaklaşık maliyet üzerinde gerçekleşmesi durumunda fazlalık miktara ilişkin ödemeler kiralayan tarafından karşılanacaktır.

Kiranın başlangıcından itibaren ilk 5 yıl ödemesiz dönemdir. Ödemesiz dönemin bitimini müteakip 5 yıllık döneme isabet eden kira bedeli, artırımlarla birlikte Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayınlanan yıllık yurt içi üretici fiyat endeks (ÜFE) oranlarına (ÜFE bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı) bulunacak tutarın tadilat bedelinden mahsup edilmesi sonucu geriye kalan miktar 20 yılda bu şartnamede belirtilen esaslara göre ödenecektir. Kira bedeli nakden kira başlangıç tarihi baz alınarak 10 gün içerisinde ödenmiş olacaktır.

Müteakip yıl kiraları her yıl kira dönemi (kira yılı) başında kira bedeli TÜİK’çe yayınlanmakta olan ÜFE oranında (ÜFE bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı) kira bedeli artırılarak zam yapılacak, kira bedelleri bu şekilde artırılmış olarak ödenecektir. Bir sonraki kira ödemesi bir önceki yılda yapılan ödeme esas alınarak aynı usulle hesaplanarak ödenecektir. Aksi uygulama sözleşmeyi fesih sebebi sayılacaktır.

Kiralanan yer halihazır durumu ile teslim edilecektir. Kiracının belediyeden yazılı izin alarak tadilat sonrası kullanıma yönelik yapacağı tüm tadilat, tamirat, modernizasyon ve benzeri işlemlere yönelik harcamalar tarafından karşılanacak olup, bununla ilgili ihale sonucunda hiçbir hak iddia edemez. Kira indirimi veya süre talep edemez.

Kiracı tarafından zamanında ödenmeyen kira bedelleri için kira sözleşme tarihine göre ödeme yıllarında bu tarihe tekabül eden tarihten itibaren tediye anına kadar geçecek sürelere ait aylık %5 gecikme cezasını kiracı ödeyecektir. Bir yıl içerisinde 2 kez kira ödemesini aksatması kira sözleşmesini fesih sebebi sayılacaktır.

9.2.7. Kiracı kira akdi süresinde veya sonunda kiralanan taşınmazla ilgili kira tenzil talebinde (kira bedelinin indirilmesi talebi) bulunamaz.

İşletme yılının zararla kapanması kiracıya kirayı ödememe, geç ödeme veya kiradan indirim için talep hakkı vermeyecektir. Ayrıca herhangi bir nedenle kiralanan yerin kapalı tutulması veya kapatılması halinde de aynı husus geçerli olacaktır. Herhangi bir nedenle kapalı tutulma veya kapatılma halinde bu husus sözleşmeye aykırılık kabul edilecek ve sözleşme fesih edilecektir.

9.2.10. Kiralama süresi sona ermeden kiracı ile kiralayan karşılıklı mutabakat ile sözleşmeyi fesih edebilirler. Ancak kiracı her ne ad altında olursa olsun fazla ödeme ile ilgili herhangi bir hak talep edemez. Mahsup edilmeyen kira ödemeleri veya tadilat harcamaları ile ilgili iade talebinde bulunamaz. Kiracı bu hususu kabul ve taahhüt eder.

9.2.17. Kiralama süresi devam ederken ihale aşamasında belirlenen kira bedeli, günün şartlarına göre güncel bedeller göz önüne alınarak kiralayan ile karşılıklı mutabakat çerçevesinde yeniden revize edilebilecektir. Buna ilişkin ek sözleşme imzalanacak ve sözleşmeye ait her türlü vergi, resim, harç ve benzeri giderler kiracı tarafından karşılanacaktır. Aksi durum sözleşmenin fesih sebebidir.”

“Sözleşmenin imzalanması” başlıklı 10’uncu maddesinde

“Bu sözleşme 10 maddeden ibaret olup, İdare ve kiracı tarafından tam olarak okunup anlaşıldıktan sonra 11.08.2017 tarihinde 14.07.2017 tarihli ve 63 sayılı Encümen Kararı gereğince başlangıç tarihi 21.12.2015 olmak üzere imza altına alınmıştır.”

Hükümlerine yer verilmiştir.

İlgili sözleşme ayrıntılı olarak incelendiğinde;

Sözleşme bedelinin 4.500.000,00 TL, tadilat keşif bedelinin K.D.V. dahil 2.499.780,76 TL, kalan kira tutarının (20 yıl içinde ödenecek) 2.000.219,24 TL, kiralama süresinin ilk 5 yıl ödemesiz toplam 25 yıl, kira başlangıç tarihinin 31.12.2015, ödemesiz dönemin 5 yıl, kira ödeme başlangıç tarihinin 31.12.2020, toplam kira ödeme süresinin 2020-2040 yılları arası toplam 20 yıl, başlangıç itibarıyla yıllık kira miktarının 100.010,96 TL olduğu görülmüştür.

2025 yılı şubat ayı sonu itibarıyla işletmeci firmanın ödemesi gereken toplam kira miktarı, sözleşmede belirtilen yıllık kira artışları ve yine sözleşmeye derç edilen aylık %5 oranında gecikme cezasının eklenmesi suretiyle aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Tablo 11: 2025 Şubat Ayı Sonu İtibarıyla Ödenmesi Gereken Kira Tutarı Tablosu

İdarenin konu ile ilgili işlemlerinin incelenmesinde ise, otel kiralamasından toplam kira alacağı olarak 2.034.886,96 TL tutarında gelir tahakkuğu yapıldığı ancak muhasebe kayıtlarına alınmadığı, yine 14.08.2024 tarih ve 9787 sayılı yazı ile İdare tarafından ilgili firmadan ilk kira ödeme bedeli gecikme süresi hariç 816.062,88 TL kira borcunun istendiği, ancak firma tarafından herhangi bir ödeme yapılmadığı tespit edilmiştir.

Yukarıda ayrıntılı olarak açıklanan sözleşmenin 9.2.3. maddesi “Kiracı tarafından zamanında ödenmeyen kira bedelleri için kira sözleşme tarihine göre ödeme yıllarında bu tarihe tekabül eden tarihten itibaren tediye anına kadar geçecek sürelere ait aylık %5 gecikme cezasını kiracı ödeyecektir. Bir yıl içerisinde 2 kez kira ödemesini aksatması kira sözleşmesini fesih sebebi sayılacaktır.” Hükmüne göre İdarenin alacaklarını tahsil edemediği takdirde sözleşmenin fesih hükümlerini uygulaması gerekecektir.

İdare tarafından verilen cevapta bulguya iştirak edilmiş olup, bulgu doğrultusunda işlem yapılacağı ifade edilmiştir.

Sonuç olarak, idare tarafından ihale edilen turistik otelin, işletmecisi olan firma tarafından sözleşme hükümlerine göre ödemesi gereken kira bedellerinin idare tarafından tahsil edilmesi ve yine sözleşme hükümleri doğrultusunda fesih işlemlerinin uygulanması gerekmektedir.