|
ÖZET: İdarenin mülkiyetinde veya tasarrufundaki taşınmazların kiralanması ve irtifak hakkı tesis edilmesi sürecinde, sözleşme hükümlerinin uygulanmadığı tespit edilmiştir. 2886 sayılı Kanun’un 62. maddesi gereğince, kiracılara sözleşme şartlarına aykırı davranmaları durumunda ihtar çekilmesi ve sözleşmenin feshedilmesi gerektiği belirtilmektedir. Ancak yapılan incelemelerde, kiracıların yükümlülüklerini yerine getirmediği ve idarenin bu duruma karşı gerekli yaptırımları uygulamadığı görülmüştür.
Örneğin, Beyoğlu ilçesindeki bir taşınmazın kiracısı olan vakfın, bağımsız bölümleri başka dernekler ve sendikalarla birlikte kullandığı tespit edilmiştir. Ayrıca, Fatih ilçesindeki bir taşınmazın, kullanım amacına aykırı olarak ticari işletme olarak işletildiği belirlenmiştir. İdare, kiralama süreçlerinde sözleşme şartlarına uygun hareket edilip edilmediğini denetlemekte yetersiz kalmış, bu durum sözleşmelerin feshedilmesini engellemiştir. Sonuç olarak, idarenin kiraya verdiği taşınmazların kullanım amacına uygunluğunun düzenli olarak kontrol edilmesi ve sözleşme hükümlerine aykırı davranışlara karşı yaptırımların etkin bir şekilde uygulanması önem arz etmektedir. Bu tür denetimlerin yapılması, taşınmazların doğru bir şekilde kullanılması ve idarenin haklarının korunması açısından kritik bir rol oynamaktadır. |
BULGU: İdarenin Mülkiyetinde veya Tasarrufundaki Taşınmazlardan Kiraya Verilen İrtifak Hakkı Tesis Edilen Taşınmazların Sözleşme Hükümlerinin Uygulanmaması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir Belediyesi
İdare tarafından bir sözleşme, protokol veya meclis kararı çerçevesinde kiralanan, irtifak hakkı tesis edilen taşınmazların; sözleşme, protokol veya meclis kararı hükümlerinin yerine getirilmediği görülmüştür.
2886 sayılı Kanun’un 62’nci maddesine göre; sözleşme ve şartnamelere aykırı davranan kiracılara, idarenin, en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtar çekmesi, aynı halin devamında da ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatı gelir kaydedip sözleşmeyi feshederek hesabı genel hükümlere göre tasfiye etmesi gerekmektedir.
İdarenin kira/irtifak hakkı sözleşmelerinde; kiracının sorumluluk, taahhüt ve yükümlülükleri genellikle ayrı maddeler halinde sıralanmakta ve bunlara uygun hareket edilmemesi halinde, idare için “hiçbir itiraza mahal bırakmaksızın” fesih sebebi olarak belirlenmektedir. Yine bu sözleşmelerde, bahsedilen aykırılıklar sonucu idarelerin haklı fesih yetkisini kullanıp yer teslim tutanağı tutarak taşınmazın İdarenin kiracıya sunduğu koşullarda tahliye edilmesi hüküm altına alınmaktadır.
Yapılan incelemede, İdarece; kiralanan veya irtifak hakkı tesis edilen taşınmazlara ilişkin sözleşmesinde veya meclis kararında belirtilen; kiralanan/irtifak hakkı tesis edilen taşınmazlar üstünde yasal süresinde faaliyete başlanması, işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması, kira ödemelerinin düzenli yapılması, abonelik ve sigorta işlemlerinin yaptırılması ve özellikle kiralanan/irtifak hakkı tesis edilen taşınmazların sınırlarına ve kullanım amacına ilişkin düzenlemelere uyulması gibi kira/irtifak hakkı sözleşme ve şartnamelerinde yer alan hükümlerin gereğinin yerine getirilmediği tespit edilmiştir.
İdarece kira/irtifak hakkı sözleşme ve şartnamelerinde yer alan hükümlerin gereğinin yerine getirilmemesi ve gerekli yaptırımların uygulanmaması hususu ile ilgili olarak tespit edilen bazı hususlar şu şekildedir:
– İdare mülkiyetinde bulunan Beyoğlu ilçesi Kuloğlu Mahallesi 475 ada 1 parsel sayılı bodrum, zemin ve 4 ara kattan oluşan bina bir vakfa kiraya verilmiştir. Ancak yerinde yapılan incelemede, katlarda bulunan bağımsız bölümlerin kiracı olan vakıfla birlikte başka tüzel kişiliklere sahip olan dernekler ve sendikalar tarafından kullanıldığı tespit edilmiştir. Söz konusu husus akde aykırılık teşkil etmesine rağmen sözleşmenin feshedilerek kiracının tahliyesi sağlanmamıştır.
– Fatih ilçesi Kariye Mahallesi 2606 ada 3 parsel sayılı taşınmaz, sözleşme ve eki şartnamesinde kullanım amacının bina (vakıf ve dernek) olarak belirlenmesine rağmen, söz konusu taşınmazın tamamının kiracısı olan amatör spor kulübü derneği tarafından ticari işletme olarak işletildiği görülmüştür.
– İstanbul Büyükşehir Belediye Encümeninin 15.01.1998 tarihli ve 3698-44 sayılı kararı ile 3 yıl süre için ihale edilerek kiraya verilen taşınmazın kiracısı ile noter tasdikli 02.06.1998 tarihli ve 14533 sayılı kira sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşme süresinin bitmesinden sonra söz konusu taşınmaz için yeniden ihale yapılmamış, belli dönemler itibarıyla sözleşmenin yenilenmesi yolu ile kiracılık ilişkisi devam ettirilmiştir. Kira özel şartnamesinin 14’üncü maddesinde kiralanan iş yerinin amacı dışında kullanılamayacağı, aksi takdirde kira sözleşmesinin İdare tarafından tek taraflı olarak feshedileceği belirtilmiştir. Ancak amatör spor kulübü faaliyetlerinin yürütülmesi adına dernek binası vasfı ile kiraya verilen taşınmazın kafe- restoran olarak işletildiği tespit edilmiş olup, bu husus da yine akde aykırılık teşkil etmektedir.
– Mülkiyeti İdareye ait Beşiktaş ilçesi (eski 1310) yeni 2012 ada 2 parseldeki taşınmaz üzerinde İdare tarafından … Kulübüne ilk defa 07.07.1988 tarihli ve 1565 sayılı Belediye Meclis Kararı ile 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 51’inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca tesis edilen, 08.08.2002 tarihli ve 1518 sayılı Büyükşehir Belediye Encümeni Kararıyla tasdiklenen 49 yıllık İntifa Hakkına ilişkin sözleşmeye intifa hakkı sahibi .. Kulübünce riayet edilmediği görülmüştür. İntifa Hakkı Sözleşmesi’nin 3’üncü maddesinde, “İş bu sözleşmenin amacı ihale edilen tesislerin … Kulübü tarafından sportif ve sosyal faaliyetler için kullanılmasıdır Kulübü bu tesisleri bir başka kişi veya kuruluşa devir edemez.”
denilmektedir. Yine sözleşmenin 8/d maddesinde; “. İBB’nin izni olmaksızın açık ve kapalı spor tesislerinde değişiklik yaptığı, amacı dışında kullandığı veya sulh sözleşmesinde belirtilen yükümlülüklerinden herhangi birisini yerine getirmediği takdirde İBB 10 günlük bir süre vererek yükümlülüğünü yerine getirmesini ihtar eder. Bu süre zarfında İBB tarafından ihtar edilen husus . Kulübü tarafından yerine getirilmediği takdirde . Kulübü başkaca hiçbir ihbar, ihtar veya mahkeme kararına gerek kalmaksızın derhal tesisleri boşaltıp İBB’ye teslim eder” denilmiştir. Yapılan incelemede, söz konusu İntifa Hakkı Sözleşmesi’nde düzenlenen “brüt gelirden ödenmesi gereken %5’lik pay ile kesin teminat tutarı”nın Belediyeye düzenli olarak ödenmediği yazışmalara binaen tahsilat yapılabildiği ve İdarece 25.08.2014 tarihinde yapılan tespit raporunda; taşınmaz üzerinde . Spor Kulübü basketbol salonu (İntegral Arena); . adlı spor işletmesine ait tenis kortları, spor salonları, yüzme havuzu ayrıca … Kafeterya, . Çocuk Evi adlı Çocuk Gelişim Merkezi binası ve yine muhtelif kişilere ait gecekondular ve kereste deposu mevcut olduğu tespiti yer almıştır. Bu bağlamda, yukarıda bahsedilen tespit ve değerlendirmeler itibarıyla, mülkiyeti Belediyeye ait Beşiktaş ilçesi (eski 1310) yeni 2012 ada 2 parseldeki taşınmaz üzerinde intifa hakkı sahibi . Kulübü Derneğine Sözleşmede belirtilen yaptırımın uygulanması gerekmektedir.
Yukarıda yer alan denetim tespiti üzerine, İdare tarafından özetle; Fatih ilçesi Kariye Mahallesi 2606 ada 3 parsel sayılı taşınmazla ilgili kiracılık işlemlerinin Başkanlık Oluru ile iptal edildiği ve tahliye sürecinin devam ettiği, Beşiktaş İlçesi 2012 Ada 2 Parsel sayılı taşınmaz ile ilgili intifa hakkı sözleşmesine aykırılıkların ivedilikle giderilmesi gerektiği, giderilmediği takdirde intifa hakkı sözleşmesine aykırılıklar sebebi ile bahse konu taşınmazın intifa hakkı sözleşmesinin iptal edileceği hususunun … Kulübü Derneği’ne tebliğ edildiği ve söz konusu aykırılıkların giderilmesi işleminin takibinin devam ettiği, Beyoğlu ilçesi Kuloğlu Mahallesi 475 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki kiracıdan akde aykırılıkların giderilmesinin talep edildiği ve bu kapsamda gerekli işlemlerin yürütüleceği ifade edilmiştir.
Sonuç olarak, yukarıda yer verilen örneklerden de görüleceği üzere, İdarenin kiraya vermiş olduğu taşınmazların kiralama amacına uygun olarak kullanılıp kullanılmadığı, izinsiz bir şekilde üçüncü kişilere devredilip devredilmediği ve bu suretle akde aykırı davranılıp davranılmadığının düzenli olarak kontrol edilmesi ve İdarenin kira/irtifak hakkı sözleşmelerinde, protokollerinde veya meclis kararlarında yer alan bu hükümlerin ve aykırı kullanımlara ilişkin yaptırımların uygulanması gerekmektedir.