İmar Mevzuatına Uygun Olmayan Uygulamalar Bulunması (Sayıştay)

BULGU: İmar Mevzuatına Uygun Olmayan Uygulamalar Bulunması

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – İl Belediyesi

Kamu İdaresi tarafından yapılan imar planı değişikliklerinin mevzuata uygun olmadığı görülmüştür.

İmar Mevzuatına Aykırı Yapılarla İlgili Tapu Dairesine ve Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne Bildirim Yapılmaması

Kamu İdaresi tarafından imar mevzuatına aykırı yapılarla ilgili düzenlenen yapı tatil zaptının Tapu Dairesine ve Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne bildirilmediği görülmüştür.

09.05.1985 tarihli ve 18749 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 3194 sayılı İmar Kanunu’nun “Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar” başlıklı 32’nci maddesinin birinci fıkrasında, bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumunun tespit edileceği, yapının mühürlenerek inşaatın derhal durdurulacağı ve yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirileceği ve ikinci fıkrasında: Durdurmanın, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılacağı, bu tebligatın bir nüshasının muhtara bırakılacağı, bir nüshasının da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderileceği hükümleri yer almaktadır.

Yapılan incelemede, İdare tarafından imar mevzuatına aykırı 67 yapıya ilişkin 2024 yılı içerisinde yapı tatil zaptı düzenlendiği halde Tapu Dairesine bildirim yapılmadığı ve tebligatın Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilmediği tespit edilmiştir.

Kamu İdaresi cevabında, bulgu konusu hususa katılmış olup gerekli işlemlerin yapılacağı ifade edilmiştir.

Kamu İdaresi tarafından imar mevzuatına aykırılıkların ilgili idarelere bildirilmesi gerekmektedir.

Değer Artış Payına İlişkin Sürecin Başlatılmaması

Kamu İdaresi tarafından değer artış payına konu olan imar planı değişikliklerinde değer artış payına ilişkin işlemlerin yapılmadığı görülmüştür.

09.05.1985 tarihli ve 18749 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ek 8’inci maddesinin dördüncü fıkrasında, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine parsel bazında fonksiyon değişikliği ile ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan parsel veya parsellerin artan değeri ile mahkemelerce iptal edilen imar planı değişikliklerinde, imar planı değişikliği neticesinde yürürlükten kalkan imar planı ile teklif edilen yeni imar planının kapsadığı parsel veya parsellerde oluşan değer farkının yüzde doksanının (%90) değer artış payı olarak alınacağı, değer artış payı bedelinin tespitinde 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esaslarının gözetileceği belirtilmiştir.

15.09.2020 tarihli ve 31245 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmeliğin “Değer artış payına konu olacak plan değişiklikleri” başlıklı 5’inci maddesinde, değer artışına konu olan plan değişiklikleri; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak;

En az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip olan imar adalarında; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımlarının; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak suretiyle yapılacağı, Yönetmeliğin “Değer artış payının tespiti” başlıklı 11’inci maddesinin ikinci fıkrasında ise; imar planı değişikliği tekliflerinin idarelerce onaylanmasına müteakip askıya çıkarılmadan önce plan değişikliği teklifini onaylayan idare tarafından değer artış payı ile ilgili iş ve işlemlerin başlatılarak resmi yazı ile ilgili birime bildireceği yer almaktadır.

Yapılan incelemede, İdare tarafından gerçekleştirilen imar planı değişikliğinin değer artış payına konu olduğu ancak değer artış payı ile ilgili mevzuatta belirtilen iş ve işlemlerin başlatılmadığı tespit edilmiştir.

Kamu İdaresi cevabında, Değer Artış Payı Yönetmeliği ile ilgili Belediye tarafından azami ölçüde hassasiyet gösterildiği mülk sahibi ve/veya plan müellifi tarafından sunulan imar planı değişikliği tekliflerinin Yönetmelik kapsamında değerlendirildiği, Kamu İdaresince resen hazırlanıp onaylanan plan değişikliklerinin ise kamu yararı kapsamında zorunlu işlemler olarak değerlendirildiği ifade edilmiştir. Her ne kadar Kamu İdaresince re’sen hazırlanıp onaylanan bir işlem olduğu belirtilmişse de bahse konu imar planı değişikliğinde yapı maliklerinin Kamu İdaresine olan tevhit başvurusunun Kamu İdaresini harekete geçiren işlem olduğu değerlendirilmektedir. Ayrıca 08.01.2025 tarihinde Sivas geneli için hazırlanan revizyon imar planının onaylanması yıl içinde İdarenin revizyon imar planı hazırlığı içinde olduğunu gösterdiğinden 2024 yılında re’sen bir plan değişikliğine ihtiyaç duyulmayacağı anlaşılmaktadır.

Kamu İdaresi tarafından yapılan imar planı değişikliklerinde değer artış payının konusuna giren işlemlerle ilgili mevzuatta belirlenen süreçlerin işletilmesi gerekmektedir.

İmar Planı Değişikliklerinde Mevzuata Uygun Hareket Edilmemesi

Kamu İdaresi tarafından imar planı değişikliklerinde; mevzuata uygun hareket edilmediği görülmüştür.

14.06.2014 tarihli ve 29030 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin “Plan raporu” başlıklı 9’uncu maddesinin dördüncü fıkrasında, plan değişikliklerinde, değişiklik gerekçesi ve yapılan gereklilik analizlerini ayrıntılı açıklayan plan raporunun hazırlanmasının zorunlu olduğu, “İmar planı değişiklikleri” başlıklı 26’ncı maddesinin birinci fıkrasında, imar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılacağı, beşinci fıkrasının (b) bendinde: Nüfus yoğunluğuna bağlı olmaksızın, kat adedinin artırılmasının istenmesi durumunda; önerilecek kat adetlerinin tayininde aşağıdaki formüle göre bulunacak bütün yollardaki karşılıklı bina cepheleri arasındaki asgari uzaklık sağlanacağı ve yedinci fıkrasında yoğunluk artıran veya kentsel ulaşım sistemini etkileyen imar plan değişikliklerinde, kentsel teknik altyapıya yönelik etkilerin belirlenmesi ve gerekli önlemlerin alınması amacıyla ayrıca kentsel teknik altyapı etki değerlendirmesi raporunun, analizinin hazırlanacağı veya hazırlatılacağı, “Planların Sunulması” başlıklı 31’inci maddesinin üçüncü fıkrasında, plan paftası, plan notları, plan raporu bulunmayan ve plan teklifi niteliğini haiz olmayan, müellif tarafından yapılmayan ve imzalanmayan planlar, idarelerin karar mercilerine sunulamayacağı ve “Planların onaylanması ve yürürlüğe girmesi” başlıklı 32’nci maddesinin ikinci fıkrasında, mekânsal planlar ile bu planlara ilişkin revizyon, ilave ve değişiklikleri ilgili mevzuatı doğrultusunda karar almaya yetkili mercilerce onaylanmadan önce Bakanlık sistemi üzerinden Plan İşlem Numarası alınmasının zorunlu olduğu belirtilmiştir.

Yapılan incelemede, İdare tarafından yapılan plan değişikliklerinde değişiklik gerekçesi ve yapılan gereklilik analizlerini ayrıntılı açıklayan plan raporunun hazırlanmadığı, İmar planı değişikliklerinin kamu yararı amacıyla yapıldığına dair herhangi bir gerekçe ve imar planı değişikliklerinin gerekçelerinin oluşturulmadığı, kat adedini arttıran plan değişikliklerinde karşılıklı bina cepheleri arasındaki asgari mesafelerin sağlanmadığı, yapılan tüm imar planı değişikliklerinde kentsel teknik altyapı etki değerlendirmesi raporu, analizi hazırlanmadığı ve idare tarafından re’sen hazırlanan imar planı değişikliklerinin idarenin karar organı olan belediye meclisine sunulan imar planı tekliflerinin plan paftalarında müellif onayının bulunmadığı, plan raporunun bulunmadığı, plan teklifi niteliğini haiz olmayan, müellif tarafından imzalanmayan planların idarenin karar organı olan belediye meclisine sunulduğu ve mekânsal planların değişikliklerinin onaylanmasından önce Bakanlık sistemi üzerinden Plan İşlem Numarası alınmadığı tespit edilmiştir.

Kamu İdaresi cevabında, yapılan tüm iş ve işlemlerde Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin ilgili hükümlerine riayet edildiği, mülk sahibi ve/veya plan müellifi tarafından sunulan imar planı değişikliği tekliflerinde plan açıklama raporu ve plan işlem numaralarının alındığı, Kamu İdaresi tarafından re’sen yapılan plan tadilatlarında ise eksik plan işlem numaralarının alınmaya başlandığı, Kamu İdaresi tarafından hazırlanan plan değişikliklerini, arşivleme sürecinde plan paftaları da hazırlanarak plan yapımı yetkisine haiz şehir plancısı tarafından onaylanıp arşivlendiği ve Kentsel Teknik Altyapı Etki Değerlendirmesi Raporu konusu plan değişikliklerinin onaylanmadan önce kurum içindeki alt yapı ve üst yapı birimleri ile idari görüşmeler neticesinde çözümlendiği ifade edilmiştir. Kamu idaresi cevabında belirtilenler ile yukarıda yer alan bilgiler örtüşmemektedir. Yukarıda bahsedilen tespitlerde anılan Yönetmeliklerdeki hükümlere riayet edilmediği değerlendirilmektedir.

Kamu İdaresi tarafından yapılan imar planlarında veya imar planı değişikliklerinde mevzuatta yer alan hükümlere uygun hareket edilmesi gerekmektedir.