Müteahhitin Şirket ile İmzaladığı Protokol ve Satış Sözleşmesi Hükümlerine Uymaması (Sayıştay)

BULGU: Müteahhitin Şirket ile İmzaladığı Protokol ve Satış Sözleşmesi Hükümlerine Uymaması

2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Belediye Şirketi

Şirketin gayrimenkul satın alınmasına yönelik müteahhit ile imzaladığı protokol ve satış sözleşmesi hükümlerine müteahhit tarafından uyulmamasına rağmen ilgili protokol ve satış sözleşmesinde yer alan müeyyidelerin uygulanmadığı görülmüştür.

Şirketin 2023 yılı muhasebe kayıtlarında 159-Verilen Sipariş Avansları hesabında 5.250.000,00 TL tutarlı ödemenin … Yapı İnşaat Taahhüt adına … kişisine ödendiği görülmüştür.

Söz konusu muhasebe kaydı ile ilgili evrakların incelenmesi neticesinde Şirketin 16.07.2021 tarihli ve 61 numaralı yönetim kurulu kararı ile İzmir ili Konak İlçesi Halkapınar Mahallesi 8510 ada, 3 parselde kayıtlı gayrimenkulün (arsa vasfında) 11.280.000,00 TL (KDV Hariç) bedelle satın alınmasına ilişkin, Yapı İnşaat Taahhüt ile protokol düzenlenmesine ve ilgili müteahhite bu satışa istinaden 750.000,00 TL avans ödenmesine, ilgili gayrimenkul için Gayrimenkul Değerleme AŞ’ye taşınmaz değerleme raporu hazırlattırılmasına oy çokluğu ile karar verildiği görülmüştür. Anılan yönetim kurulu kararı, 11 üyeden oluşan İZENERJİ AŞ yönetim kurulundan 6 üyenin imzaladığı, diğer 5 üyenin imzasının bulunmadığı görülmüştür.

Diğer yandan söz konusu yönetim kurulu kararı ile satın alınmasına karar verilen gayrimenkulün (arsa vasfında), satışına ilişkin olarak Şirketin yönetim kurulu kararı ile aynı tarih olan 16.07.2021 tarihinde adi protokol imzalanmıştır. Şirket ile … Yapı İnşaat Taahhüt adına kişi ile imzalanan protokolde, gayrimenkulün (arsa vasfında) satın alınmasına dair Şirket yönetim kurulu kararında belirtilen 11.280.000,00 TL yerine 10.560.000,00 TL üzerinden satılması konusunda tarafların ön mutabakata vardığı, bu protokol kapsamında 750.000,00 TL tutarındaki avansın 16.07.2021 tarihinde saat 15.33’de ödendiği, 20.08.2021 tarihine kadar satışın gerçekleşmemesi halinde avans miktarının avans verilen .. Yapı İnşaat Taahhüt firması tarafından İZENERJİ AŞ’ye iade edileceği belirlenmiştir.

Sonraki süreçte 16.07.2021 tarihli yönetim kurulu kararında da ifade edildiği üzere Gayrimenkul Değerleme AŞ’den satışa konu olan gayrimenkulün (arsa vasfında) değer tespitinin yapılması için değerleme hizmeti alınmıştır. 29.07.2021 tarihli değerleme raporunda,

-Ana gayrimenkulün üzerinde maliklerin paylarına konulan haciz ve ipotek kayıtlarının bulunduğu, ancak değerleme konusu gayrimenkulün (arsa vasfında) değerinin tespitinde, herhangi bir hukuki sorun ve/veya takyidat olmadığı, bu tür bir sorun varsa dahi bu sorunların çözüleceği varsayımı altında hukuki problemlerin göz ardı edilerek gayrimenkulün değerinin tespit edildiği (diğer bir deyişle gayrimenkulün üzerinde haciz ve ipotek kayıtları yokmuş gibi değerleme raporu hazırlanmıştır.),

-İmar durumu konusunda plan değişikliği ve revizyonu yapılıncaya kadar yapı ruhsatı alınamayacağı, bu nedenle plan değişikliği ve revizyonlarının yapılması gerektiği, taşınmazda kat irtifakının kurulmamış olduğu, ek bağımsız bölüm imalatlarının devam etmekte olduğundan bahisle kat irtifakı kurulacak bağımsız bölüm sayısının bilinemediği,

-Değerleme konusu 6. katta bulunan 12 adet ofis hacimli alanın ortak alanla dahil 1.517 metrekare olduğu, değerleme gününde gayrimenkulün (arsa vasfında) yaklaşık olarak %75 inşaat seviyesinde olduğu,

tespitleri yapılarak ilgili gayrimenkulün (arsa vasfında) değerinin emsal karşılaştırma yöntemi kullanılarak %75 inşaat seviyeli olarak değerinin 11.000.000,00 TL (KDV hariç) olduğu (taşınmazın üzerinde maliklerin paylarına konulan haciz ve ipotek kayıtları dikkate alınmadan tespit edilen tutardır.), bitmiş durum için satış değerinin ise 12.500.000,00 TL (KDV hariç) belirlendiği,

ifade edilmiştir.

Gayrimenkulün (arsa vasfında) değer tespitinin KDV hariç 11.000.000,00 TL belirlenmesinden (taşınmazın üzerinde maliklerin paylarına konulan haciz ve ipotek kayıtlarının olmaması durumuna göre tespit edilen tutardır.) sonraki süreç incelendiğinde;

-16.07.2021 arasında taraflarca imzalanan satış protokolünde 20.08.2021 tarihine kadar ilgili gayrimenkul satışının gerçekleşmemesi durumunda satıcı müteahhit firmaya avans olarak ödemesi yapılan 750.000,00 TL’nin iade edileceğine dair maddenin bulunmasına karşın, sorumluluğunu yerine getirmeyen satıcı müteahhit firmaya yapılan avans ödemesinin iadesine ilişkin talepte bulunulmadığı,

-05.10.2021 tarihinde herhangi bir yönetim kurulu kararı olmaksızın imzalanan yeni bir gayrimenkul satış protokolü ile ilgili gayrimenkulün (gayrimenkulün 6. katındaki 1.262 metrekare ofis ve 6. kat B Blok 465 metrekare otopark alanının) kullanıma hazır halde tahsis edilmesi şartı ile satıcı müteahhit firmaya 1.000.000,00 TL satış avansı ödemesinin yapılmasına ve 20.10.2021 tarihine kadar kat irtifakı tesisi işlemlerinin yapılması için yeniden süre verilmesine, ilgili tarihe kadar satıcı müteahhit firmanın taahhüdünü yerine getirmemesi halinde ödenen avans tutarının yasal faizi ile geri iade edilmesi (nakden) hususunda anlaşmaya varıldığı, fakat sorumluluğunu yerine getirmeyen satıcı müteahhit firmaya yapılan avans ödemelerinin iadesine ilişkin talepte bulunulmadığı,

– 30.11.2021 tarihli “Gayrimenkul 4. Ek Satış Protokolü” ile satıcı müteahhit firmaya protokolde olmamasına rağmen 500.000,00 TL tutarında daha ödeme yapıldığı, yapılan ödemelere karşılık olarak 2.250.000,00 TL bedelli senedin (ödeme tarihi belirtilmemiş) satıcı müteahhit firmadan alındığı, 20.12.2021 tarihine kadar kat irtifakı tesisi işlemlerinin yapılması için satıcı müteahhit firmaya yeniden süre verildiği,

-16.05.2022 tarihinde müteahhit ile Şirket yetkilileri arasında yine yönetim kurulu kararı olmadan adi satış sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleşme ile satın alınacak gayrimenkulde yukarıda belirtilen bağımsız bölüm alanı dışında kalan 1.040 metrekare alanda yapılacak inşaat imalatlarına ilişkin olarak satıcı müteahhit firma ile anlaşma yapıldığı, yeni inşaat imalatları ile birlikte taraflar arasında mutabık kalınan sözleşme bedelinin KDV ve müteahhitlik karı dahil 21.162.120,00 TL olarak belirlendiği, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 90 gün içerisinde (16.08.2022 tarihine kadar) kat irtifakının kurulacağı, kat irtifakı kurulduktan sonra tapu devirlerinin yapılacağı, müteahhittin depo vasıflı 2 taşınmaz için 6.000.0000,00 TL bedelle ipotek verdiği (ipotek tutarının nasıl belirlendiğine dair herhangi bir belge sunulmamıştır.), 90 gün içinde (16.08.2022 tarihine kadar) kat irtifakının kurulamaması halinde ipotekli gayrimenkullerin paraya çevrilmesi yolu ile takibata geçileceği, daha önce müteahhitten alınan 2.250.000,00 TL’lik senedin ipotek tesisi karşılığında hükümsüz olacağı, ilave yapılacak imalat bedeline karşılık aynı satıcı müteahhit firmaya avans verileceği, gayrimenkulün tamamının 31.12.2022 tarihine kadar yapı kullanma izin belgesi almaya hazır olacağı ifade edilerek ayrıca diğer hususlar düzenlenmiş,

– 18.05.2022 tarihinde satıcı müteahhit firmaya 1.500.000,00 TL, 06.06.2022 tarihinde 1.500.000,00 TL, 06.07.2022 tarihinde 30.000,00 TL daha avans verilmek suretiyle önceden ödenen avans tutarları dahil müteahhide toplamda 5.280.000,00 TL ödeme yapıldığı (159- Verilen Sipariş Avansı Hesabına 06.07.2022 tarihinde ödenen 30.000,00 TL avans tutarı dahil edilmemiştir.),

hususları tespit edilmiştir.

İZENERJİ AŞ ile satıcı müteahhit firma arasında imzalanan protokoller ve satış sözleşmesi hükümlerine ilişkin olarak yukarıda yer verilen hususlarla ilgili yapılan incelemeler sonucunda yapılan değerlendirmelere aşağıda yer verilmiştir;

– Şirketin 16.07.2021 tarihli yönetim kurulu kararında gayrimenkulün 11.280.000,00 TL’ye (KDV hariç) satın alınma kararı verilmesine rağmen, aynı gün 16.07.2021 tarihinde satıcı

müteahhit firma ile düzenlenen adi satış protokolünde gayrimenkul bedelinin 720.000,00 TL daha az tutarda 10.560.000,00 TL (KDV hariç) olarak belirlendiği, yönetim kurulu kararında belirtilen bedel ile protokolde belirtilen bedelin farklı olduğu, aynı gün içinde belirlenen farklı iki bedelin nasıl tespit edildiğinin anlaşılamadığı,

-16.07.2021 tarihinde Şirket tarafından yönetim kurulu kararının alınması ve aynı gün müteahhit firma ile adi satış protokolünün imzalanarak 750.000,00 TL avans tutarının saat 15.33’de ödenmesinin ticari hayatın olağan akışına uygun olmadığı,

– Gayrimenkul değerleme raporunda, değerleme konusu taşınmaz üzerinde maliklerin paylarına konulan haciz ve ipotek kayıtlarının bulunduğu, 11.000.000,00 TL (KDV hariç) olarak belirlenen bedelin tespitinde gayrimenkulün üzerinde bulunan haciz ve ipotek kayıtları dikkate alınmadan değer tespitinin yapıldığı belirtilmiştir. Bu nedenle, gayrimenkul üzerinde bulunan haciz ve ipoteklerin dikkate alınması durumunda gayrimenkul değer tespit bedelinin 11.000.000,00 TL’den (KDV hariç) daha düşük olması gerektiği ve Şirket tarafından bu hususların dikkate alınmadığı,

– Yönetim kurulu kararı ile aynı gün imzalanan adi satış protokolünden 13 gün sonra 29.07.2021 tarihinde gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanmasına karşın, değerleme raporunda belirlenen 11.000.000,00 TL (KDV hariç ve haciz ve ipotek kayıtları dikkate alınmadan) bedelin yönetim kurulu kararı ile satış protokolünde tespit edilen bedelle arasında fazla farkın bulunmadığı,

-16.05.2022 tarihinde yine bir yönetim kurulu kararı dahi olmadan Şirket ile müteahhit arasında yeni bir sözleşmenin imzalandığı, ilgili sözleşmede belirtilen alanlar ile ilk protokolde belirlenen alanlar arasında metrekare ve blok seçimi konusunda farklılıklar olduğu, yapılacak yeni imalatlara ilişkin ek protokol düzenlenerek sözleşme bedelinin artırıldığı, teminat olarak alınan senedin kurulacak ipotekler sonrası müteahhide iade edileceği, ipotek tesis edilen gayrimenkullerin ipotek değerlerinin tespitine ilişkin gayrimenkul değerleme raporunun bulunmadığı, bu nedenle ipotek değerlerinin gerçeği yansıtıp yansıtmadığının bilinemediği,

– Şirket tarafından gayrimenkul alımına ilişkin süreçte sadece 16.07.2021 tarihli ve 61 sayılı yönetim kurulu kararı alındığı, satıcı müteahhit firma ile Şirket yetkilileri arasında imzalanan protokol ve değişiklikleri, satış sözleşmesi ve avans ödemelerine ilişkin yönetim kurulu kararı alınmadığı,

– Satıcı müteahhit firmanın her seferinde taahhüdünü yerine getirmemesine rağmen İZENERJİ İnsan Kaynakları Temizlik Bakım Onarım Enerji Güvenlik Hizmetleri 43

Şirket tarafından sürekli olarak kısım kısım avans ödemesi yapılması ve ödenen avans tutarının 5.280.000,00 TL’ye ulaştığı,

-16.05.2022 tarihli satış sözleşmesine göre, satıcı müteahhit firmanın 31.12.2022 tarihine kadar satışa konu gayrimenkule ait yapı kullanma izin belgesi alarak gayrimenkulü Şirkete teslim etmesi gerekirken yükümlülüğünü yerine getirmediği

sonucuna varılmıştır.

26.03.2021 tarih ve 22 sayılı yönetim kurulu kararında, 25.03.2021 tarihinde yapılan olağan genel kurul toplantısında 1 yıl süreyle seçilen 11 adet yönetim kurulu üyesinin Şirketi temsile ilişkin imza sirkülerinin belirlenmesine yönelik olarak; yurt içinde ve/veya yurtdışında herhangi bir limitle sınırlı olmaksızın şirketi ilgilendiren bilumum muamele akit ve taahhütlerde, evrak tanziminde ciroda, T.C. resmi daireleri, birlikler, şirketler, gerçek ve tüzel kişiler, tapu ve icra daireleri bilumum bankalar ve yerli ve yabancı bankalar nezdinde, ahzu kabza işlemlerinde şirketin resmi unvanı altında; sınırsız olarak tüm iş ve işlemlerde imza yetkilileri olan 11 adet yönetim kurulu üyesinden herhangi ikisinin müştereken imzasıyla Şirketin temsil ve ilzam olunmasına, katılan 11 üyenin tamamının oy birliğiyle karar verilmiştir.

Diğer yandan, Şirketin 16.07.2021 tarih ve 61 sayılı yönetim kurulu kararı ile gayrimenkulün (arsa vasfında) satın alınmasına ilişkin kararı 11 yönetim kurulu üyesinden 6 üyenin imzaladığı, diğer 5 üyenin kararda imzasının bulunmadığı görülmüştür.

Şirket tarafından gayrimenkulün (arsa vasfında) alımı aşamasında 16.07.2021 tarih ve 61 sayılı yönetim kurulu kararı alındığı görülmüştür. Gayrimenkul alım sürecinde satıcı müteahhit firma ile Şirket yetkilileri arasında imzalanan protokol ve değişiklikleri, satış sözleşmesi ve avans ödemelerine ilişkin belgeleri 26.03.2021 tarih ve 22 sayılı yönetim kurulu kararında belirtilen ve sınırsız olarak tüm iş ve işlemlerde Şirketin temsil ve ilzam olunmasına dair imza yetkisi verilen 2 yönetim kurulu üyesinin imzaladığı, imzalanan protokol ve değişiklikleri, satış sözleşmesi ve avans ödemelerine ilişkin olarak yönetim kurulunun bilgilendirilmediği, yönetim kurulu kararlarının incelenmesinden anlaşılmıştır.

Yönetim kurulu üyelerinin kanundan veya esas sözleşmeden doğan yükümlülüklerini kusurlarıyla ihlallerinden kaynaklanabilecek hukuki sorumluluklarını düzenleyen 6102 sayılı Kanun’un “Kurucuların, yönetim kurulu üyelerinin, yöneticilerin ve tasfiye memurlarının sorumluluğu” başlıklı 553’üncü maddesinde “(1) …yönetim kurulu üyeleri, yöneticiler…, kanundan ve esas sözleşmeden doğan yükümlülüklerini kusurlarıyla ihlal ettikleri takdirde,. İZENERJİ İnsan Kaynakları Temizlik Bakım Onarım Enerji Güvenlik Hizmetleri 44

İlaçlama ve Turizm Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi 2024 Yılı Sayıştay Düzenlilik

Denetim Raporu

hem şirkete hem pay sahiplerine hem de şirket alacaklılarına karşı verdikleri zarardan sorumludurlar.

(2) Kanundan veya esas sözleşmeden doğan bir görevi veya yetkiyi, kanuna dayanarak, başkasına devreden organlar veya kişiler, bu görev ve yetkileri devralan kişilerin seçiminde makul derecede özen göstermediklerinin ispat edilmesi hâli hariç, bu kişilerin fiil ve kararlarından sorumlu olmazlar.

(3) Hiç kimse kontrolü dışında kalan, kanuna veya esas sözleşmeye aykırılıklar veya yolsuzluklar sebebiyle sorumlu tutulamaz; bu sorumlu olmama durumu gözetim ve özen yükümü gerekçe gösterilerek geçersiz kılınamaz.”,

“Özen ve bağlılık yükümlülüğü” başlıklı 369’uncu maddesinde de “(1) Yönetim kurulu üyeleri ve yönetimle görevli üçüncü kişiler, görevlerini tedbirli bir yöneticinin özeniyle yerine getirmek ve şirketin menfaatlerini dürüstlük kurallarına uyarak gözetmek yükümlülüğü altındadırlar.”

hükümlerine yer verilerek yönetim kurulu üyeleri görevlerini tedbirli bir yöneticinin özeniyle yerine getirmek ve şirketin menfaatlerini dürüstlük kurallarına uyarak gözetmekle yükümlü oldukları vurgulanarak yönetim kurulu üyelerinden beklenilecek özen, benzer durumlarda tedbirli bir yöneticinin göstereceği özen olarak değerlendirildiği ve yönetim kurulu üyelerinin şirkete, pay sahiplerine, şirket alacaklılarına karşı verdikleri zarardan sorumlu oldukları belirtilmiştir.

2024 yılı itibariyle; bulgu konusu hususa ilişkin olarak Büyükşehir Belediyesi Teftiş Kurulu Daire Başkanlığı tarafından inceleme ve soruşturma yapıldığı, taahhüdünü yerine getirmeyen satıcı firmadan 29.11.2024 tarihinde noter aracılığı ile 10 gün süre verilmek kaydıyla taşınmazın tesliminin ve tapu devrinin istendiği, firmanın yükümlülüğünü yerine getirememesi neticesinde 23.01.2025 arabulucuya başvurulduğu ancak firmayla anlaşılamadığı ve alacak davası açılması için çalışmaların yürütüldüğü görülmüştür.

Yukarıda yer verilen arsa vasfında gayrimenkul alımına yönelik süreç dikkate alındığında; Şirketin yönetim ve temsil yetkisini elinde bulunduran yönetim kurulu üyelerinin Şirketin menfaatlerini gözetme konusunda dikkat ve özen yükümlülüğünü göstermedikleri, gayrimenkul alımına ilişkin protokol ve sözleşme süreçlerinde yer verilen hükümlerde belirtilen hususlarla ilgili gerekli iş ve işlemleri yapmayarak Şirket menfaatlerini gözetmedikleri,

sermayesini Belediye ve Belediyenin doğrudan veya dolaylı olarak ortak olduğu şirketlerden sağlayan Şirketin mali kaynaklarının verimli bir şekilde kullanılmadığı, müteahhit firmaya ödenen avans tutarının 5.280.000,00 TL’ye ulaştığı anlaşılmıştır.

2023 yılı Sayıştay Denetim Raporunda yer almasına rağmen noter aracılığı ile firma sahibine 2024 yıl sonu itibariyle ihtarname gönderildiği ve yasal prosedürlerin tamamlanmasının beklenildiği ve 2025 yılı itibariyle alacak davasının henüz açılamadığı dikkate alındığında, Şirket yönetimi ve diğer görevlilerin 2023 yılı Sayıştay Denetim Raporunun gereğini yerine getirmedikleri ve raporda belirtilen hususu uygulamadıkları sonucuna varılmıştır.

Yukarıda değinilen iş ve işlemler nedeniyle Şirket aleyhine durum oluşmasında sorumluluğu bulunan kişiler hakkında gerekli hukuki sürecin işletilmesi, Şirket alacağının tahsilinin sağlanması, satıcı müteahhit firmadan tahsil edilememesi halinde 6102 sayılı Kanun’un 553’üncü maddesine istinaden görevini gereği gibi yapmayarak (zamanında yapmayarak) şirketin zarara uğramasına neden olan Şirket sorumlularından tahsil edilmesi için gerekli sürecin işletilmesi sağlanmalıdır.