|
ÖZET: Kiraya verilen taşınmazların kira bedellerinin güncellenmesi için gerekli hukuki süreçlerin başlatılmadığı tespit edilmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, beş yıldan uzun süreli veya bu süreden sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira bedelinin belirlenmesi için mahkeme sürecinin işletilmesini öngörmektedir. Bu durum, taşınmazların kiralama ilişkilerinin belirsiz süreli hale gelmesine yol açmakta ve kira bedellerinin rayiç değerlerin altında kalmasına sebep olmaktadır.
Denetim raporuna göre, 2024 yılı itibarıyla 5 yıllık kiracılık ilişkisi sona eren 33 taşınmaz için herhangi bir güncelleme yapılmamıştır. Belediye Encümen Kararı ile kiralanan bu taşınmazların çoğunluğu için, 3 yıllık kira süresi sonunda yapılan muhammen kira bedeli tespitine dayanarak kiralama işlemleri gerçekleştirilmiştir. Ancak, mevcut sözleşmelerin sürelerinin dolmasıyla birlikte, kira bedellerinin güncellenmesi için hukuki süreçlerin başlatılması gerekmektedir. Sonuç olarak, taşınmazların kira bedellerinin güncellenmesi için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde dava açılması, belediyenin menfaatleri açısından önem arz etmektedir. Denetim bulguları, kiralama süreçlerinde mevzuata uyum sağlanmadığını ve hukuki hakların kullanılmadığını ortaya koymaktadır. Bu durum, ekonomik koşulların değişmesiyle birlikte kira bedellerinin adil bir seviyeye ulaşmasını engellemektedir. |
BULGU: Kiraya Verilen Taşınmazların Kira Bedellerinin Güncellenmesi İçin Gerekli Hukuki Süreçlerin Başlatılmaması
2024 Yılı Sayıştay Denetim Raporları – Büyükşehir İlçe Belediyesi
Belediye tarafından çeşitli usullerle kiraya verilen taşınmazların kira tutarlarının rayiç bedel seviyesine arttırılması için tespit davası açılmadığı görülmüştür.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin 344’üncü maddesinin 3’üncü fıkrasında;
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü,
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarını düzenleyen 339’uncu maddesinin ikinci fıkrasında “Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır” hükmü ile,
“Sürenin geçmesi” başlıklı 327’nci maddesinde;
“Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.
Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.” hükümleri yer almaktadır.
Mezkûr mevzuat hükümleri bir arada değerlendirildiğinde; Belediye taşınmazlarının düzenlemeler kapsamında olduğu, bu bağlamda 5 yıldan uzun süreli, sözleşmesi 5 yıldan sonra yenilenen veya süre sonunda kiracılık ilişkisinin sona erdirilmesi yönünde işlem yapılmaması nedeniyle ilişkinin belirsiz süreli hale geldiği taşınmazların kira bedellerinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin birinci fıkrasına göre taraflar arasında anlaşma yapılmasının esas olduğu, anlaşma sağlanamaması halinde üçüncü fıkrada yer alan dava süreçlerinin işletilmesi gerektiği anlaşılmaktadır. Yasa koyucu madde hükmü ile zamanla değişen ekonomik şartlar karşısında kira bedelinin rayiç bedelin altında kalmamasını ve hak mahrumiyetine sebebiyet verilmemesini amaçlamıştır.
Belediyenin taşınmaz kira dosyalarının incelenmesi sonucunda, cari yılda 5 yıllık kiracılık ilişkisi tamamlanan 33 adet taşınmazın kira tutarı ile ilgili olarak herhangi bir güncelleme işlemi yapılmadığı görülmüştür.
Belediye tarafından denetim tespitinde yer alan husus ile ilgili olarak, 33 adet taşınmazın büyük çoğunluğunun Belediye Encümen Kararı ile 3 yıl süre için kiralandığı, 3 yıllık kira süresi sonunda SPK lisanslı firmalardan yapılan muhammen kira bedeli tespiti üzerine kiralama işlemi yapıldığı ve 5 yıldan fazla süreli yapılan kiralama işlemlerinde 5 yıl sonunda %5 artış yapıldıktan sonra TÜFE oranında artış yapıldığı ifade edilmiştir. Ayrıca 2024 yılı itibarı ile yapılan anlaşmalara 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun 344. Maddesi hükmü doğrultusunda kira bedeli güncellenecektir ibaresinin konulduğu belirtilmiştir.
Denetim tespitinde yer verilen husus taşınmazların Encümen Kararı ile 3 yıllığına kiralanması işlemlerinde mevzuata uyarlılık bulunmayışı olmayıp hangi usul ve süre ile verildiğine bakılmaksızın (mevcut sözleşmelerin süre sonunda sözleşmelerinin uzatılmasıyla kiracılık ilişkisinin devam ettirildiği haller de dahil olmak üzere) ilk sözleşme tarihinden itibaren 5 yılı tamamlayan taşınmazlarla ilgili olarak kira güncellemesi yapılması için hukuki hakkın kullanılmasıdır. Burada izlenecek hukuki süreçte hak mahkeme kararına istinaden tesis edilecek olup yasal olarak SPK lisanslı firmalardan alınan tespit raporunun bu bağlamda bir mesnet hüviyeti bulunmamaktadır. Ayrıca denetim tespitinde yer alan taşınmaz sayısına yapılan itiraz yerinde görülmemiştir. Şöyle ki; İdare tarafından 33 adet taşınmazın büyük çoğunluğunun Belediye Encümen Kararı ile 3 yıl süre için kiralandığı belirtilmiştir. Büyük çoğunluk ifadesi ile Belediye tarafından kesin bir tespit yapılamadığı değerlendirilmektedir. Ayrıca denetim tespitinde yer alan taşınmaz sayısı Belediyenin ilgili biriminden alınan cetvellerden ilk kiracılık ilişkisinin kurulması tarihi göz önünde bulundurulması yoluyla belirlenmiştir.
Belediye tarafından kiraya verilen 33 adet taşınmazın kira sürelerinin 5 yılı aşmış olduğu ve değişen ekonomik koşulların da kira tutarlarını rayiç değerlerin altında bıraktığı göz önünde bulundurulduğunda, İdare tarafından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca kira tespit davası açılmasında Kurum menfaati olduğu değerlendirilmektedir.