Belediye taşınmazlarının 2886 sayılı kanunun 51/g maddesi uygulanarak pazarlık usulü ile ihale edilmesi (Sayıştay)

Ankara Büyükşehir Belediyesi Belediye Meclisi’nin 09.08.2012 tarih ve 1328 sayılı Kararında özetle; 

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15′ inci maddesinde yer alan  “Belediye mallarına karşı suç işleyenler Devlet malına karşı suç işlemiş sayılır ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75 inci maddesi hükümleri belediye taşınmazları hakkında da uygulanır.” Hükmüne binaen Belediye’nin sahip olduğu taşınmazlar da devlet malı sayılır ve 19.06.2007 tarih ve 26557 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Hazine Taşınmazlarının idaresi Hakkında Yönetmelik hükümleri belediyeler için de uygulanır. Bu nedenle söz konusu Yönetmeliğin “Taşınmazların Kiraya Verilmesi” başlıklı bölümün 67 ‘nci maddesinin 4′ üncü fıkrasında; taşınmazların kiraya verilmesi işlemlerinde; kullanışlarının özelliği veya idareye yararlı olması hususlarının bulunup bulunmadığı Bakanlıkça belirleneceği, ancak, aşağıda belirtilen durumlarda bu özelliklerin varlığı kabul edileceği ve Kanunun 51′ inci maddesinin (g) bendine göre pazarlıkla kiraya verilebileceği, 67′ nci maddesinin 4′ üncü fıkrasının (ğ) bendinde; sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getiren eski kiracısı tarafından kiralanması talep edilen taşınmazların (otoparklar hariç) kiraya verilmesi, hükmü sayıldığı için bu durumdaki taşınmazların Kanunun 51′ inci maddesinin (g) bendine göre pazarlıkla kiraya verilebileceği belirtilmektedir. Bu hükümler istinaden; Belediyemiz mücavir alan sınırları içerisinde yaklaşık 1.700’e yakın kira geliri getiren otopark, büfe, kafeterya, sosyal tesis, wc, kent mobilyaları ve buna benzer işyerleri kiraya verilmiş olduğu, bunlardan bazılarının kira sözleşmeleri devam ederken bazılarının kira süresinin bitmiş ancak taraflarca fesih bildiriminde bulunulmadığı için kira sözleşmeleri yenilenerek belirsiz süreli sözleşme halinde kiracılık ilişkilerinin devam ettiği belirtildiğinden Hazine Taşınmazlarının idaresi Hakkında Yönetmeliğin 67′ inci maddesinin 4’ üncü fıkrasının (ğ) bendinde belirtilen; sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getiren eski kiracısı tarafından kiralanması talep edilen taşınmazların 2886 sayılı Kanunun 51/g maddesi gereğince kiraya verilmesinin mümkün olduğu hükmüne istinaden sözleşme süresi biten ve sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getiren eski kiracısı tarafından kiralanması talep edilen ve Belediyemiz tarafından tahliyesi istenilmeyen taşınmazların(otoparklar hariç) mevcut kiralarının Encümence yeniden uyarlanması koşuluyla 3 yıl süre ile kiraya verilmesi işinin

2886 sayılı Kanun’un 51/g maddesi gereğince ihaleye çıkılmasına … karar verildi, denilmektedir.

Belediye Meclisi’nin 16.08.2012 tarih ve 1342 sayılı Kararında da yukarıda yer alan Meclis Kararı’na ek olarak; Hazine Taşınmazlarının idaresi Hakkında Yönetmeliğin 67 ‘ nci ve 68’ inci madde hükümlerine istinaden, Encümenin yetkisi dahilinde olan kiralama sürelerinin encümence belirlenerek uzatılması, Encümenin yetkisi üzerindeki kiralama sürelerinde daha önce düzenlenen kira sözleşmesindeki süreyi geçmemek kaydıyla mevcut kira bedellerinin Encümence yeniden belirlenmesi koşuluyla kiraya verilmesi, halen kira sözleşmesi devam edip süre konusunda sorun yaşanan kira sözleşmelerinin de bu kapsamda revize edilmesi, bütün bu hususlarda encümenin yetkili kılınmasına, ifadesi eklenmiştir.

Belediye tarafından söz konusu Meclis Kararı’na dayanılarak da 2886 sayılı Kanun’un 51/g maddesine göre pazarlık usulü ile kiralamalar yapıldığı görülmüştür. 

2886 sayılı Kanun’un 51/g maddesinde; “kullanışlarının özelliği, idarelere yararlı olması veya ivediliği nedeniyle kapalı veya açık teklif yöntemleriyle ihalesi uygun görülmeyen, Devletin özel mülkiyetindeki taşınır ve taşınmaz malların kiralanması, trampası ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiralanması ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi,” pazarlık usulü ile yapılabileceği belirtilmektedir.

Yukarıdaki Meclis Kararları ve mevzuat hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; 2886 sayılı Devlet ihale Kanununun 64′ üncü maddesinde “Kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi, on yıldan çok olamaz. Turistik tesis kurulacak yerlerin ve turistik tesislerin ve enerji üretimi tesisleri ile iletim ve dağıtım tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan ve doğal gaz iletim, dağıtım ve depolama tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin on yıldan fazla süre ile kiraya verilmesi mümkündür…” hükmü, aynı kanunun 75′ inci maddesinde “… İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü, 5393 sayılı Belediye Kanununun 15′ inci maddesinde “…Belediye mallarına karşı suç işleyenler Devlet malına karşı suç işlemiş sayılır. 2886 sayılı Kanununun 75 inci maddesi hükümleri belediye taşınmazları hakkında da uygulanır…” hükümleri yer almaktadır.

Öte yandan konuyla ilgili Danıştay 10′ uncu Dairesinin E:1989/2736, K:1991/3850 kararında; “…2886 sayılı Devlet İhale Yasasının 64 üncü maddesinde, bu yasa kapsamındaki idarelerin taşınır ve taşınmaz mallarını kiraya verme süreleri belirlenmiş olup; kira süresinin bitimi üzerine taşınmaz malın yeniden kiraya verilebilmesi, ancak yeniden ihale yapılması halinde mümkün bulunmaktadır. 2886 sayılı Yasaya göre ihale yapma sorumluluğu yönünden taşınmaz malın musakkaf(üstü tavanla örtülmüş; tavanı, damı olan)  olup olmaması önem taşımamaktadır. Musakkaf yapıların kiralanması konusunu düzenleyen 6570 sayılı Yasa da

2886 sayılı Yasadan kaynaklanan ihale yapma zorunluluğunu ortadan kaldırmamaktadır…” denmektedir. 

Mevzuat hükmünün değerlendirilmesi neticesinde; belediyeye ait bir gayrimenkulün kira sözleşmesinde aksine bir hüküm bulunsa bile turizm, enerji, doğalgaz dağıtım, depolama, tesis ve şebekeler için gerekli araziler dışında kalan gayrimenkullerin on yıldan daha uzun süreli kiraya verilmesinin mümkün olmadığı, sözleşmede aksine bir düzenleme olsa bile kira süresi dolan belediyeye ait gayrimenkulün, yukarıda yer alan Meclis Kararı doğrultusunda 2886 sayılı Devlet ihale Kanunun 51/g maddesi hükmüne dayanılarak pazarlık usulü ile ihale yapılıp tekrar kira sözleşmesinin yenilenmesinin veya uzatılmasının mümkün olmadığı, 5393 sayılı Kanunun, 2886 sayılı Kanunun 75′ inci maddesine atıf yapması belediye taşınmazlarını hazine taşınmazı yapmayacağı ve dolayısıyla 2886 sayılı Kanun’un 74′ üncü maddesine dayanılarak çıkarılan Hazine Taşınmazlarının idaresi Hakkında Yönetmeliğin belediye taşınmazları için uygulanamayacağı, söz konusu Yönetmeliğin kapsam maddesinde de belediyelerin sayılmadığı, bu nedenle kira sözleşmesi sona eren ve fuzuli şagil durumuna düşen kişilerin belediyenin talebi üzerine bulunduğu yerin mülki idare amirince on beş gün içinde tahliye ettirilerek idareye teslim edilmesi ve yeniden kiralamanın 2886 sayılı Kanun’da belirtilen genel esaslara göre yapılması gerektiği değerlendirilmektedir. 

Kamu idaresi cevabında; Yaklaşık 1700’e yakın işyerinin birçoğunun kira sözleşme süresi 1 yıl olup dönemsel kira artışları yapılarak sürelerinin birer yıl uzatılarak yakın zamana kadar kiracılık ilişkilerinin devam ettirildiği, 5393 sayılı yasanın 15. Maddesinde; “Belediye mallarına karşı suç işleyenler Devlet malına karşı suç işlemiş sayılır. 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75 inci maddesi hükümleri belediye taşınmazları hakkında da uygulanır” hükmünün bulunduğu,5393 sayılı yasanın yürürlüğe girmesiyle birlikte kamu taşınmazlarının tahliyesi ile ilgili 6570 sayılı Gayrimenkul Kiralamaları hakkındaki kanun hükümlerinin mi yoksa 2886 sayılı yasanın 75. maddesi hükümlerinin mi uygulanacağı hususunda yaşanan sorunlar ve bu hususla açılana davaların 2011, 2012 yıllarında sonuçlanması sebebiyle bundan önceki yıllarda 2886 sayılı yasanın 75. maddesi hükümlerini uygulama imkanı bulunmadığı belirtilerek “Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, Esas: 2010/14464, Karar: 2012/11339 içtihat” kararına yer verilmiştir.

Söz konusu Kararda özetle; 5302 sayılı Özel idareler Kanununun 7. maddesinin g/3.fıkrası ile 2886 sayılı Devlet ihale Kanununun 75. maddesi hükümlerinin il özel idaresi taşınmazları hakkında da uygulanacağı hükmünün düzenlendiği,  bu durumda taraflar arasındaki uzayan kira süresi içinde, davalı idare kira sözleşmenin uzatılmayacağını, 12.09.2007 tarihli yazı ile davacıya bildirdiğine ve 14.9.2009 olan dava tarihi itibarıyla kira süresi sona erdiğine göre davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde taşınmazın özel hukuk hükümlerine tâbi olduğu gerekçe gösterilerek davanın kabulüne karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektireceği ifade edilmiştir.

Kamu idaresi cevabının sonunda: “Yukarıda belirtildiği üzere işyerlerinin tahliyelerinin 6570 sayılı yasanın ilgili maddelerine göre mi yoksa 2886 sayılı yasanın 75. maddesine mi göre yapılacağı hususundaki belirsizlik nedeniyle, Belediyemizde o dönemde denetim yapan Sayıştay Denetçileriyle görüşülerek kira sözleşmelerinin süresi sonunda tahliye işlemlerinin yapılması halinde 6570 sayılı yasanın mı 2886 sayılı yasanın mı uygulanacağı konusunda kesin yargı kararlarının bulunmadığını uygulamada sıkıntı çekilebileceğinin ifade edilmesi üzerine Belediye taşınmazlarına 19.06.2007 tarihli Resmi Gazetenin 26557 Sayısı ile yayın hazine taşınmazlarının idaresi hakkında Yönetmeliğinin 67. maddesinin 4. bendinin (ğ) fıkrasına istinaden 2886 sayılı yasanın 51/g maddesine göre yeniden ihale edilerek kira sözleşme süresinin yeniden uzatılmasının uygun olacağı belirtilmiş ve bu fikir alış verişi sonrasında Belediyemiz Meclisinin 16.08.2012 tarihli ve 1342 sayılı kararına istinaden kira süresi sonunda işyerlerinin 2886 sayılı yasanın 75. maddesine göre işlem tesis edilerek tahliyelerinin sağlanması yerine 19.06.2007 tarihli Resmi Gazetenin 26557 Sayısı ile yayın hazine taşınmazlarının idaresi hakkında Yönetmeliğinin 67. maddesinin 4. bendinin (ğ) fıkrasına istinaden 2886 sayılı yasanın 51/g maddesine göre yeniden kira sözleşme süresinin yeniden uzatılmasının uygun olacağına karar verilmiş ve kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getiren kiracılardan (otoparklar hariç) talep edenler için yeniden muhammen bedel belirlenerek 2886 sayılı devlet ihale yasasının ihale şekillerinden olan 51/g’ ye göre pazarlık usulüyle işyerlerinin yeniden ihaleleri yapılarak sözleşme süreleri kadar yeniden teminat alınarak kira sözleşmeleri düzenlenmiş olup ihalesiz süre uzatımı söz konusu olmamıştır.” Denilmektedir.

Sonuç olarak Bulgumuzda genel olarak, 5393 sayılı Kanunun, 2886 sayılı Kanunun

75′ inci maddesine atıf yapması belediye taşınmazlarını hazine taşınmazı yapmayacağı ve dolayısıyla 2886 sayılı Kanun’un 74’üncü maddesine dayanılarak çıkarılan Hazine Taşınmazlarının idaresi Hakkında Yönetmeliğin belediye taşınmazları için uygulanamayacağı, söz konusu Yönetmeliğin kapsam maddesinde de belediyelerin sayılmadığı, bu nedenle kira sözleşmesi sona eren ve fuzuli şagil durumuna düşen kişilerin belediyenin talebi üzerine bulunduğu yerin mülki idare amirince on beş gün içinde tahliye ettirilerek idareye teslim edilmesi ve yeniden kiralamanın 2886 sayılı Kanun’da belirtilen genel esaslara göre yapılması gerektiği ifade edilmiştir. Ancak kamu idaresi cevabında bu hususa ilişkin bir savunmada bulunulmamıştır.

Kamu idaresi cevabında yer alan Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin Kararı’nda da; kira süresi sona eren taşınmazın idarenin talebi doğrultusunda 2886 sayılı Kanunun 75. Maddesine göre tahliye edilebileceği, kira süresinin özel hukuk hükümlerine göre devam edemeyeceğine hükmetmiş olup mezkur Karar ile bulgumuz arasında bir bağ kurulamamıştır. Çünkü idare encümen kararı ile 3 yıla kadar, meclis kararı ile de 10 yıla kadar kiralamada bulunabilecek ve kira süresinin bitmesi ile genel esaslar çerçevesinde ihale yoluna gidebilecektir. Mezkur Karar idarenin, Hazine Taşınmazlarının idaresi Hakkında Yönetmelik hükümlerine dayanılarak 2886 sayılı yasanın 51/g maddesine göre kira sözleşme süresinin yeniden uzatması yönünde bir sonuç doğurmadığı düşünülmektedir.